(818 S. K. m. 44, 98)
Dava: Taraflar arasındaki "alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Asliye 8.Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 9.11.2000 gün ve 2000/186-513 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 22.2.2001 gün ve 2001/1022-1900 sayılı ilamı ile,
( ... Davacılar, 1.5.1998 tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olan davalının 13.1.2000 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi fesh ettiğini bildirdiğini,kendilerinin bunu kabul etmediklerini,sözleşme gereği ödenmesi gereken 2000 yılı kirasından ödenmiş olan 17.000 USD.nin mahsulü ile ihtara rağmen ödenmeyen diğer kira bedelleri için fazlasını saklı tutarak 10.000 USD.nin' aynen faizi ile ödetilmesini talep etmiştir.
Davalı, kira konusu binanın 17 Ağustos depreminde hasar gördüğünü binayı sömestir tatilinden yararlanılarak 31.1.2000 tarihinde boşaltılıp teslim edildiğini,feshin haklı olduğunu savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece Şubat ayının ilk yarısına kadar tahliye edilmediği sabit olan taşınmaz için aylık 27.000 USD olan kiradan 17.000 USD mahsubu ile 10.000 USD.nin kaldığı ve davacının bakiye kira alacağı için harç yatırıp dava konusu yapmadığı gerekçe gösterilerek davanın kabulüne 10.000 USD'nin dava tarihinden itibaren faiziyle ödetilmesine karar verilmiş;hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar kira sözleşmesine göre aylık 27.000 USD olan kiranın yıllık üç eşit taksitte ödenmesi gerektiğine ve feshin haksız olduğuna dayanarak 2000 yılı kirasından fazlasını saklı tutarak 10.000 USD.nin tahsilini talep etmiştir. Davalı deprem sonrası güvenli olmadığını ileri sürdüğü binadan sömestir tatiline çıktıklarını,feshin haklı olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece fazlası saklı tutularak açılmış olan davada davacının tüm yıl kirasını talebe hakkı olup olmadığı ve davalının akdin feshinde haklı sebebe dayanıp dayanmadığı tartışılmaksızın talep edilen 10.000 USD.nin tahsiline karar verilmiştir. Dosyada mevcut teknik raporlardan deprem sonrası onarım yapıldığı ve binanın taşıyıcı sisteminde hasar olmayıp çatlak ve duvarların tamiri sonrası deprem öncesi güvenliğe sahip olduğunun belgelendirildiği anlaşılmaktadır. Davalı her ne kadar kiralananın depreme dayanıklı olmadığını iddia etmiş ise de bunu yasal delillerle kanıtlayamamıştır. Bu nedenle davalının sözleşmeyi fesihte haklı olduğunun kabulüne olanak yoktur. Ne var ki BK. 44 ve 98. maddeleri gereği kiralayanın da zararın artmasında kusurunun olmaması gerekir. Mahkemece taşınmazın davacıya teslim edildiği tarihin saptanarak davacının bu tarih itibari ile aynı koşullar altında taşınmazı ne kadar sürede yeniden kiraya verebileceğinin Yargıtay denetimine elverişli uzman bilirkişi raporu ile saptanması ve bunun sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle talep miktarına bağlı kalınarak hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: 1-Davacılar vekili, bozmaya konu 9.11.2000 günlü mahkeme kararını temyiz etmediğinden, direnme kararını temyiz etmesinde hukuki yararı yoktur. Bu nedenle, davacı vekilinin direnme kararına yönelik temyiz isteminin reddi gerekir.
2-Davalı vekilinin temyizine gelince:
Dava, kira alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Davacılar vekili, davacılara ait işyeri vasıflı taşınmazın İlköğretim okulu olarak kullanılmak üzere 1.5.1998 tarihli sözleşmeyle davalıya kiralandığını, sözleşmeye göre, 1.1.2000 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 27.000 Dolar olarak ve üç eşit taksitte ödenmesi gerektiğini; davalı kiracının 31.12.1999 tarihine kadar kira paralarını noksansız ödediğini, hatta 2000 yılı kira bedeline mahsuben 17.000 Dolar ödeme yaptığını, ancak bunun dışındaki miktarı ihtarname keşidesine rağmen ödemediğini, 13.1.2000 tarihli ihtarnamesiyle de, kira sözleşmesinin feshedildiği hususunu davacılara bildirdiğini; ödenen 17.000 dolar dışında, 2000 yılı kira parasından davacıların 307.000 Dolar alacakları bulunduğunu, davalının sözleşmeyi fesih gerekçesi olarak ileri sürdüğü, taşınmazın vasfıyla ilgili iddiaların doğru ve dolayısıyla feshin haklı olmadığını; öte yandan, davalının ihtarnamesinde sözleşmenin 31.1.2000 tarihi itibariyle feshedildiğinin bildirilmesine karşın, taşınmazın bildirilen tarihte boşaltılmadığını, uzun bir süre kullanılmasına devam edildiğini, taşınmazın halen teslim alınmamış olduğunu, aynı şartlarla başkasına kiralanmasının da mümkün bulunmadığını ileri sürerek, 307.000 Dolar kira alacağından fazlası saklı kalmak üzere şimdilik 10.000 Doların aynen ve faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, 17.8.1999 tarihinde ve sonrasında meydana gelen depremler üzerine, İstanbul Valiliği ve İl Milli Eğitim Müdürlüğünün emirleri gereği, kiralananın depreme dayanıklılığının uzmanlara incelettirildiğini,sonuçta kiralananın deprem yönetmeliklerine uygun olmadığının ve olası bir depreme karşı dayanıklılığı bulunmadığının, can güvenliği taşımaması nedeniyle okul olarak kullanılmasının sakıncalı olduğunun teknik raporla saptandığını; teknik inceleme sonucunda verilen rapor sonuçlarının İl Milli Eğitim Müdürlüğü'ne bildirildiğini, anılan Müdürlüğün, gerekli tedbirlerin alınmasını ve öğrencilerin güvenlik içinde çalışmalarının sağlanmasını davalıdan istemesi üzerine, davalının sözleşmeyi 31.1.2000 tarihi itibariyle feshettiğini ve durumu davacılara 13.1.2000 tarihli ihtarla bildirdiğini, kiralananın zamanında boşaltılıp teslim olunduğunu,fesihten sonra kullanılmadığını, davalının sözleşmeyi fesihte haklı olduğunu, fesih tarihi itibariyle kira borcunun da bulunmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Yerel mahkemenin, davanın kabulüne, 10.000 Doların dava tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsiline dair kararı, Yüksek Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.
Davacılara ait binanın, ilköğretim okulu olarak kullanılmak üzere, 1.5.1998 başlangıç tarihli ve sekiz yıl süreli sözleşmeyle davalıya kiralandığı; davalı kiracının, 13.1.2000 günlü ihtarnameyle, kiralananın depreme dayanıklı olmadığı gerekçesiyle sözleşmeyi feshettiğini davacılara bildirdiği uyuşmazlık konusu değildir.
Görülmekte olan davada, davacı kiralayanlar vekili, kira sözleşmesinin, davalı kiracı tarafından sürenin bitiminden önce ve haklı bir neden de olmaksızın ihtarnameyle feshedildiğini, ancak ihtarnamede bildirilen tarihte kiralananın tahliye edilmediğini, dava tarihi itibariyle henüz davacılara teslim olunmadığını, aynı şartlarla başkasına kiralanmasının da mümkün bulunmadığını ileri sürerek, muaccel olduğunu bildirdiği 2000 yılı kira parasından ödenmeyen 307.000 Dolardan fazlası saklı kalmak üzere şimdilik 10.000 Doların tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Dava dilekçesindeki istemin açıklanan bu niteliğine göre, görülmekte olan dava, davacının 2000 yılı kira bedelinin ödenmeyen 307.000 Dolarlık kısmının tamamına hak kazandığı iddiasına dayalı olarak, fazlaya ilişkin hak saklı tutulmak suretiyle açılmış, kısmi bir alacak davasıdır. Bu durumda, görülmekte olan davada, öncelikle, davacının tüm yıl kira parasına hak kazanmış olup olmadığının belirlenmesi yönünden, tarafların gösterdikleri tüm deliller yöntemince toplanıp değerlendirilmeli, ortaya çıkacak sonuç çerçevesinde ve istekle de bağlı kalınmak suretiyle bir karar verilmelidir. Mahkemenin, görülmekte olan davada bu yönden yapacağı belirleme, eş söyleyişle, hak kazanılan toplam kira alacağının miktarına ilişkin saptama, sonradan açılması muhtemel ek dava için kesin delil oluşturur.
Hemen belirtilmelidir ki, kira sözleşmesinin kira süresinin bitiminden önce kiracı tarafından haklı bir neden olmaksızın feshedilmesi durumunda, kural olarak, kiracı, kalan süreye ait tüm kira parasından sorumludur. Ne var ki, kiralayan da, Borçlar Kanunu'nun 98. maddesi yollamasıyla, aynı Kanunun 44. maddesi uyarınca, zararın artmasını önleyecek tedbirleri almakla, eş söyleyişle, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiralanması için gereken çabayı göstermekle yükümlüdür. Feshin haklı olmadığının kanıtlanması durumunda, kiracı, ancak,bu yöndeki inceleme sonucunda belirlenecek makul süreye ait kira parasından sorumlu tutulabilir.
Doğaldır ki, böyle bir davada, öncelikle, sözleşmenin feshinin haklı bir nedene dayalı olup olmadığının,daha sonra da,kiralananın hangi tarihte boşaltılıp kiralayana teslim edildiğinin saptanması gerekecektir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde:
Davalı kiracının sözleşmeyi kira süresi bitmeden tek taraflı olarak fesih gerekçesi, 17.8.1999 tarihinde ve daha sonra meydana gelen depremler üzerine, yetkili makamların emirleri gereğince yaptırılan teknik incelemeler sonucunda, kiralananın deprem yönetmeliklerine uygun olmadığının ve olası bir depreme karşı dayanıklı bulunmadığının saptanmış olması, rapor sonuçlarının bildirilmesi üzerine İl Milli Eğitim Müdürlüğünce kendisine bu yolda yazı gönderilmiş bulunmasıdır. Davalı vekili, bu yazıların tarih ve sayılarını 12.6.2000 günlü dilekçesinde bildirmiş, ancak dosyaya sunmamış; mahkemece, söz konusu yazıların örneklerinin İl Milli Eğitim Müdürlüğü'nden istenilmesi yolunda 14.9.2000 günlü ara kararı verilmiş, yazılar yazılmış, ancak gönderilmemiş, sonraki 9.11.2000 günlü duruşmada ise, bu ara kararından dönülmeksizin, yargılama bitirilerek hüküm kurulmuştur.
Davalı kiracının sözleşmenin feshine yönelik 13.1.2000 tarihli ihtarnamesinden önce, kiralanandaki teknik incelemeler sonucunda İ... İnşaat Fakültesi Yapı Anabilim Dalı Öğretim Üyeleri tarafından düzenlenen Ağustos 1999 ve Eylül 1999 tarihli raporlarda,özetle ve sonuç olarak, 17 Ağustos 1999 tarihli depremden sonra, kiralananın taşıyıcı sisteminde herhangi bir hasar oluşmadığı, duvarlarda ve merdivende oluşan çatlakların kolayca tamir edilebileceği, bu tamirlerden sonra binanın depreme karşı güvenliğinin depremden önceki güvenliğine eşit olacağı belirtilmiş; buna karşılık, B... Mühendislik Fakültesi İnşaat Mühendisliği Bölümü Öğretim üyesi Prof. Dr. Semih T... ve bir şirketin teknik elemanlarınca düzenlenen 7.12.1999 tarihli ön rapor ile, 23.12.1999 tarihli Güvence Saptaması Raporunda, kiralananın kolonlarının 1975 ve 1998 Deprem Yönetmeliklerine göre yetersiz bulunduğu, kat arası deplasmanların yönetmeliklerde izin verilen değerleri aştığı, kolonların konsollara oturtulduğu ve kolonlarda düşey sürekliliğin sağlanmadığı, binanın ilk fırsatta usulüne uygun olarak deprem perdeleri ile güçlendirilmesi gerektiği belirtilmiş, ayrıca, yukarıda değinilen Ağustos 1999 tarihli rapora yönelik eleştirilerde bulunulmuştur.
Davalı kiracı, değinilen raporların sonuçlarının İstanbul İl Milli Eğitim Müdürlüğü'ne bildirildiğini ve oraca gönderilen yazı üzerine kiralananı tahliye ettiğini savunmuş; Yerel Mahkeme, bu raporları değerlendirmediği gibi, davalının savunması üzerinde de durmamış; varlığı bildirilen yazı örneklerinin sunulmasını davalı taraftan istemediği gibi, bunların anılan Müdürlükten getirtilmesine ilişkin ara kararının gereklerini de yerine getirmemiştir.
Hal böyle olunca, Mahkemece yapılması gereken iş; kira sözleşmesinin davalı kiracı tarafından kira süresinin bitiminden önce tek taraflı olarak feshedilmiş olması ve davadaki istemin 2000 yılı kira bedelinin tamamına ilişkin bulunması karşısında, davalı kiracının bu yönde bildirdiği tüm deliller ve varsa davacının karşı delilleri de eksiksiz olarak toplanıp değerlendirilmek suretiyle, öncelikle feshin haklı olup olmadığının ve kiralananın hukuken tahliye edildiği tarihin açıklıkla saptanması; kiracının her halükarda tahliye tarihine kadar geçen sürenin kira parasından sorumlu olacağının gözden uzak tutulmaması; yapılacak incelemenin feshin haksız olduğunu ortaya koyması durumunda, Özel Daire bozma kararında belirtilen şekilde, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı koşullarla hangi makul süre içerisinde yeniden kiralanabileceğinin bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi, sonuçta davalı kiracının bu süreyle sınırlı olarak kira parasından sorumlu tutulması; sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği sonucuna varılması durumunda ise, kiracının sadece kiralananı hukuken tahliye ettiği tarihe kadar geçen sürenin kira parasından sorumlu olduğunun, bu tarihten sonrası için herhangi bir sorumluluğu bulunmadığının benimsenmesi ve bu çerçevede hüküm kurulmasıdır.
Açıklanan nedenlerle, Özel Daire Bozma kararına uyulması gerekirken, davacıların varsa bakiye kira alacakları için harcını ödeyerek ayrıca dava açmaları gerektiğinden bahisle,eksik inceleme sonucunda tesis edilmiş olan önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: 1-Yukarıda 1. bentte gösterilen nedenle davacılar vekilinin temyiz isteminin REDDİNE,
2-Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harçlarının geri verilmesine, 15.5.2002 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy