(818 S. K. m. 355) (YHGK. 17.11.1999 T. 1999/15-653 E. 1999/965 K.)
Dava: Taraflar arasındaki Alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bağcılar Asliye 2. Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 29.05.2007 gün ve 2004/716-2007/284 sayılı kararın incelenmesi taraflar vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 17.03.2008 gün ve 2007/14884-2008/3724 sayılı ilamı ile,
(...Davacı, kendisi ile davacının taşınmazı üzerine dava dışı yüklenici tarafından bina yapıldığını, yüklenicinin inşaatı bitirmeden bıraktığını, sözleşmeye göre yükleniciye ait olan dairelerin davalı tarafından satıldığı halde kendisine düşen hissenin ödenmediğini öne sürerek, 7.710.000.000 TL.'nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm her iki tarafça da temyiz edilmiştir.
1- Dava dışı yüklenici tarafından davacı ve davalıya ait taşınmazlar üzerine bina yapmanın kararlaştırıldığı, 08.08.1995 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu, yüklenicinin inşaatı bitirmeden bırakıp gitmesi üzerine, sözleşme gereğince yükleniciye düşen dairelerin davacı ve davalıya kaldığı, dosyadaki delillerden anlaşılmaktadır.
Davacı, davalının yükleniciye kalan daireleri satarak inşaatı tamamlamayı taahhüt ettiğini, ancak bu daireleri sattığı halde, inşaatın bitirilmesi için harcamadığı gibi, kendi hissesinin de verilmediğini belirterek, bu davayı açmıştır. Sözleşme gereğince yükleniciye kalan dairelerin davalı tarafından satılarak, tapuda 3. kişilere devredildiği ve parasının alındığı dosyadaki delillerden anlaşılmaktadır. Bu paranın inşaatın bitirilmesine harcandığı davalı tarafından kanıtlanması gerekir. Mahkemece taraflardan bu husustaki delillerinin sorularak toplanması, şayet satım bedelinin inşaata harcandığı kanıtlanırsa şimdiki gibi, aksi halde davalının satım bedelinin yarısından sorumlu tutulacak şekilde hüküm tesisi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddi, usul ve Yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
2- Bozma nedenine göre, davalının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir....) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, alacak istemine ilişkindir.
Davacı Nuran vekili, davacı ve davalı ile dava dışı yüklenici Celal arasında, davacıya ait 2 parsel sayılı ve davalıya ait 3 parsel sayılı taşınmazların tevhit ettirilmesi ve üzerine bina yapılması konusunda, 08.08.1995 tarihli, resen düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, kaba inşaat aşamasında yüklenicinin iflas ettiğini, vecibelerini yerine getiremeyeceğinin anlaşılması üzerine, sözleşme gereği yükleniciye kalacak olan bağımsız bölümlerin yansının davacıya, yansının da davalıya kalmasının taraflar arasında kararlaştırıldığını; davalının, sözleşmede yükleniciye ait olacağı belirtilen ve kendi tapusu içinde kalan daireleri satmak suretiyle eksik işleri tamamlamayı taahhüt ettiğini, tarafların bu konuda anlaştıklarını, ancak davalının binada eksik işleri tamamlamadığını, daireleri satıp, bedellerini aldığını ve bunu gizleyerek kendisine başka bir yerde villa yaptığını, sadece binada ortak oldukları bir daireyi satarak bunun bedelinden Belediyeye 2.600.000.000.-TL. tutarındaki cezayı ödediğini; davalının sattığı daireler karşılığında 15.240.000.000.-TL. satış bedeli tahsil ettiğini, bu bedelin yansının davacıya ait olduğunu, ancak davalının herhangi bir ödeme yapmadığını, inşaattaki eksik işleri de tamamlamadığını ileri sürerek; dairelerin satış bedelleri toplamı 15.420.000.000.-TL'nin yansı olan 7.710.000.000.-TL'nin satış tarihlerinden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Halit vekili, yüklenicinin yarım bıraktığı dairelerin davalı tarafından tamamlandığını, inşaatın bitirilme aşamasına getirildiğini, Belediyeye ödenmesi gereken cezaları da davalının ödediğini, bunlardan davacının da faydalandığını, davalının aldığı ileri sürülen 15.240.000.000.-TL. satış bedelinin neye dayandırıldığının anlaşılamadığını, böyle bir paranın alınmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalı asıl ise, yargılama aşamalarında dava dosyasına sunduğu 22.12.2005 havale günlü dilekçesinde, dava dışı yükleniciyle aralarındaki 08.08.1995 günlü kat karşılığı İnşaat sözleşmesinin 7. maddesinde inşaatın yüklenici tarafından tamamlanmaması halinde, arsa sahipleri olarak eldeki davanın taraflarının, yükleniciye kalacak daireleri satmak suretiyle inşaatı tamamlamaya yetkili olacaklarına dair hüküm bulunduğunu, yüklenicinin inşaatı süresinde bitirmediğini, sözleşmenin anılan 7. maddesi uyarınca inşaatı tamamlama görevinin taraflara kaldığını, ancak, davacının bu konuda kendisine yardımcı olmadığı gibi, sözleşmede yükleniciye kalacağı belirtilen iki daireyi 3. kişilere sattığını, inşaatı kendisinin tamamladığını, bunu yapabilmek için şahsi parasını kullandığını, çocuklarından maddi destek aldığını, ayrıca binadaki kendi hissesine düşen bazı daireleri 3. kişilere sattığını bildirmiştir.
Yerel Mahkeme; binanın İmar Kanunu'na aykırı şekilde kaçak olarak yapıldığı, eksiklerinin oturanlar tarafından tamamlandığını, davalıdan davaya konu bedelin istenilebilmesine olanak sağlayacak, kendi imzasını taşıyan bir belgenin bulunmadığı, davacı iddiasının ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş; Özel daire, taraflar vekillerinin temyizi üzerine bu kararı metni yukarıda bulunan ilamla bozmuş; Yerel Mahkeme gerekçesini tekrarlayıp, genişleterek ve yüklenicinin tamamlamadığı inşaattaki bir kısım işlerin sonradan davalı tarafından yapıldığını belirterek, önceki kararında direnmiştir.
Davacı ve davalı ile dava dışı yüklenici Celal arasındaki 08.08.1995 tarihli, resen düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle, davacıya ait 1127 ada 2 parsel ve davalıya ait aynı ada 3 parsel sayılı taşınmazları tevhidi suretiyle, her iki taşınmaz üzerine bodrum+zemin kat+beş katlı bir bina yapılmasının, binanın üçüncü katındaki beş dairenin davacıya, dördüncü katındaki beş dairenin davalıya, diğer bağımsız bölümlerin de yükleniciye ait olmasının kararlaştırıldığı; sözleşmede ayrıca, inşaatın yüklenici tarafından tamamlanmaması halinde, arsa sahipleri durumundaki davacının ve davalının, yükleniciye kalacağı sözleşmede belirtilen bağımsız bölümleri satmak suretiyle inşaatın noksanlarını yapmaya yetkili olacaklarının belirtildiği, sabit ve çekişmesizdir.
Yine, dava dışı yüklenicinin tevhit işlemi gerçekleşmeden taşınmazlar üzerinde her bir katta dörder daire olacak şekilde inşaata başladığı, bina kaba inşaat halindeyken iflas etmesi nedeniyle inşaatı mevcut taraflara terk ettiği; tarafların, sözleşmede yükleniciye kalacağı belirtilen bağımsız bölümlerin yarısının davacıya, yarısının da davalıya kalması konusunda anlaştıkları, davalının binadaki toplam altı adet bağımsız bölümü (tapuda arsa olarak kayıtlı bulunan kendisine ait 3 parsel sayılı taşınmazdaki payları) 1997 ve 1998 yıllarında üçüncü kişilere satarak devrettiği, binanın ruhsatsız (kaçak) olduğu, yüklenicinin işi bırakmasından sonra tamamlandığı, davalıdan bağımsız bölüm satın alanların bu bağımsız bölümlerde oturmakta oldukları, bine ile ilgili olarak bir takım vergi ve cezaların Bağcılar Belediyesi'ne davalı tarafından ödendiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Açıklanan bu duruma göre; davalının dava dışı üçüncü kişilere pay devri suretiyle gerçekleştirdiği bağımsız bölüm satışlarının, dava dışı yüklenicinin tamamlamadan terk ettiği inşaatın davalı tarafından bitirilmesi yönünde taraflar arasında gerçekleşen ve belgeye bağlanmayan anlaşma çerçevesinde yapıldığının, böylece davalının bu satışlar nedeniyle tahsil ettiği bedelleri, inşaatın bitirilmesi için harcadığını ispatlamakla yükümlü bulunduğunun kabulü gerekir.
Nitekim; davalı, dava dışı yüklenicinin inşaatı terk etmesinden sonra eksik işlerin kendisince tamamlandığını savunmuş ve bu savunmasının delili olarak, yapılan işleri ve bunların masraflarını liste halinde gösteren, kendisince düzenlenmiş belgeleri ve ayrıca üçüncü kişilerden temin edilmiş masraf belgelerini dosyaya sunmuş, ayrıca tanık dinletmiştir.
Ne var ki; Yerel Mahkemece; dava dışı yüklenicinin inşaatı hangi aşamada terk ettiği, sonradan tamamlanan eksik işlerin neler olduğu, bunları hangi tarihte, kimin tamamladığı, davalı tarafından yapılmış işlerin bulunup bulunmadığı, varsa bunların ne miktarda masraf gerektirdikleri konusunda, hüküm kurmaya yeterli düzeyde araştırma yapılmamış, delil toplanmamış, toplanan deliller değerlendirilmemiş, yapılan keşifte de bu yönler üzerinde durulmamış, bilirkişiden görüş alınmamıştır.
Öte yandan; tarafların maliki oldukları taşınmazlar üzerine dava dışı yüklenici tarafından başlanıp, tamamlanmaksızın terk edilen inşaatın ruhsatsız (kaçak) olduğu, ruhsat alınması amacıyla sonradan başvurularda bulunulduğu da, dosya kapsamından anlaşılmaktadır. 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre; her türlü bina yapımı, yerel idarelerden izin alınmasına bağlıdır. Hukuk Genel Kurulu'nun 17.11.1999 gün ve esas: 1999/15-653, karar: 1999/965; 04.04.2001 gün ve esas: 2001/15-350, karar: 2001/336 sayılı kararlarında da belirtildiği üzere; İmar Kanunu kamu düzeni ile ilgili olup, emredici hükümler taşıdığından, mahkemelerce resen gözönünde bulundurulmalıdır. İmar Kanunu'na aykırı yapılan her türlü inşaatın yıkılması gerekeceğinden, yaratılan değerlerin hukuken korunması söz konusu olamayacağı gibi; Kanuna aykırılık devam ettiği sürece, bu nitelikteki bir binadan dolayı, hangi hukuksal nedene dayalı olursa olsun, hak talebinde de bulunulamaz. Bu nedenle, somut olayda, kaçak inşaatın ruhsata bağlanmasının hukuken mümkün olup olmadığının da ayrıca araştırılıp, saptanması zorunludur. Yerel Mahkemenin bu yönde bir inceleme ve değerlendirme yapmamış olması, Özel Daire Bozma ilamında gösterilen nedenlerin yanında, ayrı bir bozma nedeni oluşturmaktadır.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, tarafların taşınmazları üzerindeki binanın ruhsata bağlanmasının ilgili mevzuat hükümleri çerçevesinde mümkün olup olmadığı araştırılıp, saptandıktan sonra; dava dışı yüklenicinin inşaatı taraflara hangi tarihte ve hangi aşamada terk ettiği, sonradan tamamlanan eksik işlerin neler olduğu, bunların kim tarafından tamamlandığı, bu çerçevede davalının hangi işleri yaptığı, yapılan bu işlerin ne miktarda masraf gerektirdikleri konusunda tarafların delilleri sorulup toplanmak ve yeniden keşif yapılarak, belirtilen bütün bu hususlarda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alınmak ve ayrıca davalının anılan pay satışlarından elde ettiği bedeller karşılaştırılıp, değerlendirilmek suretiyle, söz konusu satış bedellerinin davalı tarafından inşaatın tamamlanması için harcanıp harcanmadığı tam bir açıklıkla belirlendikten sonra, ortaya çıkacak uygun sonuca göre dava konusu uyuşmazlık hakkında bir karar verilmesi gerekir.
Yerel Mahkemece, eksik incelemeye dayalı olarak verilen önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire Bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'un 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 03.06.2009 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy