MAHKEMESİ : Samsun 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 27/06/2012
NUMARASI : 2012/168-2012/258
Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Samsun Asliye Ticaret Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 16.11.2009 gün ve 2008/246 E., 2009/311 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 31.10.2011 gün ve 1651/1441 E., K. sayılı ilamı ile;
(...Davacı vekili, müvekkilinin üyesi olduğu kooperatife 1999 yılı sonuna toplam 40.000 DM ödediğini, müvekkiline 7 nolu bağımsız bölümün eklentisi olan odunlukla birlikte tahsis edilmesine rağmen burasının, durumu bilen kötüniyetli davalı N. Y.T.adına tapuda tescilinin yapıldığını, müvekkili hakkında verilen bir ihraç kararı bulunmadığını, kooperatifçe usulüne uygun tutulan defter ve muhasebe kayıtlarının mevcut olmadığını, ileri sürerek, müvekkili adına tahsis edilen ve tapuda N. Y.T. adına kayıtlı 7 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar G. A. ve B.U.vekilleri, davacı ve vekiline taksitlerin ödenmesi için noterden ihtar çekildiğini, davacının ödeme yaptığını ispatlaması gerektiğini, kooperatifin elinde geçmiş dönemlere ait herhangi bir belge ve defter bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemişlerdir.
Davalı N.Y.T.taşınmazı 2006 yılında aldığını, davanın bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde açılmadığını, davaya asliye hukuk mahkemesinin bakması gerektiğini, tapuda şerh olmaması sebebiyle iyiniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Davalı Y,S.. davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, davalılardan N.Y.T.'ın TMK'nun 1023. maddesi gereği iyiniyetli olması sebebiyle bu davalı ile ilgili davanın sübut bulmadığı, yolsuz ve usulsüz tescil iddiasının diğer davalılara yöneltilemeyeceği gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme karar vermeye yeterli değildir. Davalıların kooperatife ait defter ve ilgili tüm belgelerin kendilerine verilmediği yönündeki beyanlarına itibar edilerek bu defter ve belgelerin var olup olmadıkları, varsa nerede oldukları araştırılmamış; davalı N.Y.T.'ın taşınmazı iktisap ettiği tarihte kooperatif üyesi olup olmadığı açıklığa kavuşturulmamıştır. 22.08.2006 tarihli genel kurulda davacı adına tahsisi yapılan daire çok kısa bir süre sonra davalılar G.A.ve B.U. tarafından imzalanan 05.09.2006 tarih ve ...Y. No'lu "kooperatif adına kayıtlı bağımsız bölümün üyemiz adına ferdileşme sureti ile tescili" yolundaki tescil istem belgesi ile davalı N.Y.T.adına tescil edilmiştir. Mahkemece kooperatife ait defter ve belgeler temin edilip, tapuda tescili talep eden tasfiye kurulu üyelerinin isticvapları yapılarak genel kurulda davacı adına tahsis edilen dairenin çok kısa bir süre sonra tapuda davalı N.Y.T. adına tescil edilmesinin nedeni araştırılıp ve böylece davalıların iyi niyetli olup olmadığının değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir....)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kooperatif ortağına tahsis edilen bağımsız bölümün, üçüncü kişi adına tescilinin usulsüz olduğu iddiasıyla tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece, "davalılardan N.’ın parasını ödeyerek söz konusu daireyi TMK 1023 maddesi uyarınca Tapu Siciline güvenerek satın aldığı, dolayısı ile satın alırken iyi niyetli olduğu, bu nedenle de davalı kooperatife karşı tapu iptal tescil davası açılamayacağı, ancak tazminat istenebileceği" gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Daire'ce yukarıda başlık bölümünde gösterilen nedenlerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davacı vekili getirmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; yerel mahkemece yapılan araştırmanın uyuşmazlığın çözümü için yeterli olup olmadığı, bu bağlamda davalıların iyiniyetli olup olmadıklarının araştırılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’nun (KK) 1. maddesinde de açıklandığı üzere; kooperatifler ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve ihtiyaçlarını karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla, gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan tüzel kişiliklerdir.
Kooperatiflerin yaygın kuruluş amaçlarından birisi de ortaklarının konut ihtiyaçlarının karşılanmasıdır. Bu ihtiyacı karşılamak için kurulan konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılırlar (KK., m.81).
Aynı Kanunun 23. maddesi hükmü uyarınca; ortaklar, bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler. Bu itibarla, ortaklıktan kaynaklanan borçlarını yerine getiren bir ortağın, eşit durumda bulunduğu diğer ortaklara tanınan haklardan kendisinin de yararlandırılmasını istemeye hakkının bulunduğu tabiidir.
Somut olayda; davalı yapı kooperatifi, amacına ulaşmak için konutları inşa etmiş ve 22.06.1999 tarihli olağan Genel Kurul Toplantısının 7 nolu kararı ile kooperatifin tasfiyesine karar verdikten sonra, 26.04.2006 tarihli Genel Kurul Toplantısının 5 nolu kararı ile tasfiye kurulu üyelerini seçmiş ve aynı Genel Kurulun 6 nolu kararı ile tasfiye kuruluna, “kat irtifakı kurdurma ve ferdileştirme yapmak üzere” yetki verilmiştir. Bu yetkiye istinaden, kat irtifakı kurulan binada, davacı ortak dışında diğer ortaklara ferdileştirme işlemleri yapılarak, tapuya tescilleri sağlanmıştır.
O halde, yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca, ortaklar hak ve sorumlulukta eşit olduklarına ve diğer ortaklara bağımsız bölümleri teslim edildiğine göre, yerel mahkeme kabulünün aksine, davalı Kooperatifin 22.08.2006 tarihli Olağanüstü Genel Kurul Toplantısının 3 nolu kararı ile davacı ortağa tahsisine karar verilen (7) nolu bağımsız bölüm ve eklentisinin kendi adına tesciline karar verilmesini talep etme hakkı vardır. Bu talebin kabul edilebilmesinin önkoşulu ise; kooperatife karşı ortaklıktan kaynaklanan hiçbir borcunun bulunmamasıdır.
Somut olayda da, davacının davalı kooperatifin ortağı olduğu sabit olduğuna göre, davacı adına tahsis edilen bağımsız bölümün tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilebilmesi için öncelikle dava konusu edilen daire için üstün hak sahibi olması ve ayrıca dava tarihi itibariyle ortaklıktan kaynaklanan hiçbir borcunun bulunmaması gerektiğinden, yerel mahkemece yapılması gereken; dava tarihi itibariyle davacının kooperatife borcunun bulunup bulunmadığının belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesinden ibarettir.
Davacının tapuda “tescil” talep edebilmesinin koşulları açıklandıktan sonra bu aşamada davalılardan N.Y.T. adına yapılan ferdileştirme sonucu oluşan tapu kaydının iptalini isteyip isteyemeyeceği konusu üzerinde durulmalıdır.
Bilindiği üzere, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1023. maddesi; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde düzenleme içermektedir.
Yerel mahkeme kabulünün aksine; davalılardan N.Y.T.adına 05.09.2006 tarih ve 10657 yevmiyo nolu “Tescil İstem Belgesi”ne istinaden yapılan kayıt öncesinde, tapuda mevcut olan bir tescil söz konusu olmayıp, ferdileştirme suretiyle ilk kez bu davalı adına tapu kaydı oluşturulduğu için, TMK 1023. maddesinin somut olaya tatbiki olanaklı değildir. Bu itibarla; davalılardan N. Y.T.’ın iyiniyet iddiasının dinlenilmesi mümkün değildir.
Kaldı ki; 1163 sayılı KK’nun 42. maddesi uyarınca; Genel Kurul, bütün ortakları temsil eden en yetkili organdır ve devir edemeyeceği yetkileri arasında anılan maddenin (6) nolu bendinde belirtildiği üzere gayrimenkul satımı da yer almaktadır. Davacının, kooperatif ortaklığından ihraç edilmediği ve yerine yeni bir ortak alınarak dava konusu ortaklık hissesinin devir edilmediği tartışmasızdır. Bu durumda; Kooperatif Genel Kurulunda alınmış bir “satış” kararı bulunmadığı için, davacıya tahsis edilen bağımsız bölümün tasfiye kurulunun iki üyesinin imzasını taşıyan bir “tescil istem belgesi” ile bir başkasına satılarak devredilmesine imkan bulunmadığından bu suretle yapılan tescil dahi yolsuzdur.
Hal böyle olunca; mahkemece, dava tarihi itibariyle davacının, davalı kooperatife borcunun bulunup bulunmadığının belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddedilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, direnme kararının bu değişik gerekçe ile bozulması gerekmiştir.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen değişik nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, aynı kanunun 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere , 14.06.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy