(818 S. K. m. 44, 98, 161, 252/1)
Dava: Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ordu Asliye 1. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 18.7.2001 gün ve 2001/48-585 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 22.11.2001 gün ve 2001/10263-10791 sayılı ilamı ile,
(
Davacı, 1.4.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kiracısı olan davalının sözleşmeyi tek taraflı feshederek 1.4.2000 tarihinde taşınmazı tahliye ettiğini, işyerinin uzun süreli olarak kiraya verildiğinden bazı eklenti ve yenilikleri tahliye nedeniyle tekrar eski hale getirmek için masraf yapmak zorunda kalıp, zarara uğradığını öne sürerek, 350.000.000. TL. kira, 750.000.000. TL. masraf olmak üzere 1.000.000.000. TL. alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davacının sürekli kira artırımından rahatsız olduğu için 1.4.2000 tarihinde mecuru tahliye ettiğini, kira borcu bulunmadığını, söz konusu masrafları kendi isteği ile yaptığını bildirerek yersiz olan davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.4.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl sürelidir. Davalı kira süresinden önce 1.4.2000 tarihinde mecuru tahliye etmiştir. Her ne kadar davacının kendisini fahiş kira artırımı nedeniyle rahatsız etmesinden dolayı, haklı olarak tahliye ettiğini savunmuş ise de, bu iddiasını kanıtlayamamıştır.
Davacı kural olarak kira dönemi sonuna kadar olan kira bedelini davalıdan isteyebilir.
Ne var ki davacının da zararın artmasına sebebiyet vermemesi gerekir. Davalının kiralananı boşalttığı 1.4.2000 tarihinden itibaren davacı, BK.nun 98. maddesi delaletiyle aynı kanunun 44. maddesi gereğince zararın artmasını önlemek için gerekli çabayı göstermek zorunda olduğundan davacının, kiralananın boşaltıldığı tarihten itibaren aynı şartlarla ne kadar makul sürede taşınmazı kiraya verebileceği hususu bilirkişi aracılığı ile araştırılmalı hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmelidir. Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir
) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, haklı bir neden bulunmadığı halde, kiralananın kiracı tarafından kira süresi bitmeden tek taraflı olarak tahliye edildiği iddiasına dayalı alacak ve tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacıya ait işyerinin, 1.4.1997 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesiyle davalı tarafından kiralandığını, ancak davalının 1.4.2000 tarihinde sözleşmeyi tek taraflı feshederek kiralananı boşalttığını; davacının davalıdan 4.1.2000 ile 1.10.2000 tarihleri arasındaki dönem için 350.000.000 TL. kira alacağı bulunduğunu, ayrıca, davacının tamamlanma aşamasında olan inşaatına kira sözleşmesinin uzunluğuna güvenerek, ek masraflar yapmak suretiyle sözleşmeden önce bir takım eklentiler ve yenilikler yaptığını, davalının süresinden önce işyerini tahliye etmesi nedeniyle, davacı yaptığı tadilatları eski haline getirmek zorunda kaldığını, bu şekilde zarara uğradığını ileri sürerek, kira alacağı ve tazminat toplamı 1.000.000.000 TL. nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davalının taşınmazı eczane işletmek amacıyla kiraladığını, eczacılık mesleğinin çevrede tanınmayı gerektirmesi nedeniyle kira sözleşmesinin uzun süreli yapıldığını, ancak davacı kiralayanın sözleşme yapıldıktan sonraki tutumlarından dolayı, davalının bu işyerinde uzun süre kalmasının mümkün olmayacağının, ileride çok daha büyük sorunlar yaşanmasının muhtemel olduğunun anlaşıldığını; zira, davacının diğer kiracılara davalıyı işyerinden çıkaracağına dair beyanlarda bulunduğunu, ayrıca davalıya telefon açarak hakaret ettiğini; taraflar arasındaki ihtilafın kira miktarında yapılan artıştan kaynaklandığını, davacının 1999 yılında sözleşmeye göre 340.000.000 TL olması gereken kira bedelini 500.000.000 TL. olarak talep ettiğini, böylece önceki yıl kirasına oranla % 150 artırdığını, davalının bu kira bedelini ödediğini, ancak bu sorunların sürekli olarak devam etmemesi amacıyla işyerini tahliye ettiğini; bu olguların, tahliyenin haklı nedene dayalı olduğunu ortaya koyduğunu, bu durumda davacının tahliyeden sonraki dönem için kira bedeli talep edemeyeceğini; kiralanana yaptığı masrafların ise sözleşmede hüküm bulunmamasına rağmen davacı tarafından tamamen kendi isteğiyle yapıldığını, bu nedenle bunların bedelinin de istenilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Yerel mahkemece verilen, tahliyenin haklı nedenden kaynaklandığı, o nedenle davacı kiralayanın tahliyeden sonraki dönemin kira parasını talep edemeyeceği gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Yüksek Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.
Öncelikle belirtilmelidir ki, dava dilekçesinde yer alan "4.1.2000-1.10.2000 tarihleri arasındaki döneme ilişkin 350.000.000 TL. kira alacağı bulunduğu" şeklindeki ifade, gerek bildirilen tarihler ve özellikle 1.4.2000 tarihinden öncesine ait kira bedelin yıllık peşin ödenmiş olması ve gerekse kira parasının miktarı yönünden somut olaya uygun düşmemekte ise de, davacı vekilinin bu ifadeyle, gerçekte, kiralananın beş yıllık kira süresi sona ermeden ve kiralayan davacının onayı da alınmadan tek taraflı olarak tahliye edilmesi nedeniyle, davacının mahrum kaldığı, geriye kalan (1.4.2000 tahliye tarihinden sonraki) süreye ait kira bedeline ilişkin alacak isteminde bulunmuş olduğunda taraflar, yerel mahkeme ve Yüksek Özel Daire arasında uyuşmazlık yoktur. Bu durumda, davanın, kira süresinin bitiminden önce haklı bir neden bulunmadığı halde kiralananın tahliye edilmesi ve bu yüzden tahliye ile kira süresinin sonu arasındaki döneme ilişkin kira bedellerinden mahrum kalınması olgusuna dayalı alacak ile, aynı nedene dayalı, kiralananda yapılan tadilatların eski hale getirilmesinden kaynaklanan masraflara yönelik tazminat istemine ilişkin bulunduğunun kabulü zorunludur.
Bozma ve direnme kararlarının içerikleri itibariyle, tadilatların eski hale getirilmesinden kaynaklandığı ileri sürülen tazminat istemi yönünden, Hukuk Genel Kurulu Önüne gelen bir uyuşmazlık yoktur.
Yerel Mahkeme ile Yüksek Özel Daire arasında ortaya çıkan ve Hukuk Genel Kurul önüne gelen uyuşmazlık, somut olayda kiralananın sürenin bitiminden önce tak taraflı olarak tahliye edilmesinin, haklı nedene dayalı bulunup bulunmadığı, buna bağlı olarak, kiracının, kira süresinin geriye kalan bölümü yönünden kira paralarından sorumlu tutulup tutulamayacağı noktasındadır.
Taraflar arasındaki 1.4.1997 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli sözleşmeyle, davacıya ait dükkanın, eczane olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verildiği; davalının, kira süresinin bitimine iki yıl kala 1.4.2000 tarihinde, davacının onayını almaksızın kiralananı tahliye ettiği çekişmesizdir.
Bu noktada, uyuşmazlığın ilişkin bulunduğu yasal durum hakkında şu açıklamanın yapılmasında yarar görülmüştür:
Borçlar Kanunu'nun 252/1. maddesi hükmüne göre, kiralayan kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıma hazır halde bulundurduğu, eş söyleyişle kusurlu bir davranışıyla kullanımı engellemediği sürece, kiracı kendisinden kaynaklanan zorlayıcı bir nedenle kiralananı kullanamasa veya sınırlı şekilde kullansa bile, kira parasının tamamını ödemekle yükümlüdür.
Buna karşılık, taraflar arasındaki ilişki çerçevesinde, kiralayanın kusuru sonucunda ortaya çıkan ve kiracı yönünden tahliye için haklı neden oluşturan bir olgu yüzünden erken tahliye gerçekleşmişse, kiracının açıklanan yönde bir sorumluluğu doğmayacaktır.
Somut olay yönünden bu hükmün ortaya koyacağı sonuç, eğer, davacı kiralayanın, kiralananın sözleşmedeki amaçla kullanılmasını engelleyen herhangi bir kusuru yok ise, onu kullanmayan davalı kiracının, sözleşmenin biteceği tarihe kadar işleyecek kira paralarından kiralayana karşı sorumlu olacağıdır.
Yine Borçlar Kanunu'nun 98. maddesinin yollamasıyla, sözleşme ilişkilerinde de uygulanması gereken 44. madde hükmü uyarınca, böyle bir durumda, kiralayan da, zararın artmasını önlemek için gereken tedbirleri almak; somut olaydaki görünümüyle, kiralananı aynı şartlarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken gayreti göstermek zorundadır.
Yeri gelmişken belirtilmelidir ki, taraflar, sözleşmede kiralayanın bu yükümlülüğünü ortadan kaldıracak şekilde kararlaştırmada bulunabilirler: Haklı neden olmaksızın kiralananın erken tahliye edilmesi durumunda kiracının kalan süreye ait kira parasının tümünden sorumlu olacağına ilişkin hüküm sözleşmeye konulabilir ve böylesi bir kararlaştırma, bir cezai şart olarak hukuken geçerlidir. Ancak, böylesi bir cezai şartın, kiracının tacir olmadığı hallerde, B.K.nun 161/son maddesi hükmüne tabi bulunacağı ve dolayısıyla, hakimin bu cezai şartın fahiş olup olmadığı hususunu resen değerlendirmesi gerekeceği açıktır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde böyle bir hüküm bulunmamaktadır.
Şimdi sıra, somut olayda, davalının süre bitiminden önce kiralananı tahliye etmesinin haklı bir nedene dayalı olup olmadığının değerlendirilmesine gelmiştir.
Davalı vekili, cevap dilekçesinde, davacı kiralayanın davalıya telefonda hakarette bulunduğunu ve fahiş kira bedeli istemek suretiyle onu rahatsız ettiğini, kiralananın bu nedenle süre bitiminden önce tahliye edildiğini, bu olguların, tahliye yönünden haklı neden oluşturduğunu savunmuştur.
Gerçekten de, kira sözleşmesindeki artış kuralına ve bu kural doğrultusunda bilirkişice yapılan hesaplama sonucuna göre, 1.4.1999-1.4.2000 tarihleri arasındaki bir yıllık dönemde, yıllık kira parasının 258.084.310 TL. olması gerektiği halde, davalı tarafından davacının banka hesabına anılan dönemin kira bedeli olduğu açıklanmak suretiyle 450.000.000 TL. yatırıldığı, buna ilişkin, davacının da itirazına uğramayan banka dekontundan anlaşılmaktadır. Başka bir ifadeyle, davacı kiralayanın, bu dönemde sözleşmeye aykırı şekilde davalı kiracıdan fazla kira parası almış olduğu sabittir.
Ne var ki, bu durum, kiracı yönünden erken tahliye için haklı bir neden oluşturamaz.
Kira sözleşmesinde, birinci yılın kira bedeli gösterilmiş, sonraki yıllarda bu miktara hangi artış oranının uygulanacağı da yine açıkça belirtilmiştir. Böylece, kira sözleşmesinde, kiracının her bir yılda ödeyeceği kira bedelinin her iki tarafça da kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir. O halde, kiracı, bu davada fahiş kira artırımı savunmasına dayanak gösterdiği 1.4.1999-1.4.2000 döneminde, sözleşmeye göre ödenmesi gereken kira bedelinin hangi miktarda olduğunu bilmektedir.
Somut olayda olduğu gibi, birden çok yılı kapsayan bir kira sözleşmesinin yapıldığı durumlarda, eğer her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, her iki taraf, sözleşmeye bağlılık kuralı çerçevesinde bu kurala uymak zorundadır. Bu zorunluluk, kiracı kadar, kiralayan için de söz konusudur. Eş söyleyişle, kiralayan, sözleşme kapsamındaki yılların kira bedellerini, sözleşmeye aykırı miktarlar üzerinden talep edemez; böyle bir talebi hukuken himaye görmez. Dolayısıyla, kiracı, sözleşmeye uygun miktarda kira bedeli ödemekle, buna ilişkin borcundan kurtulur. Kiralayanın, ödenenden daha fazlasını istemek konusunda kullanabileceği hiçbir yasal kurum ve yol yoktur: Kira süresi bitmeden kira tespiti davası açamayacağı gibi, sözleşmedeki artış kuralına göre doğru şekilde hesaplanıp ödenmiş bir kira parasından daha fazlasını da hiçbir şekilde talep edemez. Kiralayanın böyle bir taleple girişeceği icra takibi veya açacağı davanın hukuken sonuçsuz kalacağı açıktır. Yani, kiralayan, kendisine sözleşmedekinden daha fazla miktarda kira parası ödenmesi konusunda kiracısını hiçbir hukuki müesseseye dayanarak zorlayamaz. O halde, kendisinden sözleşmeye aykırı olarak fazla kira parası istenen kiracının bu isteği karşılamasını gerektiren hiçbir nedenin varlığından söz edilemez. Buna rağmen kiracı, kiralayanın fahiş talebini karşılayarak olması gerekenden fazla miktarda kira parası yatırmış ise, kendisini hukuken buna zorlayan herhangi bir nedeni ileri süremez. Bu tür durumlarda, olsa olsa, o dönemin kira parasının sözleşmedekinden daha fazla miktarda ödenmesi yönünden taraflar arasında sonradan gerçekleşmiş zımni bir anlaşmanın varlığından söz edilebilir.
Somut olay bu hukuksal çerçevede değerlendirildiğinde: Davalı kiracı, hukuken zorunlu olmadığı halde, anılan dönemde davacı kiralayanın fahiş kira istemini kendi iradesiyle yerine getirip, banka hesabına sözleşmede öngörülenden daha fazla miktarda kira parası yatırmıştır. O halde, bu olguya, kiralayanın kusurunu ortaya koyan bir sebep olarak dayanamaz; eş söyleyişle bunu, süre bitiminden önce gerçekleşen tek taraflı tahliyenin haklı sebebi olarak gösteremez.
Her ne kadar, bozma ilamında, davalı kiracının, kendisinden sözleşmeye aykırı olarak fahiş kira parası istenilmek suretiyle rahatsız edildiğine dair savunmasını kanıtlayamadığı yolunda bir ifade yer almış ve bu ifadeyle, sanki, davalının bu savunmasının kanıtlanmış olması halinde, erken tahliyenin haklı nedene dayandığının kabulü gerekeceği şeklinde bir intiba uyandırılmış ise de, bunun bir ifade yanlışlığından kaynaklandığı açıkça anlaşılmaktadır. Yukarıda açıklanan yasal duruma göre, böyle bir iddianın kanıtlanması halinde dahi, haklı nedenden söz edilmesine hukuken olanak yoktur.
Davalı vekili, cevap dilekçesinde, tahliyenin haklılığını ortaya koyan başka bir olgu olarak, davacı kiralayanın davalıya telefonla hakaret etmesini göstermiş ise de, bu iddia yönünden sunulmuş bir delil yoktur.
Hal böyle olunca, somut olayda, kira süresi bitmeden ve onay da alınmadan kiralananın tahliye edilmesinin herhangi bir haklı nedene dayalı olmadığının; dolayısıyla, yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde davacı kiralayanın, tahliyeden sonraki döneme ilişkin kira bedellerini, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiralanabilmesi için gereken ve miktarı bilirkişi aracılığıyla belirlenecek olan makul süreyle sınırlı olmak kaydıyla talep edebileceğinin kabulü gerekir.
Yerel Mahkemece, aynı yöne işaret eden özel daire bozma kararına uyulması gerekirken, uyuşmazlığın hukuksal nitelendirilmesinde yanılgıya düşülerek direnme kararı verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 19.2.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy