Hukuk Genel Kurulu 2008/15-832 E., 2009/34 K. ALACAK DAVASI BAĞIMSIZ BÖLÜM GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ GİZLİ AYIP ISLAH KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ RAYİÇ KİRA BEDELİ
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki “
“alacak”
” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 7.Asliye Hukuk Mahkemesince asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne dair verilen 24.05.2005 gün ve 2003/686 E - 2005/213 K; 24.05.2005 gün ve 2004/60 E-75 K sayılı kararlarının incelenmesi davacılar N...... D...., M.... D...., C.... Ç.... ve davalı vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 13.11.2006 gün ve 2005/6445 E- 2006/6462 K sayılı ilamı ile;
(...1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre tarafların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışındaki temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2-Davacılardan N....... D.... 8.3.2000 ve M.... D.... da 17.6.1999 tarihli teslim tutanakları ile kendilerine isabet eden bağımsız bölümleri eksiksiz olarak teslim almış olmasına ve bu bağımsız bölümlerdeki kusurlu işlerinde açık ayıp niteliğinde bulunmasına ve bu ayıplarla ilgili olarak da ihtirazi kayıt dermeyan etmemiş olmalarına göre bu davacılar, ancak bağımsız bölümlerinin kirası ile ortak yerlerdeki eksik ve ayıplı işler bedellerinden paylarına düşeni talep edebilirler.Bu durumda diğer taleplerinin reddi gerekir.
Diğer davacı C.... Ç.... ise 25.6.1999 tarihli ibraname ile kendisine düşen bağımsız bölümler yönünden sözleşmeden doğan alacaklarından dolayı yükleniciyi ibra ettiğine göre, bu davacı da, ancak ortak yerlerdeki eksik ve ayıplı işler bedelinden payına düşeni talep edebilir. Bunun dışındaki taleplerinin reddi gerekir.
Mahkemece teslim ve ibra tutanakları dikkate alınmaksızın yazılı şekilde karar oluşturulması doğru olmamıştır. Yapılacak iş , gerekirse yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bilirkişilerden ek rapor alınmak suretiyle gerekli değerlendirmenin yapılmasından ve sonucuna göre karar oluşturulmasından ibarettir.
3-Kabule göre de, ıslah ile artırılan alacak kısmına, ıslah tarihi itibariyle faize hükmedilmesi gerekirken, tüm alacak miktarları yönünden esas dava tarihinin faize başlangıç alınması doğru olmamıştır...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava ve birleşen dava, Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşat Sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
Davacı arsa sahibi N...... D.... vekili 28.07.2003 harç tarihli dava dilekçesinde; Davacının da hissedar olduğu 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine davalı yüklenicinin 12.07.1996 tarihli noterde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 20 adet bağımsız bölümlü inşaatı, arsanın teslim tarihinden itibaren 24 ay içerisinde bitirip iskânı alınmış olarak, anahtar teslimi şeklinde yapmayı yüklendiğini, işin süresinde bitirilmemesi halinde, arsa sahiplerine ait bağımsız bölümler için aylık rayiç kira bedeli ödenmesinin kararlaştırıldığını, 07.08.1997 tarihli noterde düzenleme şeklinde imzalanan ek sözleşmede de; Arsa sahibi N...... D....’a; 1.Normal katta 1 nolu, 4.Normal katta 12 nolu bağımsız bölümler ile 1. Bodrum katta 15 nolu dükkanın ½’si; Arsa sahibi M.... D....’a ; 3.Normal katta 7, 8, 9 nolu bağımsız bölümler ve 15 nolu dükkanın ½’si; Arsa sahibi C.... Ç....’e ; 2.Normal katta 4, 5 nolu bağımsız bölümler ile 16 nolu dükkanın verilmesinin kararlaştırıldığını, inşaatın 9 aylık gecikme ile eksik ve ayıplı olarak teslim edildiğini, 24.06.2002 tarihinde Ankara 4.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2002/196 D. İş sayılı dosyası ile yaptırılan tespit raporunda; ortak yerler için 35.872.000 TL.makine aksamı için 1.250.000.000 TL.ve kalorifer tesisatı için 2.750.000.000 TL. eksik ve ayıplı iş bedeli belirlendiğini, raporda belirtilmeyen daha pek çok eksik ve ayıplı iş olduğunu, davacının taşınmazda 102/776 arsa payına sahip olduğunu belirterek; eksik ve ayıplı işler nedeniyle davacının payına düşen 4.879.438.000 TL. ve davacıya ait bağımsız bölümlerdeki kalorifer tesisatının değiştirilmesi bedeli; 5.500.000.000 TL. olmak üzere toplam 10.379.348.000 TL. zarar olduğunu, kira bedeli yönünden ise; inşaat ruhsatının 11.06.1997 tarihinde alındığını, bu tarihe 24 ay ilavesiyle inşaatın 11.06.1999 tarihinde teslim edilmesi gerekirken, 9 aylık gecikme ile 02.03.2002 tarihinde teslim edildiğini, bu nedenle 1, 2 nolu bağımsız bölümler ve 15 nolu bağımsız bölümün ½’si için aylık 400.000.000 TL. den; 9 aylıkx400.000.000 TL=3.600.000.000 TL. kira kaybı olduğunu belirterek; Fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla; Bağımsız bölüm ve ortak yerlerdeki eksik ve ayıplı işler nedeniyle 5.000.000.000 TL., tespit raporunda belirtilmeyen eksik ve ayıplı işler nedeniyle 500.000.000 TL., Kira kaybı nedeniyle 500.000.000 TL. olmak üzere toplam 6.000.000.000 TL.nin 03.04.2000 temerrüt tarihinden itibaren en yüksek reeskont faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Birleşen davanın davacıları M.... D.... ve C.... Ç.... vekilleri 28.01.2004 harç tarihli birleşen dava dilekçesinde; asıl dava dilekçesini aynen tekrar ettikten sonra, davacıların arsa payına isabet eden ortak yerlerdeki eksik ve kusurlu işler bedelinin 19.000.000.000 TL, bağımsız bölümlerde ise 1.750.000.000 TL. olduğunu, inşaatın inşaat ruhsat(17.10.1997 ) tarihinden itibaren 24 ay sonra teslim edilmesi gerekirken 4,5 aylık gecikme ile 02.03.2000 tarihinde teslim edildiğini her bir bağımsız bölüm için aylık 200.000.000 TL. rayiç kira bedeli ödenmesi gerektiğini belirterek fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla şimdilik 21.750.000.000 TL.nin temerrüt tarihinden itibaren en yüksek reeskont faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
Davacılar vekili 24.03.2005 tarihli açıklama ve ıslah dilekçesinde; davacı M.... D.... için; 9 nolu daire nedeniyle; 2.392,88 YTL. eksik ve ayıplı iş bedeli, 250,00 YTL kira kaybı bedeli olmak üzere toplam 2.642,88 YTL, 15 nolu dükkan (1/2’si) nedeniyle; 472,64 YTL eksik ve ayıplı iş bedeli, 100,00 YTL kira kaybı bedeli olmak üzere toplam 572,64 YTL, Davacı Cevat Çelik için; 4 nolu daire nedeniyle; 2.392,88 YTL eksik ve ayıplı iş bedeli, 250,00 YTL kira kaybı bedeli olmak üzere toplam 2.642,88 YTL, 5 nolu daire nedeniyle; 2.392,88 YTL eksik ve ayıplı iş bedeli 250.00 YTL kira kaybı bedeli olmak üzere toplam 2.642,00 YTL; 16 nolu dükkan nedeniyle 1.134,32 YTL. eksik ve ayıplı iş bedeli, 150,00 YTL. kira kaybı bedeli olmak üzere toplam 1.284,32 YTL ve yüklenici ile arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alan diğer davacı üçüncü kişilerin (bu davacılar yönünden dosya tefrik edilmiştir) talepleri dahil birleşen davada talep ettikleri toplam tutarın 21.750,00 YTL.olduğunu açıklayarak ve ayrıca ıslah talebi ile ilgili olarak; asıl dava yönünden, eksik ve ayıplı işler bedelini 6.513,77 YTL’ye, kira kaybı bedelini 1.125,00 YTL’ ye ; birleşen dava yönünden ise, davacı C.... Ç.... yönünden kira kaybı bedelini 1.485,00 YTL.’ye, davacı M.... D.... yönünden kira kaybı bedelini 765 YTL’ ye yükselttiğini belirterek davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı yüklenici E.... M...... vekili dava ve birleşen davaya verdiği cevap dilekçelerinde; arsanın zamanında yükleniciye teslim edilmediğini, davacı arsa sahiplerinin 08.03.2000 tarihli teslim tutanağı ile bağımsız bölümlerini teslim aldıklarını, bu teslim tutanağında eksik işlerin yer almadığını, inşaat ruhsatının 17.10.1997 tarihinde alındığını, 9 aylık gecikmenin söz konusu olmadığını belirterek asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmesini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin, davanın ve birleşen davanın kısmen kabulüne dair verdiği ilk karar; Özel Dairece, yukarıda belirtilen gerekçe ile bozulmuştur.
Yerel mahkemece verilen kısmen direnme kararı, taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 19.03.2008 gün ve 2008/15-278 E.-254 K. sayılı kararı ile; uymaya ilişkin ara kararı ile kısa karar ve gerekçeli karar ararsında çelişki nedeniyle usulden bozulmuştur.
Yerel mahkemece, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bozma ilamına uyulmuş ve “
“Dairelerdeki kalorifer tesisatı borularının taban döşemesi altına yapılması ve kullanma aşamasında arıza yapması nedeni ile ayıbın gizli ayıp niteliğinde olduğu kabul edilerek;
1-Davacı N....... D....’ın açtığı dava yönünden, ıslah da nazara alınarak davanın kabulü ile ortak yerlerdeki noksan işlerden dolayı 2.187,21 YTL, açık ayıplı işlerden dolayı 356.20 YTL, gizli ayıplı işlerden dolayı 670,36 YTL, bağımsız bölümlerdeki gizli ayıplardan dolayı 3.300 YTL, kira kaybından dolayı 1.125 YTL ki toplam 7.638,77 YTL alacağın 6.000 YTL’lik kısmına 28.07.2003 dava tarihinden, 1 .638.77 YTL’lik kısmına ıslah tarihi 23.03.2005 tarihinden itibaren % 70 oranı aşılmamak kaydı ile değişen oranlardaki avans faizi ile davalıdan alınıp davacıya verilmesine.
2-a)Davacı M.... D....’ın açtığı birleşen dava yönünden mahkememizin 24,05.2005 günlü kararının bozulmasına ilişkin Yargıtay 15 Hukuk Dairesi’nin 13.11.2006 günlü kararına karşı geç teslimden kaynaklanan 765 YTL’lik kira alacağının reddine ve bağımsız bölümlerdeki gizli ayıplardan dolayı hükmedilen 1.500 YTL’lik tazminata ilişkin olarak Mahkememizin 24.05.2005 günlü kararında direnilmesine, ortak yerlerden tazminat talebi ile ilgili bozmaya uyulmasına, davanın kısmen kabulü ile 2.707,95 YTL.nin birleştirilen dosyanın dava tarihi 28.01.2004 tarihinden itibaren değişken oranlar uygulanarak % 48 oranı aşılmamak kaydı ile avans faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine, fazla talebinin reddine,
b)Davacı C.... Ç.... 'in açtığı dava yönünden mahkememizin 24.05.2005 günlü kararının bozulmasına ilişkin Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 13.11.2006 günlü kararına karşı geç teslimden kaynaklanan 1.485 YTL.'lik kira alacağının reddine, bağımsız bölümlerdeki gizli ayıplardan dolayı hükmedilen 3.000 YTL.lik tazminata ilişkin olarak Mahkememizin 24.05.2005 günlü kararında direnilmesine, ortak yerlerden tazminat talebi ile ilgili bozmaya uyulmasına, davanın kısmen kabulü ile 5.541.96 YTL.nin birleştirilen dosyanın dava tarihi 28.01 .2004 tarihinden itibaren değişken oranlar uygulanarak % 48 oranı aşılmamak kaydı ile avans faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine, fazla talebinin reddine,”
” gerekçesiyle ilk kararda direnilmiştir.
Mahkemenin direnmeye ilişkin kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, mahkeme kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle, davacılara ait bağımsız bölümlerin zemininde (parke altında) bulunan kalorifer tesisatının kusurlu imal edilmesi nedeniyle, teslimden sonra ve kullanım sırasında sızıntı yapmasının gizli ayıp niteliğinde olmasına ve delillerin değerlendirilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA ve aşağıda dökümü yazılı (184) TL. bakiye temyiz ilam harcının temyiz edenden alınmasına, 28.01.2009 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy