MAHKEMESİ : Manavgat 2. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 11/01/2011
NUMARASI : 2010/797-2011/18
Taraflar arasındaki "itirazın iptali" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Manavgat 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 28.10.2008 gün ve 2008/126-639 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 04.05.2010 gün ve 2009/8628 E., 2010/5413 K. sayılı ilamı ile,
(...Davacı vekili, davalının 01.10.2005 tarihinde müvekkilinin dükkanlarını üç yıllık kira sözleşmesi ile işyeri olarak kiraladığını, kira bedelinin ödenmediğini ve sözleşmenin 4.maddesine göre, gelecek kiraların muacceliyet kesbettiğini ileri sürerek davalı hakkında girişilen icra takibine yapılan itirazın iptalini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, müvekkilinin işlerinin bozulması nedeniyle 30.11.2006 tarihinde noter ihtarı ile mecuru tahliye ettiğini bildirdiğini, müvekkilinin 2006 yılı Eylül-Ekim-Kasım aylarına ait kira borcu bulunduğunu, davacının tahliye tarihinden sonraki kira paralarını istemesinin hatalı olduğunu, mecurun tahliyeden sonra 3.kişilere kiraya verildiğini, zararın oluşmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davalının kiralananı, icra dosyasında talep edilen kira bedeli dönemlerinden önce tahliye ettiğini gösterir delil ibraz edemediği gerekçesiyle davanın kabulüne, davalının icra dosyasına yaptığı itirazın iptaline, % 40 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, kiralanandan tahliye edilmesinden sonraki bir yıllık kira bedelinin istenip istenemeyeceği noktasında toplanmaktadır. 01.10.2005 tarihli kira sözleşmesinin 4.maddesinde yer alan “Bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiralar muacceliyet kesbeder” hükmü, sözleşmenin tarafların iradeleri ile devam etmesi halinde uygulanacak bir hüküm olup, sözleşme feshedildikten sonra bu hükmün uygulama yeri bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece tahliyeden sonra, mecurun kiraya verilebileceği makul süre yönünden araştırma ve inceleme yapılarak, bulunan süre ile sınırlı olmak kaydıyla davalı kiracının sorumluluğunun belirlenmesi gerekirken, bu yönde araştırma ve inceleme yapmadan, eksik tahkikat ile yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne dair hüküm tesisi doğru görülmemiştir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kira paralarının tahsili istemiyle başlatılan ilamsız icra takibinde, borca itirazın iptali istemine ilişkindir.
Davacı H.. S.., davalının 01.03.2005 tarihinde .. mahallesi,.. sokak ... apt. No:4,5,6,7 ve .. nolu dükkânları üç yıllık kira sözleşmesi ile kiraladığını, kira bedelinin ödenmemesinden dolayı, davalı aleyhine icra takibine geçildiğini, borçlunun itiraz etmesi üzerine takibin durduğunu, belirterek borçlunun itirazının iptaline %40 oranında icra inkar tazminatına karar verilmesini istemiştir.
Davalı H..Y.. vekili, müvekkilinin 2006 yılına ait eylül, ekim, kasım aylarına ilişkin borcunun bulunduğunu, bunun dışındaki borçları kabul etmediklerini beyanla davanın reddini istemiştir
Yerel Mahkemece verilen; davalı taraf hernekadar, 2006 yılı Eylül, Ekim, Kasım aylarına ilişkin olarak borcu bulunduğunu kabul etmiş, davacı tarafa ihtarname çekerek kiralananı boşalttıklarını belirtip davanın kısmen reddine karar verilmesini talep etmişler ise de; davalı tarafın ileri sürdüğü ihtarnamenin davacıya tebliği edilmediği bu hali ile 6570 Sayılı Gayrimenkul kiraları hakkında ki kanunun 11.md. Uyarınca kira süresinin uzadığı, davalı tarafın kiralananı icra dosyasında talep edilen kira bedeli dönemlerinden önce tahliye ettiğini gösterir bir delil ibraz edemediği sabit bulunduğundan, kötü niyetle takibe itiraz edildiği gerekçesine dayalı, davanın kabulüne dair karar, Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.
Takipte ve davada, dayanılan ve hükme esas alınan 01.10.2005 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı ve içeriği hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Anılan kira sözleşmesinin “Özel Koşullar” 4. maddesi gereğince bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiraların muacceliyet kesbedeceği kararlaştırılmıştır. Alacaklı kiralayan kira sözleşmesinin muacceliyet koşulunu içeren 4. maddesine dayalı olarak 13.02.2007 tarihinde 6.690,00TL asıl alacak üzerinden takip başlatmıştır. Borçlu kiracı süresinde yaptığı itirazında kiralananı 30.11.2006 tarihinde kiralayana önceden haber vermek suretiyle tahliye ettiğini, borcu bulunmadığını belirtmiştir.
Davalı kiracı tarafından kiralananın 30.11.2006 tarihinde tahliye edeceği ve demirbaşları eksiksiz olarak teslim edeceğini bildiren 30.11.2006 tarihli ihtarname davacının adreste tanınmaması nedeni ile tebliğ edilememiştir. Davacı alacaklı 13.05.2008 tarihinde eldeki davayı açmış; itirazın iptalini istemiştir.
2006 yılı Eylül, Ekim, Kasım, aylarına ait kira bedelinin ödenmediği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Davalı kiracının 30.11.2006 tarihinde kiralananı tahliye edeceğini bildirmesine karşın taşınmazın, tahliye edilip edilmediği, edilmişse hangi tarihte tahliye edildiği dosya kapsamından anlaşılamamaktadır.
Bu tür davalarda, kiralananın iddia ve savunma çerçevesinde hukuken hangi tarihte tahliye edilmiş olduğunun açık bir şekilde saptanması, uyuşmazlığın sağlıklı bir çözüme kavuşturulması için zorunludur. Zira, kiracı tahliye tarihinden sonra kira sözleşmesinden kaynaklanan kira parasından değil koşulları bulunduğu takdirde yeniden kiralama için gereken makul sürenin kira parasından sorumlu tutulabilir.
Bu yönlerden, gerek taraflar ve gerekse Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Bu noktada, uyuşmazlığın üzerinde toplandığı konuyla ilgili yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın kararlılık kazanmış uygulaması hakkında şu genel açıklamaların yapılmasının yarar vardır;
Kira sözleşmelerinde kiralayana ait edim, kiralananı kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca onu kiracının kullanımına elverişli şekilde bulundurmak (Borçlar Kanunu, md. 249); kiracının edimi ise, kira paralarını ödemek, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıp, süre sonunda iade etmektir (Borçlar Kanunu, md. 256,257).
Bir kira sözleşmesi, o yolda açık bir sözleşme hükmü bulunmasa dahi, kira süresi bitmeden tarafların karşılıklı anlaşmalarıyla sona erdirilebilir; buna hukuken herhangi bir engel yoktur. Böylesi bir sona erdirme hukuki işlem niteliğindedir ve aşağıda açıklanacağı üzere, tanıkla ispat edilip edilemeyeceği hususu, kira bedelinin yıllık tutarına göre belirlenir.
Taraflar, kira sözleşmesinde, kiralananın istenirse tek taraflı bildirimde bulunulmak suretiyle kira süresinin bitiminden önce tahliye edilebileceğini de kararlaştırılabilirler. Ancak, bu bildirim sözleşmede belirli bir şekle ve süreye tabi tutulmuş ise, bildirimin geçerli olabilmesi için, kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.
Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiralayanın bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiralayanın bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, Borçlar Kanunu’nun 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiralayan da, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez.
Ancak, taraflar bu kuralın dışında bir kararlaştırma da yapabilirler: Sözleşmeye, haklı nedene dayalı olmayan bir tek taraflı fesih (erken tahliye) durumunda, kiracının kira süresinin sonuna kadar işleyecek kira paralarının tümünden sorumlu olacağı yolunda hüküm konulabilir; bu nitelikteki bir hüküm cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir, tarafları bağlar. Kiracının tacir olmadığı hallerle sınırlı olarak, sadece ve ancak, Borçlar Kanunu’nun 161/ son. Maddesi çerçevesinde, cezai şartın indirilmesi söz konusu olabilir.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması halinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
Anahtarın kiralayana teslimi, hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukuki sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 6100 sayılı HMK’nun 200 maddesi ve mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu (HUMK)'nun 288. ve 289. maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Eş söyleyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının (HMK. md.200; HUMK. md.288) üzerindeyse ve kiralayanın açık muvafakati yoksa (HMK. md. 200; H.U.M.K. md.289), bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki; örneğin, somut olaydaki gibi, kiracının sonradan başka bir taşınmazı kiralamış olduğuna dair kira sözleşmesini sunması da, anahtarın kiralayana teslim edilmiş olduğunun delili olarak kabul edilemez.
Eğer, kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa, kiracının yapması gereken, mahkemeden bu yolda tevdi mahalli tayinini isteyip, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir. Kiracının kiralananı iade borcu, ancak bu şekilde, durumun kiralayana bildirildiği tarihte son bulur ve söner. Aksi takdirde, kiracının, kira parasını ödemek de dahil olmak üzere, sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.
Bir davada, kiralananın hangi tarihte tahliye edilmiş olduğu bu ilkeler çerçevesinde saptandıktan sonra Mahkemece yapılması gereken, yukarıda açıklanan şekilde, eğer sözleşmede tersine bir hüküm yoksa (örneğin; kira süresinin bitiminden önce haklı bir neden olmaksızın kiralananın tahliyesi halinde, kiracının kalan sürenin tüm kira paralarından sorumlu olacağına ilişkin bir cezai şart kararlaştırılmamış ise), kiracının sadece, tahliye tarihi ile kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarih arasındaki dönemin; eş söyleyişle yeniden kiralama için gereken makul sürenin kira parasından sorumlu tutulabileceğinin gözden uzak tutulmaması, bu makul sürenin mutlaka bilirkişi aracılığıyla belirlenmesi ve belirlenecek bu süreyle sınırlı olarak kiracının sorumluluğuna hükmedilmesidir. Bilirkişice belirlenecek süre, geriye kalan kira süresinden daha fazla ise, kiracının sorumluluğu, kalan sürenin kira parasıyla sınırlıdır. Belirtilmelidir ki; kiralananın, bilirkişice belirlenen makul süreden daha sonra veya daha düşük bir bedelle yeniden kiralanmış olması, kiracının sorumluluğu yönünden sonuca etkili değildir. Ancak, eğer kiralayan, bilirkişinin belirlediği makul süreden daha kısa bir süre içerisinde yeniden aynı koşullarla başkasına kiraya verebilmiş ise, kiracının sorumluluğu, bilirkişinin bildirdiği makul süreye değil, tahliye tarihi ile fiilen gerçekleşen yeni kiralama arasındaki süreye göre belirlenir. (Hukuk Genel Kurulu'nun 23.03.2006 gün 2006/89-89; sayılı kararında da aynı ilkeler benimsenmiştir).
Ayrıca Hakim, HUMK.'nun 75.maddesi gereği, yeterli açıklıktan yoksun dava konusu ile ilgili taraflardan açıklama isteyebileceği gibi, davanın her aşamasında iki tarafın iddia ve savunmaları kapsamında kendilerini dinleyip, gerekli olan delillerin ibraz ve ikamesini emredebilir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 31 maddesinde “hakimin davayı aydınlatma ödevi” başlığı altında benzer düzenlemeye yer verilmiştir.
Yeri gelmişken, konuya ilişkin yasal düzenlemeler ve değerlendirmeler üzerinde durulmalıdır;
Davanın her aşamasında, hakim tarafları çağırarak davanın maddi vakıları hakkında beyanlarını alabilir ve sonuç umulan hallerde bunları sulhe de teşvik edebilir. Bu durum 6100 sayılı HMK’nun 200 maddesi ve mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 26.02.1985 gün ve 3156 sayılı kanunun 10.maddesi ile değişik “Tahkikat” başlıklı 213.maddesinde düzenlenmiştir.
Bunun gibi hakim, müphem ve çelişik gördüğü iddia ve vakıalar hakkında taraflardan açıklama isteyebilir. Aynı kanunun “İki Tarafın Hak ve Vazifeleri” başlıklı 75.maddesinde; “Kanunun tayin eylediği istisnalardan başka hallerde hakim iki taraftan birinin söylemediği şeyi veya iddia sebeplerini re'sen nazarı dikkate alamaz ve onları hatırlatabilecek hallerde dahi bulunamaz.
Ancak müphem ve mütenakız gördüğü iddia veya sebepler hakkında izahat istiyebilir.
Hakim davanın her safhasında iki tarafın iddiaları hududu dahilinde olmak üzere kendilerini istima ve lazım olan delillerin ibraz ve ikamesini emredebilir.” Hükmüne yer verilmiş, HMK’nun 31. maddesinde de “Hakim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil göstermesini isteyebilir.” Hükmüne yer verilmiştir.
Somut olaya gelince; davalı kiracı, kiralananı 30.11.2006 tarihinde demirbaşları ile birlikte eksiksiz teslim ettiğini belirtmektedir. Buna karşılık davacı kiralayan gerek dava dilekçesinde gerekse duruşmalarda kiralananın tahliye edilmediğini ileri sürmediği gibi tahliye konusunda bir açıklamada da bulunmamıştır. Her ne kadar yerel mahkemece direnme kararının gerekçesinde davalının son iki duruşmaya katılmayarak delillerinin toplanmasını talep etmediği ve hazır bulunmaması nedeni ile yemin deliline başvurulamadığı belirtilmiş ise de, duruşmada hazır bulunan davacının kiralananın tahliye edilip edilmediği ve tahliye tarihi ile ilgili HUMK 75 ve 213 maddeleri (HMK mad. 31) uyarınca beyanına başvurulmasında bir engel bulunmamaktadır.
Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında mahkemece; davalı kiracının taşınmazı tahliye edip etmediği, etmişse, hangi tarihte tahliye ettiği konusunda davacının beyanının alınıp, sonucuna göre sorumluluğunun kapsamı konusunda tereddüte yer vermeyecek şekilde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden, direnme kararının belirtilen bu değişik gerekçe ile bozulması gerekmiştir.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanun'un 440/III. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 28.09.2012 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy