Hukuk Genel Kurulu 2007/160 E., 2007/189 K. BEDEL TESPİTİNDE OBJEKTİF ÖLÇÜ KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN ARTIRILMASI KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE USUL
2942 S. KAMULAŞTIRMA KANUNU [ Madde 11 ]
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki "kamulaştırma bedelinin artırılması" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gaziantep Asliye 2. Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 8.7.2004 gün ve 2004/19-340 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 29.12.2004 gün ve 10642-13140 sayılı ilamı ile; (...Mahkemece bilirkişi incelemeleri yaptırılmıştır. Alınan raporlar yasa hükümlerine uygundur.
Taşınmaz malın tarım arazisi niteliğinde kabulü ile olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri üzerinden bilimsel yolla değerinin tesbit edilmesinde ve buna göre kamulaştırma bedelinin artırılmasına karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;
Bilirkişi raporunda objektif değer artırıcı unsur olarak yazılan hususlar kapitalizasyon faizinin belirlenmesinde esas alınan unsurlar olduğu gözetilmeden, belirlenen bedele %50 objektif değer artırıcı unsur ilave edilmek suretiyle fazla arttırmaya karar verilmesi,doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davalı vekili
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kamulaştırma bedelinin artırılması istemine ilişkindir.
Davacı vekili; tapuda müvekkili adına kayıtlı bulunan Gaziantep ili, Şahinbey ilçesi, Kapcağız köyü 48 parsel sayılı taşınmazın davalı idarece kısmen kamulaştırılması sonucu Kıymet Takdir Komisyonunca düşük bedel takdir edildiğini, Gaziantep-Kilis karayolu üzerinde bulunan birinci sınıf tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın, her iki il merkezine de yakın konumda bulunması ve diğer özellikleri nedeniyle daha yüksek değerde olduğunu ileri sürerek, 17.715.000.000 TL kamulaştırma bedel farkının ferağ tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı idareden tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili; Kıymet Takdir Komisyonu tarafından dava konusu taşınmaz için belirlenen bedelin günün ekonomik koşullarına, emsal ve rayiçlere uygun olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin; dava konusu taşınmaza %5 kapitalizasyon faiz oranı uygulanmak suretiyle net gelire göre değer biçen ve %50 objektif değer artışı kabul eden ilk bilirkişi kurulu raporunu esas alarak "davanın kısmen kabulüne, 13.953.097.517 TL kamulaştırma bedel farkının dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline" dair verdiği karar, Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenle bozulmuş; Yerel Mahkemece "taşınmazın mücavir alan sınırları dışında ve il merkezine yakın olup ulaşım sorununun bulunmadığı, daha önce görülüp, onanarak kesinleşen Gaziantep Asliye 4. Hukuk Mahkemesi'nin 01.06.2004 gün ve E:2004/22 K:2004/277 sayılı kararında da %50 objektif değer artışının kabul edildiğinin anlaşıldığı" gerekçesiyle önceki kararda direnilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, objektif değer artışına esas alınan unsurların, aynı zamanda kapitalizasyon faizinin belirlenmesinde esas alınan unsurlar olup olmadığı; dolayısıyla net gelire göre belirlenen bedele, objektif değer artırıcı unsur ilave edilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümüne geçilmeden önce, arazi niteliğindeki taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarının açıklanmasında yarar vardır.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11.maddesinin üçüncü fıkrasının (f) bendi uyarınca; tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde ekilecek ürünler ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar gözönünde tutularak, net gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla değerinin bulunması, bedel tespitinde etkisi olan diğer objektif ölçülerde dikkate alınarak maddenin (i) bendi uyarınca her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip gösterilmek suretiyle kamulaştırma karşılığının tespit edilmesi gerekir.
Bu noktada; arazi niteliğindeki taşınmazın net gelirine göre değerlendirilmesi, kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir.
Arazinin rantı (net geliri) ile satış değeri (çıplak değeri) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur.
Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin tespit edilen ortalama dekar fiyatının, aynı arazilerin ortalama net geliri saptadıktan sonra her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen kapitalizasyon faizidir. Bulunan bu oran, aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama kapitalizasyon faiz oranını ifade eder.
Bu oran, o bölgedeki araziler için bir baz olarak hareket noktasını oluşturur. Bu ortalama oranın, kıymeti takdir edilen araziye uydurulması gerekir. Şu açıklamalardan anlaşıldığı üzere; geniş kapsamlı araştırma ve belgelendirilen anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye ait ortalama faiz oranı, belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası alınmak üzere kullanılır.
Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı ise; bölgede geçerli ortalama orandan hareketle, arazinin özel nitelikleri, eş deyişle sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu, meyil oranı, önemli yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal amaçlı alt yapı olanakları gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.
Ancak Ülkemizde, bölgelere özgü kapitalizasyon faiz oranı belirlenmemiş olup; Yerleşmiş uygulama ve Yargıtay içtihatlarına göre bu oranın Türkiye'nin coğrafi konumu, iklim koşulları, toprak yapısı ve verimliliğe etkili olan diğer unsurlar dikkate alınarak % 3 ila % 15 arasında olabileceği kabul edilmiştir.
Hemen ifade edilmelidir ki; kararları ile uygulamada birliği sağlamakla da görevli bulunan Yargıtay'ın, belli bölgelerde baz alınacak cari ortalama faiz oranları konusunda bir birikime sahip olduğu ve diğer hukuki unsurlar yanında uygulama birliği yönünden de yargısal denetim yapmak durumunda bulunduğu kuşkusuzdur.
Nitekim, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 31.10.1990 gün, E: 1990/5-508 K:1990/540 ve 28.06.1995 gün, E:1995/18 K:1995/687 sayılı kararlarında da, az yukarıda değinilen görüş ve ilkeler benimsenmiştir.
Diğer taraftan; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11.maddesinin (f) bendi uyarınca arazinin değerinin mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınarak belirleneceği hükme bağlandıktan sonra; aynı maddenin (i) bendinde, bedelin tespitinde etkili olacak diğer "objektif ölçülerin" esas alınacağı hükmü getirilmiştir. Görüldüğü üzere; tarım arazisinin asıl değer belirleme ölçütleri 11. maddenin (f) bendinde yer almakta olup, (i) bendinde öngörülen "bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler" tali artırım unsurlarını içermektedir.
Şu hale göre; objektif ölçüler, ürünün pazarlanması kolaylıkları, nakliye maliyetinin düşük olması, Büyükşehir ve anayollara yakınlık gibi tarımsal faaliyet ve gereklerine uygun unsurlar olup; net gelire göre hesaplanan bedelin objektif ölçüler dikkate alınarak makul bir oranda artırılmasına, yasa olanak vermektedir.
Burada önemle vurgulanmalıdır ki; bilimsel metodla bulunan değer, "objektif ölçüler" nedeni ile arttırılırken mutlaka objektif nedenlere dayanılmalı, taşınmazın (f) bendine göre değerlendirilmesinde ya da kapitalizasyon faiz oranının seçilmesinde dikkate alınmamış olmalıdır.
Somut olayda; dava konusu taşınmaz Gaziantep il merkezine yakın, % 3-4 oranında meyilli, buğday ve mercimek ekilen kuru tarım arazisi vasfında olup; hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, belirtilen bu unsurların yanı sıra, taşınmazın geometrik şeklinin düzgün olması ve ulaşım kolaylığı da dikkate alınarak, kapitalizasyon faiz oranı %5 oranında uygulanmıştır.
Ne var ki bilirkişi kurulu raporunda, taşınmazın il merkezine yakın olduğu ve ulaşım faktörünün kolaylıklar getirdiği gerekçesiyle %50 objektif değer artışı kabul edilmiş ise de; bu unsurlar kapitalizasyon faiz oranının seçilmesinde de dikkate alındığından; belirtilen unsurlar, az yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca, objektif artırım sebebi olamaz.
Direnme kararında sözü edilen ve Gaziantep ili Şahinbey ilçesi Yöreli köyü 351, 330 parsel sayılı taşınmazların kamulaştırılması nedeniyle açılan kamulaştırma bedelinin artırılması davasında; Mahkemece %50 objektif değer artırıcı unsur ilave eden bilirkişi kurulu raporu esas alınarak verilen karar, Özel Dairece onanarak kesinleşmiştir. Görüldüğü gibi, Yerel Mahkemenin direnme hükmünde dayandığı o davanın konusu olan taşınmaz Töreli köyünde olup, dava konusu taşınmaz Kapcağız köyünde bulunmaktadır. Dolayısıyla, yukarıda değinilen karara konu taşınmazlar ile, eldeki davaya konu taşınmazın bütün ayırıcı nitelikleri, eş söyleyişle özel nitelikleri farklı olduğundan ve "objektif ölçüler" nedeni ile artırımın mutlaka objektif nedenlere dayanılarak yapılması gerektiğinden; objektif değer artışı yönünden paralel bir uygulama yapılması zorunluluğundan söz edilemez.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen ve belirlenen bedele objektif değer artırıcı unsur ilave edilmemesi gereğine değinen Özel Daire bozma kararına uyularak, bilirkişi kurulunca net gelire göre tespit edilen kamulaştırma bedel farkına hükmedilmesi gerekirken; %50 objektif değer artışı uygulanmak suretiyle kamulaştırma bedelinin fazla artırılması ve yanılgılı gerekçeyle bu yönde direnme kararı verilmesi doğru değildir. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 04.04.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy