(6570 S. K. m. 12) (818 S. K. m. 1, 41, 238, 259) (743 S. K. m. 2)
Dava: Taraflar arasındaki davadan dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla Karşıyaka 1. Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen 25.01.2001 gün ve 2000/1606-2001/71 sayılı kararın onanmasını kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'ndan çıkan 16.05.2001 gün, 2001/6-418 Esas, 2001/412 Karar sayılı ilamın, karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi davacı vekili tarafından verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla; Hukuk Genel Kurulu'nca dilekçe, düzeltilmesi istenen ilam ve dosyadaki ilgili bütün kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Hukuk Genel Kurulu Kararı
Dava, kiralananın fuzuli işgal nedeniyle tahliyesi istemine ilişkindir.
Somut olayda; davacı İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile dava dışı kiracı TANSAŞ A.Ş. arasındaki kira sözleşmesi 31.04.1997 tarihinden başlayarak 10 yıl süreyle düzenlenmiştir. Ayrıca kira süresi sonunda TANSAŞ A.Ş.nin 10 yıllık rüçhan hakkının kabul edildiği 9. maddede belirtilmiştir. 10 maddelik Kira sözleşmesinde alt kiraya ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.
TANSAŞ A.Ş. ile davalı Tilla Ltd. Şti. arasında düzenlenen tarihsiz, protokol başlıklı sözleşmenin; 1. maddesinde TANSAŞ'ın davaya konu restoran kafeyi Tilla'ya kiraladığı belirtilmiş, kira bedeli 2. maddede gösterilerek 6. maddede de kira sözleşmesinin 23.07.1998 tarihinde, yürürlüğe gireceği, 31.04.2007 gününde sona ereceği ifade edilmiştir. 9 maddeden oluşan protokolde sona ermeye veya ana kira sözleşmesine ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.
İzmir Büyükşehir Belediye Encümeni 27.10.1998 tarihli ve 12735-062605 sayılı kararında; kiracısı TANSAŞ'ın 05.10.1998 tarihli dilekçesinde....daha iyi ve profesyonel hizmet sunmak için bu konuda ehil kişi ve kuruluşlara işletme ortaklığı, gelir ortaklığı, kiracılık hakkına dayalı işletme hakkının devri gibi akdi ilişkiye girmek istediklerini bunun için kiracısı oldukları bu tesisleri kiralama hakkının devrini talep ettiklerini, bu teklifin incelenerek 23.05.1995 günlü genel iş yürütümüne ilişkin encümen kararına dayanılarak kiracılara devir hakkı tanındığından, bahse konu tesislerin kiracısı bulunan TANSAŞ A.Ş. tarafından kiralanmasına izin verilmesine, kira bedellerinin ilgili komisyonca yeniden belirlenmesini kabul etmiştir.
İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Gelir Müdürlüğünün 30.12.1999 tarihli 4616 sayılı TANSAŞ'ı muhatap alan yazısında; mülkiyeti Belediye'ye ait muhtelif tarihlerde TANSAŞ'a, onun tarafından da üçüncü şahıslara kiraya verilen taşınmazlarla ilgili akdedilen kira sözleşmelerinin feshedilerek tahliyelerinin sağlanması istenmiştir.
TANSAŞ, davalı Tilla Ltd. Şti. ye hitaben 05.01.2000 tarihli yazısı ile; 23/07/1998 başlangıç tarihli Karşıyaka Yalı Restoranın kiraya verilmesine ilişkin sözleşmenin dayanağı olan sözleşmenin Belediye Başkanlığınca feshedilerek aradaki kiralayan kiracı ilişkisinin sona erdirildiğini, kiracılığın devamı konusunda bundan böyle Belediye İle temas kurulmasını bildirmiştir.
TANSAŞ, davacı Belediye Başkanlığına da 05.01.2000 tarih ve 115 sayı ile gönderdiği yazıda; kira sözleşmesinin feshinin taraflarınca kabul edildiğini, bu hususun ait kiracılara da bildirildiğini belirtmiştir.
Davacı Belediye Başkanlığının Tilla'ya muhatap İzmir 14. Noterliği'nin 30.03.2000 gün ve 6-442 sayılı ihtarnamesi ile; TANSAŞ ile aralarındaki kira sözleşmesinin sona erdiği, alt kiracı olarak yapılan sözleşmenin de buna bağlı olduğundan sona erdiği, mecurun 7 gün içinde tahliyesi, aksi halde dava açılacağı bildirilmiştir. Bu ihtarname muhatap davalıya aynı yerde çalışan İşçisi imzasına 03.04.2000 tarihinde tebliğ edilmiştir.
Davalı Tilla'nın Karşıyaka 2. Noterliğinden 06.04.2000 tarih ve 18565 sayılı cevabi ihtarnamesi: Kiranın bitim tarihinin 31.04.2007 olduğunu, muhatabın bilgi ve oluru ile kiraladığından alt kiracı olmadığını, vs. hususları bildirmiştir.
Davalı Tilla TANSAŞ'ı hasım olarak gösterdiği Karşıyaka Sulh i. Hukuk Mahkemesinin 21.03.2000 günlü 2000/38. D. İş -2000/33 sayılı (tevdi mahalli) kararı ise davalıya kiraya veren TANSAŞ ile Belediye arasındaki kira akdinin feshedilmiş olmasının Tilla'nın kiracılık ilişkisini ortadan kaldırmayacağı kabul edilerek taşınmaza ait kira paralarının İzmir Büyükşehir Belediyesi hesabına yatırılmasına, kararın taraflara ve TANSAŞ'a tebliğine karar verilmiştir.
Davacı vekili 12.05.2000 tarihli dava dilekçesinde özetle; davacı Belediye'ye ait Yalı Restoran'ın TANSAŞ A.Ş.'ye kiralandığını; kiracı TANSAŞ A.Ş.'nın de bu yeri davalı şirkete kiraladığını; davacı Belediye ile kiracı TANSAŞ A.Ş arasındaki kira sözleşmesinin 1.1.2000 tarihi itibariyle feshedildiğini, davalı ile 1. kiracı TANSAŞ A.Ş. arasındaki sözleşmenin feshedilen sözleşmeye bağlı olduğundan birinci sözleşmeye bağlı olarak sona erdiğini; bu hususu kiracı TANSAŞ A.Ş.nin davalı kiracıya bildirdiğini; ayrıca İzmir 14. Noterliği'nin 30.03.2000 tarihli ihtarnamesi ile davalıya bu hususun 03.04.2000 tarihinde bildirilerek 7 gün içinde mecurun boşaltılmasının istenildiğini, ancak davalı tarafından mecurun boşaltılmadığını ileri sürerek fuzuli şagil durumundaki davalının tahliyesini istemiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; 6570 Sayılı Kanunda tahliye sebeplerinin sayıldığını; bu davada bu tahliye sebeplerinden hiç birine dayanamadığını; biz sözleşmeyi feshettik şeklinde bir ihtarnameye dayanılarak dava açılamayacağını; davalı şirketin mecurda kiracı olduğu, alt kiracı olmadığını; davacı İzmir Büyükşehir Belediyesi ile TANSAŞ arasında imzalanan kira sözleşmesinin 2007 tarihinde sona ereceğini; kira süresi sonunda TANSAŞ A.Ş.nin 10 yıllık rüçhan hakkı olduğu; kiracı TANSAŞ A.Ş.nin devir hakkına ilişkin davacı Belediye Encümeni'nin kararı mevcut olduğunu, bu hukuki çerçeve içersinde dava konusu mecurun TANSAŞ A.Ş.'nin devir yetkisi doğrultusunda davalı şirkete kiralandığını; kira süresinin 31.04.2007 tarihinde sona ereceğini; mecurun aylık kirasının bugün itibarıyla 3000 ABD Doları + KDV olduğunu; ayrıca kira sözleşmesinin 7/a maddesi gereği mecurdaki demirbaşların da 59.500 ABD Doları + KDV olarak davalı şirkete devredildiğini; davalı şirketin mecura çok büyük bir işletme yatırımı yaptığını; davanın reddini savunmuştur.
Yerel Mahkeme; Taşınmaz 6570 sayılı Yasa hükümlerine tabidir. Buna karşılık dava dilekçesinde 6570 sayılı Yasadaki tahliye nedenlerinden hiçbirine dayanamamıştır ve böyle bir iddia da yoktur. Burada çözümlenmesi gereken husus şudur; Büyükşehir Belediyesi yan kuruluşu olan TANSAŞ'la aralarındaki kira sözleşmesini feshetmiş olması, davalının yani alt kiracının da kiracılık sıfatını sona erdirir mi? Dosyaya sunulan belgelerden anlaşıldığı üzere Büyükşehir Belediyesi yan kuruluşu olan TANSAŞ'a bu yeri kiraya verirken yapılan sözleşme ile TANSAŞ'ın burayı bir başkasına kiraya vereceğine dair yetki verilmiştir. İşte ilk kiracı bu yetkiye dayanarak davalıya bu yeri kiraya vermiştir. Bu durumda davacının tek taraflı iradesi ile sözleşmenin feshi mümkün değildir. Gerek hukukumuz gerekse adalet duygusu buna cevaz vermez. Ayrıca davacının haklı bir tahliye nedeni de yoktur. Kirasını yüksekçe ve muntazaman ödeyen, geçimini ve geleceğini buna bağlamış, davalının mağdur duruma düşürülmesi hukuk ilkelerine uymaz. gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
Davacı vekilinin temyiz isteği önce reddedilerek karar onanmış, daha sonra karar düzeltme istemi üzerine, Özel Dairece; Taraflar arasındaki uyuşmazlık davacı ile kiracı TANSAŞ arasındaki kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedilmesi durumunda alt kiracı olan davalının TANSAŞ ile yaptığı sözleşmenin de sona erip ermeyeceği noktasında toplanmaktadır. Dava konusu taşınmaz 31.04.1997 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile davacı İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından TANSAŞ A.Ş.ne kiraya verilmiştir. Kiracı TANSAŞ A.Ş. de 23.07.1998 tarihinde başlayıp 31.04.2007 tarihinde sona erecek şekilde taşınmazı davalı Tilla Ltd. Şirketine kiralamıştır. Davacı ile kiracı TANSAŞ'ın aralarındaki kira söyleşmesini 01.01.2000 tarihi itibariyle feshettikleri ihtilafsızdır. Alt kiracının kira ilişkisi kiracıya bağlı olarak devam eder. Kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir şekilde sona erdiğinde alt kiracının da kiracılığı son bulur. Taşınmaz kiracı tarafından üçüncü kişiye kiralandığında kira ilişkisinin tarafı olarak kira devam eder. Alt kiracı kira sözleşmesinin tarafı durumuna geçmez. Bu nedenle davacı kiralayan ile kiracı TANSAŞ A.Ş. arasındaki kira sözleşmesi karşılıklı iradelerle feshedildiğinden alt kiracı olan davalının da kiracılığı TANSAŞ A.Ş.ye bağlı olarak son bulmuştur. Bu itibarla kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi hatalı olmuştur. Hükmün bu gerekçeyle bozulması gerekirken onanmasına karar verildiği bu defa ki incelemeden anlaşılmış olmakla davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü gerekmiştir. gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece önceki kararda direnilmiş, direnme kararının davacı tarafça temyizi üzerine Hukuk Genel Kururunca direnme kararı onanmıştır.
Davacı vekili süresi içinde karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Uyuşmazlık iki ana noktada toplanmaktadır.
Öncelikle dava dışı TANSAŞ ile davalı Tilla arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu hususu, çözümlenmelidir. Bunun çözümünden sonra da kiralayan Belediye ile kiracı TANSAŞ arasındaki kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshi durumunda bu feshin TANSAŞ İle davalı Tilla arasındaki sözleşmeyi nasıl etkileyeceği üzerinde durmak gerekmektedir.
Konu ana başlıklar altında incelendiğinde;
A) Alt Kira İle Kiranın Devri Kavramları ve Uyuşmazlığın Hukuksal Takdiri
Kiracı kiralayana zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kirayı bir üçüncü kişiye de devredebilir (BK. mad. 259). Burada iki durum söz konusu edilmiştir: Birincisi kiracının kiracısı ikincisi de kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesidir.
Alt kira sözleşmesi, alt kiracıya ilk kiralayana karşı hiçbir hak vermemesine karşılık, kiranın (yani kullanma hakkının) devrinde aksi durum söz konusudur. Devrolunan, devre dayanarak kiralayandan kiralanan şeyin (nesnenin) teslimini ve sözleşmeye uygun durumda korunmasını (bulundurulmasını) isteyebilir. Ne var ki bir tarafta kiracı ile alt kiracı arasındaki hukuksal ilişki, diğer tarafa kiracı ile devrolunan arasındaki ilişki de birbirinden farklıdır. Birincisi kanunun kira hükümlerine bağlıdır, sonuncusu ise temlike (alacağın temlikine) ilişkin hükümlere ve buna temel oluşturan hukuksal işlem hakkındaki hükümlere bağlıdır. Bu temlik ivazlı ise satış, ayni sermaye koyma gibi, ivazsız ise bağışlama, vekalet gibi bir sebebe dayanabilir. Bu nedenle kullanma hakkını devreden kiracı, kendi karşı alacağı için devrolunanın kişisel mallarında hapis hakkına malik olmadığı halde alt kirada ilk kiracı ikinci kiracıya karşı hapis hakkını haizdir; zira ondan kira alır(Geniş bilgi için bkz. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme İlişkileri, çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 287; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c.1/2, Ank. 1985, sh. 154 vd; Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1980, sh. 484 vd; Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1977, sh. 231 vd).
Alt kirada birinci kiracı kiralayan sıfatını alır ve alt kira sözleşmesi ilk kiralayana zarar vermemek koşuluyla birinci kira sözleşmesinden farklı hükümler taşıyabilir. Oysa kiranın devrinde birinci kiracının kullanma hakkı hiçbir değişikliğe uğramadan devralana geçer (Tandoğan, sh. 157).
Davacı ile ilk kiracı (dava dışı) TANSAŞ arasında 31.04.1997 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli bir kira sözleşmesi kurulmuştur. TANSAŞ ile davalı arasında 23.07.1998 tarihli kira sözleşmesi düzenlenmiş, TANSAŞ bu sözleşmenin düzenlenmesinden sonra 05.10.1998 tarihli dilekçesi ile davacı kiralayana başvurarak özetle (daha iyi ve profesyonelce hizmet sunmak için bu konuda ehil kişi ve kuruluşlarla işletme ortaklığı, gelir ortaklığı, işletme hakkının devri gibi akdi ilişkiye geçmek istediklerini, bunun için kiracı oldukları dava konusu tesisleri kiralamak hakkının devrini) talep etmiştir. Davacı belediyenin yetkili kurulu TANSAŞ'a kiralama iznini vermiştir. Bu izin, kurulmuş olan sözleşmeye icazet anlamında olup davacı ile davalı arasında kira sözleşmesinin kurulduğu anlamına gelmemektedir.
Böylece TANSAŞ ile davalı arasında (alt kira) sözleşmesi kurulduğu tespit edilmekle uyuşmazlığın buna ilişkin hükümlere göre çözümlenmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
B) Kiralayan ve Alt Kiracı Arasındaki İlişki
a) Ait kiracı ile davacı (kiralayan) arasında kira sözleşmesi kurulmamıştır:
Adi kira, borç doğuran bir sözleşmedir. BK. mad. 238'e göre: Adi kira bir akittir ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder. Sözleşmenin meydana gelmesi için, kavram bakımından önemli unsurlar üzerinde tarafların anlaşmaya varmaları zorunludur. Nesne (şey), kullanmanın yolu ve kapsamı, kullanmayı bırakmanın süresi ve kira bedeli üzerinde tarafların iradesinin birleşmesi gerekmektedir.
Dosyadaki bilgi ve belgelere göre taraflar arasında yasal anlamda bir kira ilişkisinin kurulduğundan söz edilemez. Davalı ile (dava dışı olan birinci kiracı) TANSAŞ arasında kurulan kira ilişkisine davacının onay vermesi, taraflar arasında da bir kira sözleşmesinin kurulduğu anlamına gelmez. Davacı belediyenin verdiği icazetin nedeni ise şudur: Aksi kararlaştırılmış olmadıkça 6570 sayılı (mad. 12) kanun hükümlerine tabi olan bir sözleşmede, kiracı kiralananı ne kısmen, ne de tamamen başkasına kiralayamayacağından ötürü, sözleşmeye aykırı davranmamak için birinci kiracı konumundaki (dava dışı) TANSAŞ, kendi kiralayanı olan davacı Belediye'den muvafakat alma ihtiyacını görmüş ve bunun ifası yoluna başvurmuştur. Zira kiracı bir alt kira kurarken, zarar ve ziyanı kendisine ait olmak üzere davranmak zorundadır (Becker, sh. 290).
b) Üçüncü kişiler arasında kurulan alt kira sözleşmesi ilk kiralayana etki yapmaz. Şöyle ki: Ait kiracı kiralayana karşı hiçbir talep hakkına sahip değildir. Zira ona (kiralayana) karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bir hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle alt kiracı, kiralanan nesnenin (şeyin) teslimini kiralayandan isteyemez. Buna karşılık kiralayan kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa kendi kiracısına (ilk kiracı) karşı dava açmak zorundadır.
c) Birinci kiracının kira süresi bittikten sonra onun kiracısının (alt kiracının) da kira süresi sona erer:
Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Von Tuhr'un da işaret ettiği gibi, ikinci kiracı birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır (Feyzioğlu, sh. 487). Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi (ilk kira sözleşmesi) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır.
O halde kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan (kiralanandan) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir(Becker, sh. 287, 288 ve 290).
C) Hakkın Kötüye Kullanılması
M.K. mad. 2 f.2'ye göre: Bir hakkın sırf gayrı ızrar eden suiistimalini kanun himaye etmez Fakat, hakkın açıkça doğruluk ve güven koşullarına göre belirlenen kapsam ve sınırlarının aşılması suretiyle kullanılsa bile, bundan (yani hakkın kullanımından) başkalarının zarar görmesi ya da zarar görme tehlikesiyle karşı karşıya olması gerekir. Zarardan amaç, başkalarının hukuken korunan maddi veya manevi yararlarının ihlalidir. Yukarıda açıklandığı üzere davalı (alt kiracının) davacı (ilk kiralayana) karşı hiçbir hakkı bulunmamaktadır. O halde somut olayın özelliği de dikkate alındığında MK. mad. 2'nin uygulama olanağından ve de taraflar arasında bir kira sözleşmesinin kurulduğundan söz edilemez. Kaldı ki, hakkın kötüye kullanılması yasağı ikinci derecede (tali) bir yol olup uygulanması mümkün bir kanun hükmü bulunduğu sürece bu kavrama başvurmak gerekli değildir.
D) Sözleşme Hakkının Kötüye Kullanılması
BK. mad. 1'e göre sözleşme, iki tarafın karşılıklı ve birbirlerine uygun irade beyanı ile oluşan hukuksal işlemdir.
Taraflar, diğer borç doğuran akidler gibi karşılıklı, olarak kira sözleşmesini süresinden önce feshedebilirler (ikale). Davacı kiralayan ile kiracısı olan (dava dışı) TANSAŞ'da aynı yola başvurarak kira sözleşmesini karşılıklı anlaşma (sözleşme) ile sona erdirmişlerdir. Burada hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır. Zira davacı belediyenin (ikale) suretiyle kira sözleşmesini ortadan kaldırmasında üstün bir meşru menfaate sahip olmadığı (aksi iddia ve ispat edilmediği sürece) söylenemez. Fakat ilk kiralayan ve kiracı sırf alt kiracıyı zarara sokmak için ilk kira sözleşmesini bozmuşlarsa BK. mad. 41/2'de öngörülen genel davranış kuralını ihlal ettikleri için davalıya vermiş olduktan zararı tazmin etmekle yükümlü olurlar. Bu hükme göre, Ahlaka mugayir bir fiil ile başka bir kimsenin zarara uğramasına bilerek sebebiyet veren şahıs..... o zararı tazmine mecburdur. Bunun da ayrı bir davada ileri sürülüp ispat edilebilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan ilkeler karşısında davanın reddine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya aykırı olduğundan davacı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile onama kararının kaldırılarak direnme kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
Sonuç: Davacı vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile Hukuk Genel Kurulunun 16.05.2001 gün ve 2001/6-418-412 sayılı onama kararının kaldırılarak direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 26.09.2001 gününde yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığından 03.10.2001 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy