(818 S. K. m. 81, 162) (YHGK. 22.06.2005 T. 2005/14-372 E. 2005/407 K.)
Taraflar arasındaki "Kişisel Hakka ve Muvazaa İddiasına dayalı tapu İptali ve Tescil olmadığı takdirde tazminat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Nevşehir 2.Asliye Hukuk Mahkemesince Tapu İptali ve Tescil İsteğinin reddine tazminat isteğinin kabulüne dair verilen 4.2.2003 gün ve 2001/373 E, 2003/41 K. sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili ile davalılar Seyit Bilge Konut Yapı Kooperatif temsilcisi tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 23.9.2003 gün ve 2003/4643 E, 6272 K. sayılı ilamı ile;
(...Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka ve muvazaa iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.
Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa, ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacılar, arsa maliki ile yüklenici Seyit Bilge arasında düzenlenen eser sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 14(11) numaralı bağımsız bölümü 25.07.1998 tarihli satış protokolü ile aldıklarını, bedelini ödediklerini taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra yüklenici ve arsa maliklerinin oluşturduğu kooperatife devredildiğini binanın tamamlanmasından sonra ise tasfiye halindeki kooperatif yetkililerince 14 numaralı bağımsız bölümün Fatik Eker'e 250 milyon TL'ye satıldığını, arsa maliki ve eser sözleşmesinin tarafı olan Fatik Eker'in bu bağımsız bölümün kendilerine ait olduğunu bildiğini ileri sürerek tapu kaydının iptali ile paylı olarak adlarına tescilini, tescil isteği kabul edilmediği takdirde ödemiş oldukları 57.237. DM.nin dövize uygulanacak yasal faizi ile birlikte davalılardan alınması isteğinde bulunmuşlardır.
Davalı yüklenici, üyelerini arsa maliklerinin oluşturduğu konut yapı kooperatifinin sadece daha geniş konut alanı için ruhsat alınması amacıyla kurulduğunu, tüm işlemlerin önceki tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre yürütüldüğünü bu sözleşme uyarınca kendisine düşen 14 (11) numaralı bağımsız bölümü davacılara satıp bedelini aldığını, ancak kooperatifi temsile yetkili olan Ömer ve A.Rıza'nın bu daireyi Fatik Eker'e sattıklarını belirterek, dava konusu dairenin davacılar adına tescil edilmesi gerektiğini söylemiştir. Davalı Fatik kat karşılığı inşaat sözleşme ile kendisine düşen 7 (13) numaralı dairenin bir başka kişiye satılmış olması sebebiyle dava konusu 14 numaralı bağımsız bölümün verildiğini, eksik bırakılan işleri tamamladığını, davacılar ile yüklenici arasındaki sözleşmeden haberdar olmadığını, yüklenicinin inşaatı %80 seviyesinde bıraktığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteğinin reddine tazminat isteğinin kabulüne karar verilmiş, hüküm davacılar ile yüklenici Seyit Bilge tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu 5 parsel numaralı taşınmaz malikleri ile yüklenici Seyit Bilge arasında 23.03.1998 tarihinde noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Bu taşınmaz daha sonra 15.06.1998 de kurulan ve üyelerini sadece arsa maliklerinin oluşturduğu başkanlığını yüklenici Seyit Bilge'nin yürüttüğü S.S.Bilge Konut Yapı Kooperatifine 26.11.1998'de tapudan devredilmiştir.
Davacılar, eser sözleşmesinde yükleniciye kalan 11 (14) numaralı daireyi 25.07.1998'de yazılı sözleşme ile yükleniciden satın almışlardır. Eser sözleşmesinde davalı Fatik Eker'e kalan bağımsız bölüm ise 7 (11) numaralı bağımsız bölümdür.
28.02.2001 tarihinde kurulan kat irtifakından sonra arsa maliki Fatik'e bırakılan 7 (11) numaralı bağımsız bölüm üçüncü kişiye satılmış olup buna karşılık olmak üzere 14 numaralı bağımsız bölüm de Fatik Eker'e 04.07.2001'de satılmıştır.
Mahkemece, yerelinde yapılan keşif ve dosyaya sunulan bilirkişi raporu ile inşaatın %98.62 seviyesinde tamamlandığı, eksik işler bedelinin ise 720.000.000 TL. olduğu saptanmıştır. Dinlenen davalı tanıkları, eser sözleşmesi ile Fatik Eker'e bırakılan 7 (11) numaralı dairenin 3.kişiye satılmış olması sebebiyle 14 numaralı bağımsız bölümün ödenen sembolik bedel karşılığında Fatik'e satıldığını belirtmişlerdir.
Her ne kadar mahkemece yüklenici Seyit Bilge'nin eser sözleşmesini imzaladıktan sonra bir başka deyişle inşaatı tamamlamadan önce kooperatif başkanı seçilmiş olması sebebiyle yüklenici sıfatının sona erdiği, bu nedenle davacıların tescil isteğinin kabul edilemeyeceği gerekçeleri ile tescil isteğinin reddine karar verilmiş ise de; dosyaya sunulan kanıtlar ile arsa maliki ile yüklenici Seyit Bilge arasında düzenlenen eser sözleşmesi gereğince dava konusu 11 (14) numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı ve aynı sözleşmenin 6. maddesi ile de kooperatif kurulması halinde yüklenicinin yine Seyit Bilge olacağı kararlaştırılmıştır.
Kooperatifin arsa maliklerinden başka üyesi bulunmadığı gibi, Konut alanının geniş tutulmasının temini amacıyla kooperatifin kurulduğu belirtilen nedenle kooperatif başkanı olan Seyit Bilge'nin yüklenici sıfatının devam ettiği sabittir.
Dosyaya sunulan kanıtlar ile de Fatik Eker'e satışı yapılan 14 numaralı bağımsız bölümün eser sözleşmesi ile yükleniciye bırakılan yer olduğu tapuda yapılan satışın gerçek bir satış olmadığı anlaşıldığından davacıların tescil isteğinin dinlenme olanağı vardır.
Dosyaya sunulan bilirkişi raporu ile eksik bırakılan işler ve eksik işler bedeli de saptanmış olduğundan bu eksikliklerin giderilmesi veya bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi için Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca davacılara önel verilerek sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.
Tüm bu hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. ..)
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacılar vekili ile Davalı Seyit Bilge
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacılar vekili ile davalı Seyit Bilge'nin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 16.02.2005 gününde, oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy