Hukuk Genel Kurulu 2001/18-140 E., 2001/201 K. BAĞIMSIZ BÖLÜMDE YAPILAN TASARRUFLAR ONARIMA İZİN VERİLMESİ TAZMİNAT DAVASI
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 19 ] 634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 23 ]
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki "onarıma izin" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kadıköy 6.Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davada karar verilmesine yer olmadığına dair verilen 31.1.2000 gün ve 1999/1306 E., 2000/73 K.sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesi'nin 24.4.2000 gün ve 2000/3131-4821 sayılı ilamiyle; (...Dava dilekçesinde ana yapının bodrum kolonlarında pas ve korozyon gözlendiği, yapılan kat malikleri kurulu toplantısında; onarıma karar verildiği, 7 ve 8 nolu bağımsız bölüm kiracılarının ve malikinin onarıma izin vermediği belirtilerek Kat Mülkiyeti Yasasının 23.maddesi uyarınca onarım için davalıların bağımsız bölümüne girilmesine izin verilmesi istenmiştir.
Bilirkişi raporunda 7 ve 8 nolu bağımsız bölümlerdeki kolonların bir kısmında, rutubet nedeniyle düşey donatıların paslanarak korozyona uğradığı ve depremin etkisi ile de bu arızaların daha belirgin hale gelerek kolonlarda düşey çatlakların oluştuğu ve beton pas paylarının arttığının görüldüğü belirtilerek İstanbul'da büyük bir deprem olasılığı bulunduğuna göre korozyon sonucu demir donatılarının paslanması ve kesit ufalmasına uğrayan kolonların acilen onarımı gerektiği belirtilmiştir.
Mahkemece, davanın açılmasından kısa bir süre sonra 6.12.1999 da, yapılacak onarım için tedbiren izin verilmesine ve davacının, davalının muhtemel zararları için 750.000.000 TL. teminat yatırmasına karar verilmiştir. Nihai kararla da davalı kiracıların uğradıkları zarar esas alınarak 1.000.000.000 TL. tazminata hükmedilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 23.maddesi kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya tesislerde meydana gelen bir hasar ya da bozukluğun onarımı için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün malikinin ya da o bölümde başka sıfatla oturanların giriş müsaadesi vermeye ve kendi bölümlerinde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecbur olduklarını öngörmektedir.
Bu hüküm uyarınca verilen izin yüzünden kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararın, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikince derhal karşılanacağı 23.maddenin sonuncu fıkrası gereği ise de,somut olayda, bir ya da birkaç bağımsız bölümde meydana gelen bir hasar yada bozukluğun onarımı için başka bir bağımsız bölüme girilmesine izin verilmesi sözkonusu olmayıp,ana yapının bütünü ile korunması ve taşıyıcı sisteminin sağlamlığının temini için yapılması zorunlu bir takviye söz konusudur.Böyle bir güçlendirme ameliyesi davacılar için olduğu kadar davalıların da can ve mal güvenliğini sağlamak açısından zorunluluk arzetmektedir.Esasen yapılan onarım sadece davalıların bağımsız bölümlerindeki kolonlarla sınırlı kalmamış, diğer bağımsız bölümlerde de aynı tür onarımlar gerçekleştirilmiştir.Kat malikleri kurulu kararı uyarınca yapılan ve bilirkişi raporuna göre acilen uygulanması zorunlu bulunan bu tür sağlamlaştırma işlemlerine tüm bağımsız bölüm maliklerinin katlanması, aynı ölçüde fedakarlık göstermesi gerekir. 23.maddenin sonuncu fıkrasında öngörülen tazmin zorunluluğu diğer bir bağımsız bölümün yararına olarak yapılan onarımlar için geçerlidir.Dava konusu bağımsız bölümlerdeki kolon ve kirişlerin takviye edilmesinden sonra, bu onarımların bağımsız bölümde neden olduğu bir hasar varsa ve yapılan onarım sonucu bağımsız bölüm eski haline getirilmemişse ancak bu masraflara hükmedilebilir.Bu nedenle, onarım süresince ticari faaliyette bulunulamadığı gerekçesine dayalı tazminat isteminin reddi gerekirken kabulü isabetli bulunmamıştır.
Kabule göre de;Davada kat malikleri taraf gösterilmedikleri halde, kararın gerekçesinde eksik kalan 250.000.000 TL.nın kat maliklerinden alınıp kiracılara verilmesi gerektiğinin belirtilmiş olması doğru görülmemiştir....) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle dava, kat mülkiyetli ana yapının onarılıp sağlamlaştırılması için Kat Mülkiyeti Yasasının 23.maddesi uyarınca bağımsız bölümlere giriş izni verilmesi istemine ilişkindir.
Dosyadaki belgelere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre;ana yapının taşıyıcı kolonlarında korozyon sonucu hasar oluştuğu, demir donatılarının paslandığı ve kesit ufalmasına uğradığı, düşey donatılarında çatlaklar bulunduğu,yapının sağlamlaştırılması ve olası bir depreme karşı dayanıklı bir duruma getirilebilmesi için acilen onarılması gerektiği, bunun içinde bağımsız bölümlere girilmesinin zorunlu bulunduğu, bu yolda kat malikleri kurulunca alınan karar uyarınca diğer bağımsız bölümlerdeki kolonlarda mantolama sistemi uygulanarak onarımın gerçekleştirilmiş olmasına karşın, davalıların 7 ve 8 No.lu bağımsız bölümlere giriş izni vermemeleri nedeniyle, Kat Mülkiyeti Yasasının 23.maddesi hükmünce açılan bu davada; mahkemece sözü edilen bağımsız bölümlere giriş izni verilmiş olduğu konusunda tartışma yoktur.
Özel daire ile yerel mahkeme arasındaki uyuşmazlık;ana yapının tamamını, bu bağlamda; tüm bağımsız bölümleri ilgilendiren ve içinde oturanların can ve mal güvenliği açısından zorunluluk arzeden böyle bir genel onarım için girilmesi zorunlu bulunan 7 ve 8 No.lu bağımsız bölümlerde "güzellik salonu" işleten davalı kiracıların-bilirkişi tarafından saptanan 15 günlük onarım süresince bu bölümlerde ticari faaliyet gösteremeyeceklerinden dolayı-uğrayacakları zararı,kat maliklerinin ödemekle yükümlü olup olmadıkları noktasında toplanmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 23.maddesi, kat maliklerini veya başka bir sıfatla bağımsız bölümden yararlananları, belirli bazı durumlarda bağımsız bölüme giriş izni vermeye ve orada gerekli işlemlerin yapılmasına katlanmaya zorunlu tutmuş;bu izin yüzünden bağımsız bölüm malikinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine izin verilen bağımsız bölüm maliklerinin derhal ödemekle yükümlü olduklarını hükme bağlamıştır.Madde hükmüne göre bu yükümlülük iki durumda söz konusu olmaktadır;
1-Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde oluşan bir hasar yada bozukluğun giderilmesi, onarılması veya tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerektiğinde,
2-Anataşınmazın bir kısmının harap olması durumunda, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin, ortak yerlerin ya da bağımsız bölümlerdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından yararlanılması gerektiğinde,
O bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna izin vermek zorundadırlar.
Ancak böyle bir izin yüzünden kat maliklerinin ya da orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler (m.23/3).
Yukarıda değinilen 23.madde hükmü çerçevesinde somut olay incelendiğinde;7 ve 8 No.lu bağımsız bölümlere giriş izni, bir ya da birkaç bağımsız bölümde veya tesislerinde oluşan bir hasar ve bozukluğun giderilmesi yahut ana yapının bir kısmının harap olması nedeniyle değil, ana yapının bütünü ile sağlamlaştırılması ve dayanıklılığının artırılması için istenilmiş bulunmaktadır.Kat Mülkiyeti Yasasının 19.maddesinin ilk fıkrası gereğince ana taşınmazın sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlü bulunan tüm kat maliklerinin katılım ve katlanmasını gerektiren böyle bir onarım ve güçlendirme çalışması, tüm kat maliklerinin ve onların bağımsız bölümlerinde başka sıfatla oturanların can ve mal emniyeti açısından zorunluluk arzetmektedir. O halde, her kat malikinin ve bağımsız bölümde başka sıfatla oturanların bu konuda iyiniyetli ve özverili davranması, aynı ölçüde fedakarlık göstermesi gerekir.Bilirkişi raporuna göre acilen gerçekleştirilmesi zorunlu olan bu nitelikteki onarım çalışmasına kat malikleri kurulu kararı uyarınca öteki kat malikleri katılmış ve bağımsız bölümlerindeki kolonlar mantolama sistemi ile sağlamlaştırılmış iken, 7 ve 8 No.lu bağımsız bölümlerde de zorunlu olan benzeri işlemlerin yapılabilmesi için gerekli izni vermekte zorluk çıkaran, dava açılmasına ve anayapının onarımının geciktirilmesine neden olan (bu davadan önce alınmış tahliye kararı uyarınca da bağımsız bölümleri boşaltıp teslim etmek zorunda bulunan) davalı kiracılara-çalışamayacakları günler için uğrayacakları zarar karşılığı olarak-tazminata hükmedilmesi açıklanan tüm bu nedenlerle doğru görülmemiştir.
Yerel mahkemece,Özel Dairenin 13.6.2000 gün ve 2000/6360-7194 sayılı onama kararının bu davadaki uyuşmazlık konusuna emsal gösterilmiş olması da isabetli değildir.Çünkü o davada, salt bodrum kat ile davalının bağımsız bölümünün bulunduğu zemin katın kolonlarının mantolanması ve taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi için gerçekleştirilecek işlemler sonucu bilirkişi raporuna göre davalının bağımsız bölümünün kullanma alanının daralacağı saptanmış, bu alan kaybı nedeniyle kat malikinin uğrayacağı zararın tazminine hükmedilmiştir. Somut olayda ise, dava konusu 7 ve 8 No.lu bağımsız bölümlerde yapılacak onarım ve güçlendirme çalışmaları sonucunda, bu bölümlerde bir daralma ve alan kaybı olacağına ilişkin bilirkişi raporunda herhangi bir saptama yoktur.Kaldı ki,Özel Dairenin bozma kararında "dava konusu bağımsız bölümlerdeki kolon ve kirişlerin takviye edilmesinden sonra, bu onarımların bağımsız bölümde neden olduğu bir hasar varsa ve yapılan onarım sonucu bağımsız bölüm eski haline getirilmemişse,ancak bu masraflara hükmedilebilir" denilmek suretiyle bu olasılığa da değinilmiştir.Bu durum karşısında emsal gösterilen onama kararı ile bu davaya ilişkin bozma ilamı arasında bir çelişkinin varlığından da söz edilemeyeceğine göre,yukarıda açıklanan nedenlerle, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 28.2.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy