Hukuk Genel Kurulu 2008/3-531 E., 2008/531 K. DAVA EHLİYETİ SİTE YÖNETİMİ
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 74 ] 634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 38 ]
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki "alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Antalya Dördüncü Asliye Hukuk Mahkemesî)'nce davanın husumet nedeniyle reddine dair verilen 20.03.2007 gün ve 566-109 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi'nin 29.11.2007 gün ve 19078-18095 sayılı ilamı ile; (...Davacı S.S.A... İşi. Kooperatifi Başkanlığı vekili, bir şikayet üzerine davacı kooperatif kayıtları üzerinde vergi denetmenleri tarafından yapılan inceleme sonucu, davalı site yönetimine fatura edilmesi gereken 30.572,78 YTL ortak gider alacağının, fatura edilerek tahsil edilmediği saptanmakla, bu miktarın faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı, borçlu bulunmadığını beyanla davanın husumet yokluğu nedeniyle reddini savunmuş, mahkemece davalı yönetimin sıfatı bulunmaması, davanın tüm kat maliklerine karşı açılması gerektiği gerekçesiyle davanın husumet yokluğundan reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, aynı site içinde yer almakla birlikte, birden çok parsel üzerinde kurulu bulunan binalar için davacı kooperatif tarafından yapılan ortak gider alacağının site yönetiminden tahsili istemine ilişkindir.
Ayrı ayrı parseller üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına yasal olanak bulunmadığı için, uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanamaz. Taraflar arasındaki uyuşmazlığın genel hükümler dairesinde çözümlenmesi gerekmektedir.
Dosyada mevcut tapu kaydına göre, davalı yönetimindeki taşınmaz, üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş, 746 bağımsız bölümden oluşan site şeklindedir. Davacı Kooperatif de sitede 46 bağımsız bölüm malikidir. Vergi inceleme raporuna göre; mükellef kurum tarafından A... Site yönetimine fatura edilmesi gereken bir kısım yönetim giderinin fatura edilmemesi ve hasılatın eksik bırakılması usulsüz görülmekle, 01.01.2001-31.12.2001 dönemine ait 30.572,78 YTL genel yönetim giderinin site yönetimine fatura edilmesi gerektiği belirtilmiştir.
Site birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğundan, davada kat mülkiyeti hükümleri tatbik edilemez ise de; ülkemizde yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının doğurduğu işyeri ve konut ihtiyacının karşılanması amacıyla kooperatifler eliyle inşa edilen toplu yapıların kullanıma başlandığı bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda maliklerin ortak kullanımına ayrılmış tesis ve alanlarda ısıtma, aydınlatma, temizlik yapılması ve bu yerlerin bir disiplin içinde bakılıp onarılması, sonucu itibariyle yönetilmesi ve yönetim giderlerini karşılaması gerekmektedir. Bu tür yapıların yönetimiyle ilgili uyuşmazlıklarda Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun'un toplu mülkiyete ilişkin hükümleri veya Kooperatifler Kanunu'nun uygulanması mümkün değildir.
O nedenle, özellikle yönetim ve davada taraf olabilme ehliyeti yönünden doğan yasal boşluğun doldurulmaması, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya masrafı yapan kişinin diğer maliklere karşı rücu davası açabileceğinin kabul edilmesi uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğurur. Bu durum karşısında, benzer kurum ve kuruluşlar için yasalarımızda öngörülen düzenlemelerden örnekleme yoluyla yararlanarak hak ve adalete, usul ve dava ekonomisine uygun, toplu yapı içinde sosyal barışı sağlayıcı bir çözüm bulunması gerektiğinde duraksamamalıdır.
Bu şekilde oluşturulan yönetimin sözleşmeden kaynaklanan yetkileri malikler adına temsilci sıfatıyla kullanabilmeleri için, açıklanan sebeplerle tüzel kişiliğinin oluşması da gerekmez.
Böyle olunca da davacının talep ettiği yönetim giderleri yönünden davalı yönetimin sözleşmeden kaynaklanan temsil görevi dahilinde davada taraf ehliyetinin bulunduğu benimsenerek işin esasına girilip bir karar verilmesi en uygun çözüm olacaktır.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacı vekili
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, site ortak giderinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
Davacı işletme kooperatifi başkanlığı; davalı site yönetimince ödemesi gereken 30.572,78 YTL giderin kendilerince sebepsiz olarak ödendiğini, yanlışlıkla davalı site yönetimine fatura edilmediğini ileri sürerek, bu paranın faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı site toplu yapı yöneticiliği; davanın zamanaşımına uğradığını, kendilerinin pasif husumet ehliyetinin bulunmadığını, davanın tüm kat maliklerine hitaben açılması gerektiğini, davanın reddine karar verilmesini cevaben bildirmiştir.
Mahkemece husumet yönünden verilen red kararı; Özel Daire'ce yukarıda açıklanan nedenlerle davalı site yönetiminin pasif husumet ehliyetinin bulunduğu gerekçesi ile bozulmuş, yerel mahkemece ilk kararda direnilmiştir.
Uyuşmazlık; davalı site toplu yapı yöneticiliğinin pasif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Davalı site birden fazla parsel üzerinde kurulu olup, 746 bağımsız bölümden oluşmaktadır. Davacı işletme kooperatifi de, sitede 46 bağımsız bölümün malikidir.
Tapu Sicil Müdürlüğüme verilen A... Sitesi Yönetim Planının 1. maddesinde; sitenin "Yönetim Planına" göre idare edileceği, 2. maddesinde; Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunların uygulanacağı, 3. maddesinde; Yönetim Planının A... Sitesi kapsamındaki bütün kat maliklerini, kat irtifakı sahiplerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü veya kat irtifakının bağlı bulunduğu arsa payını satış, bağış ve sair bir yolla iktisap edecek şahısları kendiliğinden bağlayacağı, bu şahısların yönetim planının bütün hükümlerine aynen uymak zorunda oldukları, 6/E maddesinde; Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu'nun kararlarının, A... Toplu Yapısı kapsamında bulunan bütün bağımsız bölüm (kat) maliklerini, irtifak hakkı sahiplerini ve bağımsız bölümleri herhangi bir şekilde onlardan devralacak olanları bağlayacağı, 7/c-b-e maddesinde; kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine ve görevinin kapsamına giren işler nedeniyle üçüncü şahıslara karşı kat maliklerini temsilen dava açacağı, icra takibinde bulunacağı, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin olarak veya görevinin kapsamındaki işler nedeniyle kat malikleri veya üçüncü şahıslar tarafından açılan davalarda diğer kat maliklerini temsil edeceği, bu konudaki yargılama giderlerinin ve avukatlık ücretinin ortak giderlerden karşılanacağı, 8/c-b-e maddesinde; kat mülkiyetine ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine ve yapmaya yetkili olduğu işler nedeniyle üçüncü şahıslara karşı kat maliklerini temsilen dava açacağı, toplu yapı kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin olarak veya yapmaya yetkili olduğu işler nedeniyle kat malikleri veya üçüncü şahıslar tarafından açılan davalarda diğer kat maliklerini temsil edeceği, bu dava ve takiplere ilişkin olarak görevlendirilen avukatlara verilecek ücretler ve yargılama giderlerinden karşılanacağı kabul edilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde Yöneticiliğin görevleri sayılırken (i) bendinde; "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması" görevi de bulunmaktadır.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanunla değişiklik yapılmış ve toplu yapılara ilişkin bir kısım özel hükümler getirilmiştir.
38. maddede yapılan değişiklikle; kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarını kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yönetilmesi suretiyle açılabileceği, yöneticinin açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya temsilciler kuruluna duyuracağı, kurul kararlarının iptali halinde bu konudaki yargılama giderinin ortak giderlerden karşılanacağı, 74. maddesinde; bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla bu Kanunda yer alan bütün hükümlerin toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yoluyla tatbik edileceği açıklanmıştır.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan bu değişiklikle modern şehir hayatının getirdiği toplu site yapılaşmalarında ortaya çıkan ihtiyaçların giderilmesi amaçlanmıştır.
Taraflar, sözleşme niteliğindeki yönetim planı ile bağımsız bölüm maliklerine burada belirtilen hizmetlerin en iyi bir şekilde götürülmesi, site ile ilgili iş ve işlemlerin bir elden yürütülmesi, hizmetlerin ifasının sağlanması, ortak yaşam amaçlarının gerçekleşmesi için birbirlerine karşı çeşitli edimler üstlenmişlerdir.
Hal böyle olunca; yönetim planının toplu yapı kapsamındaki tüm bağımsız bölüm maliklerini site toplu yönetim kurulu ve yöneticilerini ada temsilciler kurulu parsel ve blok yöneticilerini bağlayıcı nitelikte bir sözleşme olduğundan; davacının talep ettiği yönetim gideri yönünden, davalı site toplu yapı yöneticiliğinin sözleşmeden kaynaklanan temsil görevi kapsamında pasif husumet ehliyetinin bulunduğunun kabulü zorunlu bulunmaktadır.
Yargıtay'ın istikrarlı görüşü de bu doğrultuda olup, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 09.11.2000 gün ve 2000/13-1314-1606 sayılı ilamı; 08.11.2006 gün ve 2006/12-682-682 sayılı ilamında da bu ilkeler aynen benimsenmiştir.
Hal böyle olunca; Hukuk Genel Kuruiu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'nın 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 17.09.2008 gününde, oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy