MAHKEMESİ : Gebze 3. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 23/01/2009
NUMARASI : 2009/1-2009/37
Taraflar arasındaki “Kamulaştırma bedelinin tespiti ve terkin” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gebze Asliye 3. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 09.04.2008 gün ve 2007/506 E, 2008/162 K. sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 28.10.2008 gün ve 2008/9397 E, 13288 K. sayılı ilamı ile; (…Mahkemece bozma kararına uyulmuşsa da, bozma gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir. Şöyle ki;
Bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor değer biçme yöntemi bakımından yasa hükümlerine uygundur. Arsa niteliğindeki taşınmaza emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi yöntem itibariyle doğrudur.
Bu nedenle davacı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
Davalı vekilinin temyizine gelince;
Dava konusu taşınmazın bulunduğu mevkide ve dava konusu taşınmaza yakın yerlerde bulunan ve değerlendirme tarihine yakın tarihler itibariyle Dairemizden onanarak geçen dava dosyalarındaki taşınmazların m2’lerine 200,00-YTL. ve üzerinde fiyat değer takdir edildiği gözetilerek, bilirkişi kurulundan bu yönde ek rapor alınması ve diğer dosyalardaki m2 birim fiyatlarına paralellik sağlanması gerektiği düşünülmeden, eksik inceleme ile hüküm kurulması,doğru görülmemiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi uyarınca kamulaştırılmasına karar verilen taşınmaz bedelinin tespiti ve terkin istemine ilişkindir.
Davacı idare vekili 13.09.2002 tarihli dava dilekçesiyle; müvekkili idarece 922 parsel sayılı taşınmaz yönünden alınan kamu yararı kararı gereğince, taşınmaz mal maliki davalı ile pazarlıkla anlaşma usulünün denendiğini, ancak teklif edilen bedelin davalı tarafça kabul edilmemesi nedeniyle anlaşma sağlanamadığını ileri sürerek, kamulaştırılan taşınmazın değerinin tespiti ile sicil kaydının terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; sanayi kuruluşlarıyla bitişik, E-5 karayoluna cepheli olan ve arsa niteliğinde bulunan taşınmaz için idarece teklif edilen bedelin çok düşük olduğunu savunarak, emsal kayıtlar da göz önünde tutulmak suretiyle, yasada öngörülen usulde kamulaştırma bedelinin tespiti ile davacıdan tahsiline karar verilmesini cevaben bildirmiştir.
Yargılama sırasında alınan ve dava konusu taşınmaza arsa niteliği ile emsal karşılaştırması sonucu 203.000.000 TL/m2 değer biçen 25.12.2002 tarihli bilirkişi kurulu raporuna taraf vekillerinin itirazı nedeniyle aynı bilirkişi kurulunca ek rapor düzenlenmiş, o raporda taşınmaza arazi niteliğiyle metrekarede 40.733.000 TL/m2 değer takdir edilmiş ve Mahkemece sonuçta, asıl ve ek raporlarda belirlenen değerlere itibar edilmeden ve taşınmazın vasfına yönelik değerlendirme yapılmadan m2 bedeli re’sen 75.000.000 TL kabul edilmek suretiyle davanın kabulüne dair ilk karar verilmiştir.
Bu karar, Özel Daire’ce taşınmazın arsa mı arazimi vasfında olduğunun belirlenmesi ve ona göre değerinin tespit edilmesi gereğine işaretle bozulmuş, mahkemece bozma yönünde işlem yapılarak, m2 de 75.000.000 TL den, ilk hüküm paralelinde ikinci hüküm oluşturulmuştur.
İkinci kararın, Özel Daire’ce, taşınmazın arsa niteliği ile emsal mukayesesine göre değer biçilmesi gereğine değinilerek bozulmasından sonra Mahkemece verilen direnme kararı, Hukuk Genel Kurulu’nca Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerle bozulmuş ve bozmaya uyan Yerel Mahkeme, taşınmazın vasfına yönelik yine bir değerlendirme yapmadan, metrekarede 75.000.000 TL den, ilk hüküm paralelinde üçüncü kararı oluşturmuştur.
Taraf vekillerinin temyizi üzerine bu karar, Özel Daire’ce arsa niteliğindeki taşınmaza Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinin 1. fıkrasının arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değer takdir edilmesi gerektiği vurgulanarak bozulmuş; bozmaya uyan Yerel Mahkeme, yeni oluşturduğu bilirkişi kurulunca taşınmaza arsa niteliği ile metrekarede 80.000.000 TL/m2 değer biçen bilirkişi raporunu benimsemek suretiyle, davanın kabulüne hükmetmiştir.
Bu son karar, Özel Daire’ce yukarıda metni aynen alınan gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkeme, taşınmaza 80.000.000 TL/m2 değer takdir eden bilirkişi raporunu esas alarak verdiği önceki kararında direnmiştir.
1- Davacı idarece kamulaştırma bedel tespiti istenen Kocaeli ili, ..ilçesi, .. köyü, ..mevkii 922 parsel numaralı taşınmazın, yol inşaat ve emniyet sahası tesisi için kamulaştırılmasına karar verilmesi nedeniyle K. T.. Komisyonunca metrekarede 50.000.000 TL değer takdir edildiği ve taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması nedeniyle açılan eldeki davada, taşınmazın arsa vasfında olduğu hususunun kesinleştiği, anlaşılmaktadır.
Dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kesinleştiğine göre; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin 3. fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak 4. fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.
Bu saptama yapılırken dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın cadde veya sokak üzerinde oluşları, bu cadde veya sokakların konut veya ticaret alanında olmaları, her ikisi de ticaret alanında ise hangisinde daha yoğun bir ticaret hacmi bulunduğu, konut alanında iseler hangisindeki konutların daha yüksek fiyatla alıcı bulabildiği, her iki halde de imar durumuna göre inşaat yapılabilme durumları ve yapılabilecek kat adedi, bitişik veya ayrık nizamda yapılaşma alanlarından hangisinde bulundukları gibi ve benzeri tüm değere etkili nitelik ve unsurlar ayrı ayrı ve tek tek açıklandıktan sonra bunlardan her birinin değere olan etki oranı da ayrı ayrı ve tek tek belirlenmelidir.
Değer tespitinde dikkate alınması gereken diğer bir unsur da, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın vergi beyan değerleri arasındaki orandır.
Nitekim 2942 Sayılı Yasanın 11. maddesinin (d) bendi de vergi beyanını kıymet takdirinde göz önünde tutulması gereken esaslar arasında saymıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri, genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir. Ancak bu husus, dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal için de geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki beyan edilen vergi beyanları ile bu taşınmazların bağlı bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.
Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.
Ayrıca, incelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18. maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.
Görüldüğü üzere; Kanunun lafzı ve ruhu göz önüne alındığında, ana ilke taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesidir.
Bunun yanında; aynı bölgeden, aynı kamulaştırma ile ilgili dosyalarda, az yukarıda açıklanan yasal unsurlar yanında uygulama birliği yönünden de yargısal denetim yapılması ve bilirkişi raporlarında taşınmaza biçilen değerin, özel nitelikleri de göz önünde bulundurularak, taşınmaza takdir edilen bedelin, kamulaştırma alanındaki diğer taşınmazlar için hükmedilip kesinleşen bedellerle uyumlu olup olmadığının denetlenmesi gerektiğinde duraksama bulunmamaktadır.
Bu cümleden olarak; aynı kamulaştırma kapsamında, benzer konumdaki taşınmazlar için belirlenen bedeller arasında bir yeknesaklık bulunması, aşırı değer farklılıkları bulunmaması gerekir.
Somut olayda;
Dava konusu ..ili, .. ilçesi, .. köyü, .. mevkii 922 parsel numaralı taşınmaz ile bu davanın konusu olmayan ve aynı yerde bulunan 973, 974, 975, 2393 ve 2394 numaralı parsellerin, yol inşaat ve emniyet sahasında kalmaları nedeniyle davalı idarece kamulaştırıldıkları anlaşılmaktadır.
Esasen; az yukarıda sayılan ve aynı kamulaştırma kapsamında bulunan taşınmazlar yönünden görülüp kesinleşen bedel tespiti ve tescil davaları sonucu, aynı değerlendirme tarihi itibariyle hükmedilen bedelin, eldeki dava için güçlü delil teşkil ettiği açıktır.
Bundan ayrı; dosya içeriğine göre mahkemece aşamalarda değerlendirilmemiş olan ve dava konusu taşınmaza arsa niteliği ile metrekarede 203.500.000 TL değer biçen 25.12.2002 tarihli ilk bilirkişi kurulu raporunda taşınmazın özelliklerine göre ulaşılan değer ve özellikle raporun kapsam ve içeriği nazara alındığında, taşınmaz için belirlenecek kamulaştırma bedelinde göz önüne alınabilir ve değerlendirilebilir nitelikte olduğu kuşkusuzdur.
Tüm bu maddi ve hukuki olgular ile dosyada toplanan deliller, belgeler ve emsaller irdelenmeden ve özellikle aynı kamulaştırma kapsamında bulunan taşınmazlara ait mahkeme kararıyla kesinleşen bedeller karşılaştırılmadan, taşınmaza metrekarede 80.000.000 TL bedel tespit ve tahsiline dair verilen direnme kararı ile varılan sonuçta açık bir isabetsizlik bulunduğu her türlü duraksamadan uzaktır.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan 973, 974, 975, 2393 ve 2394 numaralı parseller yönünden daha önce görülüp kesinleşen dava dosyalarının getirtilmesinden sonra; yeni bir bilirkişi kurulu ile keşif yapılarak, Kamulaştırma Kanunundaki yukarıda değinilen yasal ilkeler yanında, aynı kamulaştırma kapsamında bulunan 973, 974, 975, 2393 ve 2394 numaralı taşınmazlar yönünden kesinleşen bedeller ile 25.12.2002 tarihli ilk bilirkişi kurulu raporunda belirlenen bedel de göz önüne alınmak ve değerlendirilmek suretiyle denetime elverişli yeni bir bilirkişi raporu alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
2- Hukuk Genel Kurulu’ndaki görüşmeler sırasında; davanın açıldığı tarih ile niteliği ve geçirdiği aşamalar göz önüne alındığında, direnme hükmünün bozulmasından sonra, dava dosyasının başka bir mahkemeye gönderilmesinin gerekip gerekmediği de tartışılmıştır.
Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesinin birinci fıkrası, “Yargıtay ilgili dairesi, temyiz edilen kararı bozarsa, davayı, kararı vermiş olan veya uygun göreceği diğer bir mahkemeye gönderir” hükmünü amirdir.
Bu açık hüküm karşısında, Yargıtay’ın, bir kararı bozunca, dava dosyasını kural olarak kararı vermiş olan mahkemeye göndereceği; ancak, dosyanın aşaması, davanın makul süre içerisinde sonuçlanması amacı ile davayı uygun göreceği başka bir mahkemeye gönderebileceği, şüphesizdir.
Burada hemen belirtilmelidir ki; eldeki davanın niteliği bakımından, kamulaştırma hukukunda genel usul kurallarından farklı düzenlemeler yapılmış olup; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 37. maddesinde, “bu Kanundan doğan tüm anlaşmazlıkların basit yargılama usulü ile görüleceği” hükme bağlanmıştır.
4650 sayılı Kanunun genel gerekçesinde ifade edildiği gibi; yasa koyucunun, Devlet ve kamu tüzelkişilerinin hızlı, doğru ve sağlıklı bir şekilde kamulaştırma yapmalarının ve açılacak davaların hızla sonuçlandırılmasının sağlanmasını amaçladığı açıktır.
Ne var ki; açık kanun hükmü ile basit yargılama usulüne tabi kılınan eldeki davanın, hızlı ve süratle sonuçlandırılması yerine, 13.09.2002 dava tarihinden itibaren uzunca sayılabilecek bir süre yukarıda ayrıntılı olarak ifade edilen aşamaları geçirdiği ve halen değer tespiti aşamasında bulunduğu belirgindir.
Bu itibarla davanın (dava dosyasının); direnme kararını vermiş bulunan mahkemeye değil, Gebze Asliye 1. Hukuk Mahkemesine gönderilmesine, oyçokluğu ile karar verilmiştir.
S O N U Ç: 1- Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerden dolayı HUMK nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA oybirliği ile, peşin harcın istek halinde iadesine,
2- Yukarıda (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davanın (dava dosyasının) Gebze Asliye 1. Hukuk Mahkemesine gönderilmesine oyçokluğu ile,
01.07.2009 gününde karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy