(6570 S. K. m. 4)
Dava: Taraflar arasındaki "kira tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bursa 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 26.06.2003 gün ve 2002/1664 E. 1006 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 02.10.2003 gün ve 2003/11482-11529 sayılı ilamı ile;
( ...Davada, 1.10.2002 tarihinden başlayan dönem için aylık kira parasının tespiti istenmiş, hak ve nesafet uygulamasına göre aylık kira parasının 6.000.000.000 TL. davacı payının da 3.996.000.000 TL.olarak tespitine karar verilmiştir.
Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporlarında, Uludağ yolunda, 5.350 metre karelik arazi üzerinde yer alan yapıların restoran, taverna, depo gibi amaçlarla kullanıldığı, otopark mevcut olduğu açıklanmıştır.
Ancak hükme dayanak yapılan bilirkişi raporları, dava konusu yerin nitelikleri göz önüne alındığında hüküm kurmaya yeterli değildir. Raporlarda emsal olarak incelenen taşınmazın, dava konusu mecurla mukayesesi yapılmamış, ne suretle emsal kabul edildiği açıklanmamış, genel ifadelerle yeterli bir incelemeyi içermeyen bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm tesis edilmiştir.
Mahkemece yeniden bilirkişi heyetiyle keşif yapılarak;benzer işyerlerinin kira sözleşmeleri de getirtilmek suretiyle dava konusu yerin tüm üniteleri üzerinde ayrı ayrı durulmalı,yörede oluşan kira paraları ile yapılacak karşılaştırmalar sonucu dava konusu yerin yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre bir kira parası tespit edilmelidir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin müşterek maliki olduğu Uludağ 8.km.de bulunan mecurda davalının 01.10.1995 başlangıç tarihli sözleşme ile kiracı olduğunu, kiracıya 01.10.2002 tarihinde başlayacak yeni dönem kira parasını net 6.000.000.000 TL.ye çıkarması için ihtarname gönderdikleri halde aylık 625.000.000 TL. olarak ödemek istediğini, kiralananın hemen altında ve üstünde çok daha küçük ve elverişsiz taşınmazların en az 4.000.000.000 TL. kira getirdiğini ileri sürerek, kira parasının 01.10.2002 tarihinden itibaren aylık 6.000.000.000 TL. olarak tespitine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davacının tek başına dava açamayacağını, istenilen miktarın fahiş olduğunu 01.10.2000 tarihli 2 yıllığına yapılmış kira sözleşmesinin 01.10.2002 tarihinden itibaren kendiliğinden aynı koşullarla 1 yıl uzadığını, sözleşmedeki kira artışının % 25 olup bu artışa göre belirlenen kira miktarının davalı tarafından dava açılmadan önce bankaya yatırıldığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Yerel mahkemece, yapılan keşiflerde kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gerektiği, her iki bilirkişi heyetinin de tespit ettikleri kira bedelinin davacının talebinin çok üzerinde olduğu, gerekçesine dayalı, davanın kısmen kabulüne kiralanan aylık kira parasının 01.10.2002-01.10.2003 dönemine münhasır olmak üzere 6.000.000.000 TL., davacının payının ise 3.996.000.000 TL. olarak tespitine dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.
Kira parasının miktarı yönünden bilirkişilerce yapılacak değerlendirmenin, asıl olarak (taraflarca bildirilen ve gerektiğinde re'sen yapılan inceleme sonucunda belirlenen) benzer nitelikteki (emsal) taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri, o sözleşmelerdeki - varsa - özel koşullar, davaya konu taşınmaz ile emsal olarak değerlendirilen taşınmazların konum, kullanım alanı, yapısal özellikler, sözleşmeyle güdülen amaca uygunluk ve benzeri yönlerden; birbirleriyle benzeşen ve farklı olan unsurları bakımından tarafların, mahkemenin ve Yargıtay'ın denetimine elverir nitelikte olması; bu bağlamda, değerlendirmeye esas alınan verilerin açıklıkla ortaya konulması ve bu verilerin ne şekilde değerlendirilip, bunun sonucunda hangi kanaate varıldığının da yine açıkça belirtilmesi gerekir. Yani bilirkişi raporunun, hiçbir kuşku ve duraksamaya yol açmayacak bir açıklık taşıması zorunludur.
Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde;
Yerel mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarında davacı tarafından bildirilen tek emsalin ne şekilde değerlendirildiği, nasıl bir karşılaştırma yapılıp bunun sonucunda hangi kanaate varıldığı konusunda herhangi bir açıklama ve değerlendirme yapılmamıştır. Sadece gösterilen emsalin niteliklerinin belirtilmesiyle yetinilen, dayanakları gösterilmeyen bilirkişi raporunun, yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde, özellikle denetime elverişli bulunmadığı açıktır. Kaldı ki, dava dilekçesinde taşınmazın yakınında bulunan başka tesislerden bahsedildiği halde bu taşınmazlar emsal olarak alınmamıştır.
O halde, mahkemece yapılması gereken iş yeniden oluşturulacak bilirkişi heyetiyle keşif yapılarak, benzeri işyerlerinin kira sözleşmeleri de getirtilmek suretiyle yukarıda yapılan açıklamalar doğrultusunda denetime uygun ayrı bir bilirkişi raporu elde edilmek suretiyle, davaya konu dönem kira parasının saptanmasından ibarettir.
Yerel mahkemece aynı yöne işaret eden Özel Daire Bozma kararına uyulması gerekirken, eksik incelemeyle verilmiş olan önceki kararda direnilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 26.05.2004 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy