Taraflar arasındaki “kira tespit” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 6.Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 01.02.2010 gün ve 2009/96 E., 2010/169 K. sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.05.2010 gün ve 2010/5154-9386 sayılı ilamı ile;
“…Davada, 05.01.2009 tarihinde başlayan döneme ilişkin kira parasının tespiti istenilmiş, mahkemece hak ve nesafet uygulamasına göre aylık 28.125 TL kira parasına hükmedilmiştir.
Dava konusu taşınmaz; Ankara-Bahçelievler 3. caddesinde, 216 m2 bodrum kat, 216 m2 zemin kat ve 55 m2 asma kat olmak üzere toplam 466 m2 alana sahip, market olarak kullanılan yerdir.
Mahkemece; 3 ayrı bilirkişi raporu alınmış ise de, raporlar ve incelenen emsaller hüküm kurmaya yeterli değildir. Tüm raporlarda aynı emsaller incelenmiştir. Davalı tarafça sunulan süpermarkete ilişkin emsal kira sözleşmesi 2001 başlangıç tarihlidir. Davacının sunduğu emsallerden birisi banka şubesi diğeri ise cafe'dir. Ancak, market olarak kullanılan mecur için, çok daha işlek olan 7. caddede bulunan ve banka olarak kullanılan taşınmaz emsal olamayacağı gibi, Cafe'nin de emsal olması düşünülemez. Mecurun kullanılış biçimine uygun olsa da, davalı tarafça bildirilen süpermarkete ilişkin emsal ise, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin çok eskiye dayalı olması nedeniyle uygun değildir.
Bu nedenle mahkemece, "benzer yerlerin" kira sözleşmeleri getirtilmek suretiyle, yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, mecurun nitelikleri, yapılan iş de gözönünde bulundurulmak suretiyle dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de durularak dava konusu yerin yeniden getireceği kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre bir kira parası takdir edilmelidir…”
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, davacı 5.1.2009 tarihinde başlayan dönemden itibaren aylık kira parasının net 25.000.TL (brüt 31.250.TL) olarak tespitini talep etmiştir.
Davacı vekili, müvekkili ile davalı arasında 05.01.1999 başlangıç tarihli 1 yıl müddetli kira sözleşmesi akdedildiğini, davalı kiracının halen aylık net 4500 ABD Doları kira parası ödediğini, kira sözleşmesinin 4. maddesinde "kira sözleşmesi 1 yıl süreli yapılmış olup, kira sözleşmesi ister yenilensin veya kendiliğinden uzaması durumunda yeni dönem kira parası bir önceki dönem aylık kira bedeline %100'lük artış oranında arttırılarak ödenecektir, bu artış 10 yıllık kira müddeti zarfında 1 defa yapılacaktır, kira bedeli hangi şartta olursa olsun 4300 amerikan dolarını geçmeyecektir, bunun için kiracıya ihtar veya ihbar göndermeye lüzum olmadığını kiracı peşinen kabul eder." denildiğini, böylece 4. madde ile 10 yıl boyunca başka artış yapılmayacağının kararlaştırıldığını, 10 yıllık dönem içinde davalının kendiliğinden 200 Dolar daha artış yaparak kirayı net 4.500 Dolar olarak ödediğini, kira sözleşmesindeki artış yapılmayacak olan 10 yıllık sürenin 05.01.2009 tarihinden başlayan dönemde sona erdiğini, davalıya keşide edilen ihtarnamelerde 05.01.2009 tarihinden başlayan dönem aylık kirasının net 30.000 TL olarak ödenmesinin bildirildiğini belirterek, işyerinin aylık kirasının 05.01.2009 tarihinden geçerli olmak üzere (brüt) 31.250,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihte aylık kiranın 2.150 dolar olduğunu, özel şartlar kısmının 4.bendinde kira parasına 10 yıllık süre içerisinde bir kez olmak üzere % 100 oranında artış yapılacağı, bunun dışında bir artış yapılmayacağı ve kira parasının 4.300 doları geçmeyeceğinin hükme bağlandığını, müvekkilinin 10 yıllık süreç içerisinde bu artışı hem de fazlasıyla gerçekleştirdiğini, kira parasını uzun zamandır ve halen aylık 4.500 dolar olarak ödendiğini, içerisinde bulunulan ekonomik kriz ortamı ve doların tarihteki en yüksek rakamlara ulaşması karşısında kira parasının düşürülmesi gerektiğini, dolara endekslenen kira parasının geçen zamanda rayiçlere göre düşük kaldığı iddiasının ekonomik gerçeklere tamamen aykırı olduğunu, kira sözleşmesinde kira parasının her yeni kira döneminde arttırılmasına ilişkin hüküm bulunmadığından ve davacı kira dönemi sona ermeden en az 15 gün önce müvekkilinden artış talebinde bulunmadığından, 05.01.2009 tarihinde başlayan kira dönemi için kira parasının tespitinin talep edilemeyeceğini, kira sözleşmesinde sadece bir kez olmak üzere artış öngörüldüğünü ve bu artışın da yapıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, 01.06.2009 tarihli ilk rapor ve 26.09.2009 tarihli ikinci raporda 31.250.00 TL aylık kira ödenmesi gerektiğinin belirlendiği, dava konusu taşınmazın aylık kirasının 05.01.2009 tarihinden itibaren 31.250.00 TL olarak tespitine bundan % 10 hak ve nesafet indirimi yapılarak 05.01.2009 aylık kiranın 28.125,00-TL olarak tespitine, fazla istemin reddine dair verilen karar; Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde aynen yazılı gerekçele ile bozma kararı verilmiş; mahkemece, önceki gerekçeler ve ayrıca dava konusu taşınmazın çevresinde emsal nitelikte başka taşınmaz bulunmadığı gerekçesi ile önceki kararında direnmiştir.
Direnme kararını davalı vekili temyize getirmiştir.
Bozma ve direnme kararlarının kapsamına göre uyuşmazlık; Bilirkişi raporlarında dayanak alınan emsal taşınmazların dava konusu kiralanana emsal nitelikte olup olmadıkları; bilirkişi raporlarının hüküm kurmaya yeterli olup olmadığı; burada varılacak sonuca göre mahkemece yapılan araştırmanın yeterli olup olmadığı, yeniden bilirkişi raporu alınmasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.
İşin esasına geçilmeden önce, mahkemece ilk kararın gerekçesinde hiç dayanılmadığı halde direnme kararının gerekçesinde önceki gerekçele ilave olarak “taşınmazın bulunduğu konum ve niteliklerine uygun çevresinde emsal bir taşınmaz bulunamadığı, emsal taşınmazların Emek 8. Cadde üzerinde olabileceği bu cadde üzerindeki işyerlerinin de emsal gösterme imkanı olmadığından çevrede bulunan ve emsal gösterilen işyerleri ile bu taşınmazın cadde, sokak, yüzölçümü ve köşe başı ve çevresinde böyle bir işyerinin olmaması nedeni ile emsalsiz niteliğe sahip olduğu” gerekçesinin de yazılmış olmasının yeni hüküm olup olmadığı hususu önsorun olarak tartışılmış ise de, mahkemenin belirtilen bu gerekçesinin önceki kararındaki gerekçeleri genişletme niteliğinde olduğu dolayısı ile yeni bir hüküm niteliğinde olmadığı oybirliği ile kabul edilerek, önsorun bu şekilde aşılmış ve işin esasının incelenmesine geçilmiştir.
18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında “…kira parasının sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun bilirkişice tespit edilecek olağan rayiç ve bu tespit edilemezse ekonomi esasları ve hak ve nasafet uyarınca bilirkişi tarafından bildirilecek kira parası esas alınarak hâkim tarafından doldurulması gerektiğine…” şeklindeki hükmü ile kira tespitinin nasıl yapılması gerektiği hususu açıklığa kavuşturulmuştur.
Somut olaya gelince; taraflar arasında düzenlenmiş 05.01.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Davacı bu sözleşmeye dayanarak 05.01.2009 tarihinde başlayan yeni dönem için aylık brüt 31.250.TL kira parasının belirlenmesini istemiştir.
Davacının eldeki davayı açmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır.
Esasen bu husus Özel Daire ile mahkeme arasında da uyuşmazlık konusu değildir.
Yargılamada davacı vekili, 01.01.2007 başlangıç tarihli, banka şubesi olarak kullanılan ve 01.09.2008 başlangıç tarihli, Cafe olarak kullanılan iki adet emsal taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi; davalı vekili ise, 01.11.2001 başlangıç tarihli süpermarket olarak kullanılan taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi emsal olarak dosyaya sunulmuştur.
Mahkemece üç ayrı bilirkişi raporu alınmış, her üç raporda da tarafların sundukları emsal taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri esas alınmak suretiyle rapor düzenlenmiş, mahkemece de bu raporlardan ilk ikisi tarafından belirlenen kira bedeli üzerinden kabul kararı verilmiştir. Ancak bilirkişi raporlarında dayanılan bu taşınmazların konum, büyük ve kullanım niteliğine bakıldığında dava konusu yere emsal nitelikte olmadığı açıkça anlaşılmaktadır.
Bu suretle mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin yukarıda belirtilen İçtihadı Birleştirme Kararındaki ilkelere uymadığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, konum, kullanım şekli ve büyüklük itibari ile dava konusu taşınmaza emsal olabilecek yerlere ait kira sözleşmelerinin getirtilerek, bu taşınmazlarda keşif yapılıp, dava konusu yer ile karşılaştırılmak suretiyle yeniden düzenlenecek bilirkişi raporları dikkate alınarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu nedenle: Aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, yanılgılı gerekçe ile önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; kararın bozulması gerekir.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen “ Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcın yatırana geri verilmesine, aynı Kanun'un 440.maddesi uyarınca hükmün tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20.02.2013 gününde, oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy