(3194 S. K. m. 21, 26, 32) (818 S. K. m. 18)
Dava: Taraflar arasındaki Tapu İptali ve Tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 6. Tüketici Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 01.11.2007 gün ve 2007/400 E. 675 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 26.06.2008 gün ve 2008/6956-8518 sayılı ilamıyla;
(... Dava, biçimine uygun düzenlenmiş 30.09.2003 tarihli iki ayrı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı 28 parsel üzerinde yapılan binanın 5. kat 8 numaralı ve 6. kat 10 numaralı bağımsız bölümlerinin tescili istemine ilişkindir.
Davalı, bedelin ödenmediğini, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, 28 parsel üzerindeki yapı imar mevzuatına aykırı olup, yetkili merciice yıkım kararı verildiğinden açılan davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Gerçekten, 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 21. maddesine göre; tüm yapılar için aynı yasanın 26. maddesinde belirtilen istisnalar dışında yetkili merciden ruhsat alınması zorunludur. İnşaat ruhsatı alınmadan yapılan yapılar ile inşaat ruhsatı olmasına rağmen ruhsata aykırı yapılan yapılar uygulamadaki deyimiyle "kaçak" yapıdır. Yasanın 32. maddesi hükmünce, bu tür kaçak yapıları Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu kararına müteakip belediye ya da valilikçe masrafı sahibinden tahsis edilmek üzere yıkılması gerekir. Yıkılması gereken yerlerin ekonomik değeri olmayacağından, yasaya aykırılığın devamını sağlayacak biçimde bu gibi yerlerde bağımsız bölüm mülkiyetinin aktarılmasına karar verilemez. Ancak,
Davada dayanılan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin incelenmesinde; davalı vaad borçlusunun, bağımsız bölüm satışını değil, hem 8 numaralı hem de 10 numaralı bağımsız bölümlere karşılık gelecek 28 parseldeki 6/136'şar payın davacıya satışını vaad ettiği görülmektedir. Kısaca ifade etmek gerekirse, satışı vaad olunan bir binadaki bağımsız bölümler değil, 28 parseldeki toplam 12/136 arsa payı bulunduğundan, davadaki istemin bu çerçevede değerlendirilerek 28 parseldeki satış vaadi borçlusu üzerinde kayıtlı 27/136 paydan 12/136 payın davacı adına tescili gerekir.
Mahkemece, yapılan bu saptama göz ardı edilerek istem yazılı gerekçelerle reddedildiğinden, karar bozulmalıdır...),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Karar: Dava, biçimine uygun düzenlenmiş iki ayrı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı Mustafa Aydın vekili; taraflar arasında akdedilen 30.09.2003 tarihli iki adet Taşınmaz Mal Satış Vaadi sözleşmesi ile davalının, 1328 ada 28 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen binada 5. kat 8 numaralı bağımsız bölümde mevcut 6/136 payın tamamını ve 6. kat 10 numaralı bağımsız bölümde mevcut 6/136 payın tamamını müvekkiline satmayı vaad ettiğini, ancak davalının daha sonra 8 nolu daireyle ilgili 6/136 payını satış vaadi sözleşmesi ile başka bir şahsa satmayı vaad ettiğini, diğer dairedeki payını da satmasının kuvvetle muhtemel olduğunu ileri sürerek, sözleşmeler gereğince tapunun iptali ile, müvekkiline satışı vaat edilen 5.kat 8 ve 6.kat 10 numaralı bağımsız bölümlerin davacı adına hükmen tesciline, bunun mümkün olmaması halinde satışı vaat edilen 8 ve 10 nolu dairelere tekabül eden davalıya ait toplam 12/136 payın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı Muzaffer İnci vekili; öncelikle 5. kat 8 numaralı daireye isabet eden 6/136 paya ilişkin satış vaadi sözleşmesinin feshedildiğine dair feshi ihbarnamenin davacıya tebliğ edildiğini, davacının 10 numaralı bağımsız bölüme ilişkin olarak da hiçbir ödeme yapmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin; kaçak olarak inşa edilmesi nedeniyle Belediye Encümen Kararı ile yıkımına karar verilen dava konusu bağımsız bölümlerin davacı adına tescilinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verdiği karar, Özel Daire'ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkemece, Sözleşmelerde arsa paylarının taşınmazda yapılan binadaki bağımsız bölümlere tekabül ettiği hususunun yer aldığı, dolayısıyla tarafların iradesinin 8 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin satışının vaadi olarak kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Dava dayanağı 30.09.2003 tarihli iki adet taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin biçimine uygun düzenlendiği ve geçerli olduğu, sözleşmelere konu 1328 ada 28 parsel numaralı taşınmazın arsa niteliği ile 27/136 payının davalı adına tapuda kayıtlı bulunduğu, taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadığı ve üzerinde bulunan binanın kaçak yapı niteliğinde olması nedeniyle 8 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin mülkiyet aktarımına olanak bulunmadığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Özel Daire ile Yerel Mahkeme arasındaki uyuşmazlık; dava dayanağı iki adet taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, salt 8 ve 10 nolu bağımsız bölümlerin satışının mı, yoksa anılan bağımsız bölümlere karşılık gelecek 28 parseldeki 6/136'şar payın satışının da mı vaad edildiği; dolayısıyla, kaçak inşa edildiği sabit olan bağımsız bölümlerin mülkiyet aktarımına karar verilemeyeceğine göre, varılacak sonuç çerçevesinde davalı/satış vaadi borçlusu üzerinde kayıtlı 27/136 paydan 12/136 payın davacı adına tescilinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, bir tarafa veya iki tarafa o taşınmazın satış akdinin yapılmasını istemek hakkı sağlayan bir ön akittir. Satış vaadi alacaklısı bu hakkını kullandığı takdirde satış vaadi borçlusu satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, bu hal alıcıya mahkemeye başvurarak cebri tescil isteme hakkını verir.
Satış vaadi sözleşmesine dayanılarak elde edilmesi istenilen hak, tapu iptali ve tescildir. Sözleşmenin asli unsurunu tapu iptali ve tescil oluşturmakta olup; sözleşme ile elde edilmek istenilen nihai talep, iptal ve tescildir.
Yeri gelmişken belirtilmelidir ki; Borçlar Kanunu'nun 18/1. maddesinin, Bir akdin şekil ve şartlarını tayininde, iki tarafın gerek sehven gerek akitteki hakiki maksatlarını gizlemek için kullandıkları tabirlere ve isimlere bakılmayarak, onların hakiki ve müşterek maksatlarını aramak lazımdır hükmü ile, sözleşmenin şekil ve şartlarını saptarken tarafların gerçek amaçlarının önemli olduğu vurgulanmıştır.
Bu açık hüküm karşısında, tarafların sözleşmede kullandıkları sözlere ve deyimlere bakılmaksızın, onların gerçekte amaçladıkları hukuki sonuçlara göre olayı değerlendirmek ve yorumlamak gerektiği, her türlü duraksamadan uzaktır.
Böylece bir sözleşmeye farklı anlamlar yüklendiğinde, yorum yoluyla tarafların gerçek iradelerinin tespit edilmesi gerekir.
Öteden beri uygulamada; satış vaadi sözleşmelerinin yorumunda Borçlar Kanunu'nun 18. maddesinin gözetilerek, sözleşmelerin ifasına olanak verecek şekilde yoruma gidilmesi gerektiği, kabul edilmektedir.
Somut olayda; satış vaadi borçlusu davalı, 1328 ada 28 numaralı parselde 27/136 pay malikidir. Davacı dayanağı 30.09.2003 tarihli satış vaadi sözleşmelerinde ise, 1322 ada 28 parsel sayılı gayrimenkul üzerine inşa edilen ana taşınmazda ... bağımsız bölüm numaralı gayrimenkul üzerinde mevcut olan hak ve hissemin tamamını (hisse miktarının tamamı 6/136'dır) ... satmayı vaad ve taahhüt ettim... ifadelerine yer verilmek suretiyle, 28 numaralı parselde bulunan 8 ve 10 numaralı bağımsız bölümlere karşılık gelecek 6/136 şar payın satışının da vaad edildiği açıktır.
Diğer yandan, davacı satış vaadi alacaklısı, 8 ve 10 numaralı bağımsız bölümlerin tescilini, bunun mümkün olmaması halinde bağımsız bölümlere tekabül eden toplam 12/136 payın müvekkili adına tescilini istemiştir. Davalı arsa paydaşı olup, vekili aracılığı ile dava konusu dairelerin davacıya satışını vaad ederek bedelini alıp teslim de ettiğine göre, tarafların ortak amaçlarının davacı/alıcıyı taşınmaz zemininde paydaş kılmak olduğunu kabul etmek gerekir.
Açıklanan nedenle, yanlar arasındaki sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığından söz edilemez.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyularak, dava dayanağı satış vaadi sözleşmelerinde davacının taşınmazda paydaş kılınmasının amaçlandığı göz önünde tutulmak suretiyle, 28 parseldeki davalı satış vaadi borçlusu üzerine kayıtlı 27/136 paydan, sözleşmede öngörülen 12/136 payın davacı adına tesciline karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu davanın reddine dair verilen önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 08.07.2009 gününde oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy