Hukuk Genel Kurulu 2008/11-554 E., 2008/550 K. ASIL KİRA SÖZLEŞMESİ KİRA SÖZLEŞMESİ ÖN SÖZLEŞME SÖZLEŞMEYİ BOZMA HAKKI
818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 248 ]
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kadıköy Asliye 3.Ticaret Mahkemesince davanın reddine dair verilen 23.11.2004 gün ve 2003/661-2004/959 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 11. Hukuk Dairesinin 15.6.2006 gün ve 2005/6158-2006/6940 sayılı ilamı ile,
(“
“...Davacı vekili, taraflar arasında 21.12.2001 tarihi ile 1 bloktan oluşan 10 adet dairenin kiralanması konusunda ön sözleşme imzalandığını, ön sözleşmenin 1 ve 7. maddelerinde taraflar arasında asıl kira sözleşmesinin imzalanmasının binanın depreme dayanıklılığı ve imar mevzuatına uygunluğu şartına bağlandığını, ancak davalı yanın taşınmazdaki bazı dairelerin başka şahıslara ait olması, bir kısmında haciz ve satışa hazırlık şerhi ve ipotek tesis edilmiş olmasını gerekçe göstererek ön sözleşmeyi feshettiğini, ön sözleşmenin 9. maddesi ile taşınmazın kiralanmaması durumunda sözleşme ile belirlenmiş kira bedelinin 2 aylık tutarının davacıya ödenmesi şartı bulunduğunu ileri sürerek 30.000 USD'lik kira bedelinden şimdilik 500 USD’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili ön sözleşmenin 2 maddesinde davacının taşınmazın kiralanmasında hak sahibi olduğunu ve kira süresi boyunca davalının kullanımına sunmak konusunda yetkin olduğunu beyan ve taahhüt ettiğini, yine 9. madde ile de bu sürede taşınma, başkasına kiralamama, devretmeme ve satmamayı taahhüt ettiğini, ancak kira konusu taşınmazın bir kısmının maliki olmadığı gibi, diğer bir kısmının tapu kayıtlarında ise satışa hazır şerhi, haciz şerhi ve ipotek tesis edildiğinin öğrenildiğini, bu nedenle ön sözleşmenin feshedildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, toplanan kanıtlar ve bilirkişi raporuna göre, taraflar arasındaki ön sözleşmenin 2. maddesinde davacının taşınmazın kiralanmasıyla, hak sahibi olduğu ve kira süresi boyunca taşınmazı davalının kullanımına sunmak konusunda yetkin olduğunu taahhüt etmesine rağmen taşınmazın bir kısım bağımsız bölümlerinin maliki olmadığı ve tapu kayıtlarında şahsa arz ve ipotek şerhi bulunduğu, resmi nitelikteki kira sözleşmelerinin topu kütüğüne şerh edilmesi gerektiği, davacının ise bir kısım bağımsız bölümün maliki olmaması nedeniyle kira sözleşmesini şerh ettirme yetkisinin bulunmadığı, sözleşmenin 2.maddesinde öngörülen hak sahipliği ve mecurun kiranın kullanımına sunma konusundaki yetkinliğini 01.04.2002 tarihine kadar dahi sağlayamadığı, bu nedenle de tazminatı isteme hakkının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.
Dava, BK'nun 22.maddesinde düzenlenen ön sözleşmenin(sözleşme yapma vaadi)haksız feshi nedeniyle ön sözleşmede öngörülen cezai şart niteliğindeki 2 aylık kira bedeli tutarının tahsili istemine ilişkindir.
Taraflar, 21.12.2001 tarihinde imzaladıkları ön sözleşme ile davacının kiraya vereceği yeri, kira ücretini ve ödeme şartlarını, süresini belirlemişler, ancak asıl sözleşmenin imzalanmasını, mecurun imar mevzuatına uygunluğunun ve depreme dayanıklılığının tespiti şartına bağlamışlardır. Eğer bu şartlar gerçekleşmez ise davalının sözleşmeyi bozma hakkı bulunduğu belirtilmiştir.
Ön sözleşmenin 2.maddesi ile de kiralayan taşınmazın kiralanmasında hak sahibi bulunduğunu ve kira süresi boyunca kiracının kullanımına sunma konusunda yetkin olduğunu beyan ve taahhüt etmiştir.
Davalı kiracı, 1.3.2002 tarihinde sözleşmenin 2.maddesine dayanarak davacının kira konusu mecurdaki bir kısım bağımsız bölümün tapu maliki olmadığını ve bir kısmı üzerinde de 3.şahıslar yararına ipotek ve haciz şerhleri bulunduğunu, bu nedenle davacı kiralayanının ön sözleşmenin imzalanmasında kiracının iradesini sakatladığını ileri sürerek ön sözleşmeyi feshetmiştir.
Ön sözleşmede davacı kiralayanın kiralamayı düşündüğü taşınmaz için asıl kira sözleşmesinin imzalanmasına kadar yüklendiği edim, mecurun imara uygunluğu ve depreme dayanıklılığı ile ilgili olup, bu şartlara aykırılık halinde davalı kiracının fesih hakkı düzenlenmiştir. Sözleşmenin 2. maddesinde öngörülen taahhüt ise asıl sözleşmenin imzalanmasından sonra ileri sürülebilecek bir ayıp olup, ön sözleşmenin feshi için yeterli bir neden olarak düşünülemez. Zira, BK'nun 248 ve devam eden maddelerinde düzenlenen adi ve hasılat kirasına ilişkin hükümlerde kiralayanın mutlaka kiralananın maliki olması şartı bulunmamaktadır. Davalı kıracının ön sözleşmenin feshi nedeni olarak gösterdiği hususlar, asıl kira sözleşmesi imzalandıktan sonra mecurun kullanım amacına uygun olarak tahsis edilmediğinin gerekçesi, asıl sözleşmenin feshi nedeni olarak gösterilebilir.
O halde davalının ön sözleşmeyi fesihte haksız olduğunun kabulü ile sonucuna göre davacının talebinin değerlendirilmesi gerekir iken yazılı gerekçeyle davanın reddi doğru görülmemiş, kararın bu nedenle davacı yararına bozulması gerekmiştir...”
”) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA,istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 24.9.2008 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy