(3194 S. K. m. 18) (YHGK. 20.09.2006 T. 2006/13-602 E. 2006/556 K.)
Dava: Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara Asliye 13. Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 16.6.2004 gün ve 2003/787-2004/338 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesinin 7.3.2005 gün ve 2004/14014-2005/3628 sayılı ilamı ile;
(... 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacının dava konusu taşınmazı davalının açtığı ihale sonucu satın aldığı, 24.10.2002 tarihli sözleşmenin imzalanıp taşınmazın tapuda devrinin davacı adına yapıldığı, taşınmazın satış bedeli 554.500.000.000 liranın %18 KDV. si ile birlikte davacı tarafından ödendiği, 38104 ada 3 parsel sayılı taşınmazın tapuda 3260 m2'lik yüzölçümünde olduğu yola 5 metrelik derinlikteki kısmın cepheden terk edileceğine dair tapu kayıtlarında, gerekse ihale şartnamesinde her hangi bir şerh ve açıklamanın bulunmadığı dosya kapsamından anlaşıldığı gibi, taraflar arasında da çekişmesizdir. Dosya arasında örnekleri bulunan ihale şartnamesinde, taşınmazın imar planında kentsel servis alanı olarak ayrıldığı, başka bir amaç için kullanım ve ruhsat verilemeyeceği belirtilmiştir. Yine dosyadaki örneklerinden Mamak Belediye Meclisinin 26.5.1992 tarih ve 1021 sayılı kararı ve 5.11.1992 tarih ve 343 sayılı kararları ile dava konusu taşınmazın önünden geçen yolun iki tarafındaki taşınmazlardan 5 M.lik kısmın yola terk edilerek yolun 10 m. genişletilmesine karar verildiği, davacı taşınmaz sahiplerinin vekilleri şehir plancısı Murat Alan'ın hazırladığı imar planı değişikliği önerisi, taşınmazın kullanımının kentsel servis alanından Akaryakıt satış istasyonuna dönüşmesi 5.2.2003 tarihinde belediyeden istenmiş, planı değişikliği de belediye meclisinin 4.7.2003 tarih ve 146 sayılı 29.9.2003 tarih ve 189 sayılı kararları ile kabul edilerek plan değişikliği kesinleşip yürürlüğe girdiği görülmektedir. Bilirkişilerce hazırlanan raporlarda da bu hususlar belirtildikten sonra, bu imar değişikliğinin taşınmaz sahiplerinin, yani davacıların lehine olup, taşınmazın inşaat m2 yönünden bir kaybının olmadığı belirtilmiştir. Davacı taşınmazı satın aldıktan sonra şehir plancısı olduğu anlaşılan Murat Alan'ı 6.11.2002 tarihinde noterde gerekli imar işlemlerini yapması için vekil tayin ettiği, onun da 17.1.2003 tarihli dilekçe ile plan tadilatı için eklediği belgeler ile Belediye Başkanlığına başvurduğu, gerekli imar planı değişiklikleri gerçekleşip, kesinleştikten sonra da 15.10.2003 tarihinde bu davanın açıldığı anlaşılmıştır.
Davacı, imar planında yapılacak olan değişiklikler gizlendiğinden yanıltılarak, bilmeden ihaleye girip taşınmazı aldığını savunmuştur. Davalı ise davacının bu değişiklikleri bildiğini, belediye meclisinin 1992 yılında planda yolun genişletilmesine dair değişiklik kararını imar durumunu inceleseydi öğreneceğini, davacının iyiniyetli olmadığını savunmuştur. Gerçekten de, dava konusu taşınmazın ihaleye çıktığı tarihte, Mamak Belediyesi İmar Müdürlüğünden imar durumu araştırılsa idi, davacının imar durumunda yapılan bu değişikliği öğrenip öğrenemeyeceği, İmar Müdürlüğündeki planlarda yapılan bu değişikliğin belirtilip belirtilmediği hususu araştırılmamıştır. Mamak Belediyesi Meclisinin 1992 yılında yapılmasına karar verdiği, yolun iki tarafındaki taşınmazlardan 5'er metre alınarak genişletilmesine dair plan değişikliği kararı, ihale tarihindeki mevcut imar planlarına kayıt düşülerek işlenmiş ise, bunu davacının öğrenmediğini kabule imkan yoktur. Basiretli bir tacir olarak davacının hayatın olağan akışına göre, ihaleye girmeden önce imar planını ve imar durumunu araştırması gerekir. Aksi takdirde bu davranışının sonucuna katlanmalıdır. Bu nedenle bu hususun bilirkişi aracılığı ile araştırılması gerekir. Dosyada ve bilirkişi raporlarında bu yönle ilgili bir delil ve açıklama bulunmamaktadır. Öte yandan dava konusu taşınmaz, davalı tarafından ihalede belirtilen miktar ile tapu ile devredilip, davacının mülkiyetine geçmiştir. Halen 3260 m2'lik dava konusu taşınmaz davacının mülkiyetindedir. Plan değişikliği dava tarihi itibariyle tapuya işlenmediği yola gidecek kısmın davacı mülkiyetinden çıkmadığı, yeni plan değişikliğine göre davacının bedelsiz yola terke zorlanamayacağı gibi, bedelsiz terkin yapılmadan inşaat ve kullanma ruhsatı verilmeyeceği şeklindeki davalının idari işleminin, her zaman için idari yargıya dava açılarak iptal ettirilebileceği, yeni plan değişikliği nedeniyle taşınmazın kullanım ve imar durumunda değişiklik olmadığı, yeni imar planına göre yola gidecek kısmı davalı idarenin ancak bedeli karşılığı kamulaştırarak alabileceği, halen davacı mülkiyetinden çıkmayan bu kısma isabet eden satış bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesi ve bu kısmın tapusunun davacı üzerinde bırakılması da doğru değildir. Mahkemece yukarıda açıklanan hususlar gözardı edilerek, eksik inceleme ile ve aksi düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir...),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, ihale yoluyla davalı Belediyeden satın alınan taşınmazın bir kısmının sonradan bedelsiz olarak yola terkinin istenildiği iddiasına dayalı, alacak (yola terki istenilen kısma ilişkin satış bedelinin istirdadı) istemine ilişkindir.
Davacı Tuba İnşaat ve Tic. Ltd. Şti. vekili, davalı adına tapuya kayıtlı 3260 m2 yüzölçümlü taşınmazın ihale yoluyla davacıya satıldığını, satış bedeli olarak davalıya KDV hariç 554.500.000.000 TL. ödendiğini; bu işlemler tamamlandıktan sonra, davalının davacıya, parselin caddeye cephe olan bölümünden en az 5 metre derinliğinde, 102 m. uzunluğunda, yaklaşık toplam 510 m2. miktarında bir kısmının bedelsiz olarak yola terk edilmesi gerektiğine, aksi takdirde inşaat ruhsatı verilmeyeceğine dair açıklamada bulunduğunu; buna gerekçe olarak da, sadece davalı kayıtlarında bulunan ve davalının kendisi tarafından önceden yapılmış olan imar planları ile bunlara ilişkin plan notlarının gösterildiğini, oysa, Tapu Sicilinde 3260 m2 alana sahip bu taşınmazın bir kısmının bedelsiz olarak yola terk edileceğine dair hiçbir şerh bulunmadığını, ihale şartnamesi ve eklerinde de, taşınmazın alanının 3260 m2, olarak açıklandığını, yola terk konusundan hiç bahsedilmediğini, davacının aleniyet kazanan icaba güvenerek 3260 m2 üzerinden fiyat teklifinde bulunup, taşınmazı satın aldığını; davalının, daha önceden kendi iradesiyle hazırladığı İmar planlarına göre taşınmazın 510 m2'lik kısmının bedelsiz olarak yola terk edilmesi gerektiği hususunu satıştan sonra açıkladığını, ihale hazırlıklarına başlamadan önce taşınmazdaki bu ayıbı bilen davalı Belediyenin, hem ihale öncesinde, hem ihale aşamasında, hem de davacı şirketle yaptığı sözleşme esnasında bunu bilinçli ve kasıtlı olarak gizlediğini, böylece gerek sözleşme öncesi görüşmelerde, gerekse sözleşmede dürüstlük kurallarına açıkça aykırı davrandığını ileri sürerek; ödenen satış bedelinden, yola terki istenilen 510 m2'lik kısma tekabül eden 86.746.932.750 TL'nin, ödeme tarihi 24.10.2002'den itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Mamak Belediye Başkanlığı vekili, bedelsiz olarak yola terk işleminin imar planı değişikliğinden kaynaklandığını, Belediye Meclisinin 5.11.1992 günlü kararı ile, Nato yolunun 40 metre olan genişliğinin, her iki yandan 5'er metre genişletilmesi suretiyle 50 metreye çıkarıldığını, bu yönde yapılan imar planı değişikliğinin Belediye Meclisinin 05.11.1992 tarihli kararı ile onaylandığını, 25.11.1992 tarih ve 21416 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak ilan edildiğini; Belediye Encümeninin 26.05.1993 tarihli kararı ile de, parsellerin yol güzergahında kalan cephelerinin 5'er metrelik bölümünün yola bedelsiz olarak terk edildikten sonra parselin yola terkinden önceki miktarı üzerinden hesaplanmasının karara bağlandığını, bunun üzerine, söz konusu yol güzergahında kalan parsellerin önceki plan uyarınca 40 metre yol genişliğine göre tescilli olmaları nedeniyle, bu parsellerde uygulamanın parselin yola olan cephesinden 5 metre genişliğindeki bandın yola terkini ile çözümlenmesinin gerekli hale geldiğini, bunun, ilgili kanun ve yönetmelik hükümleri gereğince yapıldığını, nitekim, aynı mahalledeki 4 adet başka imar parselinin maliklerin muvafakati ile tapudan bedelsiz olarak terk edildiğini, bu uygulamadan dolayı parsel sahiplerinin inşaat alanı yönünden herhangi bir kayba uğramadıklarını, zira, inşaat alanının eski yüzölçüme göre hesaplandığını o nedenle ihale şartnamesine bu konuda herhangi bir ibare konulmadığını, sadece yerin kentsel servis alanı olduğunun belirtilmesiyle yetinildiğini, bu ibareyle de, herhangi bir kesintinin yapılacağı hususunun parseli alacak kişilere duyurulduğunu; ayrıca, imar planlarının herkese açık bulunması ve bu konudaki bilginin tüm taraflara istenildiği takdirde verileceği göz önüne alındığında, davacının yola terk olayını önceden bilmemesinin mümkün olmadığını, 1992 yılında yapılan imar planı değişikliğine karşı süresinde herhangi bir dava açılmadığından planın kesinleştiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Yerel Mahkemece verilen; dava konusu taşınmazın 3260 m2, mesaha üzerinden davacıya satılarak adına tescil edildiği, taşınmazın tapu kaydında, ihale şartnamesinde ve plan notlarında 507 m2'lik bölümün yola bedelsiz olarak terk edileceğine dair herhangi bir şerhin bulunmadığı, ilk imar uygulaması yapılırken yeteri kadar düzenleme ortaklık payının düşüldüğü, sonradan yapılan imar değişikliği nedeniyle düzenleme ortaklık payı niteliğinde bedelsiz terk istenilmesinin 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine aykırı olduğu, yola terk edilen bölümün ancak bedeli ödenmek suretiyle davacıdan geri alınabileceği, bu durumda, davalının, bedelsiz terk istemine konu kısım için ödenen satış bedelini iadeyle yükümlü olduğu gerekçesine dayalı, davanın kısmen kabulüne, 86.236.656.681 TL.'nin 24.10.2002 tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine dair karar Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkeme, bozmadan sonra sunulan tapu senedi örneğinden, taşınmazın alanından 507 metrekarelik kısmın düşülmüş olduğunun anlaşıldığı gerekçesiyle önceki kararında direnmiş, direnme kararını da davalı vekili temyiz etmiştir.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşme sırasında, tapuda bedelsiz terk işleminin bozmadan sonra gerçekleştirilmiş ve Yerel Mahkemece salt bu olguya dayanılmak suretiyle direnme kararı verilmiş bulunması karşısında, direnme kararının gerçekte yeni hüküm niteliğinde olup olmadığı, ön sorun olarak incelenmiş ve şu sonuca varılmıştır:
Metni yukarıda yer alan Özel Daire bozma ilamı, iki yönlü bir gerekçeyi içermektedir. Bozma ilamında, önce, davacının gerekli araştırmayı yapmış olması halinde, bedelsiz terk olgusunu öğrenmesinin mümkün bulunup bulunmadığının araştırılması gereğine işaret edilmiş; daha sonra da, dava tarihi itibariyle tapuda bedelsiz yola terk işleminin yapılmamış olması karşısında, davacının elinden çıkmayan bu kısma isabet eden satış bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesinin ve tapunun da davacı üzerinde bırakılmasının yanlışlığına değinilmiştir. Bozmanın bu içeriğinden; söz konusu terkin işleminin temyiz incelemesinden önce yapılmış ve dolayısıyla Özel Daire'nin temyiz incelemesi sırasında bu olguyu dikkate almış olması halinde dahi, Yerel Mahkeme kararının yine de bozulacağı; sadece bozma gerekçesinin kapsamında bir değişiklik olacağı; eksik incelemeye işaret eden ilk bölümdeki gerekçeyle sınırlı bir bozma kararı verileceği sonucuna varılmıştır. Bu durumda, direnme kararının yeni hüküm olarak değerlendirilmesine olanak bulunmamaktadır.
Ön sorun bu şekilde aşıldıktan sonra işin esası incelenmiştir.
Esasa yönelik incelemeye gelince:
Davadaki alacak isteminin dayandırıldığı satım işlemine konu Ankara İli, Mamak İlçesi, G. Zekidoğan Mahallesi, Ada: 38104, Parsel:3 sayılı, 3260 m2, mesahalı, arsa vasıflı, Nato Yolu kenarında bulunan taşınmazın, davalı Mamak Belediyesi Meclisince 9.3.1989 tarihli kararla onaylanan ıslah imar planı kapsamında kaldığı, bu ıslah imar planında Nato Yolunun genişliğinin 40 m. olarak belirlendiği; ancak, daha sonra bölgede giderek artan imarlı yapılaşma karşısında, 40 m. yol genişliğinin gelecekte yeterli olmayacağı düşüncesiyle, yolun her iki yanından 5'er metre bedelsiz terk suretiyle, yol genişliğinin 50 m'ye çıkarılmasına ilişkin Belediye Meclisinin 5.11.1992 ve Belediye Encümeninin 26.5.1993 tarihli kararlarının alındığı; söz konusu taşınmazın 22.9.2000 tarihinde davalı Belediye adına tapuya tescil edildiği, edinme nedeninin İmar olarak gösterildiği; bilahare davalı Belediyece kapalı teklif usulü ile yapılan 13.8.2002 tarihli ihale sonucunda 554.500.000.000 TL. bedelle davacı şirkete satıldığı ve 3260 m2, mesaha üzerinden 24.10.2002 tarihinde davacı adına tescil edildiği çekişmesizdir.
Yine, davalı Belediyece bu satımla ilgili olarak hazırlanan İhale Şartnamesinde taşınmazın mesahasının 3260 m2, olarak gösterildiği, imar planında 'Kentsel Servis Alanı' olarak ayrıldığının belirtildiği, ancak, bedelsiz olarak yola terk konusunda herhangi bir açıklamanın yapılmadığı, keza, tapu kaydında da bu yönde bir şerhin mevcut olmadığı, toplanan delillerden anlaşılmaktadır.
1.1.1984 tarihinde yürürlüğe giren ve ihale tarihinde yürürlükte bulunan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 4. maddesinde, ihale şartnamesi Yapılacak işlerin genel, özel, teknik ve idari esas ve usullerini gösteren belge veya belgeler olarak tanımlanmıştır. 7. maddede ise, ihale konusu işlerin her türlü özelliğini belirten şartnamelerin idarelerce hazırlanacağı belirtildikten sonra, şartnamelerde işin mahiyetine göre konulacak özel ve teknik şartlardan başka genel olarak gösterilmesi zorunlu hususlar sayılmış; bu zorunlu unsurlardan biri de maddenin (b) fıkrasında Taşınmaz malların satışı, kiraya verilmesi, trampa edilmesi ve üzerlerinde mülkiyetin gayri ayni hak tesisinde tapu kayıtlarına göre yeri, sınırı, yüzölçümü, varsa pafta, ada ve parsel numarası ve durumu olarak açıklanmıştır. Bu hükme göre, taşınmaz malların satışına ilişkin ihalelerin şartnamelerinde, yüzölçümün ve taşınmazın hukuki durumunun gösterilmesi zorunludur. Bu zorunluluğun, değinilen unsurların doğru, gerçeğe uygun ve eksiksiz biçimde açıklanması anlamını taşıyacağında kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. İdarenin şartnameyi hazırlarken bu gerekliliğe aykırı davranarak, zorunlu unsurları göstermemesinin veya gerçeğe aykırı şekilde ya da eksik göstermesinin, kendisine ait bir kusur olarak nitelendirilmesi gerekeceği de çok açıktır.
Somut olayda, yukarıda da değinildiği üzere, davalı Belediye, tapuda 3260 metrekare olarak kayıtlı olan ihaleye konu taşınmazın bir kısmının, daha önce 1992 yılında alınan Meclis ve 1993 yılında alınan Encümen kararları uyarınca, bedelsiz şekilde yola terk edileceğine ilişkin herhangi bir açıklamayı ihale şartnamesine koymamış; eş söyleyişle, taşınmazın yüzölçümünde zorunlu bir azalmaya sebebiyet verecek olan encümen ve meclis kararlarını şartnameye yansıtmayarak, ihaleye katılacak olanlara taşınmazın hukuki durumu hakkında eksik bilgi vermiş, yanıltıcı beyanda bulunmuş, böylece, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 7. maddesinde öngörülen yükümlülüğüne aykırı davranmıştır.
Davacı alıcının, bedelsiz terk sonucunu doğuracak bu olguları imar planlarını incelemek suretiyle öğrenme olanağına sahip bulunması, davalı Belediyenin Kanundan kaynaklanan bir yükümlülüğüne aykırı davranması şeklinde tezahür eden kusurunu ortadan kaldırmaz. Dolayısıyla, davalı bu kusurlu davranışının sonuçlarından sorumlu tutulmalıdır.
Öte yandan, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun Arazi ve arsa düzenlemesi başlıklı 18. maddesinde, eldeki davanın konusunu oluşturan uyuşmazlıkla ilgili olarak, şu hükümler yer almaktadır.
İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenleme ortaklık payı olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde otuzbeşini geçemez.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez
(İkinci fıkradaki Yüzde Otuzbeşini ibaresi, 3.12.2003 tarih ve 5006 S. K.nun 1. maddesiyle Yüzde Kırkını şeklinde değiştirilmiştir).
Bu hükme göre, bir taşınmaz için düzenleme ortaklık payı, sadece bir defaya mahsus olarak düşülebilir. Düzenleme ortaklık payı, Kanunun izin verdiği azami oranın altındaki bir oran üzerinden düşülmüş; örneğin, Kanun azami %35 oranına izin verdiği halde, idare %20 oranında bir düşüm yapmış olsa bile, %15 oranındaki eksiklik, yeni ve ayrı bir düzenleme ortaklık payı düşümüyle tamamlanamaz. Kamu yararı bulunuyor ve bu nedenle gerek görülüyor ise, eksik oran için sadece ve ancak kamulaştırma yoluna gidilebilir. Bu takdirde ise, kamulaştırılan alan için bedel ödenmesinin zorunlu olacağı açıktır.
Görüldüğü üzere, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, somut olayda olduğu gibi, bir imar planı değişikliğine dayalı bulunsa dahi, daha önce düzenleme ortaklık payı düşülmüş olan bir taşınmazla ilgili olarak ikinci kez aynı nitelikte bir işlem yapılmasına, başka bir ifadeyle, bedeli ödenmeksizin taşınmazın bir kısmının terk edilmesinin istenilmesine olanak vermemektedir.
Yerel Mahkemenin, Özel Dairece bozulan önceki kararındaki gerekçe de aynı yöndedir. İçeriği yukarıda belirtilen ve aşılmış olan ön sorunla birlikte değerlendirildiğinde; direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, onanmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA ve aşağıda dökümü yazılı 3.491.00 YTL. bakiye temyiz ilam harcının temyiz edenden alınmasına, ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığından, 15.03.2006 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğuyla karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy