Taraflar arasındaki “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 8.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 11.09.2009 gün ve 2008/480 E-2009/353 K sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 04.05.2010 gün ve 2009/12855 E-2010/6883 K sayılı ilamı ile;
("...Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Dava konusu taşınmazın imar parseli, emsal taşınmazın ise kadastro parseli olduğu anlaşıldığından dava konusu taşınmazın somut emsalle karşılaştırılması sonucu bulunan değerine düzenlemeye karşılık bir ilave yapılması doğru ise de, yapılacak ilavenin dava konusu taşınmazın imar düzenlemesi görürken uğradığı zayiat oranı olan %33,217'ye tekabül edecek miktarda yapılması gerekir.
Buna göre; hükme esas bilirkişi kurulu raporunda dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılması sonucu bulunan 412,22 TL/m² bedeline %33,217'ye tekabül eden 137,01 TL ilave yapıldığında m² bedelinin 549,23 TL olarak tespit edilmesi gerekirken yanlış hesap yöntemi ile daha yüksek m² bedeli tespit edilmiş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...")
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4650 sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istemine ilişkindir.
Mahkeme, arsa niteliğindeki taşınmaza emsal mukayesesi sonucu değer biçen ve dava konusu taşınmazların imar parseli, emsal taşınmazların kadastro parseli niteliğinde olmaları nedeniyle emsal karşılaştırması sonucu bulunan 412.22 TL/m2 bedele, %33,217 imar düzenleme zayiat oranı ilavesi suretiyle dava konusu taşınmazın metrekare bedelini 617.25 TL belirleyen bilirkişi kurulu raporunu esas almak suretiyle “davanın kabulüne” karar vermiş; davacı vekilinin temyiz üzerine karar, Özel Daire’ce yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, “ bozma ilamında emsal taşınmazla yapılan kıyaslama sonucunda dava konusu taşınmazların bulunan metrekare değeri olan 412,22TL’nin %33,217’si olan 137,01TL’nin eklenmesi ile taşınmazların metrekare değerinin 549,23TL olarak belirlenmesi gerektiği bildiriliyorsa da, 549,23TL’lik metrekare değeri, yani, DOP kesintisi yapılmaksızın belirlenmesi gereken 549,23TL’lik değerden %33,217 oranında kesinti yapılması halinde bulunacak rakamın 182,43TL olup, bu rakamın 549,23TL’den düşümü halinde bulunacak rakamın 366,80TL olacağı; dolayısıyla, emsal taşınmazla yapılan kıyaslama sonrasında bulunan değerin, yani DOP kesintisi yapılmaksızın bulunan değerin de 366,80TL olması gerektiği; oysa, emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmazların kıyaslaması sonrasında bulunan temel metrekare değerinin 412,22TL olduğu; %33,217 oranındaki DOP kesintisinin bu 412,22TL’lik miktara eklenmesi gerektiği; bu ekleme yapılırken de bilirkişi raporunda yapılan hesaplama gibi 412,22TL’nin hangi rakamın %66,783’üne tekabül ettiğinin tespit edilmesi gerekeceği; bilirkişi raporunda DOP kesintisi olmaksızın belirlenen 617,25TL’den %33,217 oranındaki DOP kesintisi düşüldüğünde 412,22TL’lik temel değere ulaşıldığı; oysa, yukarıda da izah edildiği şekilde, Yargıtay Yüksek 18. Hukuk Dairesi’nin hesabına göre belirlenen 549,23TL’lik değerden %33,217 oranında DOP kesintisi yapıldığında bulunan temel metrekare değeri 366,80TL olup, emsal taşınmazla dava konusu taşınmazların kıyaslaması sonucunda bulunan 412,22TL’lik temel değere ulaşma imkanı bulunmadığı” gerekçesiyle önceki kararda direnilmiştir.
Hükmü temyize davacı vekili getirmiştir.
Hemen belirtmelidir ki, dava konusu taşınmazların imar uygulaması sonucu oluşmuş imar parseli, emsal taşınmazın kadastral parsel niteliğinde bulundukları ve bu nedenle, dava konusu taşınmazın emsal mukayesesi sonucu bulunan değerine %33,217 imar düzenleme ortaklık payına tekabül edecek miktarda zayiat oranı ilave edilmesi gerektiği hususu, Yerel Mahkeme ve Özel Daire’nin kabulündedir.
Uyuşmazlık; dava konusu taşınmazların emsal mukayesesi sonucu bulunan değerine %33,217 “İmar Düzenleme Ortaklık Payı”na tekabül edecek miktarda zayiat oranı ilave edilmesine ilişkin hesap yöntemi ve netice itibariyle belirlenmesi gereken metrekare bedelinin ne olması gerektiği noktasında toplanmaktadır.
Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda; emsal kıyaslaması sonucu dava konusu taşınmazların değerinin 412.22 TL/m2 hesaplandığı belirtildikten sonra, emsal taşınmazın kadastral parsel davaya konu taşınmazların imar parseli niteliğinde olmaları ve dava konusu taşınmazlardan %33,217 imar düzenleme ortaklık payı düşülmüş olması nedeniyle dava konusu taşınmazların arsa metrekare bedelinin, 412.22/ 0,66783=617.25 TL/m2 belirlendiği belirtilmiştir.
Gerçekten; emsal mukayesesi sonucu bulunan temel metrekare değeri 412.22 TL olup, %33,217 oranındaki imar düzenleme ortaklık payı kesintisi, 412.22 TL’lik temel metrekare değerine eklenirken; öncelikle, 412.22 TL’nin hangi rakamın %66,783’üne tekabül ettiğinin tespiti gerekir. Bir başka ifadeyle, 100-33,217= 66,783 hesap yöntemiyle 412.22 TL, imar düzenleme ortaklık payı düşülmemiş rakamın %66,783’ü dür.
O halde, 412.22 TL bir bütünün %66,783’ü ise, bütünün tamamı;412.22 TLx100/66,783 =617.25 olarak tespit edilmektedir.
Tersine işlemle, az yukarıda açıklanan hesap yöntemiyle belirlenen 617.25 TL metrekare bedelinden, bu rakamın %33,217 imar zayiat oranına tekabül eden 205.03 rakamı düşüldüğünde; bilirkişi raporunda belirlenen 412.22TL temel metrekare bedelini verdiği ve sağlamasının doğru olarak yapılabildiği kuşkusuzdur.
Ne var ki, bozma ilamında işaret edilen hesap yöntemi benimsendiğinde, raporda emsal mukayesesi sonucu bulunan temel metrekare değeri 412.22TL'ye salt bu rakamın %33.217'si olduğu yine bozma ilamında ifade edilen 137.01 ilave edilerek, m2 bedelinin 549.23 TL belirlenmesi durumunda; işlemin sağlaması yapıldığında 549.23TL imar düzenleme ortaklık payı düşülmemiş miktardan, bu rakamın %33.217 imar zayiat oranına tekabül eden 182.43 TL rakamı düşüldüğünde; bilirkişi raporunda belirlenen 412.22TL temel metrekare bedelini değil, daha düşük 366.8TL rakamını verdiği ve hesap yönteminde yola çıkılan 412.22TL temel metrekare bedelini doğrulamadığı açıktır.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, imar parseli niteliğindeki dava konusu taşınmazlardan, %33,217 imar düzenleme ortaklık payı düşülmüş olması sebebiyle, bu miktardaki zayiat oranının 412.22 TL temel metrekare bedeline ilave yönteminde, imar düzenleme ortaklık payı düşülmeden önceki tam değerinin bulunması suretiyle metrekare bedelini 617.25 TL olarak belirleyen bilirkişi kurulu raporunun hükme esas alınması ve buna göre kamulaştırma bedelinin tespitine karar verilmesi, usul ve yasaya uygundur.
Bu nedenle direnme kararı onanmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına gerek olmadığına, 29.02.2012 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY:
Dava kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili istemine ilişkindir.
Kamulaştırılan taşınmaz arsa niteliğinde olup, Kamulaştırma Yasası’nın 11. maddesinin (g) bendi uyarınca emsalle karşılaştırması sonucu değerinin belirlenmesi gerekir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda emsalle dava konusu taşınmazların üstün ve eksik yönlerinin tartışılması sonucu kamulaştırılan taşınmazlara 412,22 TL/m² değer belirlenmiştir. Yargıtay uygulamalarına göre dava konusu taşınmaz imar parseli emsal taşınmaz kadastro parseli ise imar parseli olan taşınmaz kadastro parseline göre daha değerli olacağından emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değere düzenleme ortaklık payı oranında ilave yapılması kabul edilmektedir. İlave edilecek miktarın düzenleme ortaklık payı oranıyla sınırlı tutulması İmar Yasasına göre düzenleme ortaklık payı en fazla taşınmazın %40’ı oranında olabileceğinden bu oranı aşmamayı sağlamak içindir. Burada amaçlanan dava konusu taşınmazın imar uygulaması görmeden önceki alanı esas alınarak hesap yapılması değildir. Nitekim böyle bir hesap belediyece imar uygulaması yapılarak bedelsiz olarak alınan yerin tam bedelinin (örneğin 3 nolu parsel 251m²’lik bir taşınmaz olarak kamulaştırıldığı halde mahkemenin kabulüne göre 374 m² üzerinden hesap yapılmıştır.) daha sonra kamulaştırma yapan idareden alınması sonucunu doğurur ki, bu halde “emsalle karşılaştırması sonucu bulunan değere düzenleme ortaklık payı oranında ilave yapılması” yerine “dava konusu taşınmazın kadastro parseli olarak alanı esas alınarak hesaplama yapılması” ifadesinin kullanılması gerekirdi. Buna göre dava konusu taşınmazın karşılaştırma sonucu bulunan değerine %33,217 oranında ilave yapılması için hesabın 412,22x%33,217=137,01, 412,22+137,01=549,23 TL olması gerekir. Mahkemece kabul edilen hesap şekline göre dava konusu taşınmazın karşılaştırma sonucu bulunan değerine %50’lik bir ilave yapılmıştır. 412,22 x %50 = 206, 412,22 + 206 = 618 TL/m². Emsalle dava konusu taşınmaz arasında sadece birinin imar değerinin kadastro parseli olması nedeniyle bu oranda bir değer farkının kabulü gerçekçi olamayacağı gibi emsal imar parseli dava konusu taşınmazın kadastro parseli olması halinde de karşılaştırma sonucu bulunan değerden en fazla %40 oranında indirim yapılmaktadır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle çoğunluğun mahkemenin direnme kararının onanması yönündeki görüşüne katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy