(6570 S. K. m. 1, Geç. m. 7) (818 S. K. m. 270) (YHGK. 20.10.2004 T. 2004/11-601 E. 2004/556 K.)
Dava: Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara Asliye 13. Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 30.04.2002 gün ve 2001/8 - 2002/293 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 11.Hukuk Dairesi'nin 24.01.2003 gün ve 2002/7761 - 2002/293 sayılı ilamı ile,
("
Davacı vekili, müvekkili vakfın kendisine ait otel ve lokal işletmeciliği yapmak için K
A.Ş.'yi kurduğunu, 1997 yılında bu şirketin hisselerini diğer davalılara devrettiğini, ayrıca sosyal tesislerin işletilmesi için imzalanan sözleşmenin 6.20'nci maddesine göre işletme hakkı bedelinin aylık ödemelerinin belirlendiğini, davalının Mayıs 2000' den beri sözleşmeye göre ödemeleri eksik olarak yaptığını ileri sürerek, 13.596.633.300.- Liranın dava tarihine kadar işlemiş 2.680.000.000.-TL faiziyle birlikte davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, taraflar arasındaki ilişkinin kira sözleşmesi olduğunu, müvekkilinin bu konuda yayınlanan yasaya uygun olarak kira bedelini ödediğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, toplanan deliller ve benimsenen bilirkişi raporuna göre, 10.02.1998 tarihli taraflar arasındaki sözleşmenin işletme (hasılat) kira sözleşmesi olarak nitelendirilmesi gerektiği, 4531 Sayılı Yasa ile 6570 Sayılı Yasaya eklenen geçici 7'nci madde gereğince sözleşmenin 6.20'nci maddesinin uygulanmasının mümkün olmadığı, anılan yasaya göre davalı tarafın talebe konu dönemden kira borcunun bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, alacak istemine ilişkin olup, davacı tarafın işletme ruhsatını haiz bulunan otel ve sosyal tesislerini sözleşmedeki koşullarla işletmek üzere 10 yıl süre ile davalı şirkete kiraladığı ve 2000 yılı Mayıs ayına kadar davalı tarafın sözleşmede öngörülen şekilde artışlarla kira ödemesinde bulunduğu, anılan tarihten itibaren ise davalı tarafın 4531 Sayılı Yasa hükümlerini dayanak göstermek suretiyle kira artışını % 25'le sınırlı tuttuğu yanlar arasında ihtilafsız olup, uyuşmazlık yanlar arasındaki kira sözleşmesinin 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'a tabi bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır. Zira, davacıya ait otel ve sosyal tesislere ilişkin sözleşme 6570 Sayılı Yasa kapsamında kabul edilirse, o tarihte yürürlükte bulunan 4531 Sayılı Yasaya tabi olacak ve neticesinde 2000 yılı kira artışı yasada öngörüldüğü gibi % 25'le sınırlı tutulacaktır. Bu durumda ise, öncelikle yanlar arasındaki sözleşmenin B.K' nun 248 vd. maddelerinde düzenlenen bir adi kira sözleşmesi mi, yoksa, 270 vd. maddelerinde düzenlenen hasılat kirası sözleşmesi mi olduğunun saptanması gerekir. Yukarıda da belirtildiği üzere davacı sözleşme tarihinden önce işletilmektir. bulunan ve işletme ruhsatını haiz olan taşınmazlarını sözleşmede öngörüldüğü şekilde ve zorunlu haller dışında mutlaka işletilmek üzere kiralamıştır. Burada getirilen mutlak işletme ve yerlerin işletme ruhsatını haiz bulunması koşulu duraksamaya yer vermeyecek biçimde dava konusu sözleşmenin bir hasılat kira sözleşmesi olduğunu göstermektedir. Nitekim mahkemece de sözleşmenin bu nitelikli bir sözleşme olduğu kabul edilmiştir. Uyuşmazlığın hallinde cevaplanması gereken bir başka husus da hasılat kirası niteliğinde olan sözleşmenin 6570 Sayılı Yasaya tabi olup olmayacağı hususudur. BK'nun 270'nci maddesinin ilk fıkrası (Hasılat Kirası, bir akittir ki onunla kiralayan, kiracıya ücret mukabilinde hasılat veren bir malın veya hakkın kullanılmasını ve semerelerinin iktitafını terk etmeği iltizam eder) hükmünü haizdir. Madde metninden de anlaşılacağı üzere hasılat kira sözleşmesinin konusu hasılat getiren taşınmazlar ya da taşınır maddi mallar olabileceği gibi, işletmeler ve her şeyden önemlisi de haklar da olabilir. Örneğin, bir lisans sözleşmesi, fikir ve sanat eserleri üzerindeki işletme hakkının devri gibi haklar da hasılat kira sözleşmesine konu olabilmektedir. O halde, konusu sadece taşınmaz kiraları ile sınırlı bulunmayan hasılat kirası sözleşmesi ile ilgili uyuşmazlıklara sınırlı bir uygulama alanı bulunan ve amacı dar gelirli kiracıları korumak olan 6570 Sayılı Yasa hükümleri değil, Borçlar Kanunu'nun hasılat kirasına ilişkin hükümlerinin uygulanması gerekir. Nitekim Yargıtay Yüksek 6'ncı Hukuk Dairesi de eski kararlarında (20.11.1973 gün, 5293/4549) aynı ilkeyi benimsemiştir. Açıklanan tüm bu nedenlerle 6570 Sayılı Yasaya geçici madde ekleyen 4531 Sayılı Yasa hükümlerinin hasılat kirası mahiyetinde bulunan işletme hakkının devrine ilişkin yanlar arasındaki sözleşmeye uygulanması mümkün bulunmadığından kararın davacı yararına bozulması gerekmiştir
) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacı vekili
Hukuk Genel Kurulu Kararı
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:
Karar: Dava, kira paralarının eksik ödendiği iddiasına dayalı alacak istemine ilişkindir.
Davacı M.. Birliği Vakfı, davacı vakfın kendisine ait otel ve lokal işletmeciliğini yapabilmek için K... A.Ş. adıyla bir şirket kurduğunu, 1997 yılında, bu şirketin işletmeciliğini 10 yıl süre ile davalılardan A.R.K., G.K. ile dava dışı H.K., Ş.K. ve Ş.K'ya devrettiğini, şirket hisselerinin süreli devri için bir hisse devir sözleşmesi, sosyal tesislerin işletilmesi için de bir işletme hakkı devir sözleşmesi imzalandığını ve davalılardan süre sonunda hisselerin bedelsiz olarak müvekkili vakfa devredileceğine ilişkin taahhütname alındığını, işletme hakkı devir sözleşmesinde, işletmenin çalıştırma koşulları ve işletme hakkı bedelinin ödeme biçiminin düzenlendiğini, bu sözleşmenin 6.19. maddesinde devir sözleşmesinden doğan alacağın aylık olarak ödeneceğinin; 6.20. maddesinde ise işletme hakkı bedelinin aylık ödemelerinde artışın ilk dört yıl için DİE Tüketici Fiyat Endeksinin Mayıs ayı yıllık endeksine göre yıllık olarak yapılacağının belirtildiğini, davalının önceki yıllarda sözleşmenin bu hükmüne uyduğunu, ancak, 2000 yılı Mayıs ayından itibaren, anılan hükme aykırı olarak eksik ödeme yaptığını; DİE 2000 Mayıs ayı Tüketici Fiyat Endeksinin % 68.3 olarak açıklandığını, sözleşme gereği ödenmesi gereken aylık bedelin bu orana göre 5.871.987.000.-TL olması gerekirken davalının 4.361.250.000.-TL ödediğini, böylece her ay 1.510.737.000.-TL olmak üzere dava tarihine kadar toplam 13.596.633.000.-TL eksik ödeme yaptığını ileri sürerek, 13.596.633.000.-TL alacağın, dava tarihine kadar işleyen 2.680.000.oo0.-TL faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, asıl alacağa da faiz yürütülmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar K. T. İşletme A.Ş., A.R.K. ve S.G.K. vekili, taraflar arasındaki sözleşmenin, ileri sürüldüğü şekilde işletmenin devri sözleşmesi değil, davacıya ait binaların kiralanması konusunda düzenlenmiş bir kira sözleşmesi olduğunu, dolayısıyla davanın kira tespiti davası olarak ve sulh hukuk mahkemesinde açılması gerektiğini; davalı kiracı şirketin konuyla ilgili yasaya uygun şekilde kira bedelini belirleyip ödediğini, yasal düzenleme iptal olmadığı sürece böyle bir davanın açılamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir.
Yerel mahkemece verilen; taraflar arasındaki 10.02.1998 günlü sözleşmenin işletme kirasına ilişkin bulunduğu ve 6570 Sayılı Yasa kapsamında olduğu; davalı kiracının anılan yasaya 4531 Sayılı Yasa ile eklenen 7. madde uyarınca, Mayıs 2000 tarihinden sonraki kira paralarını % 25 oranında artış uygulamak suretiyle ödediğini kanıtlamış olması ve bu yasa hükmü nedeniyle sözleşmedeki artış kuralının uygulama yerinin bulunmaması karşısında, davaya konu dönem için kira borcunun mevcut olmadığı gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuş; yerel mahkeme, gerekçesini tekrar ederek ve özellikle hasılat kirasına konu yerlerin dahi, eğer örtülü ve belediye sınırları içinde iseler 6570 Sayılı Yasa kapsamında bulunacaklarını vurgulayarak, önceki kararında direnmiştir.
Bozma ve direnme kararlarının açıklanan içerik ve kapsamları itibariyle, taraflar arasındaki 10.02.1998 günlü sözleşmenin hasılat kirasına ilişkin olduğu çekişmesizdir.
Yine, anılan sözleşmeye konu yerlerin belediye sınırları içerisinde ve örtülü oldukları, sözleşmenin 6.20. maddesinde kira bedeline uygulanacak artışın, ilk dört yıl için D.İ.E. Tüketici Fiyat Endeksi esas alınmak suretiyle belirleneceğine dair açık hüküm bulunduğu, davalı kiracının, sözleşmenin bu hükmüne göre değil, 4531 Sayılı Kanunda öngörülen oran üzerinden artış yapmak suretiyle davaya konu dönem kira parasını4.351.250.000.-TL olarak ödediği de uyuşmazlık konusu değildir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, belediye sınırları içerisinde ve örtülü olan taşınmazlarla ilgili hasılat kirası sözleşmelerinden kaynaklanan davalarda, 6570 Sayılı Kanun hükümlerinin mi, yoksa, Borçlar Kanunu'nun hasılat kirasını düzenleyen 270. ve ardından gelen maddelerindeki hükümlerin mi uygulanacağı; bu konuda yapılacak saptamaya bağlı olarak da, 6570 Sayılı Yasaya 4531 Sayılı Yasa ile eklenen ve kira paralarının artış oranlarını sınırlayan 7. madde hükmünün somut olayda uygulama yerinin bulunup bulunmadığı noktasındadır.
Bu noktada, kira konusundaki yasal durum hakkında şu kısa açıklamanın yapılmasında yarar görülmüştür:
Borçlar Kanunu, 248-269. maddeleri arasındaki hükümleriyle adi kirayı, 270. ve ardından gelen hükümlerinde de hasılat kirasını düzenlemiştir. Yasanın açık ve ayrıntılı düzenlemelerine göre, adi kiranın konusunu taşınır ve taşınmaz mallar oluşturmasına karşın, hasılat kirasının konusu, hasılat veren (ürün sağlayan) taşınır veya taşınmaz bir mal olabileceği gibi, adi kiradan farklı olarak bir hak da hasılat kirası sözleşmesine konu edilebilir. Adi kira, kiracıya sadece sözleşme hükümleri çerçevesinde kiralananı kullanma hak ve yetkisi verdiği halde hasılat kirası, kiralananın kullanımı yanında onun semere ve hasılatının toplanmasını da mümkün kılar. Hasılat kirasının bu niteliğinin gereği olarak, bir ticari işletmeye ilişkin hasılat kirası sözleşmesi, salt işletmenin yürütüldüğü taşınmazın kullanılmasını değil, orada sözleşme tarihi itibariyle faaliyetini sürdürmekte olan işletmenin de taşınmazla birlikte kiracıya devrini öngörür ve kiracıya taşınmazla birlikte bu işletmeyi devam ettirme hak ve yetkisini verir (hasılat kirası hakkında öğreti ve Yargıtay uygulamasına örnek olarak: Dr. H. Becker, İsviçre Borçlar Kanunu Şerhi, İkinci Bölüm, Çeşitli Sözleşme İlişkileri, Çev: Suat Dura, Yargıtay Yayınları, no: 24, Ankara 1992, sh: 324 ve devamı; Müslim Tunaboylu, Kira Hukuku, Tahliye, Tespit, Uyarlama Davaları,1. Cilt, Adil Yayınevi, Ankara 2000, sh: 538 ve devamı; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.3.1980 gün ve Esas: 1979/6-1116, Karar: 1980/1452 sayılı kararı).
1926 yılında yürürlüğe girmiş olan 818 Sayılı Borçlar Kanunu, kira konusunda bu genel düzenlemeyi getirmiş iken, sonradan 1955 yılında sadece belediye sınırları içerisinde ve üstü örtülü olan (musakkat) taşınmazlarla sınırlı olarak 6570 Sayılı Kanun yürürlüğe konulmuştur.
Hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde, 6570 Sayılı Kanunun ağırlıklı olarak kira paralarına uygulanacak artış ve tahliye konularını düzenlediği; 1955 yılındaki ülke koşulları da (özellikle konuta ve işyerine yönelik ihtiyacın çok, bu nitelikteki yerlerin sayısının ise az olması) göz önüne alındığında, yasa koyucunun daha zayıf konumdaki kiracıyı, daha güçlü bir durumda bulunan kiralayana karşı koruma endişesiyle hareket etmiş olduğu açıkça görülmektedir. Bu endişe nedeniyledir ki 6570 Sayılı Kanun, en ayrıntılı düzenlemeyi kiralananın tahliyesine ilişkin koşullara (md.7) ayırmış, yürürlüğünden sonraki dönem içerisinde uygulamada en çok bu hükümle ilgili uyuşmazlıkların ortaya çıkması da, bir bakıma söz konusu endişeyi haklı çıkarmıştır.
Yine, bir bütün olarak değerlendirildiğinde varılan bir başka sonuç; 6570 Sayılı Kanunun, sadece konut veya işyeri olarak kullanılmak üzere kiralanmış olan taşınmazlar; dolayısıyla, kiracıya sadece kiralananı kullanma hak ve yetkisi tanıyan kira sözleşmeleri (BK'nun adi kiraya ilişkin hükümlerinin kapsamında bulunan sözleşmeler) bakımından bir düzenleme getirmiş olduğu; hasılat kirasına ilişkin sözleşmelerin ise bu yasanın kapsamı dışında bırakıldığıdır. 6570 Sayılı Kanunda, hasılat kirası sözleşmelerinin dahi kapsam içinde bulunduğu sonucuna götürebilecek hiçbir hüküm bulunmamaktadır; esasen, kanun koyucunun temel amaç ve endişesini oluşturduğu yukarıda ifade edilen kiracıyı koruma olgusu da gözetildiğinde, hasılat kirası sözleşmelerinin bu yasa kapsamında olmasına olanak da yoktur. Zira, hasılat kirası sözleşmelerini adi kira sözleşmelerinden ayıran temel unsur durumundaki, kiralananı kullanmanın yanında ve ondan daha önemli olarak "ürünü toplama, semereden yararlanma" olgusu ve kira bedelinin nakit yanında semere veya hasılatın bir hissesi olarak da ödenebilmesi, bu sözleşme tipini kendine özgü bir yapıya kavuşturmakta ve adi kira sözleşmelerinden farklı olarak, hasılat kirasında kiracı, kiralayandan daha zayıf bir konumda bulunmamaktadır.
Hasılat kirasının değinilen bu niteliği, ondan kaynaklanan uyuşmazlıkların kendine özgü yasal düzenleme çerçevesinde çözülmesi gerektiği ortaya koymaktadır. Eş söyleyişle, 6570 Sayılı Yasa kapsamındaki (belediye sınırları içerisinde ve üstü örtülü) bir taşınmaza ilişkin bulunsa dahi, hasılat kirası sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, münhasıran Borçlar Kanunu'nun hasılat kirasına ilişkin hükümleri uygulanmalıdır.
Yeri gelmişken kısaca belirtilmelidir ki, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun, hasılat kirasına konu taşınmazlar yönünden de 6570 Sayılı Kanun hükümlerine uyulması gereğine işaret eden bazı kararları mevcut ise de (örneğin, yukarıda sözü edilen, 28.3.1980 gün ve Esas: 1979/6-1116, Karar: 1980/1452 sayılı karar gibi), bu kararların tümü tahliye konusunda ortaya çıkan uyuşmazlıklarla ilgili olup, kira parasıyla ilgili bir çekişmeyi içermedikleri gibi, istikrarlı uygulamayı da yansıtmamaktadırlar.
Hasılat kirasından kaynaklanan uyuşmazlıklarda münhasıran Borçlar Kanunu'nun hasılat kirasına ilişkin hükümlerinin uygulanması gerektiğine ve 6570 Sayılı Kanun hükümlerinin uygulanamayacağına ilişkin bu saptamadan sonra, şimdi sıra, 4531 Sayılı Yasa hükümlerinin irdelenmesine gelmiştir.
Bilindiği üzere, 16.2.2000 tarihinde 6570 Sayılı Kanuna 4531 Sayılı Kanun ile eklenen 7. madde, sözleşmelerde kararlaştırılan kira paralarına uygulanacak artışları, 2000 yılı için % 25 oranıyla sınırlamıştır.
Hukuk Genel Kurulu'ndaki görüşme sırasında, bir kısım üyeler, özellikle Hukuk Genel Kurulu'nun 28.2.2001 tarih ve 200111-160-210 sayılı kararına atıf yaparak, kanun koyucunun aslında 4531 Sayılı Kanun ile 6570 Sayılı Kanundan bağımsız, özel düzenlemeler içeren bir kanun çıkarmayı amaçladığı, ancak, kanun koyma tekniğine ilişkin zorunluluklar nedeniyle, 6570 Sayılı Kanuna madde eklenmesi yoluna gittiği, gerçekte 4531 Sayılı Kanunun ayırım yapmaksızın tüm kira sözleşmeleri yönünden kira paralarını sınırlayan bir düzenlemeyi öngördüğü; dolayısıyla, ister adi kiraya ister hasılat kirasına ilişkin olsun, her türlü kira sözleşmelerinin bu kanundaki sınırlamaya tabi bulunduğu yönünde görüş bildirmişlerse de, bu görüş aşağıdaki nedenlerle çoğunlukça kabul edilmemiştir.
İlkin, bu görüşe dayanak olarak gösterilen, Hukuk Genel Kurulu'nun 28.2.2001 tarih ve 2001/1-160-120 sayılı kararı; 4331 sayılı Tabii Afetlerden Zarar Gören Taşınmazların Afet Öncesi Kiracılarına Kiracılık Hakkı Tanınması ve Devam Etmekte Olan Kira Sözleşmelerinin Sona Erdirilmesi ile ilgili Olarak 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna ek Bir Geçici Madde Eklenmesine Dair Kanun ile ilgilidir ve anılan karar, arsa olarak kiraya verilmiş olan vakıf taşınmazına 4331 Sayılı Kanunun uygulanıp uygulanamayacağı konusunda bir değerlendirmeyi ve bununla sınırlı bir sonucu içermektedir. Oysa, 4331 ve 4531 Sayılı Kanunların ortak nitelikleri, her ikisinin de 6570 Sayılı Kanuna ek maddeler getirmiş olmalarından ibarettir; bunun dışında, özellikle somut olaya ilişkin herhangi bir ortak yönleri yoktur.
İkinci neden, bir bakıma, yukarıda hasılat kirası sözleşmesine ilişkin olarak yapılan açıklamaların kanun koyucu tarafından da teyit edilmiş olmasıdır: 4531 SK'nun genel gerekçesinde, "
Son dönemlerdeki enflasyon hızının düşüşüne karşılık, geçmişten gelen alışkanlıkla kira bedellerinin yüksek oranlarda artırılması eğilimleri sürdürülmeye çalışılmaktadır. Kira bedellerindeki ekonominin genel durumundan farklı şekildeki artışların ekonomik göstergelere de olumsuz olarak yansıması, ayın şekilde yine kira bedelindeki artışları olumsuz etkileyerek bir kısır döngüye neden olmaktadır. Ekonomik göstergelerdeki artışın, ayın şekilde çalışanların gelirine yansıdığını da ileri sürmek mümkün bulunmamaktadır. Ekonomi kurallarına göre hak ve nesafete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve ekonomik güçlerinin de değerlendirilmesi gerekmektedir..." denilmiştir. Bu ifadeler, anılan kanunun, enflasyon artışını önlemenin yanında, en az onun kadar önemli olarak, kiracılarının çoğunluğunu çalışanların oluşturduğu kira sözleşmelerinde, kiracıların ekonomik durum ve güçlerinin yetersizliğini gözeterek, bunları kiralayan karşısında koruma amacını da güttüğü ve bu yüzden, kira paralarının artışını sınırladığı; değinilen bu amacın, 6570 Sayılı Kanunun yukarıda sözü edilen amacıyla paralellik gösterdiği anlaşılmaktadır.
Böyle bir gerekçenin, somut olaydaki gibi, bir ticari işletmeye ilişkin hasılat kirası sözleşmesinde kiracı durumunda bulunanları kapsamayacağı çok açıktır. Hasılat kirası sözleşmesiyle bir ticari işletmenin kiracısı olan gerçek veya tüzel kişinin, kanunun düzenleme alan ve amacı çerçevesinde "çalışan" olarak kabulü mümkün bulunmadığı gibi, ekonomik durum ve güç itibariyle, kanun koyucu tarafından korunması gerekecek bir konumda bulunamayacağı da açıktır. O halde, 4531 Sayılı Kanunun tür ayırımı yapılmaksızın, tüm kira sözleşmeleri yönünden geçerli ve bağlayıcı bir düzenlemeyi öngördüğünün kabulüne hukuken olanak yoktur.
Tersinin kabulü, bir hasılat kirası sözleşmesine konu taşınmazı üzerindeki işletmeyle birlikte kiralayıp kullanan kiracının, anılan kanunda öngörülen oranların çok çok üzerinde kar elde edebildiği halde, kanundaki oranla sınırlı artış yapmak suretiyle kira parası ödemekle yükümlü kılınmasına ve böylece, kanun yoluyla kiracının kiralayan aleyhine hakkaniyete aykırı şekilde korunmasına, kiralayanın ise mağdur edilmesine yol açabileceği de gözden uzak tutulmamalıdır.
Buraya kadar söylenenler özetlenirse: Somut olayda taraflar arasındaki sözleşme, faaliyetini sürdürmekte olan bir ticari işletmenin, o faaliyetin yürütüldüğü taşınmazlarla birlikte kiralanmasına, dolayısıyla hasılat kirasına ilişkindir. Hasılat kirası sözleşmeleri, 6570 Sayılı Kanun ve ona ek madde getiren 4531 Sayılı Kanun kapsamının dışındadır; bu tür sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklar, Borçlar Kanunu'nun hasılat kirasına ilişkin 270. ve sonraki maddelerinde yer alan hükümler çerçevesinde çözülmelidir. Dolayısıyla, davaya konu dönem için yapılacak kira bedeli artışı, 6570 Sayılı Kanuna 4531 Sayılı Kanunla eklenen hükümdeki sınırlamaya göre değil; kira sözleşmesinin anılan döneme ilişkin artış oranını düzenleyen sözleşmenin 6.20. maddesine göre belirlenmeli; davadaki eksik ödeme iddiası da bu bağlamda değerlendirilmelidir.
Hal böyle olunca, yerel mahkemece yapılması gereken iş; sözleşmenin 6.20. maddesindeki artış kuralı uyarınca davaya konu dönemde ödenmesi gereken kira parasının yöntemince saptanması ve eksik ödeme varsa, hüküm altına alınmasıdır.
Yerel mahkemece aynı yöndeki Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, hukuksal nitelemede yanılgıya dayalı önceki kararda direnilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında açıklanan nedenlerden dolayı H.U.M.K.'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 14.4.2004 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Taraflar arasındaki uyuşmazlık 2000 yılı Mayıs ayı kirasındaki artış oranı hakkındadır. 10.2.1998 tarihinde yapılan sözleşmenin 6. maddesinde aylık kira artış oranları belirlenmiştir. Kural olarak, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira artışı için sözleşmede öngörülen artış oranının uygulanması gerekir. Ne var ki sözleşmenin yapılmasından sonra 18.2.2000 tarihinde yürürlüğe giren 4531 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde Eklenmesi Hakkında Kanunun Geçici 7. maddesi" sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık % 25, 2001 yılında ise yıllık % 10 oranında artırılabilir. Ancak taşınmazın bulunduğu bölgede rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz" düzenlemesini getirmiştir.
Hükümet, kanun tasarısının genel gerekçesinde "... Son dönemlerdeki enflasyon hızının düşüşüne karşılık, çoğunlukla geçmişten gelen alışkanlıkla kira bedellerinin yüksek oranlarda artırılması eğilimleri sürdürülmeye çalışılmaktadır.
Kira bedellerindeki ekonominin genel durumundan farklı şekildeki artışların ekonomik göstergelere de olumsuz olarak yansıması, aynı şekilde yine kira bedelindeki artışları olumsuz etkileyerek bir kısır döngüye neden olmaktadır. Ekonomik göstergelerdeki artışın, aynı şekilde çalışanların gelirine yansıdığını da ileri sürmek mümkün bulunmamaktadır. Ekonomi kurallarına göre hak ve nesafete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracıların durumu ve ekonomik güçlerinin de değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bu değerlendirmeler sonucu, kira paralarında hükümetlerin temel ekonomik hedeflerine bağlı olarak belirli oranda artış gösterilmesi bu temel hedeflere ulaşılmasını sağlayacak ve gerek kentlere yönelik yoğun göç gerekse son dönemdeki doğal afetten kaynaklanan arz-talep dengesizliği nedeniyle kira paralarındaki artışın diğer fiyatları da yükseltmesi önlenebilecektir" denilmiştir.
Maliye Bakanlığı'nın 10 Mart 2000 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan tebliğinde "4531 Sayılı Kanuna paralellik sağlanması amacıyla, Hazine'nin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallardan, sözleşmelerinde aksine hüküm olsa dahi kiraya verilen, irtifak hakkı tesis edilen ve kullanım hakkı verilenlerin 2000 yılındaki artış oranının söz konusu kanunun yürürlük tarihi olan 18.2.2000 tarihinden sonra artış yapılacak olanlar için % 25 olarak uygulanması uygun görülmüştür" denilmektedir.
Yukarıda belirtilen hükümet gerekçesi ve Maliye Bakanlığı'nın tebliği gözetildiğinde 4531 Sayılı Yasanın çıkarılmasındaki amacın, kira sözleşmelerindeki kira bedeli artış oranının hedeflenen enflasyon üzerindeki olumsuz etkilerini önlemek olduğu anlaşılmaktadır. Yasanın bu amacı gözetildiğinde, kira sözleşmesi hangi türde olursa olsun 4531 Sayılı Yasada öngörülen % 25'lik sınırlamaya tabi olduğunu kabul etmek gerekir. Tüm kira sözleşmelerinde bu sınırlamaya uyulması gerekir. 4531 Sayılı Yasanın, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'a Bir Geçici madde Eklenmesi Hakkında Kanun başlığını taşıması, % 25 ve % 10'luk artış oranına sadece 6570 Sayılı Yasa kapsamında kalan taşınmazlar için uygulanacağı sonucunu doğurmaz. Zira kanunun 6570 Sayılı Kanuna ek geçici olarak eklenmiş bulunması, kanun koyma tekniğinin zorunlu kıldığı bir haldir.
27.1.1998 tarihinde yürürlüğe giren "4331 Sayılı Tabii Afetlerden Zarar Gören Vakıf Taşınmazların Afet Öncesi Kiracılarına Kiracılık Hakkı Tanınması ve Devam Etmekte olan Kira Sözleşmelerinin Sona Erdirilmesi ile ilgili olarak 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun' a Bir Ek ve Bir Geçici Madde Eklenmesine Dair Kanun" ile 6570 Sayılı Kanuna Ek madde 1. ve Geçici 6. madde eklenmiştir.
Söz konusu yasa 6570 Sayılı Yasaya bir ek ve bir geçici madde eklenmesine dair kanun başlığını taşıdığı halde Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.2.2001 tarih 2001/1-160 - 2001/210 sayılı kararında aynen "Adına (başlığına) bütünlük içerisinde bakıldığı, sistematiği ve vakıf taşınmazlarının korunmasına yönelik hükümleri dikkate alındığı takdirde 6570 Sayılı Kanundan bağımsız; özel düzenlemeleri içeren ayrı bir kanunun çıkarılmasının amaçlandığı anlaşılmaktadır. Kanunun 6570 Sayılı Kanuna ek ve geçici olarak eklenmiş bulunması, kanun koyma tekniğinin zorunlu kıldığı hallerden olup, bu zorunluluk bağımsız olma niteliğini değiştiremez ve etkileyemez. 4331 Sayılı Kanunda musakkaf veya musakkaf olmayan ayrımı yapılmış değildir" demek suretiyle, 6570 Sayılı Yasaya ek olarak çıkarılmasının, sadece 6570 Sayılı Yasa kapsamında kalan taşınmazlara uygulanacağı sonucunu doğurmayacağını kabul etmiştir.
4531 Sayılı Yasanın yukarıda özetlenen hükümet gerekçesi, Maliye Bakanlığı tebliği, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.2.2001 tarihli 2001/1-160 - 2001/210 sayılı kararı birlikte değerlendirildiğinde 4531 Sayılı Yasanın, Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir Geçici Madde eklenmesi adını almış olmasına rağmen % 25 ve % 10 sınırlamasının tüm taşınmaz kiralarında uygulanması gerekir. Bu nedenle sonucu itibariyle doğru olan yerel mahkeme kararının onanması gerektiğinden sayın çoğunluğun düşüncesine katılmıyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy