(6570 S. K. m. 7/ç) (818 S. K. m. 251)
Dava: Taraflar arasındaki "tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bolu Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 29.11.2002 gün ve 2001/1408-2002/1236 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.3.2003 gün ve 1046-1230 sayılı ilamı ile ( ...Dava yeniden imar ve inşaa sebebiyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkeme istem gibi karar vermiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde dava konusu kiralananın 12 Kasım 1999 tarihinde bölgede meydana gelen depremde hasar gördüğünü, yapılan tespitlerde binanın 1997 deprem yönetmeliğinin getirdiği koşulları taşımadığını ve binada güçlendirme projesinin uygulanması gerektiğinin tespit edildiğini, dava konusu otel binasında güçlendirme projesinin uygulanabilmesi için davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. Davalı vekili ise davanın süresinde açılmadığını, kira akdinin süresinin 10 yıl olarak belirlendiğini, bu 10 yıllık sürenin geçtiğini, aktin belirsiz süreli olarak yenilendiğini, davanın Borçlar Kanununun 262. maddesindeki sürelere uyarak açılması gerektiğini, binanın hasar görmediğini, güçlendirme çalışmasının yapılmasının geçici tahliye ile mümkün olabileceğini savunarak davanın reddini savunmuştur. Pamukbank T.A.Ş. davacı yanında müdahil olarak davaya katılarak tahliye istemiştir.
Davacı vekili 6570 sayılı Kanunun 7/ç maddesine göre davasını açmış ise de binaya ait esaslı surette tamir, tevsi veya tadil için belediyece onanmış bir proje ibraz etmediği gibi ibraz ettiği güçlendirme projesinin ise yerine uygulanmasının bir zorunluluk olmadığı bilirkişilerce belirtildiğine ve Borçlar Kanununun 251. maddesi gereğince açılmış bir dava olmadığına göre davanın reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden : Davalı vekili
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, yeniden imar ve inşaa nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir.
Davacı Bolu Belediye Başkanlığı vekili, davaya konu otel binasının 6/12/1990 tarihli kira sözleşmesiyle davalı tarafından kiralandığını, kira sözleşmesinin 6/12/2001 tarihinde sona erdiğini, 12 Kasım l999'da bölgede meydana gelen deprem sonucunda binanın hasar gördüğünü; güçlendirilmesi gerektiğini, bu nedenle güçlendirme projesi hazırlattıklarını, güçlendirme projesinin uygulanabilmesi için davalının tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı Vekili, kira sözleşmesinde kira süresinin 10 yıl olarak belirlendiğini, bu 10 yıllık sürenin geçmesi nedeniyle akdin belirsiz süreli olarak yenilendiğini, binanın hasar görmediğini, güçlendirme çalışmasının yapılmasının geçici tahliye ile mümkün olabileceğini, davanın reddini savunmuş; yerel mahkemece, 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesi hükmü uyarınca açılan davada güçlendirme işleminin başlaması durumunda davalının taşınmaz içerisinde oturamayacağı tespit edildiğinden davalının tahliyesine karar verilmiş, Özel Dairece hüküm yukarda yazılı gerekçeyle bozulmuştur.
6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesi kiralayan "gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı taktirde kira aktinin devamında tahliye davası açabilir" hükmünü içermektedir. Anılan hükme göre kiralananda yapılması düşünülen tadil, tevsi veya tamir imar amaçlı olması yanında aynı zamanda esaslı işlerden de olmalı, bu esnada kiralananda ikamet etmek mümkün olmamalı, proje ve ruhsat imar mevzuatına göre uygulanabilmelidir. Bütün bu hususların bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle tespiti gerekir.
Geçici tahliyeyi düzenleyen B.K.nun 251. maddesi "kiralanan, kiralama müddeti zarfında zaruri tamirata muhtaç olduğu takdirde kiracı hakkına halel gelmemek şartıyla bu tamiratın icrasına müsaade etmeye mecburdur. İntifa başladığı zaman mevcut yahut intifa esnasında hadis olup da külfeti kendisine ait olmayan ve kiralayana yapılan ihbar üzerine münasip bir mehil zarfında bertaraf edilmeyen ufak tefek ayıpları kiracı kiralayan hesabına izale edebilir" hükmünü taşımaktadır. Anılan maddeye göre şayet kiralanan sözleşmenin devamı sırasında tamire muhtaç hale gelirse kiralayan bu onarımı yapma hakkını haiz olup, kiracı da kendi haklarına halel gelmemek kaydıyla buna izin vermeye mecburdur. Onarımın yapılması kiralananın tahliyesini gerektiriyorsa bu onarım süresince kiracının tahliyesi gerekir. Geçici tahliye için yapılmak istenilen tamiratın zorunlu olması şarttır.
Borçlar Kanununun 251. maddesinde düzenlenen geçici tahliye davası kiralananın tamirata ihtiyaç göstermesi halinde her zaman açılabilir. Oysa 6570 sayılı yasanın 7/ç maddesinde öngörülen tahliye kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.
Borçlar Kanununun 251. maddesi uyarınca onarım için gerekli süre bilirkişi tarafından tespit edilip, sadece bu süre için kiracının tahliyesine karar verilebileceğinden "geçici tahliye" olarak adlandırılmaktadır. Buna karşın 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesindeki davada tahliye belirli bir süreyle sınırlandırılmamış olup kesin tahliyedir. B.K.nun 251. maddesine göre geçici tahliyede kiracının kiralanan ile hukuki bağı kesilmemekte, onarımdan sonra tekrar oturma hakkı bulunmaktadır. 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesindeki tahliye halinde ise aynı yasanın 15/3 maddesi uyarınca inşaat ve onarımı takiben kiralayanın kiracıya yeni kira bedeli ile teklifte bulunmaya, eski kiracının da kiralamaya hakkı vardır.
Somut olayda davacının isteği, 6570 sayılı Kanunun 7/ç maddesine dayanmaktadır. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda anılan 1/10/2002 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu yapıda 12 Kasım 1999 tarihinde meydana gelen deprem nedeniyle güçlendirmeyi gerektirecek derecede herhangi bir hasar olmadığı; ayrıca bir yapıya yasal olarak güçlendirme şartı getirebilmesi için yapının orta derecede hasar görmüş olması gerektiği, oysa söz konusu yapıda orta derecede hasar belirlenmediği, yapının yaklaşık 30 yıl önce günün teknolojisi ve o tarih itibarı ile yürürlükte bulunan genelgeler doğrultusunda inşa edildiği kabul edilirse 1975 ve 1997 yıllarında yayınlanan "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik" hükümlerine uygun olmadığı, yapının bugün yürürlükte olan ve 1997 yılında yayınlanan yönetmelik hükümlerine uygun olarak güçlendirilmesinin heyetçe de tavsiye edilebileceği; ancak, bu tavsiyenin yasal bir zorunluluk olmadığı belirtilmiştir.
Bütün bu anlatılanların ışığında davanın 6570 sayılı Kanunun 7/ç maddesine göre açıldığı, anılan madde hükmüne göre tahliye koşullarının gerçekleşmediği; davacının geçici tahliyeyi içeren Borçlar Kanunun 251. maddesi uyarınca açılmış bir davası da bulunmadığı anlaşıldığından, Hukuk Genel Kurulunca benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerle HUMK.NUN 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, 24.09.2003 günü karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy