(818 S. K. m. 266)
Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir Asliye 12. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 4.10.2001 gün ve 2000/221 -2001/782 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 29.1.2002 gün ve 2001/11918-2002/875 sayılı ilamı ile (...Davacı, 1.5.1991 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiraya verdiği taşınmazı davalının 18.11.1999'da tahliye ettiğini, taşınmazı hor kullanarak harap ve bakımsız bıraktığından düzeltmesi için uyanlarda bulunduğunu, mahkemede hor kullanma ve tamir masraflarını tespit ettirdiğini, tamir masrafı ve kira kaybı olan 794.040.000 TL. nın 100.000.000 TL.sını davalının verdiğini, kalan 694.040.000 TL.nın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, taşınmazı davacının isteği ile tamir ve bakım yaptırarak teslim ettiğini, taşınmazın başkasına satıldığını savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında yapılan 1.5.1991 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalının lokanta olarak çalıştırdığı mecuru 18.11.1999 tarihinde tahliye ettiği hususunda taraflar arasında anlaşmazlık yoktur. Davacı, kiracının taşınmazı hor kullandığını ileri sürerek hor kullanma bedeli ile tamir süresince geçecek kira bedelinin tahsili için bu davayı açmıştır. Davacı 21.1.2000 tarihinde tespit yaptırmış ise de yapılan tespitte hor kullanma ile normal kullanma sonucu oluşacak hasarlar birbirinden ayrılmamıştır. Normal kullanma ile meydana gelen hasarların tazminini davacı isteyemez. Ancak hor kullanma sonucu oluşan hasarların tazminini isteyebilir. Bu nedenle özellikle husule gelen hasarların normal kullanma sonucu mu yoksa hor kullanmanın ürünü mü olduğu belirlenmeli, hor kullanma sonucu oluşan hasarların değeri belirlenmeli ve hor kullanma sonucu oluşan hasarların tahliye tarihinden itibaren ne kadar sürede giderilebileceği tespit dosyasındaki olgular nazara alınarak bilirkişi aracılığı ile aranmalı, gerekçeli, taraf, mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olarak belirlenip, bundan davacının davalının ödediğini bildirdiği 100.000.000 TL.de düşülerek sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken tüm bu hususların gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kiralananın hor kullanılması sonucu hasara uğradığı iddiasına dayalı, tazminat istemine ilişkindir.
Davacı kiralayan vekili, davalının kirası altında olan dükkanın, 18.11.1999 tarihinde hasarlı olarak tahliye edildiğini, yaptırılan delil tespiti sonucunda, onarım için gereken masraf tutarı ile onarım süresine ait kira gelir kaybı toplamının 794.040.000 TL. olarak belirlendiğini; davalı kiracının tespit raporundan, sonra temizlik gideri olarak davacıya 100.000.000 TL. ödediğini, kalan tutarı ödemediğini ileri sürerek, 694.040.000 TL. tazminatın tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı kiracı vekili, kiralananda varlığı ileri sürülen hasarların, 10 yıllık kullanım sırasında oluşan olağan kirlenmelerden ibaret bulunduğunu, hor kullanmanın söz konusu olmadığını, kiralayan tarafından yaptırılan delil tespitinden sonra davalının iyi niyetli olarak davacının gözetiminde kırık camlan taktırıp, boya-badana, zemine de sistre ve cila yaptırdığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davacıya ait taşınmazın 1.5.1991 tarihli sözleşmeyle lokanta olarak kullanılmak üzere davalıya kiralandığı; sözleşmede kiralananın o andaki durumunun "Tam ve mükemmel" şeklinde açıklandığı üç yıl süreli bu sözleşmenin yasa gereği gerçekleşen uzamalarla devam ettiği ve sonuçta kiralananın 18.11.1999 tarihinde tahliye edildiği toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Bu olgular yönünden taraflar arasında da bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Tahliyeden sonra davacı kiralayan tarafından yaptırılan 20.1.2000 günlü delil tespiti sonucunda" düzenlenen 21.1.2000 tarihli bilirkişi raporunda, kiralananın kiracı tarafından hor ve pis şekilde kullanıldığı belirtilmiş ve oluşan hasarlar ile bunların onarımı için gereken süre, bu süreye ait kira gelir kaybı miktarı ile onarım masraflarının tutarları gösterilmiştir.
Görülmekte olan dava, bu tespit raporundaki hesaplamaya dayanılarak açılmıştır.
Bu noktada hemen belirtilmelidir ki, Borçlar Kanunu'nun 266/1. maddesi hükmü uyarınca, kiracı, kiralananı hangi halde teslim almış ise, o halde geri vermek zorundadır. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre de taraflar arasında tersini öngören bir sözleşme hükmü bulunmadıkça, kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanması nedeniyle oluşan eskime ve değişmelerden sorumlu değildir.
Kira sözleşmesinde, kiracının normal kullanımdan doğan eskime ve değişmelerden de sorumlu olacağına dair bir hüküm bulunmadığı çekişmesizdir.
Yeri gelmişken belirtilmelidir ki, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kiralananın kiracıya tam ve mükemmel şekilde teslim edildiğinin belirtilmiş olması, kiracının, normal kullanımdan kaynaklanan zararlardan da sorumlu olacağının kararlaştırıldığının kabulü için yeterli değildir. Yine, kiralananın sonradan, herhangi bir onarım yapılmaksızın üçüncü kişiye satılmış olması da, kiracının bu sorumluluğu açısından sonuca etkili değildir.
O halde, somut olayda davalı kiracı, sadece ve ancak, kira süresi içerinde kiralananın hor kullanılması nedeniyle oluşan zararlarla sınırlı olarak kiralayana karşı sorumludur. Dolayısıyla, hor kullanma iddiasının ileri sürüldüğü eldeki davada, yerel mahkemece öncelikle bu yon üzerinde durulmalı; kiralananda varlığı saptanan hasarların hor kullanım sonucunda oluşup oluşmadığı belirlenmelidir.
Oysa, Mahkemenin bu yönde yaptığı inceleme yeterli değildir. Şöyle ki:
Delil tespiti raporunda kiralananda mevcut hasarlar tek tek açıklanmış ve bunların hor kullanma sonucu oluştuğuna ilişkin genel bir ifade kullanılmış ise de; bu belirtmenin, her bir hasar kalemi yönünden ayrı ayrı yapılmış bir değerlendirmeyi içermediği, bazı hasar kalemlerinin mutlak surette hor kullanmanın varlığını göstermekten uzak bulunduğu; özellikle davalının kiralananı Kullandığı süre ve kullanım amacı gözetildiğinde, raporda yağlanma ve kirlenme şeklinde tanımlaman hasarların normal kullanım sonucunda dahi oluşmuş olabileceği anlaşılmaktadır. Yargılama sırasında yapılan 5.6.2001 günlü keşif sonucunda düzenlenen bilirkişi raporu ise, değinilen yönlerden herhangi bir açıklama içermemekte ve yıpranma payı olarak düşülmesi gereken oran dışında, tespit raporunun tam bir tekrarından ibaret bulunmaktadır. Dahası 12.6.2001 günlü bu rapor, kiralananın keşif tarihindeki fiili durumu ve özellikle, delil tespitinden sonra davalı tarafından yaptırıldığı savunulan onarımlar yönünden de hiçbir açıklık taşımamaktadır.
Yemin konusuna gelince: Yemin, ancak iddiasını veya savunmasını başkaca yasal delillerle kanıtlayamayan tarafça, diğerine yöneltilebilir. Kanıtlama yükümlülüğü kendisine ait olmayan bir konuda, bir tarafça yemin teklif hakkının varlığının hatırlatılması, sonucunda teklif edilen yeminin karşı tarafça eda edilmesi, herhangi bir hüküm ifade etmez.
Hor kullanmadan kaynaklandığı ileri sürülen hasarın tazmini istemiyle açılan eldeki davada, davacı kiralayan, kiralananda tahliye sırasında var olan hasarları, yaptırdığı delil tespitiyle ve onun sonucunda düzenlenerek davalıya tebliğ olunan ve itiraza da uğramayan tespit raporuyla kanıtlamıştır. Dolayısıyla davacı kiralayanın kiralanandaki hasarların varlığı yönünden başkaca delil sunma yükümlülüğü yoktur; bu şekilde teklif ve eda edilen yemine de itibar edilemez. Tersine, hasarları sonradan onardığını savunan davalı, bu savunmasını kanıtlamakla yükümlüdür. Yukarıda da açıklandığı üzere, gerek kiralanandaki hasarların hangilerinin hor, hangilerinin normal kullanım sonucunda oluştuğu yönünden ve gerekse, davalının sonradan bunları onardığına ilişkin savunmasıyla ilgili olarak mahkemece yeterli araştırma ve inceleme yapılmamış, yerinde keşif yapılmasına rağmen, bu yönlerden bilirkişi görüşü de alınmamıştır.
O halde, mahkemece yapılması gereken iş, bozma kararında da açıklandığı üzere, öncelikle, delil tespiti raporunda varlığı belirtilen hasarlar kalemlerinden her birinin hor kullanım sonucunda mı yoksa; normal kullanımdan dolayı mı oluştuğunun ayrı ayrı belirlenmesi; normal kullanımdan kaynaklanan hasarlar var ise, Borçlar Kanunu'nun 266/2.maddesi uyarınca ve tersini öngören bir sözleşme hükmünün de bulunmaması karşısında, kiracının bunlardan dolayı tazminat sorumluluğu bulunmadığının gözden kaçırılmaması; hor kullanmadan ileri geldiği saptanan hasarların her bir kaleminin onarımı için gereken masraf tutarı ile bu onarımın yapılabilmesi için gereken sürenin ne olduğu konusunda, dayanaklar gösterilmiş ve denetime elverişli şekilde bilirkişi görüşünün alınması; davalının onarım yaptırdığına ilişkin savunması ve sunduğu delillerin de bu çerçevede değerlendirilmesi, bu inceleme sonucunda ödenmesi gereken bir tazminatın bulunduğu sonucuna varılması halinde, ödendiği davacının da kabulünde bulunan 100.000.000.TL masraf bedelinin bundan düşülmesi ve ortaya çıkacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmesidir.
Yerel mahkemece bu yönlere işaret eden bozmaya uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 11.12.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy