Taraflar arasındaki “Önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Kartal 2.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 26.07.2011 gün ve 2009/514 E.-2011/487 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesi’nin 13.12.2011 gün ve 2011/12623-14393 sayılı ilamı ile;
(...Dava, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece 67.391.22 TL önalım bedeli üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davacının dava konusu payın ilişkin bulunduğu 87 No’lu parselin paydaşlarından olduğunu, anılan taşınmazın paydaşlarından Ali ’nin 112/128 payını 20.04.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 50 TL bedelle davalıya satmayı vaat ettiğini, daha sonra davalının söz konusu satış vaadi sözleşmesine dayanarak Ali hakkında tapu iptali ve tescil davası açtığını, 22.11.2005 tarihinde kabulle sonuçlanan davanın 19.11.2007 tarihinde kesinleştiğini, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalı vekili, davanın gerçek davacısının davacı değil, davacıyı bu davayı açmaya ikna eden İsmet olduğunu, dava dilekçesinde dava değeri 7.500 TL olarak gösterilmiş ise de, payın yirmi yıl önce satış vaadi sözleşmesi ile alındığını, 1992 yılında payın davalı adına tescili için dava açıldığını, davanın onbeş yıl sonra sonuçlandığını, arsanın bugünkü değerinin 9.000.000 TL civarında olduğunu, davacının bu bedeli depo etmesinin gerektiğini, satış vaadi sözleşmesi ile dava tarihi arasında zaman farkı varsa dava tarihindeki değerin esas alınmasına ilişkin içtihatların bulunduğunu, davanın süresinde açılmadığını, davacının tescil davasını ve kesinleştiğini anında öğrendiğini, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde diğer paydaşa o payı öncelikle satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Bununla birlikte dava konusu edilen pay davalıya satış vaadi sözleşmesi ile satılmış ve tapuda ferağ verilmemiş ise, bu sözleşmeye dayanan cebri tescil davaları sözleşmede gösterilen bedel esas alınarak açılır. Sözleşme borçlusu edimini yerine getirmediği takdirde alacaklı tarafından açılan tescil davasına muhatap olur. Alınan cebri tescil kararının kesinleşmesi ile de mülkiyet satış vaadi alacaklısına geçer ve paydaşın o tarihte önalım hakkını kullanma yetkisi doğar. Normal olarak satış vaadi sözleşmesindeki satış bedelinin önalım bedeli olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak sözleşmenin kurulduğu tarih ile önalım davası arasında uzunca bir süre geçmiş ise bu durumda önalım bedeli önalım davasının açıldığı tarihteki pay değeridir.
Olayımıza gelince; dava konusu edilen payın ilişkin bulunduğu 87 parsel No’lu taşınmazın paydaşlarından Ali taşınmazdaki hak ve hisselerini noterden düzenlenen 20.04.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalıya satmayı vaat etmiştir. Ancak tapuda ferağ işlemi yapılmadığından davalı tarafından satıcı paydaş hakkında Kartal 2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/387 esas 2005/678 karar sayılı dosyasında tapu iptali ve tescili davası açılmış, kabulle sonuçlanan bu dava 19.11.2007 tarihinde kesinleşmiştir. Söz konusu pay yargılama sırasında 28.02.2011 tarihinde davalı adına tescil edilmiştir. Dava ise 15.09.2009 tarihinde açılmıştır.
Görüldüğü üzere satış vaadi sözleşmesi tarihi ile dava tarihi arasında 20 yıl 5 aylık süre geçmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere bu durumda önalım bedelinin dava tarihinde belirlenecek pay değeri olması gerekir. Yargılama sırasında mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu payın dava tarihindeki değeri, 6.864.375 TL olarak belirlenmiş ise de, mahkeme kararın kesinleşme tarihi itibariyle 65.238.36 TL üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar vermiştir. Oysa mahkemenin yapacağı iş, önalım hakkının kullanıldığı tarihteki payın değeri üzerinden davanın kabulüne karar vermekten ibarettir. Bu itibarla, davacıya dava konusu payın dava tarihindeki değeri üzerinden önalım bedelini depo etmesi için süre ve olanak tanınarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI:
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle H.U.M.K.nun 2494 sayılı Yasa ile değişik 438/II.fıkrası hükmü gereğince duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, önalım (şuf’a) hakkının tanınması istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davacının dava konusu payın ilişkin bulunduğu 87 No’lu parselin paydaşlarından olduğunu, anılan taşınmazın paydaşlarından Ali ’nin 112/128 payını 20.4.1989 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile 50 TL bedelle davalıya satmayı vaat ettiğini, daha sonra davalının söz konusu satış vaadi sözleşmesine dayanarak Ali hakkında tapu iptali ve tescil davası açtığını, 22.11.2005 tarihinde kabulle sonuçlanan davanın 19.11.2007 tarihinde kesinleştiğini, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek, davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir.
Davalı vekili, davanın gerçek davacısının davacı değil, davacıyı bu davayı açmaya ikna eden İsmet olduğunu, dava dilekçesinde dava değeri 7.500-TL olarak gösterilmiş ise de, payın yirmi yıl önce satış vaadi sözleşmesi ile alındığını, 1992 yılında payın davalı adına tescili için dava açıldığını, davanın onbeş yıl sonra sonuçlandığını, arsanın bugünkü değerinin 9.000.000 TL civarında olduğunu, davacının bu bedeli depo etmesinin gerektiğini, satış vaadi sözleşmesi ile dava tarihi arasında zaman farkı varsa dava tarihindeki değerin esas alınmasına ilişkin içtihatların bulunduğunu, davanın süresinde açılmadığını, davacının tescil davasını ve kesinleştiğini anında öğrendiğini, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, satış vaadi sözleşmesindeki bedelin “ferağa icbar” davasının kesinleştiği tarihe kadar güncellenmiş bedel üzerinden önalım davasının kabulüne dair verilen karar; Özel Dairece, yukarıda başlık bölümünde metni aynen yazılı karar ile bozulmuş; yerel mahkemece önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını, davalı vekili temyize getirmektedir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; önalım bedeli belirlenirken, davaya konu payın dava tarihindeki rayiç değerinin mi, yoksa davalının ödediği bedelin ferağa icbar davasının kesinleştiği tarihe kadar, denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerin mi esas alınacağı; buradan varılacak sonuca göre önalım bedelinin ne kadar olması gerektiği noktalarında toplanmaktadır.
Taşınmaz mal mülkiyetinin yasadan doğan daraltımlarından biri olan önalım (şuf’a) hakkı, yenilik doğuran (inşai) bir haktır. 20.06.1951 gün 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararında da bu hak, taşınmazda pay sahibi bulunan kişiye, diğer bir paydaşa ait hissenin, üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile belli bir süre içerisinde satın alma yetkisini veren ayni bir hak olarak tanımlanmıştır. Yine belirtmek gerekir ki, yukarıda ifade edilen 1951 tarih 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının sonuç bölümünde satış bedelinden söz edilmesini de müşteriye mal olan satış bedeli olarak anlamak gerekir. Bu nedenle önalım (şuf’a) hakkının ortak payın satışından çok sonra kullanılması halinde, aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlarla enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine etkisi de kabul edilmelidir. Bu hakkın şu veya bu nedenle geç kullanılmasından dolayı davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır.
Çağdaş Hukuk, haksız yani tam karşılığı verilmeden elde edilen kazançları korumamaktadır (BK.21, 61, 63 ).
Satış tarihinden itibaren geçen uzunca bir süre sonra taşınmazın değerinde meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının, önalım (şuf’a) bedeline dahil edilmesi yorumu, Yasaya ve Hukukun genel prensiplerine de ters düşmeyeceği aşikârdır. Aksine bir uygulamanın hukukun amacı olan adaletin somutlaştırılmasını önleyeceği ve çıkarlar dengesini bozacağı tartışılmayacak kadar açık bir olgudur. Zira önalım hakkı sahibi, sebepsiz zenginleşirken alıcı olan davalı fakirleşmektedir. Bu itibarla önalım (şuf’a) hakkının kullanılması nedeni ile önalım hakkı sahibi alıcının, bedele ilişkin yükümlülüğü, hakka konu olan payın kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamışsa dava tarihi) değeri olmalıdır. Nitekim bu görüş Hukuk Genel Kurulu’nun 05.05.1993 gün ve 761-192, 18.05.1994 gün 215-356, 19.10.1994 gün 343-625 sayılı ve 28.12.1994 gün ve 1994/6-673-898 sayılı kararlarında da aynen benimsenmiştir.
Somut olayda ise, müşterek mülkiyet üzere bulunan taşınmazda 7/8 pay sahibi olan davalı, bu payı dava dışı Ali adlı kişiden 04.09.1968 günlü noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesiyle 50-TL.’ye satın almış ve 22.11.2005 tarihinde açtığı cebri tescil davası da kabulle sonuçlanmış ve karar 19.11.2007 tarihinde kesinleşmiştir. Söz konusu pay yargılama sırasında 28.02.2011 tarihinde davalı adına tescil edilmiştir.
Taşınmazda pay sahibi olan davacı ise, temyize konu önalım (şuf’a) davasını ise, cebri tescil kararının verilmesinden sonra 15.09.2009 tarihinde ikame etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nun önüne gelen uyuşmazlık ise, önalım (şuf’a) bedelinin hangi tarih itibariyle tespit edilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.
Yukarıdaki tarihlerden de açıkça anlaşıldığı üzere satış vaadi sözleşmesi tarihi ile dava tarihi arasında 20 yıl 5 aylık süre geçmiştir. Bu durumda önalım bedelinin dava tarihinde belirlenecek pay değeri olması hakkaniyet gereğidir. Yargılama sırasında mahkemece yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu payın dava tarihindeki değeri 6.864.375 TL olarak belirlenmiş, ise de mahkemece ferağa icbar kararının kesinleşme tarihi itibariyle 65.238.36 TL üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar vermiştir.
Hal böyle olunca, mahkemece, mevcut delillerin açıklanan Hukuk Genel Kurulu kararlarındaki ilke çerçevesinde değerlendirilmesi suretiyle şuf’a konusu payın dava tarihine göre belirlenen değerinin davacılardan alınıp davalıya verilmesi koşuluyla davanın kabul edilmesi gerekmektedir.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “ Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, aynı Kanun'un 440.maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 03.04.2013 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy