MAHKEMESİ : Kayseri 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 08/04/2010
NUMARASI : 2010/260-2010/278
Taraflar arasındaki “Önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kayseri 2.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 18.11.2008 gün ve 2008/18-494 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 05.10.2009 gün ve 2009/2847-7792 sayılı ilamı ile;
(...Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payların iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, asıl ve birleşen dava dilekçelerinde, müvekkilinin dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 2720 Ada 2 parsel sayılı taşınmazın paydaşlarından olduğunu, bir kısım paydaşların 02.07.2007 tarihinde toplam 64841/144000 paylarını 74.999,00 TL karşılığında, 06.08.2007 tarihinde 112901/144000 paylarını 52.500,00 TL bedel karşılığında davalı kooperatife sattıklarını ileri sürerek tapuda gösterilen bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak istediklerini belirterek davalı adına kayıtlı payların iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.Davalı vekili, davanın süresinde açılmadığını, arsa sahipleri ile davalı arasında Kayseri 8. Noterliği’nin 13.06.2007 tarihli ve 19081 yevmiye No’lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, davacının bu sözleşmeyi imzalamadığını, asıl amacın satış olmadığını, sözleşmeye taraf olan arsa sahipleri ile vefa sözleşmesi imzalanarak tapuya şerh ettirildiğini, bu halde şuf’a hakkının kullanılmasının sözkonusu olamayacağını, tapuda gösterilen bedelin az olduğunu, davalı kooperatifin vereceği 39 dairenin 3.354.000,00 TL’ye tekabül edeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, paylarını devreden satıcı paydaşların Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile mesken sahibi olmak amacıyla paylarını devrettikleri, uygulamada sık görüldüğü üzere davalı kooperatifin toplu konut kanunundan yaralanması için taşınmazların devredildiği, gerçek bir satış olmadığı, davacının da ön sözleşmede imzası bulunduğu, herkesin haklarını kullanırken M.K 2 ve 3. maddelerine uymak zorunda olduğu gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde,diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Olayımıza gelince; önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu arsa vasıflı 2 parsel sayılı taşınmazın bir kısım paydaşları 02.07.2007 tarihinde toplam 64841/144000 paylarını 74.999,00 TL karşılığında, 06.08.2007 tarihinde 112901/144000 paylarını 52.500,00 TL bedel karşılığında davalı kooperatife satmışlardır. Davalı her ne kadar söz konusu payın tapuda satış gösterilse de, kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle kendilerine devredildiğini, asıl amacın satış olmadığını savunmuş ise de tapuda yapılan işlemin tarafı olan davalı yapmış olduğu sözleşme ile bağlı olduğundan kendi muvazaasına dayanamayacağı gibi, Kayseri 8. Noterliği’nin 13.06.2007 tarihli ve 19081 yevmiye No’lu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi paylarını devredenler ile davalı arasında yapılmış olup davacının tarafı olmadığı bir anlaşma nedeniyle kötüniyetli kabul edilmesi mümkün değildir. Bu durumda tapuda satış olarak yapılan işleme karşı taşınmazın paydaşı olan davacının önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.
Bu durumda mahkemece, davacıya önalım bedelini depo etmesi için uygun süre tanınarak sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir..)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, önalım istemine ilişkindir.
Mahkemenin, davanın reddine dair verdiği karar; Özel Daire’ce, yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuştur. Yerel Mahkemece, önceki kararda direnilmiş; davacı vekili hükmü temyiz etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacının da imzasının bulunduğu, 29.1.2007 tanzim tarihli (adi yazılı belge) ön sözleşme ve davacının imzasının bulunmadığı, 13.06.2007 tanzim tarihli (noterden düzenlenmiş) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi dikkate alındığında, somut olayda davacı tarafından ön alım hakkının kullanılmasının iyiniyet kuralına aykırılık oluşturup oluşturmayacağı; burada varılacak sonuca göre davacının önalım hakkını kullanıp kullanamayacağı noktasında toplanmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 732.maddesinde düzenlenen ve taşınmaz mülkiyetinde devir hakkının kısıtlamalarından olan yasal önalım hakkı; paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma hakkı veren kurucu yenilik doğuran bir haktır. Bu hak satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı alıcı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur.
Ancak her hak gibi, dava hakkı da sınırsız değildir. Nitekim, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK) ’nun “Dürüst Davranma” alt başlıklı 2. maddesinde “Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.” ilkesine yer verilmiş, devamında da “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.” kuralı getirilmiştir. Aynı Kanunun “İyiniyet” başlıklı 3.maddesinde ise “Kanunun iyiniyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır./ Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.” Denilmektedir.
Objektif iyiniyet olarak da tanımlanan ve dürüstlük kuralını düzenleyen TMK.’nun 2.maddesi, bütün hakların kullanılmasında dürüstlük kuralı çerçevesinde hareket edileceğini ve bir kimsenin başkasını zararlandırmak ya da güç duruma sokmak amacıyla haklarını kötüye kullanmasını yasanın korumayacağını belirtmiştir. Aynı maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun düşecek şekilde) hüküm verme olanağını sağlamaktadır.
Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik oluşturduğu, gerçek hakkın tanınması ve bireyin korunması için tüm hukuki yolların kapalı bulunduğu zorunluluk hallerinde, TMK.nun 2. maddesi uygulama alanı bulur ve olağanüstü bir imkan sağlar; haksızlığı düzeltici, yasadaki kuralları tamamlayıcı fonksiyonunu yerine getirir (25.1.1984 T. 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı).
Dürüstlük kuralı bir kimseden dürüst bir insan olarak beklenen davranışı ifade eder. Bir davranışın bu nitelikte olup olmadığı, toplumda geçerli ahlak ölçülerine gelenek ve göreneklere, karşılıklı uygulanagelen teamüllere ve hakları sağlayan ilişkilerin amacına göre tayin edilir.
Diğer yandan, hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığı belirlenirken; o kişinin hakkın kullanılmasında geçerli ve haklı bir yararının varlığı, hakkın kullanılmasının sağlayacağı yarar ile başkalarına vereceği zarar arasında aşırı oransızlığın olmaması, bir kimsenin kendi ahlaka aykırı davranışına dayanmaması ve uyandırılan güvene aykırı davranışta bulunmaması gibi ölçütler hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığını belirler (Prof.Dr.M.Kemal Oğuzman Medeni Hukuk-Temel Kavramlar S.Bası 1985.sf, 154 vd).
Hakkın kötüye kullanıldığı savunma olarak ileriye sürülmüş olmasa dahi bu husus def’i değil itiraz olarak kabul edildiğinden hakim, dava dosyasından anlaşılan böyle bir durumu resen göz önüne almak zorundadır(Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun .4/11/1964 gün 1964/2-953 Esas ve 1964/640 K. sayılı ilamı ile 14.2.1951 tarih ve 1949/17 E, 1951/1 K. sayılı; 8/11/1991 tarih 1990/4 Esas, 1991/13 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ).
Diğer taraftan, kullanılan hak soyut değil somut olaylara dayanmalıdır.
Hak sahibinin hakkını kullanmada iyi yada kötü niyetli olduğunu saptamak kullananın iç dünyası ile ilgili olduğundan bunu belirlemek oldukça güçtür. Ancak bunun belirlenmesi her somut olaydaki durum gözetilerek dışa yansıyan olgulara göre belirlenmelidir.
Eldeki davada da uyuşmazlığın çözümü; önalım hakkının meşru araç ve yollarla, hukuka uygun tutum ve davranışlarla kullanılmış olup olmadığının belirlenmesinde yatmaktadır.
Hemen belirtelim ki, yargı mercileri önünde sav ve savunma hakkı, yasal araç ve yollardan sapılarak, hakkın arkasına kötü niyetle sığınılıp, ahlaka aykırı davranışlarla ve karşı tarafı zararlandırmak amacıyla kullanılmış ise doğan zararın giderilmesi gerektiğinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır.
Ancak, önemle vurgulanmalıdır ki, bu kuralın taliliği (ikinciliği) de gözetilerek her soruna öncelikle ona ait kanun hükümlerinin uygulanması asıldır.
İlke olarak, tapuda yapılan işlemin tarafı olan davalı yapmış olduğu sözleşme ile bağlı olduğundan kendi muvazaasına dayanamaz.
Somut olayın özelliğine göre, önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu arsa vasıflı 2 parsel sayılı taşınmazın bir kısım paydaşları 02.07.2007 tarihinde 64841/144000 paylarını 74.999,00 TL bedel karşılığında, 06.08.2007 tarihinde de 112901/144000 paylarını 52.500,00 TL bedel karşılığında davalı kooperatife satmışlardır.
Dava konusu payların davalı kooperatife satışından önce davacı ve paylarını devreden paydaşlar ile davalı kooperatif yetkililerinin bir araya gelerek uzun görüşmeler yaptıkları, taşınmaz üzerine bina yapılması konusunda anlaştıkları ve bunun sonucunda “Kat Karşılığı Bina Yapım Sözleşmesi ve Mahal Listesi” başlıklı, 29.01.2007 tanzim tarihli adi yazılı belgeyi düzenledikleri, bu belgede davacı ve paylarını davalıya devreden paydaşların da imzasının bulunduğu, ön sözleşme adı altında mahkemeye sunulan belgeye göre taşınmaz üzerine onüç katlı bina yapılacağının otuzaltı dairenin arsa sahiplerine verileceğinin kararlaştırıldığı, düzenlenen adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davacının davranış ve sözlerine güvenen dava dışı paydaşların paylarını davalıya tapuda satış göstermek suretiyle devrettikleri, asıl amaçlarının kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendilerine yüklediği edimi yerine getirmek olduğu, hatta daha sonra paylarını devreden paydaşlar ile davalı kooperatif arasında 13.06.2007 tarihli noterden düzenlenmiş “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” ve 8.10.2007 tarihli “Düzenleme Şeklinde Geri Alma Sözleşmesi”nin düzenlendiği, ancak davacının payını davalıya devretmekten vazgeçerek, noterde düzenlenen bu sözleşmeyi imzalamadığı, payını davalıya devretmeyerek, görülmekte olan önalım davasını açtığı ve davalıya devredilen payları tapudaki bedel üzerinden satın almak istediği dosyadaki bilgi ve belgelerden ve tanık beyanlarından anlaşılmaktadır.
Açıklanan bu maddi olgular karşısında davacının önalım hakkını kullanırken dürüstlük kuralına uygun davranmadığı; diğer paydaşlara ve davalıya verdiği güvene aykırı tutum sergilediği dosya kapsamı ile belirgin olup; davacının iyiniyetli olduğundan söz edilemez.
Yukarıda da ayrıntısıyla açıklandığı gibi, herkes haklarını kullanırken TMK.’nun 2.maddesinde tanımlanan dürüstlük kuralına uygun davranmak zorundadır. Kötü niyetli davranışı hukuk korumaz.
Hal böyle olunca, davacının kendi kötüniyetli tutumundan yararlanarak bir hak elde etmesi ve bu hakka dayanması da olanaklı değildir.
Sonuç itibariyle; yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan hukuki ve maddi olgular karşısında yerel mahkemenin, TMK.’nun 2 ve 3. maddelerine, herkesin haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğuna, hakkaniyet ilkesine, davacının da aynı sözleşmeyi yapmayı düşünüp sonra vazgeçmiş olmasına ve diğer sözleşme yapan hissedarların taşınmazları gerçekten satmak niyetinde olmayıp ev sahibi olma niyetiyle tapuyu devrettiklerini kabule dayanan gerekçesi usul ve yasaya uygundur.
Bu nedenle direnme kararı onanmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alınmış olduğundan başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 20.10.2010 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy