MAHKEMESİ : İstanbul 11. İcra Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 29/09/2011
NUMARASI : 2011/842-2011/1348
Taraflar arasındaki “temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 11.İcra Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 11.06.2010 gün ve 2010/662-1288 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 23.03.2011 gün ve 2011/14 E., 2011/3536 K. sayılı ilamı ile;
(...Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli olarak başlatılan icra takibine itiraz edilmemesi üzerine davacı icra mahkemesinden tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece kira parası farklarının muaccel olmadığı, muaccel olan kira paralarının da süresinde ödendiğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi üzerine karar davacı alacaklı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı alacaklı, 4.2.2010 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde 1.1.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanmış olup bu sözleşmede senelik 3000 TL kira parasının her yılın ilk haftası içinde senelik peşin ödeneceğinin hüküm altına alındığı görülmüştür. Davacı icra takibinde 2010 yılı kira parası 9120 TL'den ödenen 5900 TL'yi indirdikten sonra kalan 3220 TL'nin tahsilini istemiştir. İcra takibine dayanak yapılan Beyoğlu 4. İcra Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/585 karar nolu 22.7.2009 karar tarihli ilamında 1.1.2009'dan itibaren aylık kira parasının 950 TL olacağı hüküm altına alınmış olup bu ilam 28.12.2009 tarihinde kesinleşmiştir. Kesinleşen kira tespit ilamına dayanılarak istenen kira farklarının 30 günlük yasal ödeme süresi içerisinde ödenmemesi durumunda temerrüt olgusu gerçekleşir. Mahkemece temerrüt oluştuğundan tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir…)
gerekçesiyle kararın bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkiline ait olan mecuru davalının 01.01.2004 başlangıç tarihli kira akdi ile kiraladığını, kiranın yıllık olarak ödenmesinin kararlaştırıldığını, 2010 yılına ait kira bedelinin eksik ödendiğini, İstanbul 14. İcra Müdürlüğü’nün 2010/4105 E. sayılı dosyası ile davalı hakkında icra takibi yapıldığını, takibe itiraz edilmediği gibi 30 gün içerisinde kira bedelinin de ödenmediğini belirterek, temerrüt nedeniyle kira akdinin feshine, mecurun tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, müvekkilinin 2010 yılı kirasının tamamını peşin olarak ödediğini, davalı tarafından icra takibine konu yapılan bedelin 2009 yılı ile 2010 yılı arasındaki kira zammı farkı olduğunu, 2010 yılı kira bedelinin ödenmediği iddiasıyla tahliye talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, davalı tarafından 2010 yılı kira bedelinin Ocak ayının ilk haftasında ödendiği, daha sonra kira tespit kararı ile kesinleşen kira farkı alacağının Ocak ayında muaccel olmaması nedeniyle davacıya tahliye isteme hakkı vermeyeceği gerekçesi ile davanın reddine dair verilen karar; Özel Daire’ce, yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçelerle bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını davacı vekili temyize getirmektedir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kira tespit davası sonucu belirlenen kira bedeli farkı için tahliyeyi de içeren icra takibine rağmen kira farkının süresinde ödenmemesinin davacı-kiralayana tahliye isteme hakkı verip vermeyeceği noktasında toplanmaktadır.
818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)nun 260. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre kiracı, kira müddetinin hitamından önce muacceliyet kesbeden kiraları tediye etmemiş bulunursa, kiralayan, altı ay ve daha fazla müddetli kiralarda otuz günlük ve daha az müddetli kiralarda altı günlük bir mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mehilin hitamında akdi feshedeceğini kiracıya ihtar edebilir. Yine 2004 sayılı İcra İflas Kanunu (İİK)nun 269. maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre takip adi kiraya müteallik olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, BK.nun 260. maddesinde yazılı ihtarı ve kanuni müddeti geçtikten sonra tetkik merciinden kiralanan şeyden çıkarılmasının istenebileceği tebliğini ihtiva eder.
Borçlunun tespit kararının kesinleşmemiş olması nedeniyle kira farkı alacağının istenemeyeceğini itiraz nedeni olarak ileri sürmüş olması halinde tetkik merciince alacaklının isteği doğrultusunda bu itirazın kaldırılabilmesi için kiranın tespitine ilişkin müspet tespit hükmünün kesinleşmiş olmasının her halde aranması gerekecektir. Çünkü İİK.nun 68. maddesinin uygulanmasında olduğu gibi 269. ve sonraki maddelerinin uygulanmasında da ister icra takibinde, isterse takibe itirazda olsun, dayanılacak diğer belgelerde nasıl ki kesinlik aranıyorsa kira, farkı alacağını oluşturan tespit kararında da aynı kesinliğin aranacağı kuşkusuzdur. Temyiz edilebilecek veya edilmiş bir tespit kararı temyiz sonucuna kadar borçlunun belli bir para borcunu kayıtsız şartsız ödemek zorunda olduğunu göstermez. O halde, böyle bir durumda henüz kesinleşmemiş bir tespit kararına dayanılarak itirazın kaldırılması istenilemez.
Kira tespiti kararı kira akdinin ücret unsurunu oluşturur. Gerçekten kiralayanın kirayı isteme hakkı veya kiracının kirayı ödeme borcu, kiranın tespitine ilişkin karardan değil, kira sözleşmesinden kaynaklanır. Bu nedenle bazı olaylarda yeni dönemin kirası başlangıç günü de gösterilmek suretiyle mahkemece tespit edilmiş ve hatta buna dair karar kesinleşmiş olsa bile ödeme gününün gelmemiş olması nedeniyle kirayı isteme hakkı henüz doğmamış olabilir. Bu gibi durumlarda alacaklı, elinde tespit ilamı olmasına rağmen kiranın ödeme gününün gelmesini bekleyecek ve o gün gelmeden de kiracı aleyhine icraya başvuramayacağı gibi BK.nun 260. maddesinde gösterilen biçimde ihtar da gönderemeyecektir.
Kiracının temerrüde düşmüş olması için alacağın muaccel olmasından başka dava edilebilir olması gerekir veya diğer bir deyimle borçlu, edayı yerine getirmeğe mecbur olmalıdır. Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hale gelmesi için miktarının kesin olarak belli olması gerekir. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracının edayı yerine getirme borcuda ancak o zaman gelmiş sayılabilir.
Öteki deyişle, kiranın tespitine ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeterli olmayıp aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekmektedir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 12.11.1979 gün ve 1979/1-3 sayılı kararında da bu ilkeler aynen benimsenmiştir.
Bu ilkeler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında düzenlenmiş 01.01.2004 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunmakta olup, bu sözleşmeye göre, kiralananın kirasının aylık 300.000.000.TL, yıllık ise 3.600.000.000.TL olduğu, kararlaştırılmış, sözleşmede herhangi bir artış şartına yer verilmemiştir.
Sözleşmenin özel şartlar 1.maddesinde ise, kira bedelinin yılın ilk haftasında 12 aylık peşin olarak ödeneceği öngörülmüştür.
Davacı tarafından açılan, Beyoğlu 4.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2009/38-585 esas sayılı kararı ile ‘…mecurun 01.01.2009 tarihinden itibaren aylık kirasının 950.TL olarak tespitine…’ karar verilmiş; bu karar Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 28.12.2009 günlü kararı ile onanarak kesinleşmiştir.
Davacı kesinleşen kira tespit kararına dayanarak, 08.02.2010 tarihinde davalı hakkında başlattığı icra takibi ile 2010 yılı kira farkını istemiş, tahliye istemli ödeme emri davalıya 09.02.2010 tarihinde tebliğ edilmiş, davalı 30 günlük yasal ödeme süresi içerisinde takibe konu fark kira bedelini ödememiştir.
Davacı kesinleşmiş kira tesbit kararına dayanarak, muaccel hale gelmiş 2010 yılı kira farkını istediğine, kira tesbit kararının kesinleşmesi ile de 2010 yılı kirası belirlendiğine göre, davalının artık bundan sonra kira sözleşmesi gereğince üzerine düşen edimi yerine getirmesi ve 30 günlük yasal sürede kira borcunu ödemesi gerekmektedir.
Davalı yasal sürede kira bedelini ödediğini kanıtlayamadığına göre BK.nun 260.maddesi gereğince temerrüde düşmüştür ve tahliyesine karar verilmesi gerekir.
Hal böyle olunca; yasa hükümlerinin yorumunda yanılgıya düşülerek davanın reddi yönünde direnme kararı verilmesi hatalıdır. Direnme kararı bu nedenlerle bozulmalıdır.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyulmak gerekirken, yanılgılı gerekçe ile önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup; kararın bozulması gerekir.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na 5311 sayılı Kanun'un 29. maddesi ile eklenen "Geçici 7.madde" atfıyla aynı Kanun'un 366. maddesi uyarınca tebliğden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 21.11.2012 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy