(6570 S. K. m. 7) (818 S. K. m. 260)
Dava : Taraflar arasındaki "kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 9.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 09.07.2003 gün ve 2002/1296- 2003/699 sayılı kararın incelenmesi taraflar vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 09.10.2003 gün ve 2003/11875-11948 sayılı ilamı ile, ( ...Davada, 01.04.2002 tarihinden itibaren aylık kiranın net 15.000.000.000-TL. olarak tespiti istenilmiştir.
Mahkemece, hak ve nesafet esaslarına göre aylık kiranın brüt 7.000.000.000-TL. olarak tespitine karar verilmiştir.
Davada tespiti istenilen dönem, 01.04.2002 tarihinden itibaren başlayan dönem olup, taraflar arasındaki ilk kira ilişkisi 01.04.1995 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayanmaktadır.
Ülkede mevcut enflasyon, talebin arzın üzerinde oluşu, kente yoğun göç gibi nedenlerle taşınmaz kiralarının sürekli olarak arttığı bilinen bir gerçektir
Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli ( re'sen emsal araştırması yapmak ya da taraflardan emsal göstermeleri istenmek suretiyle ) dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.
Dava konusu yerin, yukarıda açıklandığı üzere serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.
Eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme sonucu yüksek kira tayini bozmayı gerektirmiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalıların, davacıya ait Ankara Kızılay Atatürk Bulvarı 79 nolu yapının ön cephesindeki asma ve bodrum katlı mağazada 01.04.1995 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduklarını; ihtiyaç nedenine dayalı olarak açılan tahliye davasının derdest bulunduğunu; davalıların 01.04.2001' den itibaren aylık 1.300.000.000 TL. kira parası ödediklerini, 01.04.2002'de başlayan dönemde tahliye davasını da bahane ederek, çok düşük bir kira artışı ile kiralananı kullanmaya devam etmek istediklerini, oysa, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunduğunu; kiralananın Ankara'nın en müstesna yeri olan Kızılay-Atatürk Bulvar üzerinde, ticari faaliyetin yoğun ve müşteri potansiyelinin çok yüksek olduğu bir mahalde bulunduğunu, emsal ve rayiç kiraların çok yüksek olduğunu, civardaki kira ödemelerinin döviz bazında gerçekleştiğini ileri sürerek, aylık 1.300.000.000 TL. olan kira parasının, 01.04.2002 tarihinden itibaren net 15.000.000.000 TL. olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, 01.04.2002 tarihinden itibaren 1.300.000.000 TL. değil, 1.950.000.000 TL. net kira parası ödendiğini, bunun bir önceki yıla göre %50'lik bir artışı ifade ettiğini, davadaki talebin fahiş ve insafsız olduğunu, kiralananın bulunduğu Atatürk Bulvarında ileri sürülen miktarda bir kira ödemesi ve emsalin mevcut olmadığını, ülkedeki mevcut ağır ekonomik koşullar, enflasyon baskısı, gelir azalması ve savaş olasılığı karşısında davalıların mevcut kira bedelini ödeyebilecek iş imkanlarının dahi kalmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Yerel Mahkemece verilen; bilirkişi raporunda, kira bedelinin ekonomik kıstaslara göre 2.750.000.000 TL. olması gerektiğinin, taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halinde ise 8.000.000.000 TL. kira geliri getirebileceğinin belirtildiği, kiralananın konumu, yapısal özellikleri, taraflar arasındaki kira ilişkisinin süresi gibi etkenler nazara alınarak, kira bedelinin 7.000.000.000 TL. olarak tespitine karar verilmesinin uygun olacağı gerekçesine dayalı, davanın kısmen kabulüne, hak ve nesafete göre ve takdiren, kiralananın aylık kira bedelinin 01.04.2002 tarihinden itibaren 7.000.000.000 TL. olarak tespitine, fazlaya ilişkin istemin reddine dair karar Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.
Özel Daire bozma kararında da açıklandığı üzere, taraflar arasındaki kira ilişkisi 01.04.1995 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalıdır. Davadaki istek, 01.04.2002 tarihinde başlayan dönemin kira parasının tespitine ilişkindir. Kira tespiti davalarında, yine bozma kararında açıklanan nedenlerle, dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parasının bilirkişiler aracılığıyla ve benzer nitelikteki taşınmazların kira sözleşmeleri incelenip, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmak, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmak suretiyle belirlenmesi gerekir. Böylesi bir araştırma ve incelemeyle, yeniden kiralama halinde elde edilebilecek kira bedeli belirlendikten sonra, bu kira parası da dikkate alınmak suretiyle, hak ve nesafet kurallarına göre, davaya konu dönemin kira parası takdir edilmelidir.
Kiralananın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parasının miktarı yönünden bilirkişilerce yapılacak değerlendirmenin, asıl olarak ( taraflarca bildirilen ve gerektiğinde resen yapılan inceleme sonucunda belirlenen ) benzer nitelikteki ( emsal ) taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri, o sözleşmelerdeki - varsa - özel koşullar, davaya konu taşınmaz ile emsal olarak değerlendirilen taşınmazların konum, kullanım alanı, yapısal özellikler, sözleşmeyle güdülen amaca uygunluk ve benzeri yönlerden, birbiriyle benzeşen ve farklı olan unsurları bakımından tarafların, Mahkemenin ve Yargıtay'ın denetimine elverir nitelikte olması; bu bağlamda, değerlendirmeye esas alınan verilerin açıklıkla ortaya konulması ve bu verilerin ne şekilde değerlendirilip, bunun sonucunda hangi kanaate varıldığının da yine açıkça belirtilmesi gerekir. Eş söyleyişle, anılan yönden bilirkişi raporunun, hiçbir kuşku ve duraksamayla yol açmayacak bir açıklık taşıması zorunludur.
Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde:
Yerel Mahkemece hükme esas alınan 10.06.2003 günlü bilirkişi raporunda, taraflarca bildirilmiş olan Atatürk Bulvarı 79/C, 82/2 ve 81/A numaralı emsallerin mukayese sırasında dikkate alınacağı ve değerlendirileceği belirtildiği halde, bunların ne şekilde değerlendirildiği, nasıl bir karşılaştırma yapılıp bunun sonucunda hangi kanaate varıldığı konusunda herhangi bir açıklama ve değerlendirme yapılmamıştır. Salt, belirli emsallerin hesaplama sırasında göz önüne alınacağının belirtilmiş olmasıyla yetinilen, dayanakları gösterilmeyen ve esas alındığı belirtilen olgular üzerinde tartışmayı içermeyen bir bilirkişi raporunun, yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, özellikle denetime elverişli bulunmadığı açıktır.
Hal böyle olunca, Mahkemece yapılması gereken iş, bilirkişi kurulundan açıklanan yönlerden ek rapor alınmak, gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu oluşturulup, keşif yoluyla denetime uygun ayrı bir bilirkişi raporu elde edilmek suretiyle, davaya konu dönem kira parasının saptanmasından ibarettir.
Yerel Mahkemece aynı yöne işaret eden Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, denetime elverişli olmayan bilirkişi raporu esas alınmak suretiyle eksik incelemeyle verilmiş olan önceki kararda direnilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 28.04.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy