MAHKEMESİ : İstanbul 4. İcra Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 07/07/2011
NUMARASI : 2011/571-2011/816
Taraflar arasındaki “İtirazın kaldırılması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 4. İcra Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 18.11.2009 gün ve 2009/2638-3293 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 15.03.2011 gün ve 2010/12730 E., 2011/3054 K. sayılı ilamı ile;
(...1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, kararın dayandığı gerekçelere göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin kira alacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; davacı 3.6.2009 tarihli icra takibi ile ödenmediği iddia olunan 2009 Nisan, Mayıs aylar kira paraları ile dönem sonuna kadar muaccel hale gelen aylar kira paraları toplamı 6.400.00 TL'nin tahsilini istemiştir. Davalı kiralananı 30.4.2009 tarihinde tahliye ettiğini, kiralanana ait anahtarın 7.5.2009 tarihinde Beykoz 2. Noterliğine teslim edildiğini, 18.4.2009 ila 3.5.2009 tarihleri arası kira bedelini de ödediğinden, borcunun bulunmadığını ileri sürerek icra takibine itiraz etmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen davaya ve takibe dayanak yapılan 18.7.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dosyada mevcut Beykoz 2. Noterliğinin, 7.5.2009 günlü düzenleme şeklinde emanet tespit tutanağı içeriğinden davalının kiralanana ait bir adet anahtarı noterliğe teslim ettiği, tespit tutanağının 12.5.2009 tarihinde davacı tarafa tebliğ edildiği görülmektedir. Bu durumda kiralananın yasal teslim tarihinin anahtarın noterliğe teslim edildiğinin kiralayana bildirildiği 12.5.2009 tarihi olduğunun kabulü gerekir. Davalı tarafça dosyaya ibraz edilen 21.4.2009 günlü banka ödeme makbuzunda 3.5.2009 tarihine kadar kira bedeli açıklaması yapılarak 854.00 TL'nin davacı hesabına ödendiği anlaşılmaktadır. Bu durumda, davalının, anahtarın notere teslim edildiğinin davacıya bildirildiği 12.5.2009 tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumlu tutulması gerekeceğinden, mahkemece ibraz edilen ödeme belgesi de gözönünde bulundurularak belgedeki açıklama ile davacı tarafın yargılamadaki açıklaması arasındaki çelişki de giderildikten sonra yatırılan bedelin mahsup edilerek bakiye alacak miktarı üzerinden itirazın kaldırılarak takibin devamına karar verilmesi gerekirken 15.4.2009 ile 3.5.2009 tarihleri arası 854 TL'nin ödenmesi sebebiyle, ödenmemiş kira parasının bulunmadığı gerekçesiyle alacak isteğinin reddine karar verilmesi hatalı olmuştur...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kira paralarının tahsili istemiyle başlatılan ilamsız icra takibinde, borca itirazın iptali istemine ilişkindir.
Davacı F.. Ç.. vekili, 18.7.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak ödenmeyen kira borçlarının tahsili amacıyla borçlu aleyhine giriştikleri takipte borçlunun haksız ve kötü niyetli olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptaline, % 40 oranında icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.
Davalı A.. K..T.. vekili, davalının 18.07.2008 tarihli kira sözleşmesinin 6. maddesine uygun şekilde, kiralananı tahliye edeceğini 27.04.2009 günlü ihtarname ile kiralayana bildirdiğini, kiralananın temiz ve hasarsız bicimde tahliye edildiği, anahtar teslime hazır olunduğunun 27.04.2009 tarihli ihtarname davacıya bildirildiğini, davacının kiraya konu mecurun anahtarını teslim almaktan imtina etmesi üzerine mecurun anahtarının 07.05.2009 tarihli tutanakla notere teslim edildiğini 18.04.2009 tarihi ile 03.05.2009 tarihleri arasındaki döneme ait kira bedellerinin 21.04.2009 tarihinde davacının hesabına yatırıldığını bu şekilde davalının kira borcundan kurtulduğunu, savunarak haksız davanın reddine ve davacının tazminata mahkumiyetine karar verilmesini istemiştir.
Yerel Mahkemece kiracının, 18.7.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar 6.maddesine uygun olarak, 18.7.2008 tarihinde yeniden başlayan bir yıllık kira dönemi içerisinde borçlu, kiralayana Üsküdar 8.Noterliğinden 1.4.2009 tarih ve 03575 yevmiye nolu 3.4.2009 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile taşınmazı 30.4.2009 tarihinde tahliye ve teslim edeceğini ihtaren bildirdiği, akabinde yine Üsküdar 8. Noterliğinin 27.4.2009 tarih 04528 yevmiye nolu ihtarnamesi ile taşınmazın temiz ve hasarsız olarak boşaltıp tahliye edildiğini bildirerek anahtar teslimi için aranması kaydıyla numarasını bildirdiği, kiralayanın anahtarı teslim almaktan imtina etmesi üzerine, Beykoz 2.Noterliğinin 7.5.2009 tarih ve 13647 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde emanet tespit tutanağı ile anahtarı notere tevdi ve teslim ettiği, takipte istenen aylar kira bedeli 2009 yılı Nisan ve Mayıs ayları ile muacceliyet gereği Haziran ve Temmuz ayları olduğu, tahliye tarinin alacaklıya bildirim tarihi olan 03.05.2005 tarihine kadar aylık 1 600 TL den tahakkuk eden kira bedeli olan 854 TL nin alacaklı davacının banka hesabına yatırıldığının 21.4.2009 tarihli makbuzdan anlaşıldığı, buna göre sözleşmenin hususi şartları uyarınca kiracı borçluya tanınmış olan hak, yasal çerçevede kullanılmış olup, tahliyeden bir ay evvel alacaklıya ihtarname çekilmiş olmasına ve tahliye tarihine kadar ki tüm kira borçlarının da gününde ödenmiş olmasına göre, borçlunun temerrüdünün oluşmadığı, ödenmemiş kira parası da bulunmadığı gerekçesine dayalı, davanın reddi ile davacının takip konusu 6 400 TL asıl alacağın %40 ı oranında tazminata mahkumiyetine dair verilen karar, Özel Dairece yukardaki gerekçeyle bozulmuştur.
Taraflar arasındaki 18.07.2007 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesiyle, davacıya ait taşınmazın mesken olarak kullanılmak üzere davalıya kiralandığı, kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde “Kiracı, kontrat süresi dolmadan mecuru tahliye etmek isterse 1 (bir) ay evvelden mal sahibine bildirmekle mükelleftir. Aksi halde mal sahibinin kiralardan doğacak zararını telafi etmekle yükümlüdür.” şeklinde hüküm bulunduğu; davalı kiracı tarafından davacıya gönderilen ve 28.04.2009 tarihinde tebliğ edilen 01.04.2009 günlü ihtarnameyle, kiralananın 30.04.2009 tarihinde boşaltılacağının bildirildiği, daha sonra 28.04.2009 tarihinde tebliğ edilen 27.04.2009 günlü ihtarname içeriğinde, kiralananın boşaltıldığı, hasarsız teslime hazır bulunduğu, site yönetimine herhangi bir borcu bulunmadığı, anahtarı teslim almak üzer 05334636995 numaralı telefondan aranabileceği aksi halde anahtarın tevdi mahalline teslim edileceği, ayrıca vermiş olduğu 2200 USD depozitonun 3 iş günü içerisinde hesabına yatırılması gerektiği bildirilmiş ve 21.04.2009 tarihinde kiralananın anahtarının notere teslim edildiğine dair tebligatın 12.05.2009 tarihinde kiralanana tebliğ edildiği, davacı kiralayan vekilince davalı kiracı aleyhine 03.06.2009 günlü takip talebiyle İstanbul 1. İcra Müdürlüğünün 2009/16546 esas sayılı dosyası üzerinden başlatılan ilamsız icra takibinde bu kira sözleşmesine dayanılarak, 2007 yılı Nisan, Mayıs, Haziren ve temmuz aylarına ait, aylık 1.600,00 TL üzerinden toplam 6.400,00 TL kira alacağının tahsili yönünde talepte bulunulduğu, davalı borçlu vekilinin, 16.06.2009 günlü itiraz dilekçesiyle; 18.07.2007 tarihli sözleşmenin 6 maddesine uygun olarak bir ay öncesinden kiralananı tahliye edeceğinin kiralayana bildirildiği kiralananın anahtarını 07.05.2009 tarihinde tevdi mahalline teslim ederek teslim borcundan kurtulduğunu tahliyeye kadar kiraların eksiksiz ödendiğini ödeme emrinde istenen avans faizi oranının fahiş olduğunu ileri sürerek borç ve ferilerinin tamamına itiraz ettiği, dosya kapsamından anlaşılmaktadır.
Bu yönlerden, gerek taraflar ve gerekse Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Bozma ve direnme kararlarının içerik ve kapsamlarına göre Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiralananın tahliye tarihinin belirlenmesi buna göre de kiracının kira parası borcu bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Bu noktada, uyuşmazlığın üzerinde toplandığı konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulaması hakkında genel bir açıklama yapılmasının yararlı olacağı düşünülmüştür:
Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (Borçlar Kanunu, md. 249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (Borçlar Kanunu, md. 256,257).
Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur.
Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, H.U.M.K.nun 288, 289. maddeleri (HMK.nun 200. maddesi) çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa, bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki; örneğin, somut olaydaki gibi, kiracının sonradan başka bir taşınmazı kiralamış olduğuna dair kira sözleşmesini sunması da, anahtarın kiralayana teslim edilmiş olduğunun delili olarak kabul edilemez.
Kiralayanın anahtarı almaktan kaçınması halinde mahkemeden tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmeli ve durumu kiralayana bildirmelidir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder. (Bkz.YHGK. 22.03.2006 tarih, 2006/6-89-89 Esas sayılı kararı)
Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde:
Taraflar arasındaki 18.07.2007 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin 6. maddesinde, bir ay önceden bildirimde bulunulması koşuluyla sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceği belirtilmiştir. Davalı kiracının, 03.04.2009 tarihinde tebliğ edilen 01.04.2009 günlü ihtarnameyle, kiralananı 30.04.2009 tarihinde tahliye edeceğini davacı kiralayana bildirdiği, kiralananın anahtarının 07.05.2009 tarihinde notere teslim edildiğinin davacıya 12.05.2009 tarihinde tebliğ edilmiş olması nedeni ile 12.05.2009 tarihine kadar olan kira bedellerinden sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmeli, bu çerçevede davalı kiracının sorumluluğuna hükmedilmelidir.
Özel Daire bozma ilamı da, gerekçesi ve sonucu itibariyle aynı yöne işaret etmektedir. O halde, Yerel Mahkemece, Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine 2004 sayılı İcra İflas Kanunun 366/III. maddesi uyarınca tebliğden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 12.09.2012 oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy