(6570 S. K. m. 7) (634 S. K. m. 24) (4721 S. K. m. 2) (YHGK 12.10.2005 T. 2005/6-538 E. 2005/574 K.)
Dava: Taraflar arasındaki "kira alacağı ve tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 5.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 06.05.2003 gün ve 2002/753 E- 2003/461 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 07.07.2003 gün ve 2003/5112-5224 sayılı ilamı ile; ( ...Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesi ile 730.000.000.-TL kira alacağının tahsiline ilişkindir. Mahkemece işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine, kira alacağı talebinin reddine karar verilmiş, hüküm tahliyeye ilişkin olarak davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilesinin halen Yozgat'ta eczacılık yaptığını, kızının 2001-2002 döneminde Ankara'da yüksek okula başladığını, Ankara'da kızıyla birlikte oturmak isteyen davacının kiralananı 21.12.2001 tarihinde satın aldığını, işyerini Ankara'ya taşımak istediğini belirterek, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesini ve eksik ödenen 730.000.000.-TL kira alacağının tahsilini talep etmiştir. Davalı vekili, ihtiyacın samimi olmadığını, projede mesken olarak görünen kiralananın eczane olarak kullanılamayacağını, Yozgat'ta eczane işleten davacının Ankara'da eczane açmak konusunda bir girişiminin bulunmadığını, kiralananda eczane işletilmesi yönünden ruhsat verilip verilmeyeceğinin araştırılması gerektiğini, davalının kira borcunun da olmadığını, davanın reddini savunmuştur.
Davalının fotoğraf stüdyosu olarak kullandığı, kiralanan tapuda mesken vasfıyla kayıtlıdır. Davacı, burada eczane işleteceğinden bahisle kiralananın tahliyesini istemektedir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24.maddesi gereğince tapuda mesken olarak kayıtlı bir yerin işyeri olarak kullanılabilmesi için ya yönetim planında bir açıklık olması ya da kat malikleri kurulunun oybirliği ile vermiş oldukları bir kararın bulunması gerekir. Davacının yapacağını belirttiği iş kiralanana çok sayıda insanın gelip gitmesini gerektiren hareketli bir iş kolu olduğundan ve halen yürütülmekte olan işten farklı nitelik arz ettiğinden mahkemece yukarıda açıklandığı üzere yönetim planında bu konuda bir açıklık olup olmadığı ve kat malikleri kurulunun oybirliği ile almış olduğu karar bulunup bulunmadığı araştırılmadan eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle açılmış tahliye davasından ibarettir.
Davacı, davalının kiracısı olduğu taşınmazı 21.12.2001 tarihinde satın aldığını, eczacı olduğundan buraya eczane olarak ihtiyacı olduğunu, durumu ihtarname ile davalıya bildirmesine rağmen, kiracının taşınmazı tahliye etmediğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesine, eksik ödenen 730.000.000 TL. kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı, taşınmazın tapuda mesken olarak kayıtlı olması nedeniyle eczane olarak kullanılmasının olanaklı olmadığını, kira bedelini de ödediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemenin, kiracının kendisi hakkında uygulanmayan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin, yeni malik bakımından uygulanmasını istemesinin MK.m.2.de yer alan hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliyesine, kira alacağı isteminin ise reddine ilişkin olarak kurduğu hüküm, davalı vekilince temyiz edilmiş, Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle; fotoğrafçılıkla eczacılığın nitelikleri itibarıyla birbirinden farklı olduğu açıklandıktan sonra, bu konuda yönetim planında bir açıklık bulunup bulunmadığı, kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı bir kararın bulunup bulunmadığı hususları araştırılmadan karar verilmesinin doğru olmadığı gerekçesiyle yerel mahkeme kararı bozulmuştur.
Mahkeme ise, yanlarca kat malikleri kurulunca oybirliği ile verilmiş bir muvafakat kararı bulunduğunun yargılamanın hiçbir aşamasında ileri sürülmediği, bu kararın yokluğunun tahliyeye engel oluşturmayacağı, davalının kendisi hakkında uygulanmayan Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesinin davacı hakkında uygulanmasını istemesinin hakkın kötüye kullanılması halini oluşturduğu gerekçesiyle önceki hükümde direnmiştir.
Yerel mahkeme ile özel daire arasındaki uyuşmazlık; tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı olmasına rağmen, tahliyesi istenilen kiracıya işyeri olarak kiraya verilen bir taşınmaza, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılması durumunda, Kat Mülkiyeti Kanunun 24.maddesinde aranan koşulun kat maliki hakkında peşinen gerçekleştirilmesinin aranıp aranmayacağı konusunda toplanmaktadır.
Yanlar arasında davaya konu taşınmazın tapuda mesken olarak kayıtlı olduğu, davalı kiracıya işyeri olarak kiraya verildiği, davacının taşınmazı tapudan resmi biçimde 21.12.2001 tarihinde satın aldığı, yasal 1 aylık süre içinde 26.12.2001 tarihinde buraya ihtiyacı olduğunu ve tahliye etmesi gerektiğini kiracıya bildirdiği, yasal 6 aylık süre sonunda 08.07.2002 tarihinde görülmekte olan davayı açtığı konularında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davaya konu taşınmaz davalı kiracıya 02.02.1999 tarihinde fotoğraf stüdyosu olarak kullanılmak amacı ile kiralanmış, giriş katında bulunan dairenin balkonu dükkan girişi haline dönüştürülmüştür. Alınan 10.03.2003 tarihli bilirkişi raporuna göre, buranın eczane olarak kullanılmasında fiziki yönden bir sakıncanın bulunmadığı açıklanmıştır.
Kat Mülkiyete Yasası'nın 24/2. maddesine göre "Ana gayrimenkulun, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir." Dava konusu bağımsız bölüm bakımından bu anlamda kat malikleri kurulunca oybirliği ile verilmiş bir kararın bulunmadığı belirgindir. Çünkü, bozmadan sonraki aşamada dahi bu yönde bir kararın varlığı iddia edilmemiştir. Aksine, davalı kiracı Kat Mülkiyeti Kanunun 24.maddesinde öngörülen biçimde bir karar alınmadan tapuda mesken olarak kayıtlı taşınmazın eczane olarak kullanılamayacağını ileri sürerek, davanın reddini savunmaktadır.
Hemen belirtelim ki, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 24.maddesi fotoğraf stüdyosu ile eczane arasında bir ayrım öngörmemiştir. Burada yeri gelmişken, Türk Medeni Kanunun 2.maddesinde öngörülen hakkın kötüye kullanılması yasağından söz etmekte fayda vardır.
Medeni Kanunun 2.maddesi hukuk sistemimiz bakımından çok önemli iki prensibi açıklar. Bunlardan birincisi, her somut olayda hakların kullanılmasının kapsam ve içeriğini sınırlayan "objektif iyi niyet" ikincisi ise, hakların kötü kullanılmasının sonucunu gösteren ve bunun hukuk tarafından korunmayacağını bildiren "hakkın kötüye kullanımı yasağı"dır.
Hakkın kötüye kullanılması yasağı ( Abus de Droit, Recht Smiss Bravch ) Kurumu, hukukun şekilcilikten doğan sertliğinin sakıncalarını gidermek amacıyla ortaya çıkmıştır. Zira teknik gerekler nedeniyle belli kalıplara sokulmuş olan hukuk kuralları tarafından bireylere tanınan yetkilerin olduğu gibi kullanılması, diğer bireyler ve toplum için, çoğu kez katlanması güç sonuçlar doğurabilir. İşte MK.m.2/II, hukukta ortaya çıkabilecek olan bunun gibi adalete uygun olmayan yasa boşluklarının giderilmesi amacıyla konulmuş bir hükümdür.
Medeni Kanunun 2.maddesinde öngörülen kuraldan bir hakkın objektif iyiniyete açıkça aykırı kullanılmasının hakkın kötüye kullanılması halini oluşturduğu anlaşılmaktadır. Öğretide baskın olan görüş bu olduğu gibi ( Prof.Dr.Schwarz A.B. age s.196, Prof.Dr. Göktürk, H.A.Şahsın Hukuku Ankara 1954 s.98, Prof.Dr.Velidedeoğlu H.V., Türk Medeni Hukuku C.I. Cz.1. İstanbul 1959 342, Prof.Dr.Akipek J.G., Prof.Dr.Akıntürk T.Türk Medeni Hukuku Başlangıç Hükümleri İstanbul 1998 s.184 ) Yargıtay uygulamalarında da bu şekilde anlaşılmaktadır ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.01.1958 tarih ve 1958/1-7 sayılı kararı, Tatbikatta Yargıtay Kararları 1958, s.9. ).
Bir hakkın, objektif iyi niyet kurallarına aykırı olarak kullanılması suretiyle başkasına bir zarar vermesi, hakkın kötüye kullanımını oluşturur. MK.m.2/1 hükmü herkesin haklarını toplumda geçerli doğruluk, dürüstlük ve iş ilişkilerinin gerektirdiği karşılıklı güven anlayışına uygun olarak kullanmasını emreder. Hakkın kötüye kullanımının ölçütünü, Medeni Kanunumuza göre objektif iyi niyet kuralları verir. Bunun yanında ayrıca hak sahibinin başkasını izrar kasdıyla hareket etmiş olup olmadığını araştırmaya gerek yoktur. Önemli olan, başkasına zarar verme kastı değil, fakat hakkın objektif iyi niyet kurallarına aykırı olarak kullanılması sonucunda başkasının zarar görmüş olmasıdır.
Bu, genel bir ölçüttür. Şöyle ki, hakkın başkalarına zarar vermek maksadıyla kullanılması, doğruluk ve dürüstlük kurallarına aykırı olması itibariyle bu ölçütün kapsamına girdiği gibi, hakkın hak sahibine gerçek hiçbir menfaat veya çok küçük bir menfaat sağlamasına karşılık, başkalarının hukuken korunan önemli menfaatlerini zedelemesi de yine objektif iyi niyete aykırı olduğundan, hakkın kötüye kullanımını oluşturur. Zira haklar, şahıslara belli yasal ( meşru ) menfaatlerin gerçekleşmesini sağlamak amacıyla tanınmaktadır. Bir kimsenin, hukuken korunan bir menfaati olmaksızın hakkını kullanması ve bu kullanım sonucunda bir diğerinin yasal menfaatlerini çiğnemesi ( zedelemesi ) hukuken korunamaz ( himaye edilemez ). Aynı gerekçe iledir ki, bir hakkın, amacına aykırı olarak kullanılması da onun kötüye kullanımı mahiyetindedir. Objektif iyi niyet kuralları, hakkın karşı tarafta uyandırılan güvene aykırı surette kullanılmasının da hakkın kötüye kullanımı olarak kabulünü gerektirir.
Hakkın kötüye kullanımının genel yaptırımı, hukuk düzeninin her hangi bir hakkın objektif iyi niyet kurallarına aykırı olarak kullanılmasını korumamasıdır ( himaye etmemesidir ). Bu, bir kimsenin hakkını objektif iyi niyet kurallarına aykırı olarak kullanmakla gerçekleşmesini arzuladığı amacın ya da hukuki sonucun elde edilmesini sağlayacak imkanlardan yoksun bırakılması demektir.
Genel mahiyetteki bu yaptırım, hakkını kötüye kullanan kimsenin davacı veya davalı durumunda bulunduğu hallerde önemli sonuçlar doğurur. Çünkü hakkını kötüye kullanan kimseden ilke olarak ileri sürdüğü hak esirgenecektir.
Hal ve şartlardan bir hakkın doğruluk, dürüstlük, ahlak ve karşılıklı güven kurallarına uygun olarak kullanılmış olduğunu veya amacından saptırılmış bulunduğunu anlayan hakim, taraflarca bu yolda bir iddiada bulunulmamış olan dahi, bunu kendiliğinden dikkate almalıdır ( YHGK., 17.01.1951 tarih ve 1951/1-274-151 sy. ilamı ).
Öte yandan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun konu ile ilgili 7.maddesinin ( d ) bendinde; Bir taşınmaz malı Medeni Kanun hükümlerine göre edinen kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat yürütülmesi amacıyla işyeri olarak kullanma gereksiniminde ise, tapudan edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermek koşuluyla ediniminden 6 ay sonra tahliye davası açabileceğini öngörmüştür. Yasa maddesinden de açıkça anlaşılacağı üzere taşınmaz malın satın alınması ve buna işyeri ya da konut olarak ihtiyaç duyulması durumunda, yukarıda açıklanan koşullar dışında ayrıca, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesinde aranan biçimde bir koşul öngörülmemiştir.
Bu açıklamaların ışığında somut olaya baktığımızda; dava konusu taşınmaz tapuda mesken olarak kayıtlı olmasına, gerek yönetim planında bu konuda bir açıklık bulunmamasına, gerekse kat malikleri kurulunca oybirliği ile alınmış bir karar bulunmamasına rağmen bu yerin davalı kiracıya fotoğraf stüdyosu olarak kullanılmak amacıyla kiraya verildiği ve ibraz edilen kira sözleşmesine göre; davalının bu yeri 02.02.1999 tarihinden bu güne kadar işyeri olarak kullandığı, buna diğer kat maliklerinin bir itirazı olduğuna dair bir bilgi yada iddianın dosyaya yansımadığı, davacının daha önce Yozgat'ta eczacılık işi ile uğraşırken, kızının Ankara'da Dil Tarih ve Coğrafya Fakültesini kazanması üzerine Ankara'da bir ev tuttuğu, sık sık Ankara'ya gelip gittiği daha sonra da Yozgat'ta bulunan eczanesini Ankara'ya taşımak istediği ve bu amaçla dava konusu taşınmazı 26.12.2001 tarihinde satın aldığı, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7/d maddesi gereğince 1 aylık yasal süre içinde ihtar çekip 6 aylık bekleme süresi sonunda bu davayı açtığı, bilirkişi raporlarına, göre, dava konusu taşınmazın fiziki olarak eczane olarak kullanılmasına uygun olduğu anlaşılmaktadır.
Hal böyle olunca, yerel mahkemenin bunu amaçlayan direnme kararı doğrudur. Ne var ki, Özel Dairece ihtiyaç iddiasının samimi olup olmadığı yönünden bir inceleme yapılmadığından, bu yöne ilişkin davalı tarafın temyiz itirazlarının incelenebilmesi için dosyanın dairesine gönderilmesi gerekir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle yerel mahkemenin direnme kararı uygun bulunduğundan, davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenebilmesi için dosyanın 6.Hukuk Dairesine gönderilmesine, 28.01.2004 gününde yapılan ikinci oylamada, oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY :
6570 sayılı Yasanın 7/c maddesine göre açılan işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması icabeder.Ayrıca kat mülkiyeti tesis edilmiş mesken nitelikli yerlerin işyeri olarak kullanılabilmesi için 634 sayılı Yasanın 24/II.maddesinde kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri kararın bulunması gerekir.Böyle bir kararın önceki iş için alınmamış olması sonuca etkili olamaz.İmar Yasaları gereği mesken olarak düzenlenen ve tapuya böyle tescil edilen yerlerin yine yasanın amir hükmünü bir tarafa bırakıp işyeri haline getirerek kullanma iddiası gerçek bir ihtiyaç olarak nitelenemeyeceği gibi ana yapıda mesken olarak oturan kişilerin huzur ve sükunu nazara alındığında samimi bir ihtiyaç olarak ta düşünülemez. 634 sayılı Yasa ve 6570 sayılı Yasa hükümlerine aykırı gördüğümüz yerel mahkeme hükmünün bozulması oyundayız.
Full & Egal Universal Law Academy