(6570 S. K. m. 11)
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kira tespiti istemine ilişkindir.
A. Davacı İsteminin Özeti: Davacı kiralayan/malik Limitet Şirket vekili 27.10.2003 tarihli dava dilekçesinde: davalının, taraflar arasında akdedilen ve 03.07.2000 tarihinde başlayıp kendiliğinden yenilenmek suretiyle devam ede gelen kira sözleşmesi nedeniyle müvekkili şirkete ait dükkanda kiracı olduğunu, mecurun 01.01.2002- 31.12.2002 döneminde geçerli aylık kira parasının dava konusu edilmeksizin davalı/kiracı tarafından 330.400.000 TL olarak ödendiğini, 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemine ait geçerli aylık kira parasının ise endeks uygulanması suretiyle en az % 45.9 oranında bir artışla 482.053.600 TL olması gerekirken, davalı/kiracının bu artırımı yapmayarak aylık kira parasını 396.480.000 TL olarak ödediğini, akdin özel maddelerinde yer alan kira parasının artırımına ilişkin şart gereği mecurun 01.01.2003 tarihinden geçerli aylık kira parasının 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemine münhasır olmak üzere 482.053.600 TL olması gerektiğini, ifadeyle, kira bedelinin bu miktar üzerinden tespitini istemiştir.
B. Davalı Cevabının Özeti: Davalı kiracı vekili cevap dilekçesinde; kira tespit davasının kira döneminin başlamasından 15 gün önce açılması gerektiğini, buna göre 01.01.2003 tarihinde başlayan, kira dönemine ilişkin kira tespit davasının ise 27.10.2003 tarihinde açıldığını, süresinde açılmayan davanın reddini; 01.01.2003 tarihinde başlayan yeni kira döneminde taraflarca kararlaştırılan kira bedellerinin müvekkillince davacı tarafa düzenli olarak ödenip ve ödenen kira bedelleri ile ilgili olarak davacı yanın herhangi bir ihtirazı kayıt ileri sürmediğini, bunun ödenen aylık kira bedellerini kabul anlamına geldiğini, davacının önce kira bedellerini kabul edip, ardından dava açmasının hakkın kötüye kullanılması olduğunu, rayiç kira bedeli üzerinden ödeme yapıldığını, davanın reddini savunmuştur.
Davalı vekili ilk celse: "Davacı vekili 10 aylık kira ücretini benimsemiş ve ödemelerimizi kabul etmiştir, bu nedenle 10 ay sonra dava açılması hakkın kötüye kullanılmasıdır, kabul etmiyoruz" şeklinde beyanda bulunmuştur.
C. Yerel Mahkeme Kararı: Yerel Mahkeme: "... Davalı 1.1.2003 tarihinden itibaren dava açıldığı tarihe kadar kira ücretini makbuz karşılığında davacı tarafa ödediğini ve bu yönde kendilerine herhangi bir uyarıda bulunulmadığını, makbuzlara da kira ücretinin sözleşmeye uygun olarak ödenmediği konusunda bir itiraz yazılmadığını ileri sürmüştür. Nitekim davacı taraf da dava tarihine kadar kira ücretlerini davalının ödediğini kabul ettiklerini ve kendilerine makbuz karşılığı ödenen bu kira ücretlerinin sözleşme koşullarına uygun olarak ödenmediği konusunda itiraz yapılmadığını kabul etmiştir. Bunun anlamı şudur; davacı taraf yeni dönem başlangıcından itibaren dava tarihine kadar davalının ödediği kira miktarını alırken herhangi bir itirazda bulunmayarak kabul ettiğine göre kira miktarı ile ilgili davalı ile zımni olarak anlaşmış olmaktadır. Yani yeni dönemin kira ücreti uzun süre ödeme uygulamasına ve zımni olarak belirlenen ve itiraz edilmeyen miktara göre yeni dönemde belirlenmiş olmaktadır. Bu durumda benimsenen ve kabul edilen davalı tarafın ödediği kira ücretinin yeniden aradan uzun bir süre geçtikten sonra artırılmasını istemek hakkın kötüye kullanılmasıdır. Davacı, kira sözleşmesi koşullarına uygun olarak davalının kira ücretini artırımlı bir şekilde ödemediğini gördüğünde bunu kira ücretini alırken makbuz üzerine yazarak itirazını belirtmeli ve noksan kira ücretini bu koşulla kabul ettiğini açıklamalı idi. Davacı bu yönde bir davranış göstermediğine göre, dava konusu yerin 01.01.2003 tarihinden itibaren aylık kira ücretinin davalının ödediği tutar üzerinden benimsediğini kabul etmek gerekir. Dolayısıyla dava tarihine kadar ses çıkarmayan davacının geçmişe de yürürlü olacak şekilde yeniden kira ücretini belirleme isteği iyi niyet kuralları ile de bağdaşmaz. Dolayısıyla hakkın kötüye kullanılması hukukça da korunamayacağından açılan dava yersizdir..." Gerekçesiyle isteğin reddine karar vermiştir.
D. Temyiz Evresi, Bozma ve Direnme Kararlarının Özeti: Davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Daire; yukarıda başlık kısmında açıklanan gerekçeyle hükmün bozulmasına karar vermiş; bozma ilamı ve duruşma günü taraflara tebliğ edilmiş; davacı vekili bozmaya uyulmasını, davalı vekili önceki kararda ısrar edilmesini istemiştir.
Mahkeme yukarıda açıklanan gerekçelere ek olarak "Yine Yüksek Yargıtay'ın çeşitli kararlarında da vurguladığı gibi kiralayanın kiracının davranışlarına ve isteklerine uzun süre ses çıkarmaması onun isteklerini ve davranışlarını benimsediği anlamına gelmektedir. Dolayısıyla bu davada da davacının taraflar arasındaki sözleşmenin kira ücreti ile ilgili özel maddesini yeni dönemde uygulamak istemedikleri ve bu düzenlemenin aksine aralarında oturup konuşarak yeni dönemin kira ücretini belirledikleri ortadadır. Bu yüzden 1.1.2003''den itibaren dava konusu yerin aylık kira ücretinin 396.480.000 TL olarak ödenmesi davacı tarafın kabulü ile kesinlik kazandığından ve davalı da davacının kabul ettiği bu parayı dava tarihine kadar ödediğinden artık bu durumda davacının yeniden 1.1.2003'den geçerli olmak üzere aylık kira ücretinin değiştirildiği apaçık olan sözleşme hükümlerine göre belirlenmesini isteme hakkı yoktur. Bu yüzden açılan dava yersizdir. Dava hakkı olmayan davacının davasının reddi uygun görülmüştür ve bu görüşte de mahkememiz ısrar etmeyi yine uygun bulmuştur." ifadelerine de yer vererek önceki kararında direnmiştir.
Direnme hükmünü davacı/kiralayan vekili temyize getirmektedir.
E. Maddi Olay: Taraflar arasındaki 3.7.2000 başlangıç 31.12.2001 bitiş tarihli kira sözleşmesinde yıllık kira bedeli 2.400.000.000 TL aylık kira bedeli 200.000.000 TL olarak belirlenmiş olup; arkasında matbu olarak 11 madde sıralanmış; hususi şartlar başlığı altında ise; "ilişikte ekli G. San. ve Tic. Ltd. Şti'nin özel mukavele hükümleri geçerli olmak kaydıyla" ifadelerine yer verilmiştir. Bu sözleşmeye ekli 5 sahifeden ibaret kira anlaşması başlıklı sözleşme aynı dönem için yapılmıştır. Umumi şartlar 4 madde halinde gösterildikten sonra Özel şartlar 37 madde halinde sıralanmıştır.
Özel Şartlar 1. maddede aynen;
"1. Kira bedeli kontratoda belirtildiği rakamda ve belirtilen süre için geçerlidir.
1a. maddesi: süre sonunda M. S. mecuru tekrar kiraya verip vermemekte serbesttir.
1b. maddesi: Kira süresi 03.07.2000- 31.12.2001 tarihlerine münhasır 18 aydır. İş bu 18 aylık kira süresi geçerli olacak kira parası açısından 03.07.2000 - 31.12.2000 ile 01.01.2001 - 31.12.2001 tarihlerine münhasır iki ayrı döneme ayrılmış olup; 03.07.2000 - 31.12.2000 döneminin geçerli aylık kira parası 200.000.000 TL'dir (KDV hariç) 01.01.2001 - 31.12.2001 döneminde geçerli aylık kira parası ise 250.000.000 TL'dir (KDV hariç) olacaktır. Kira akdi kira süresi sonrasında 6570 sayılı Yasa'nın 11. maddesi hükmü gereği kendiliğinden yenilendiği takdirde kira parasında her yıl 'herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın' artırım yapılacaktır.
Bu artırım miktarı İTO'nun belirlediği yıllık toptan eşya fiyat genel endeksindeki artış oranından az olamaz.
1c. maddesi: kiracı bu şekilde bulunacak rakamla kiraya devam edip etmemekte karar verecek ve yazı ile bildirecektir, (1.a m.)
1d. maddesi: anlaşma olmaması halinde kiracı en geç mukavele hitamında mecuru tahliye edeceğini şimdiden taahhüt eder.
1e. maddesi: tahliye etmemesi halinde her geçen ay için o günkü kiranın 10 mislini aylık olarak ödemek zorundadır.
1f. maddesi: her mukavele hitamında bu fiyat tespiti usulünün uygulanacağını kiracı şimdiden itirazsız kabul eder. M. S. bu uygulamaları yapıp yapmamakta veya arzu ettiği dönemde talep edip uygulamakta serbesttir.
1g. maddesi: Kiracı 20 aylık kira süresi için geçerli olarak belirlenen ve ödemeyi kabul ettiği kira parasına her ne sebeple olursa olsun itiraz etmeyeceğini, belirlenen iş bu aylık kira paralarını kendi serbest iradesiyle ve hiçbir maddi manevi tazyik altında kalmaksızın kabul ederek ödemeyi taahhüt ettiğini, bu nedenle kira parasının miktarı ile herhangi bir dava açmayacağını, bu husustaki dava haklarından şimdiden feragat ettiğini kabul ve taahhüt eder." hükümlerine yer verilmiştir.
Davalı kiracı 01.01.2003 tarihinde başlayan kira döneminde aylık kira parasını kiralayana 396.480.000 TL olarak ödemiş; kiralayan tarafından kira tespiti istemli eldeki dava 27.10.2003 tarihinde açılmıştır.
F. Gerekçe: Davacı kiralayan limitet şirket tarafından, aynı zamanda maliki de olduğu dükkan davalı tarafa işyeri olarak kullanılmak üzere 03.07.2000 tarihinde 18 ay süreyle kiralanmış; sözleşme takip eden 01.01.2002 - 31.12.2002 döneminde yenilenerek sürdürülmüş; eldeki dava ise 01.01.2003 - 31.12.2003 kira dönemine ait kira bedelinin tespitine yönelik olarak 27.10.2003 tarihinde açılmıştır.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında 03.07.2000 tarihinde başlayarak devam ede gelen kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde yer alan artış koşulunun 01.01.2003 tarihinde başlayan yeni dönemde de ihtara gerek kalmaksızın uygulanmasının gerekip gerekmediği; kiralayan/davacı limitet şirketin 01.01.2003 tarihinden itibaren 10 ay boyunca davalının yatırdığı kira bedelini hiçbir ihtirazı kayıt koymadan makbuz karşılığı almasının, taraflar arasında zımnen sözlü yeni bir sözleşmenin akdedildiği ve kira bedelinin bu rakam üzerinden kabul edildiği anlamına gelip gelmeyeceği, noktalarında toplanmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, birden çok yılı kapsayan kira sözleşmelerinde her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, getirilen bu artış kuralına tarafların, "sözleşmeye bağlılık" kuralı gereği uymaları zorunludur.
Zira, artış kuralı konulmakla her kira dönemi için kiracının ödeyeceği kira bedelinin taraflarca kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir.
Sözleşmede artış kuralının varlığı halinde kiralayan, ihtar çekmeye gerek kalmaksızın o kira dönemi içinde kira parasının tespiti istemiyle mahkemeye dava açmak hakkına sahiptir ve kiralayanın bu döneme ilişkin kira paralarını kiracıdan ihtirazı kayıtsız almış olması da doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmaz.
Somut olayda, maddi olaya ilişkin açıklamalarda aynen yer verildiği üzere kira sözleşmesinde ilk kira dönemine ait kira bedeli ayrıntısıyla gösterilmiş; sonraki yıllarda bu miktara hangi oranın uygulanacağı ise yine sözleşmenin özel şartlarında açıkça; "Kira akdi kira süresi sonrasında 6570 sayılı Yasa'nın 11. maddesi hükmü gereği kendiliğinden yenilendiği takdirde kira parasında her yıl -herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın- artırım yapılacağı, bu artırım miktarının İTO'nun belirlediği yıllık toptan eşya fiyat genel endeksindeki artış oranından az olamayacağı" şeklinde kararlaştırılmıştır.
Davacı/kiralayan tarafından, kira parasının artırımına ilişkin iş bu şarta dayanılarak kiralananın 01.01.2003 tarihinden geçerli aylık kira parasının 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemine özgü olmak üzere 482.053.600 TL olduğunun tespiti istenilmektedir.
Yukarıda açıklanan ilkeler karşısında kiralayanın, ihtar çekmesine gerek kalmaksızın kira dönemi içinde 01.01.2004 tarihine kadar dava açarak kiranın hükmen saptanmasını isteme hakkı bulunmasına göre, 27.10.2003 tarihinde açılan eldeki davanın dönem içinde açıldığının kabulü gerekir.
Kiracının kirayı artırarak ödemede bulunması ve kiralayanın da bunu hiçbir kayıt ve koşul ileri sürmeden kabul etmiş olması, doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmayacağı gibi taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş bir kira sözleşmesinin varlığını kabule de yeterli değildir.
Mahkemece bu yönler göz ardı edilerek, kiranın hükmen saptanması isteğinin kabulü yerine, yasal olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilmiş olması usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarda ve özel daire kararında gösterilen sebeplerden dolayı BOZULMASINA, 31.3.2004 tarihinde karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy