MAHKEMESİ : Ümraniye 1. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 16/11/2005
NUMARASI : 2005/1012-1681
Taraflar arasındaki kira tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ümraniye 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 3.12.2003 gün ve 2002/1473-2003/1062 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 22.4.2004 gün ve 2004/4181-4084 sayılı ilamı ile, (“...Davacı dilekçesinde; Üsküdar 6.Noterliğinin 8.7.2002 tarih ve 16605 yevmiye düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı taşınmazda kiracı bulunan davalıya süresinde ihtarname ile bildirildiğini ileri sürerek 1.12.2002 tarihinde başlayan dönem kira parasının 200.000.000 lira olarak saptanması istenilmiş,mahkemece resmi şekilde yapılmayan satış sözleşmesinin geçersiz olduğu gerekçesi ile davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm ,süresinde davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Gerçekten, Borçlar Kanununun 11.maddesinin ikinci fıkrasına göre kanunun öngördüğü şeklin kapsamı ve sonuçları hakkında başka bir hüküm konulmamışsa, bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme sahih olmaz. Başka bir anlatımla Kanun geçerlilik şartı düzenlemiş bulunmakta ve buna uyulmadan yapılan sözleşmelere "geçersizlik" müeyyidesini uygulamaktadır. Yani, TMK.'nun 706.maddesi ile Borçlar Kanununun 11. ve 213. maddelerinin bu açıklıkları karşısında, tapuda kayıtlı taşınmazın haricen satımına ilişkin sözleşmeler geçersizdir. Ancak, hukukun her alanında uygulama niteliğine sahip olan hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının; şekle aykırılığı ileri sürmek hakkı için de bir sınır teşkil ettiği hakim tarafından resen gözetilmelidir.
Yargıtay'ın olayın özelliğini gözeterek,hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla şekil şartı kuralını aştığına ve dolayısıyla bu tür sözleşmeleri geçerli kabul ettiğine dair pek çok kararı mevcuttur (5.7.1944 gün ve 12/26 sayılı, 30.9.1988 gün ve 2/2 sayılı içtihadı birleştirme kararları ).
Somut olayda, dava konusu taşınmazın kadastro tespit tutanaklarının beyanlar hanesinde"6831 sayılı kanunun 2/B maddesi uyarınca Hazine lehine orman sınırları dışına çıkartılmıştır. Bu parsel üzerindeki bina S.. oğlu M..T..a aittir" açıklaması mevcuttur. Davacı, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile bu taşınmazı M..T..'dan satın almış olup süresinde ihtarname ile davalıya bildirmiştir. Yukarıda açıklanan ilkeler gereğince kira sözleşmesinin devredildiğinin kabulü gerekir.
Borçlar Kanununun 248.maddesine göre;kira akdi karşılıklı edimleri ihtiva eden bir sözleşmedir. Bir tarafta taşınmazı kiraya veren kiralayan,diğer tarafta kira parasını ödeyerek taşınmazı işgal eden kiracı vardır.
Kural olarak; Borçlar Kanunu hükümlerine uygun olarak yapılan kira sözleşmesinin tarafları kira tespit davasını açabilir. Bunun istisnası ise, kira sözleşmesine taraf olmayan malikin kira tespit davasını açabilmesidir. Kaldı ki, B.K.nun hükümlerine göre kiralayanın malik olması da şart değildir. Zira, kira sözleşmeleri kişisel hak doğuran sözleşmeler olup, üçüncü kişilere ait olan malların dahi kiraya verilmesi mümkündür.
O halde mahkemece, önceki malik ile yapılan kira sözleşmesinin 1.12.1994 tarihli olması nedeniyle 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararı gereğince hak ve nesafet kuralları gereğince 1.12.2002 dönemi kira parasının tespiti gerekirken davacının malik ve kiralayan olmadığı ve kira tespit davası açamayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir...”) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara,bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle; 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 19. maddesinin 1. fıkrasında “Tapuda kayıtlı taşınmaz malın zilyet lehine tespitinde, mevcut ve her türlü takyit ile sınırlı ayni haklar saklı tutulur. Eski tapu kayıtlarındaki bu tür hak ve mükellefiyetler, kadastro tutanağında belirtilerek yeni kütüklere aynen geçirilir.”; 2. fıkrasında ise “Taşınmaz mal üzerinde malikinden başka bir kimseye veya paydaşlarından birine ait muhdesat mevcut ise bunun sahibi, cinsi, ihdas tarihi ve iktisap sebebi belirtilerek tutanağın ve kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir.”hükmüne yer verilmiş olmasına; somut olayda, kira tespiti istemine konu, dava dışı Hazine adına tapuya kayıtlı, İstanbul, ...., Aşağı Dudulu Mah. Ada: .., parsel:..(Eski parsel numarası 101) sayılı, 5814 m2 mesahalı, bahçe vasıflı taşınmazla ilgili Kadastro Tutanağının “Beyanlar” hanesinde “6831 sayılı Kanunun 2/B Maddesi uyarınca Hazine lehine orman sınırları dışına çıkartılmıştır. Bu parsel üzerindeki bina Sait oğlu M..T..’a aittir” şeklinde açıklama bulunmasına; bu açıklamada adı geçen M..T.. ile davacı arasında dava konusu kiralananla ilgili olarak, Üsküdar .... Noterliğince resen düzenlenen 8.7.2002 tarihli, 016605 yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin ve ayrıca, yine 8.7.2002 tarihli olup, anılan satış vaadi sözleşmesine atıf yapılan harici satım sözleşmesinin düzenlenmiş olmasına; her iki sözleşme içeriğinden, taşınmazın satış vaadi tarihi itibariyle geçerliliğini sürdüren söz konusu kira sözleşmesiyle yükümlü olarak alıcıya teslim edildiğinin açıkça anlaşılmasına; böylece, dava dışı M.. T..’ın, davalı ile arasındaki 1.12.1994 başlangıç tarihli kira sözleşmesinden kaynaklanan “kiralayan” sıfatını tüm hak ve borçlarıyla birlikte görülmekte olan davanın davacısı durumundaki M..A..D..’e devretmiş olduğunun kabulü gerekmesine göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 20.9.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy