(2942 S. K. m. 11)
Taraflar arasındaki kamulaştırma bedelinin artırılması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Banaz Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.7.2001 gün ve 125-298 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 5.2.2002 gün ve 355-1156 sayılı ilamı ile; (...1- Bilirkişi raporlarında objektif artırıma konu edilen hususlar nedeniyle bir artış söz konusu olabilir ise de, bu oranın en fazla %10 olması gerektiğinin dikkate alınmamış olması,
2- Hükme esas alınan bilirkişi raporlarında dava konusu taşınmaza %5 oranında kapitalizasyon faiz uygulanmak suretiyle değer biçilmiştir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, iklim şartları topografik yapısı ve bölgesindeki konumun ( büyük yerleşim yerlerine uzaklığı vb.) dava konusu taşınmazın bulunduğu yerle benzer nitelikte olan, ülkemizin değişik yörelerindeki kuru tarım arazilerinin değerlendirilmesinde (değeri önemli şekilde etkileyen kanıtlanmış,farklı ve özel bir faktör bulunması hali hariç kapitalizasyon faiz oranı %6 olarak alınmaktadır.Nitekim,aynı bölgeden Dairemize gelen diğer dava dosyasında uygulanan faiz oranı genelde %6 dır. Hal böyle iken taşınmazın değerinin belirlenmesinde kapitalizasyon faiz oranının %6 yerine %5 oranı uygulanmak suretiyle fazla bedele hükmedilmiş olması,
3- Hükme esas alınan bilirkişi raporlarında münavebe ürünlerinden buğday, haşhaş ve nohudu dekar başına verini miktarları ve toptan satış fiyatları ilçe tarım müdürlüğünden getirtilen veri listesindeki değerlerden daha yüksek alınmak suretiyle fazla bedele hükmedilmiştir.
Yargıtay'da yerleşmiş uygulamalara göre arazilerin net gelir yöntemiyle değerlendirilmesinde,arazinin kuru yada sulanabilir niteliğine göre uygulanacak dekar başına verim miktarı ve toptan satış fiyatlarının, ortalama değeri ifade eden ve ciddi istatistiki bilgilere dayandığı bilinen ilçe tarım müdürlüğü verilerinden alınacağının gözetilmemiş olması;
4- Dava konusu taşınmaz 27.990 m2 olup, 24.991,53 m2 si kamulaştırılmış, geriye 2.998.42 m2 alan kalmış, 1 ve 2. bilirkişi kurullarınca artan kesime %20 değer kaybı verilmiştir.
Artan kesimin büyüklüğü, işletme bütünlüğü ve tarımsal faaliyetin sürdürülmesi göz önüne alındığında en fazla %10 değer kaybı verilmesi gerekirken daha fazlaya hükmedilmiş olması doğru görülmemiştir.
Mahkemece yapılacak iş; yukarıda sözü edilen bozma sebepleri doğrultusunda bilirkişi kurullarından ek raporlar almak, alınan bu ek raporların veri listesine uygunluğunu denetlemek ve hasıl olacak sonuca göre karar vermek olmalıdır.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kamulaştırma bedelinin artırılması istemine ilişkindir.
Mahkemenin; Bilirkişi raporlarında münavebeye alınan ürünlerin dekara ortalama verim miktarlarının Uşak İl Tarım Müdürlüğü ve 2000 yılı satış fiyatlarının Toprak Mahsulleri Ofisi, Uşak Şeker Fabrikası ve Afyon Ticaret Borsası veri listesindeki değerlerin esas alınması; Objektif artırıma konu edilen hususlar nedeniyle objektif değer artışının %20 oranında kabul edilmesi, net gelire %5 kapitalizasyon faiz oranının uygulanması suretiyle taşınmaza değer biçilmesi gerektiği, ayrıca kamulaştırmadan arta kalan kısımda %20 oranında değer kaybı verilmesi gerektiği gerekçeleriyle davanın kısmen kabulüne dair verdiği karar; Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık;
- Bilirkişi raporlarında münavebeye alınan ürünlerin dekara verim miktarları ve toptan satış fiyatları belirlenirken, İlçe Tarım Müdürlüğünden getirtilen veri listesindeki değerlerin esas alınmasının gerekip gerekmediği,
- Objektif artırıma konu edilen hususlar nedeniyle objektif değer artışı oranının %10 oranında mı? yoksa %20 oranında mı kabul edilmesi gerektiği;
- Kuru tarım arazisi niteliği ile değer biçilen taşınmazların net gelirine uygulanması gereken
kapitalizasyon faiz oranının %5 ya da %6 oranında mı kabul edilmesi gerektiği;
- Kamulaştırmadan arta kalan kısımda değer kaybının %10 oranında ya da °/020 oranında mı verilmesi gerektiği;
Noktalarında toplanmaktadır.
1- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11.maddesinin üçüncü fıkrasının (f) bendi uyarınca, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar göz önünde tutularak, net gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tespitinde etkisi olan tüm unsurlarda dikkate alınarak maddenin dördüncü fıkrası uyarınca her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip gösterilmek suretiyle kamulaştırma karşılığının tespit edilmesi gerektiği gibi; Bu unsurların dayanağı olan belgelerinde getirtilmesi zorunludur.
Uygulamada; Kamulaştırma Kanununun l11/3-f bendi uyarınca arazi değerlendirmesinde net gelir, İlçe Tarım Müdürlüklerinin çevrede ekilmesi mutad olan ürünlerle ilgili dekar başına verim ve toptan alım fiyatları uygulanmak sureti ile bulunmaktadır.
Her taşınmazda ürünlerin verim ve satış fiyatları, yılına ve kullanılan giderlere göre değişik olabilirse de, asıl olan taşınmazın gelirini bulmak değil, ortalama değerlere göre bedelini bulmaktır.
Bu durumda amaç; Taşınmazın ortalama değerini tespit etmek olduğuna göre, benzer toprak yapısında normal tarımsal faaliyet içerisinde elde edilen ortalama verim miktarları esas alınmalıdır. Taşınmazın, diğerinden ayırıcı özelliği var ise, objektif unsur uygulamasına neden olabilir.
Şu hale göre; Bilirkişi raporlarında dekar başına verim ve gider ile toptan satış fiyatları, aynı yörede eşit olarak ve istatistikî bilgilere dayanan İlçe Tarım Müdürlüğü verileri esas alınarak tespit edilmelidir.
Bu açıklamalar çerçevesinde somut durum değerlendirildiğinde; İlçe Tarım Müdürlüğü'nden getirtilen veri listesindeki değerlerin aynı zamanda Devlet İstatistik Enstitüsü/ne gönderildiği ve doğru istatistikî bilgilere dayandığı anlaşılmaktadır. Bilirkişi raporlarında münavebeye alınan verim ve satış fiyatlarına ilişkin verilerin ortalama, gerçek veriler olması gerektiğinden; İlçe Tarım Müdürlüğü verileri mevcut iken, daha genel değerler içeren İl Tarım Müdürlüğü, Toprak Mahsulleri Ofisi, Şeker Fabrikası ve Afyon Ticaret Borsası verileri esas alınamaz.
Bu itibarla; Mahkemece ek bilirkişi raporu alınarak, taşınmazın net gelir yöntemiyle değerlendirilmesinde ürünlerin dekara verim miktarı ve toptan satış fiyatlarının ilçe Tarım Müdürlüğü veri listesine göre değer biçilmesi gerekirken, direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Yerel mahkemenin bu yöne ilişkin direnme kararı bozulmalıdır.
2- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11.maddesinin (f) bendi uyarınca arazinin değerinin mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınarak belirleneceği hükme bağlandıktan sonra; Aynı maddenin (i) bendinde, bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin esas alınacağı hükmü getirilmiştir.
Yeri gelmişken belirtilmelidir ki; Tarım arazisinin asıl değer belirleme ölçütleri 11.maddenin (f) bendin de yer almakta olup, (i) bendi tali artırım unsurlarını içermektedir.
Bu bağlamda; Objektif ölçüler nedeni ile, bilimsel metotla bulunan değer arttırılırken mutlaka objektif nedenlere dayanılmalı, taşınmazın (f) bendine göre değerlendirilmesinde yada kapitalizasyon faiz oranının seçilmesinde dikkate alınmamış olmalıdır.
Şu hale göre; Objektif ölçüler, ürünün pazarlanması kolaylıkları, nakliye maliyetinin düşük olması, ulaşım kolaylıkları, Büyükşehir ve anayollara yakınlık gibi tarımsal faaliyet ve gereklerine uygun unsurlar olup; Net gelire göre hesaplanan bedelin objektif ölçüler dikkate alınarak makul bir oranda artırılmasına, yasa olanak vermektedir.
Somut olayda; Bilirkişi raporunda taşınmazın Banaz ilçesine 20 km, Yukarıkaracahisar köyüne 750 m. Mesafede Olduğu, ulaşım ve pazarlama kolaylıklarına sahip bulunduğu gerekçesiyle % 20 oranında değer artışı kabul edilmiş ise de, belirtilen unsurlar % 20 oranında objektif artırım sebebi olamaz. Özel Dairenin, objektif değer artışının % 10'dan fazla uygulanamayacağına ilişkin tespiti makul ve aynı nedenle kamulaştırılan diğer taşınmazlarla da uyumludur.
Bu itibarla; Mahkemece, net gelire göre hesaplanan bedelin en fazla % 10 oranında objektif değer artışı uygulanarak kamulaştırma bedelinin tespiti için bilirkişi kurullarından ek rapor alınması gerekirken, direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Yerel mahkemenin bu yöne ilişkin direnme kararı bozulmalıdır.
3- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11/3-f bendi uyarınca; Arazi niteliğindeki taşınmaz net gelirine göre değerlendirilirken, kapitalizasyon faizinin uygulanması gereklidir.
Arazinin rantı (net geliri) ile satış değeri arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirledikten sonra oranlanarak bulunur.
Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin tespit edilen ortalama dekar fiyatının, aynı arazilerin ortalama net geliri saptadıktan sonra her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen kapitalizasyon faizidir. Bulunan bu oran, aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama kapitalizasyon faiz oranını ifade eder.
Ancak; Ülkemizde bölgelere özgü kapitalizasyon faiz oranı belirlenmemiş olup; Yerleşmiş uygulama ve Yargıtay içtihatlarına göre bu oranın Türkiye'nin coğrafi konumu, iklim koşulları, toprak yapısı ve verimliliğe etkili olan diğer unsurlar dikkate alınarak % 3 ila % 15 arasında olabileceği kabul edilmiştir.
Bu noktada; Kararları ile uygulamada birliği sağlamakla da görevli bulunan Yargıtay'ın belli bölgelerde, baz alınacak cari ortalama faiz oranları konusunda bir birikime sahip olduğu konusunda duraksama bulunmamaktadır.
Şu hale göre; Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin tespitinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı; Bölgede geçerli ortalama orandan hareketle arazinin özel nitelikleri eş deyişle sulu veya kuru olusu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, önemli yerleşim birimlerine yakınlığı tarımsal amaçlı alt yapı olanakları gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir.
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; Dava konusu taşınmaz İlçeye 20 km mesafede geçit bölgesinde, % 3-4 oranında meyilli, buğday ve nohut ekilen kuru tarım arazisi vasfında olup, ekilebilecek arazinin kıt olmadığı bölgede yer almaktadır. Belirtilen unsurların yanı sıra; toplu kamulaştırmalarda mahkemeler ve Yargıtay'ın uygulama birliği yönünde de yargısal denetim yapması ve diğer taşınmazlara uygulanan oranlarla uyumlu olup olmadığının denetlenmesi gerekir. Bu denetim kapsamında bozma ilamı ile varılan sonuçta açık bir isabet mevcut olup, taşınmazın yukarıda saptanan kendine özgü niteliklerine göre dairece uygulanması öngörülen % 6 kapitalizasyon faiz oranı makul ve diğer taşınmazlara uygulanan oranlarla uyumludur.
Hal böyle iken, Yerel Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınmadan net gelire % 5 kapitalizasyon faiz oranının uygulanması gerektiği gerekçesiyle önceki kararda direnilmesi doğru değildir. Direnme kararı bozulmalıdır.
4- Kamulaştırma Kanununun l2.maddesinin ı.fıkrasının (b) bendinde, kamulaştırılan taşınmazın bir bölümü kamulaştırma kapsamı dışında kalmış ise, arta kalan bölümde meydana gelmiş olan değer kaybının hesaplanarak, bulunacak miktarın kamulaştırma bedeline eklenmesi ilkesi getirilmiştir.
Öncelikli olarak; Taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan bölümünde bir değer kaybı meydana gelmesi ve bu değer kaybının kamulaştırma işleminden kaynaklanması gerekir.
Kamulaştırma işlemi nedeniyle taşınmazda uygulanan ziraat türü ve tarımsal işletme tekniğinin değişmesi ve işletme bütünlüğünün bozulması halinde, arta kalan bölümde değer kaybının oluştuğu kabul edilmelidir.
İnceleme konusu dosyada; Arazi niteliğindeki taşınmazın kamulaştırmadan arta kalan bölümünün ekonomik olarak işletme bütünlüğü bozulmuş ve bir değer kaybı meydana gelmiş ise de; Arta kalan bölümün geometrik durumu ve yüzölçümü göz önüne alındığında, değer kaybının en fazla %10 oranında
Olacağı açıktır.
Bu bakımdan; Kamulaştırmadan arta kalan kısımda en fazla %10 değer kaybı verilmesi gereğine değinen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme kararı usul ve yasaya aykırı olduğundan, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile;
1- 1 ve 3 numaralı bentlerde ve Özel Daire bozma kararında yazılı nedenlerden dolayı direnme kararının BOZULMASINA, 13.11.2002 gününde oyçokluğuyla,
2- 2 ve 4 numaralı bentlerde ve Özel Daire bozma kararında yazılı nedenlerden dolayı direnme kararının BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının iadesine,13.11.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.
MUHALEFET ŞERHİ
Gerek Yüksek 18.Hukuk Dairesinin, gerekse Yüksek Hukuk Genel Kurulunun bozma kararlarında, bozma nedeni olarak kabul ettikleri;
a)Sulu tarım arazilerinde % 5 olarak alınan kapitalizasyon faizinin, kuru tarım arazilerinde % 6 alınması,
b)Hükme esas alınan bilirkişi raporlarında münavebeye tabi tutulan buğday, haşhaş ve pancarın dekar başına verim miktarları ve toptan satış fiyatları İlçe Tarım Müdürlüğünden getirtilen veri listesindeki değerlerden daha yüksek alınmak suretiyle fazla bedele hükmedilmiştir.
Yargıtay'da yerleşmiş uygulamalara göre arazilerin net gelir yöntemiyle değerlendirilmesinde, arazinin kuru yada sulanabilir niteliğine göre uygulanacak dekar başına verim miktarı ve toptan satış fiyatlarının, ortalama değeri ifade eden ve ciddi istatistiki bilgilere dayandığı bilinen İlçe Tarım Müdürlüğü verilerinden alınacağının gözetilmemiş olması
Görüşlerine iştirak etmiyoruz. Şöyle ki;
1- Kapitalizasyon Faizi: Taşınmazın yıllık net geliri ile gerçek satış bedeli arasındaki orandır. Taşınmazın sulu-susuz tarla, Kapama meyve bahçesi ve kavaklık olması kapitalizasyon faizini değiştirmez. Zira, kapama meyve bahçesinin değerinin, susuz tarladan yüksek olması, kapitalizasyon faizinden değil o arazinin yıllık gelirinden kaynaklanır. Bu nedenlerle;
Bir bölgede kapitalizasyon faizi ne oranda kabul edilmişse, sulu-susuz tarla ayrımı yapılmadan aynı oranda uygulanması gerekir. Kamulaştırma davalarına bakan Yargıtay 5.Hukuk Dairesinin yerleşmiş uygulaması bu yoldadır. Bu güne kadar aksine verilmiş bir karar mevcut değildir.
Bu itibarla sulu veya kuru arazi tefriki yapılmadan kapitalizasyon faizinin % 5 olarak uygulanması doğru olup, bunun aksine olan Yüksek 18. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulunun görüşlerine iştirak etmek mümkün değildir.
2- Dosyalarda mevcut, İlçe Tarım Müdürlüğü cevabi yazılarında, münavebe bitkilerinin dekara verim miktarları her ürün için alt ve üst sınırları belirtilmeden tek kalem halinde bildirilmiş, keza kg satış fiyatları da Toprak Mahsulleri Ofisi, Şeker Fabrikası ve Afyon Ticaret Borsası fiyatlarının altında bildirilmiştir. İl Tarım Müdürlüğünce ise dekara verim miktarları, alt ve üst sınırları gösterilmek suretiyle bildirdiği gibi, kg satış fiyatları da yukarıda sayılan kurumların bildirdiği fiyatları doğrulamaktadır.
Mahkemece, İlçe Tarım Müdürlüğü cevapları yeterli görülmemiş, yeniden sorulmuş, farklı cevaplar alınması üzerine İl Tarım Müdürlüğü, Şeker Fabrikası, Afyon Ticaret Borsası ve Toprak Mahsulleri Ofisinden münavebe bitkilerinin dekara verim miktarları ile kg satış fiyatlarını sorarak, alınan cevaplar göz önünde bulundurulmak suretiyle bilirkişiler İl Tarım Müdürlüğü verilerini uygun bularak dava konusu taşınmazlara değer biçmişlerdir.
Gerçekten de İl Tarım Müdürlüğünce en az ve en çok alınabilecek Ürün miktarı belirtilmek suretiyle bildirimde bulunulmuştur.
Mahkemece yapılan keşifler sonucu, taşınmazların özelliklerine göre gerçeğe uygun olan İl Tarım Müdürlüğü verilerinin değerlendirmeye esas alınması doğrudur. Aksi halde; ilçe Tarım Müdürlüğünün bildirdiği dekara verim miktarı sabit olup arazinin yüzölçümü ve kapitalizasyon faiz oranı belli olduğundan mahallinde keşifler yapılmadan, arazinin toprak yapısı ve meyil durumu nazara alınmadan, tüm arazileri aynı vasıfta kabul etmek suretiyle (tümü adeta futbol sahası gibi dümdüz veya tümü aynı meyilli) resen taşınmazların değeri hesaplanabilir hale gelir ki bu de gerçeğe uygun olmaz.
Ortalama kg satış fiyatları yönünden ise, buğday ve haşhaş için Toprak mahsulleri Ofisi, Şeker pancarı için Şeker Fabrikası Müdürlüğünün fiyatlarını göz ardı ederek, daha düşük olan hiçbir araştırma ve belgeye dayanmayan İlçe Tarım Müdürlüğü kg satış fiyatlarının esas alınması da gerçeklerle bağdaşmayacağı kanaatindeyiz.
Mahkeme kararının sadece objektif değer artırıcı unsur oranı yönünden Bozulması görüşündeyiz. 13.11.2002(¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy