(2004 S. K. m. 67) (818 S. K. m. 404, 405) (YHGK. 22.10.2008 T. 2008/19-643 E. 2008/644 K.)
Dava: Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 11.Asliye Ticaret Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 24.11.2005 gün ve 603-615 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 19.10.2006 gün ve 2459-9914 sayılı ilamı ile,
(...Davacı vekili, mülkiyeti Garanti Bankası A.Ş'ne ait olan taşınmazların satışı için 21.03.2004 tarihinde halktan teklif toplantısı düzenlendiğini ve davalının toplantıya katıldığını, davalının iki taşınmaza teklif verdikten sonra teklifinden caydığını ve müvekkilinin %2,5 komisyon alacağını ödemediğini, alacağın tahsili amacıyla başlatılan takibe itiraz edildiğini, itirazın şartnamenin 15. maddesine aykırı olduğunu ileri sürerek davalının itirazının iptali ile takibin devamına %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı cevabında, satışa çıkarılan taşınmazlardan birinin hazine arazisine 50 m2 tecavüzü olduğu belirtildiği halde 150 m2 tecavüzü bulunduğunun saptandığını, diğer taşınmazın Teşvikiye şube lokali olarak satışa çıkmasına rağmen ihaleden sonra Topağacı şube lokali olduğunun anlaşıldığını, davacıya durumun bildirildiğini ve karşılıklı anlaşma sağlandığını, davacının buna rağmen takip ve dava açmasının haksız olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece iddia, savunma ve toplanan delillere göre davacının şartname hükümleri uyarınca komisyona hak kazandığı, itirazın haksız olduğu gerekçesiyle davalının itirazının iptali ile takibin devamına, alacağın %40'ı tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davalı 21.03.2004 tarihinde satış sözleşmesi ve şartnameyi imzalamıştır. Satış şartnamesi taraflar arasındaki sözleşme niteliğinde bulunduğundan uyuşmazlığın öncelikle sözleşme hükümleri uyarınca çözümlenmesi gerekir. Şartnamenin 14. maddesinde teklifleri banka (Garanti Bankası) tarafından kabul edilenlerin kesin kabule ilişkin tebliğ tarihinden itibaren 10 gün içinde yatırması gerektiği hükme bağlanmıştır. Davalıya böyle bir tebligat yapılmadan şartnamenin 15. maddesine dayanarak davacı talepte bulunamaz. Zira 15. maddede kabule ilişkin tebliğden itibaren 10 günde satış bedelinin ödenmemesi halinde teminatın irat kaydedileceği, %2,5 komisyon alacağının doğacağı belirtilmiştir.
Davalı tarafından savunma sebebi olarak ileri sürülmese bile şartnameye dayanarak alacak talebinde bulunulduğundan şartname koşullarına göre davacının alacağını talepte haklı olup olmadığı incelenecektir. Mahkemece şartname uyarınca işlem yapılıp yapılmadığı üzerinde durulmadan şartnameye göre davacının talebinde haklı olduğunun kabulü isabetli değildir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davalı vekili
Hukuk Genel Kurulu Kararı
Hukuk Genel Kurulunca İncelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Davacı müzayede şirketi vekili davalının dava dışı Garanti Bankası AŞ'nin gayrimenkullerinin satışı için halktan teklif alma suretiyle satış için düzenlediği toplantıya iştirak ettiğini ancak, daha sonra bu taleplerinden caydığını, buna rağmen aralarındaki sözleşmeye göre ödemesi gereken %2,5 komisyon+KDV alacaklarını ödemediğini, müvekkilinin davalının bu eylemi nedeniyle zarara uğradığını beyanla; bu alacaklarının tahsili için giriştikleri icra takibine yapılan itirazın iptaline, icra inkar tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; müvekkilinin davacı tarafından düzenlenen müzayedeye iştirak ettiğini, iki taşınmaz için teklif verdiğini, ancak taşınmazın birinin durumunun, diğerinin ise bulunduğu yerin yanlış şekilde açıklandığını, davalının bu durumu öğrendiğinde davacıya başvurduğunu ve alımdan caydığını bildirdiğini, davacının komisyon talebinden, müvekkilinin ise yatırdığı teminatın iadesinden vazgeçtiğini, ancak bu konuda davacıdan yazılı teyit almadığını, bu nedenle davacının talebinin haksız olduğunu beyanla davanın reddini cevaben bildirmiştir.
Dava, yapılan müzayedeye teklif verildikten sonra, sebepsiz olarak vazgeçilmesi gerekçesi ile komisyon (tellaliye) alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Tellal, satışlarda veya sözleşmelerde para mukabili aracılık yapan kişidir. Tellal hakkında genel olarak vekalet hükümleri uygulanır. Tellallık sözleşmesi kural olarak şekle tabi olmamakla birlikte, gayrimenkul tellallığı akdi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz, (BK. m. 404) Bu şekilde yazılı olarak yapılmayan geçersiz bir gayrimenkul tellallığı sözleşmesine dayalı olarak verilen kaparonun, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenilmesi mümkündür. Geçerlilik koşulunu mahkemenin kendiliğinden göz önünde tutması gerekir. Ayrıca, tellallık sözleşmesinin geçerli olması için iki tarafın da imzalaması şarttır.
Tellallık ücretini talep hakkı, hemen tellallık sözleşmesinin kurulmasıyla doğmaz. Kural olarak, tellalın yaptığı hazırlık ve icra ettiği aracılık hizmeti akdin kurulması ile sonuçlanınca ücrete hak kazanılır (BK. m. 405) Tellal tarafından önerilen sözleşmeyi yapıp yapmamak tamamen müvekkilinin arzu ve takdirine bırakılmıştır. Üstelik iş kendi çıkarına hizmet etmeye elverişli bulunsa da, tellala karşı sözleşmeyi kurmakla yükümlü değildir. Müvekkili reddederse herhangi bir ücret ödemek zorunda değildir ve aksi kararlaştırılmamışsa, gideri de ödeme borcu yoktur. Bu nedenle tellallık sözleşmesinde hazırlık hareketlerinin bir önemi bulunmamaktadır. (Becker, Dura Çevirisi Yargıtay Yayını no: 24.s 753; Turgut Uygur, Borçlar Kanunu Şerhi, Özel Borç İlişkileri 6. Cilt s. 756)
Tellal, esas sözleşmenin ifasıyla uğraşmak zorunda değildir. Şu halde geçerli bir sözleşmeye rağmen, ifa etmeme tellallık ücretine bir zarar vermez.
Borçlar Kanununun yukarıda açıklanan 405. maddesi emredici bir hüküm olmadığından, sözleşme ile aksi kararlaştırılabilir. Hal böyle olunca, taraflar arasında imzalanan komisyonculuk sözleşmesi ve bunun eki niteliğindeki gayrimenkul satış sözleşmesinin yorumu büyük önem taşımaktadır.
Satış şartnamesinin 9. maddesinde; Toplantıda halktan teklif yöntemi ile alınan ve Eskidiji tarafından en geç bir iş günü içinde Bankanın onayına sunulan teklifler ile ilgili incelemeleri Bankanın 5 iş günü içinde sonuçlandıracağı ve Eskidiji'ye bildireceği, Banka'nın gayrimenkullerin satışını yapıp yapmamakta veya taksitli veya peşin teklifleri gerekçe göstermeksizin kabul etmemekte, ya da dilediği şartlarda dilediği kişi yada kişilere, kurum yada kuruluşlara satmakta serbest olduğuz açıklanmıştır.
11. maddesindeki; En yüksek teklif verenin teminatını yakmak suretiyle tekliften vazgeçebileceği, teklifleri banka tarafından kabul edilenlerin ise bedeli kesin kabule ilişkin tebliğ tarihinden itibaren 10 gün içinde Bankaya ödemesinin gerektiğiniz ifade edilmiştir.
Şartnamemizin 12. maddesinde; halktan teklif toplantısında teklif veren ve bankaca teklifi kabul edilenlerin Eskidiji'ye satış bedeli üzerinden %2,5 komisyon + KDV'nin ödeneceği, 15. maddesinde ise, halktan teklif toplantısında teklif veren gerçek ve tüzel kişilerin tekliflerinden vazgeçtikleri veya kabule ilişkin tebliği takiben 10 gün içinde satış bedelini ödemedikleri takdirde, yatırılan teminatların banka tarafından irad kaydedileceği ve Eskidiji'nin tahsil edilen/edilecek olan %2,5 Komisyon +KDV'yi almaya hak kazanacağı belirtilmiştir.
Şartnamelerin maddeleri hep birlikte değerlendirildiğinde; aralarında bir kronolojik sıranın olduğu ve dolayısıyla ancak Eskidiji'nin kendisine ulaşan teklifi bir iş günü içinde bankanın onayına sunması ve Banka'nın onayına sunulan talebin kabul edilmesinden sonra tekliften vazgeçilmesi durumunda, tellalın komisyon ücretine hak kazanacağı; aksi halde yani, şartnamenin 11. maddesinde açıkça vurgulandığı üzere bu prosedür henüz gerçekleşmeden vazgeçilmesi halinde, bunun müeyyidesinin sadece yatırılan teminatın Bankaya irad kaydedilmesi olduğu anlaşılmaktadır.
Öte yandan alım satım ilişkisi bir sözleşmedir. Bir sözleşmenin en başta gelen kurucu şartları ise bir icap ile kabulün bulunmasıdır. Tellalın yaptığı iş icap değil icaba davet niteliğinde bir iştir. Mal sahibinin icaba çağrıyı kabul ettiği ispatlanamadığına göre, akit kurulamamış ve dolayısıyla davacı şirket ücrete hak kazanamamıştır.
O halde, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 28.05.2008 gününde oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy