(818 S. K. m. 41, 259) (6570 S. K. m. 12) (743 S. K. m. 2)
Dava: Taraflar arasındaki "tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Karşıyaka 2.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 16.11.2000 gün ve 2000/644 E- 1324 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 6.2.2001 gün ve 2001/606-853 sayılı ilamı ile; ( ...Dava, fuzuli işgal nedeniyle tahliye istemine ilişkin olup, mahkemece dayanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı vekili dava konusu taşınmazın Tansaş A.Ş. ne kiraya verildiğini, davacı ile kiracı Tansaş A.Ş.nin aralarındaki kira sözleşmesini 1/1/2000 tarihi itibariyle feshettiklerini, bu durumda alt kiracı olan davalı Berver Turizm İşi. Gıda Ticaret Ltd. Şirketinin fuzuli şagil olması nedeniyle tahliyesini talep etmiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık davacı ile kiracı Tansaş arasındaki kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshedilmesi durumunda alt kiracı olan davalının Tansaş ile yaptığı sözleşmenin de sona erip ermeyeceği noktasında toplanmaktadır. Dava konusu taşınmaz 31/4/1997 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli sözleşme ile davacı İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından Tansaş A.Ş. ne kiraya verilmiştir. Kiracı Tansaş A.Ş. de 23/7/1998 tarihinde başlayıp 31/4/2007 tarihinde sona erecek şekilde taşınmazı davalı Berver Turizm İsl. Gıda Tic. Ltd.Şirketine kiralamıştır. Davacı ile kiracı Tansaş'ın aralarındaki kira sözleşmesini 1/1/2000 tarihi itibariyle feshettikleri ihtilafsızdır. Alt kiracının kira ilişkisi kiracıya bağlı olarak devam eder. Kiralayan ile kiracı arasındaki kira ilişkisi herhangi bir şekilde sona erdiğinde alt kiracının da kiracılığı son bulur. Taşınmaz kiracı tarafından üçüncü kişiye kiralandığında kira ilişkisinin tarafı olarak kiracılık devam eder. Alt kiracı kira sözleşmesinin tarafı durumuna geçmez. Bu nedenle davacı kiralayan ile kiracı Tansaş A.Ş. arasındaki kira sözleşmesi karşılıklı iradelerle feshedildiğinden alt kiracı olan davalının da kiracılığı Tansaş A.Ş.ye bağlı olarak son bulmuştur. Bu itibarla kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddi hatalı olmuştur. Hükmün bu gerekçeyle bozulması gerekmiştir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekilleri
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, kiralananın fuzuli işgal nedeniyle tahliyesi istemine ilişkindir.
Somut olayda; Davacı İzmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı ile dava dışı kiracı Tansaş A.Ş. arasındaki kira sözleşmesi 31.4.1997 tarihinden başlayarak 10 yıl süreyle düzenlenmiştir. Ayrıca kira süresi sonunda Tansaş A.Ş. nin 10 yıllık rüçhan hakkının kabul edildiği de sözleşmenin 9. maddesinde belirtilmiştir. Kira sözleşmesinde ait kiraya ilişkin bir hüküm bulunmamaktadır.
İzmir Büyükşehir Belediye. Encümeni, 27.10.1998 tarihli ve 12735-062605 sayılı kararında; Kiracısı Tanşas'ın 5.10.1998 tarihli dilekçesinde daha iyi ve profesyonel hizmet sunmak için bu konuda ehil kişi ve kuruluşlara işletme ortaklığı, gelir ortaklığı, kiracılık hakkına dayalı işletme hakkının devri gibi akdi ilişkiye girmek istediklerini bunun için kiracısı oldukları bu tesisleri kiralama hakkının devrini talep ettiklerini bildirdiklerini, bu teklifin incelenerek 23.5.1995 günlü genel iş yürütümüne ilişkin encümen kararına dayanılarak kiracılara devir hakkı tanındığından bahse konu tesislerin kiracısı bulunan Tansaş A.Ş. tarafından kiralanmasına izin verilmesine, kira bedellerinin ilgili komisyonca yeniden belirlenmesine, karar vermiştir.
Tansaş A.Ş. ile Davalı Berver Ltd. Şti. arasında düzenlenen ortakların da kıracı olarak imzalan bulunan 27.11.1998 tarihli protokol başlıklı sözleşme de; Tansaş'ın davaya konu restoranı Berver'e demirbaşlarıyia birlikte kiraya verdiği, kiranın başlangıcının 1.12.1998 olduğu, kira bedelinin Tansaş'a ödeneceği belirtilmiştir.
Aynı sözleşmenin 10. maddesinde ise; "Başkaca bir tahliye sebebi doğmadığında sözleşme Tansaş ile izmir Büyükşehir Belediyesi arasındaki sözleşme devam ettikçe sürecektir." Hükmü konulmuştur.
izmir Büyükşehir Belediye Başkanlığı Gelir Müdürlüğünün 30.12.1999 tarihli 4616 sayılı Tansaş'ı muhatap alan yazısında; Mülkiyeti Belediye'ye ait muhtelif tarihlerde Tansaş'a, onun tarafından da üçüncü şahıslara kiraya verilen taşınmalarla ilgili akdedilen kira sözleşmelerinin feshedilerek tahliyelerinin sağlanması istenmiştir.
Tansaş davacı Belediye Başkanlığına 5.1.2000 tarih ve 115 sayı ile gönderdiği yazıda; kira sözleşmesinin feshinin taraflarınca da kabul edildiğini, ancak, bu fesih dolayısıyla alt kiracılar tarafından şirket aleyhine tazminat ödemeye hükmediimesi halinde bu tazminatın Belediye'ye rücu edileceği, fesih hususunun alt kiracılara da bildirildiğini belirtmiştir.
Tansaş davalı Berver Ltd.Şti. ni muhatap alan 5.1.2000 tarihli yazısı ile de; 1.12.1998 başlangıç tarihli Karşıyaka Pelikan Cafe'nin kiraya verilmesine ilişkin sözleşmenin dayanağı olan sözleşmenin Belediye Başkanlığınca 30.12.1999 tarihli yazı ile feshedildiğinden sözleşmenin 10. maddesi gereğince aradaki kiralayan kiracı ilişkisinin sona erdirildiğini, teslim edilen demirbaşların aynen teslim edilmesi ya da bedellerinin ödenmesini, işletmeciliğin devamı konusunda bundan böyle Belediye ile temas kurulmasını bildirmiştir.
Davacı Belediye Başkanlığının Berver Ltd. Şti.'ne gönderdiği 30.3.2000 gün ve 6441 sayılı ihtarname ile de; Tansaş ile aralarındaki kira sözleşmesinin 1.1.2000 tarihinde feshedildiğini, bu durumda BK.nun 259. maddesi gereğince birinci kiracı ile yapılan kira sözleşmesi feshedilmiş olmakla alt kira sözleşmesinin süresinin de buna bağlı olduğundan muhatabın da kira sözleşmesinin feshedilmiş olduğunu, mecurun 7 gün içinde tahliyesi ve Belediye'ye teslimi aksi halde dava açılacağı bildirilmiştir. Bu ihtarname muhatap davalıya aynı yerde çalışan yetkili imzasına 22.4.2000 tarihinde tebliğ edilmiştir.
Davacı Belediye vekili 12.5.2000 tarihli dava dilekçesinde; Davacı Belediye'ye Pelikan-Cafe Restoran'ın Tansaş A.Ş.'ye kiralandığını; kiracı Tansaş A.Ş.'nın de bu yeri davalı şirkete kiraladığını; davacı Belediye ile kiracı Tansaş A.Ş arasındaki kira sözleşmesinin 1/1/2000 tarihi itibariyle feshedildiğini, davalı ile 1.kiracı Tansaş A.Ş. arasındaki sözleşmenin feshedilen sözleşmeye bağlı olduğundan birinci sözleşmeye bağlı olarak sona erdiğini; bu hususu kiracı Tansaş A.Ş.nin davalı kiracıya bildirdiğini; ayrıca İzmir 14.Noterliği'nin 30/3/2000 tarihli ihtarnamesi ile davalıya bu hususun 22/4/2000 tarihinde bildirilerek 7 gün içinde mecurun boşaltılmasının istenildiğini, ancak davalı tarafından mecurun boşaltılmadığını ileri sürerek fuzuli şagil durumundaki davalının tahliyesini istemiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde; mecurun bulunduğu arsanın malikinin Maliye Hazinesi olduğunu, mecuru kiralama hakkının belediyece Izelman A.Ş. ye verildiğini, davacının mecur üzerinde tasarruf etme hakkı olmadığını, Tansaş'ın kiralayan sıfatı da kalktığından dava açma hakkının malik ya da zilyede ait olması gerektiğini, öncelikle davanın husumetten reddini, esasa girilmesi halinde de davanın fuzuli işgal hukuki nedenine dayandırılmışa da bunun doğru olmadığını, davanın süresinde açılmadığını, zira davacı ile Tansaş'ın aralarındaki kira akdini sona erdirmesinin kendilerini bağlamayacağını, o akde güvenerek büyük yatırımlar yaptıklarını, müvekkili firmanın kira akdinin bitim tarihinin Tansaş ile Belediye arasındaki sözleşmede öngörülen bitim tarihi olduğunu, zira Tansaş'ın kira akdinden doğan haklarını davacı-belediyenin izni ile kendilerine devrettiğini, bu devir nedeniyle Tansas'ın ileri sürebileceği def'ileri kendilerinin de ileri sürebileceğini, davanın bu bakımdan süresinde açılmadığını, kira akdinin 1.12.1998 başlangıç tarihli olup, Aralık 1999 ve Ocak 2000 ayı kira bedellerinin Tansaş'a, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs 2000 aylarına ait bedellerin ise davacı Belediye'ye ödendiğini, Tansaş ile Belediye arasındaki akdin feshinden sonra kira bedellerinin hiçbir ihtirazı kayıt konulmadan belediye tarafından alındığını, bu tahsilat nedeniyle davacı belediye ile müvekkili arasında akdin yenilendiğini, bu kira bedellerinin davacı belediye tarafından kendilerine ihtar çekilmeden önce yatırıldığını, davanın reddi gerektiğini, zira davacı belediyenin müvekkilini yeni kiracı olarak benimsediğini, açılan davanın hukuki dayanağı kalmadığından reddini savunmuştur.
Yerel Mahkeme; "Büyükşehir Belediyesi yan kuruluşu olan Tansaş'a bu yeri kiraya verirken yapılan sözleşme ve Tansaş'ın burayı bir başkasına kiraya vereceğine dair encümence verilen izin ile kiralama yetkisi verilmiştir. İşte ilk kiracı bu yetkiye dayanarak davalıya hu yeri kiraya vermiştir. Bu durumda davacının tek taraflı iradesi ile sözleşmenin feshi mümkün değildir. Gerek hukukumuz gerekse adalet duygusu buna cevaz vermez. Ayrıca davacının haklı bir tahliye nedeni de yoktur. Kiranın zamanında ödendiği davalının fuzuli şagil olmadığı tüm dosya kapsamı ile anlaşılmıştır" gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir.
Davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece;yukarıda baslıkta açıklanan gerekçe ile davalının kiracılık ilişkisinin sona erdiği ve fuzuli şagil olduğunu kabulle mahkeme kararı bozulmuş, davalı vekilinin karar düzeltme istemi de reddedilmiştir.
Yerel Mahkeme; önceki gerekçelerini tekrar yanında "davalı ile Tansaş A.Ş. arasındaki kira sözleşmesinin davacının onayı ile yapıldığı; davalının Tansaş'ın değil, davacının kiracısı olduğu; davacı Belediyenin icazeti bulunduğu; kiralayan ile kiracı arasındaki sözleşmenin feshinin davalının kiracılık sıfatını sona erdirmeyeceği; aksinin kabulünün MK. 2. maddesindeki iyi niyet kuralları ile bağdaşmasının mümkün olmadığı, bozma ilamının bu nedenle yerinde olmadığı, tüm dosya kapsamı ile anlaşılmıştır." gerekçesiyle önceki kararında direnerek davanın reddine karar vermiştir.
Direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir.
Uyuşmazlık iki ana noktada toplanmaktadır.
Öncelikle dava dışı Tansaş ile davalı şirket arasındaki hukuki ilişkinin alt kira mı yoksa kiranın devri mi olduğu çözümlenmelidir.
Bunun çözümünden sonra da Kiralayan Belediye ile kiracı Tansaş arasındaki kira sözleşmesinin karşılıklı olarak feshi durumunda bu feshin Tansaş ile davalı şirket arasındaki sözleşmeyi nasıl etkileyeceği üzerinde durmak gerekmektedir.
Konu ana başlıklar altında incelendiğinde;
A ) ALT KİRA İLE KİRANIN DEVRİ KAVRAMLARI VE UYUŞMAZLIĞIN HUKUKSAL
TAKDİRİ
Kiracı kiralayana zarar verecek bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kirayı bir üçüncü kişiye de devredebilir ( BK. mad. 259 ). Burada iki durum söz konusu edilmiştir: Birincisi kiracının kiracısı ikincisi de kiracının kira sözleşmesinden doğan kullanma hakkını bir üçüncü kişiye devretmesidir.
Alt kira sözleşmesi, ait kiracıya ilk kiralayana karşı hiçbir hak vermemesine karşılık, kiranın ( yani kullanma hakkının ) devrinde aksi durum söz konusudur. Devrolunan, devre dayanarak kiralayandan kiralanan şeyin ( nesnenin ) teslimini ve sözleşmeye uygun durumda korunmasını ( bulundurulmasını ) isteyebilir. Ne var ki bir tarafta kiracı ile ait kiracı arasındaki hukuksal ilişki, diğer tarafa kiracı ile devrolunan arasındaki ilişki de birbirinden farklıdır. Birincisi kanunun kira hükümlerine bağlıdır, sonuncusu ise temlike ( alacağın temlikine ) ilişkin hükümlere ve buna temel oluşturan hukuksal işlem hakkındaki hükümlere bağlıdır. Bu temlik ivazlı ise satış, ayni sermaye koyma gibi, ivazsız ise bağışlama, vekalet gibi bir sebebe dayanabilir. .Bu nedenle kullanma hakkını devreden kiracı, kendi karşı alacağı için devrolunanın kişisel mallarında hapis hakkına malik olmadığı halde alt kirada ilk kiracı ikinci kiracıya karşı hapis hakkını haizdir; zira ondan kira alır ( Geniş bilgi için bkz. Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözleşme ilişkileri, çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 287; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c.1/2, Ank. 1985, sh. 154 vd; Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin: Borçlar Hukuku, Özel Borç ilişkileri, İst. 1980, sn. 484 vd; Tunçomağ, Kenan: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, İst. 1977, sh. 231 vd ).
Alt kirada birinci kiracı kiralayan sıfatını alır ve alt kira sözleşmesi ilk kiralayana zarar vermemek koşuluyla birinci kira sözleşmesinden farklı hükümler taşıyabilir. Oysa kiranın devrinde birinci kiracının kullanma hakkı hiçbir değişikliğe uğramadan devralana geçer ( Tandoğan, sh. 157 ).
Davacı ile ilk kiracı ( dava dışı ) Tansaş arasında 31.4.1997 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli bir kira sözleşmesi kurulmuştur. Tansaş 5.10.1998 tarihli dilekçesi ile davacı kiralayana başvurarak özetle ( daha iyi ve profesyonelce hizmet sunmak için bu konuda ehil kişi ve kuruluşlarla işletme ortaklığı, gelir ortaklığı, işletme hakkının devri gibi akdi ilişkiye geçmek istediklerini, bunun için kiracı oldukları -dava konusu- tesisleri kiralamak hakkının devrini ) talep eder. Davacı belediyenin yetkili kurulu Tansaş'a kiralama iznini vermesi üzerine davalı ile Tansaş arasında 27.11.1998 tarihli bir kira sözleşmesi kurulduğu hususu dosyadaki bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır.
Böylece Tansaş ile davalı arasında ( alt kira ) sözleşmesi kurulduğu tespit edilmekle uyuşmazlığın buna ilişkin hükümlere göre çözümlenmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
B ) KİRALAYAN VE ALT KİRACI ARASINDAKİ İLİŞKİ
a ) Alt kiracı ile davacı ( kiralayan ) arasında kira sözleşmesi kurulmamıştır:
Adi kira, borç doğuran bir sözleşmedir. BK. mad. 248'e göre: "Adi kira bir akittir ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder". Sözleşmenin meydana gelmesi için, kavram bakımından önemli unsurlar üzerinde tarafların anlaşmaya varmaları zorunludur. Nesne ( şey ), kullanmanın yolu ve kapsamı, kullanmayı bırakmanın süresi ve kira bedeli üzerinde tarafların iradesinin birleşmesi gerekmektedir.
Dosyadaki bilgi ve belgelere göre taraflar arasında yasal anlamda bir kira ilişkisinin kurulduğundan söz edilemez. Davalı ile ( dava dışı olan birinci kiracı ) Tansaş arasında kurulacak kira ilişkisine davacının onay vermesi, tararlar arasında da bir kira sözleşmesinin kurulduğu anlamına gelmez. Davacı belediyenin verdiği iznin nedeni ise sudur: Aksi kararlaştırılmış olmadıkça 6570 sayılı ( mad. 12 ) kanun hükümlerine tabi olan bir sözleşmede, kiracı kiralananı ne kısmen, ne de tamamen başkasına kiralayamayacağından ötürü, sözleşmeye aykırı davranmamak için birinci kiracı konumundaki ( dava dışı ) Tansaş, kendi kiralayanı olan davacı Belediye'den muvafakat alma ihtiyacını görmüş ve bunun ifası yoluna başvurmuştur. Zira kiracı bir alt kira kurarken, zarar ve ziyanı kendisine ait olmak üzere davranmak zorundadır ( Becker, sn. 290 ).
b ) Üçüncü kişiler arasında kurulan alt kira sözleşmesi ilk kiralayana etki yapmaz. Şöyle ki:
Alt kiracı kiralayana karşı hiçbir talep hakkına sahip değildir. Zira ona ( kiralayana ) karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan bağımsız bir hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle ait kiracı, kiralanan nesnenin ( şeyin ) teslimini kiralayandan isteyemez. Buna karşılık kiralayan kira sözleşmesini sona erdirmek istiyorsa kendi kiracısına ( ilk kiracı ) karşı dava açmak zorundadır.
Birinci kiracının kira süresi bittikten sonra onun kiracısının ( alt kiracının ) da kira süresi sona erer:
Alt kiracının malı kullanma hakkının kapsamı ve süresi asıl kiracının hakkı ile sınırlıdır. Alt kiracı, kiralananı kiracıdan daha uzun bir süre için kullanamaz. Zira alt kiracının kiralananı kullanma olgusu bağımsız bir hakka değil ve fakat münhasıran kiracının hakkına bağlı bir yetkiye dayanmaktadır. Von Tuhr'un da işaret ettiği gibi, ikinci kiracı birinci kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını onun adına kullanan bir kimse durumundadır ( Feyzioğiu, sh. 487 ). Bundan ayrı olarak alt kira sözleşmesi ( ilk kira sözleşmesi ) ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile ait kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır.
O halde kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan ( kiralanandan ) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir ( Becker, sh. 287, 288 ve 290 ).
C ) HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI
MK. mad. 2 f. 2'ye göre: "Bir hakkın sırf gayrı ızrar eden suistimalini kanun himaye etmez" Fakat, hakkın açıkça doğruluk ve güven koşullarına göre belirlenen kapsamın ve sınırlarının aşılması suretiyle kullanılsa bile, bundan ( yani hakkın kullanımından ) başkalarının zarar görmesi ya da zarar görme tehlikesiyle karşı karşıya olması gerekir. Zarardan amaç, başkalarının hukuken "korunan maddi veya manevi yararlarının ihlalidir. Yukarıda açıklandığı üzere davalı ( ait kiracının ) davacı ( ilk kiralayana ) karşı hiçbir hakkı bulunmamaktadır. O halde somut olayın özelliği de dikkate alındığında MK. mad. 2'nin uygulama olanağından ve de taraflar arasında bir kira sözleşmesinin kurulduğundan söz edilemez. Kale ki, hakkın kötüye kullanılması yasağı ikinci derecede ( tali ) bir yol olup uygulanması mümkün bir kanun hükmü bulunduğu sürece bu kavrama başvurmak gerekli değildir.
D ) SÖZLEŞME HAKKININ KÖTÜYE KULLANILMASI
BK. mad. 1'e göre sözleşme, iki tarafın karşılıklı ve birbirlerine uygun irade beyanı ile oluşan hukuksal işlemdir.
Taraflar, diğer borç doğuran akidler gibi karşılıklı olarak kira sözleşmesini süresinden önce feshedebilirler ( ikale ). Davacı kiralayan ile kiracısı olan ( davadışı ) Tansaş da aynı yola başvurarak kira sözleşmesini karşılıklı anlaşma ( sözleşme ) ile sona erdirmişlerdir. Burada hukuka aykırı bir yol bulunmamaktadır. Zira davacı belediyenin ( ikale ) suretiyle kira sözleşmesini ortadan kaldırmasında üstün bir meşru menfaate sahip olmadığı ( aksi iddia ve ispat edilmediği sürece ) söylenemez. Fakat ilk kiralayan ve kiracı sırf alt kiracıyı zarara sokmak için ilk kira sözleşmesini bozmuşlarsa BK. mad. 41/2 de öngörülen genel davranış kuralını ihlal ettikleri için davalıya vermiş oldukları zararı tazmin etmekle yükümlü olurlar. Bu hükme göre, "Ahlaka mugayir bir fiil ile başka bir kimsenin zarara uğramasına bilerek sebebiyet veren şahıs ..... o zararı tazmine mecburdur". Bunun da ayrı bir davada ileri sürülüp ispat edilebilmesi gerekir.
Yukarıda açıklanan ilkeler karşısında davanın reddine ilişkin direnme kararı usul ve yasaya aykırı olduğundan bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz talebinin kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 10.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy