MAHKEMESİ : İstanbul 9. İcra Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 07/03/2012
NUMARASI : 2011/1430-2012/262
Şikayet kanun yoluna başvuru nedeniyle yapılan yargılama sonunda; İstanbul 9.İcra Hukuk Mahkemesince şikayetin kabulü ile “tahliye emrinin iptali”ne dair verilen 25.10.2010 gün ve 2010/1042 E., 2010/1493 K. sayılı kararın incelenmesi karşı taraf müflis Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/ihale alıcısı İnşaat Turizm A.Ş. vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 12.Hukuk Dairesinin 25.10.2011 gün ve 2011/4274 E., 2011/20145 K. sayılı ilamı ile;
(…İstanbul 6.Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 04.03.2003 tarih ve 2002/109 Esas, 2003/215 Karar sayılı ilamı ileOtelcilik ve Turizm AŞ'nin iflasına karar verildiği, İstanbul İflas Dairesinin 2003/4 sayılı dosyasından yapılan ihalede hazine adına kayıtlı 20 parsel sayılı taşınmaz üzerinde müflis şirket lehine bulunan irtifak hakkının İnşaat Turizm A.Ş'ne satıldığı ve satışın kesinleşmesinden sonra, şikayetçi üçüncü şahsa İİK.nun 135.maddesi gereğince tahliye emri gönderildiği anlaşılmıştır.
Yasal süresi içerisinde şikayetçi tarafça icra mahkemesinde tahliye emrine karşı şikayette bulunulmuş, mahkemece de şikayetin kabulüne karar verilmiştir.
İİK.nun 135/2.maddesi "taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya ve işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur" hükmünü içermektedir.
Anılan hükme göre, alıcıya ihale edilen taşınmaz bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise "ihalenin kesinleşmesi üzerine" alıcı, icra dairesinden, üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.
Üçüncü kişi icra mahkemesinde taşınmazı hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür (m.135,II c.!). Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, hacizden önce yapılmış resmi bir belge ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.
Üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir.
Yine üçüncü kişi, kiracı olduğunu hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse, icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir (Prof. Dr.Baki Kuru İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı. Kasım 2004 baskı s. 40), (Hukuk Genel Kurulu'nun 23.05.2007 tarih ve 2007/12-297 esas, 2007/287 karar sayılı kararı).
Somut olayda 04.03.2003 tarihinde Kiriş Otelcilik ve Turizm AŞ.nin iflasına karar verilmiştir. Şikayetçi tarafından sunulan sözleşme ve belgelerin adi nitelikte olup, İİK'nun 135/2.maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı görülmüştür.
Bu durumda şikayetçi, iflas tarihinden evvel taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu iflas tarihinden önce tapuya şerh verilmiş bir kira sözleşmesi ile ya da İİK. nun 135/2.maddesinde yazılı nitelikte iflas tarihinden önce yapılmış resmi bir belge ile ispatlayamadığına göre, mahkemece şikayetin reddi yerine kabulüne karar verilmesi isabetsizdir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN:
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
İstek, tahliye emrinin şikayet kanun yolu ile iptaline ilişkindir.
Mahkemece, şikayetin kabulü ile tahliye emrinin iptaline karar verilmiştir.
Karşı taraf/müflis telcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/İhale alıcısı İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin temyizleri üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle karar bozulmuştur.
Yerel mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü karşı taraf/müflis Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/İhale alıcısı İnşaat Turizm A.Ş. vekili, temyiz etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nda yapılan görüşmede işin esasının incelenmesine geçilmeden önce kendisine usulüne uygun olarak bir tahliye emri çıkartılmayan .... şikayet kanun yoluna başvurusunda hukuki yararının bulunmadığı ileri sürülmüş ise de, çoğunlukça .....şikayet kanun yoluna başvurusunda hukuki yararının bulunduğu kabul edilip, önsorunun reddine karar verilerek işin esasının incelenmesine geçilmiştir.
İşin esasının incelenmesinde;
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; şikayetçinin tahliye emrine konu edilen yerleri iflas tarihinden (4.3.2003) öncesine ait ve 2004 sayılı İİK'nun 135/II.maddesi hükmü anlamında düzenlenmiş resmi bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayalı olarak işgal etmekte olduğunu ispatlayıp ispatlayamadığı, noktasında toplanmaktadır.
Bu noktada, konuya ilişkin yasal düzenleme hakkında kısa bir açıklama yapılmasında yarar vardır:
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu(İİK)'nun 06.06.1985 tarih ve 3222 Sayılı Kanun'un 17.maddesi ile değişik 135/II.maddesi;
“Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akte dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise onbeş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur.”
hükmünü içermektedir.
Anılan maddenin değişiklik içeren 3222 Sayılı Kanun'un Hükümet Gerekçesinde ise:
“İcra marifetiyle satılan gayrimenkullerin alıcısına teslimde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulu işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135 inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276 ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış resmi bir belgeye dayanması şartı getirilmektedir.”
denilmektedir.
Bunlar göstermektedir ki, üçüncü kişi taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğunu resmi nitelikte bir belge ile ispat etmelidir.
Burada ispat külfeti üçüncü kişiye aittir. Sözleşmenin hacizden önceki bir tarihte tapuya şerh verilmiş olması veya hacizden önceki bir tarihte noterlikçe düzenlenmiş yada onaylanmış olması hallerinde tahliye emrinin iptali gerekir.
Anılan yasa hükmü karşısında adi nitelikte bir sözleşmeye dayanılamayacağı gibi, mahkemece de bu nitelikte bir belgeye dayalı olarak tahliye emrinin iptaline karar verilemez.
Zira, adi nitelikte bir sözleşme her zaman (bu arada geçmişe dönük olarak da) düzenlenebilir.
İşte bu nedenledir ki, az yukarıda değinildiği üzere, kanun koyucu olası kötüniyetli anlaşmaları önlemek için anılan maddenin ikinci (m.135/II) fıkrasını değiştirmiştir.
Öte yandan, icra mahkemesinin bu konuda verdiği karar kesin hüküm teşkil etmeyeceğinden, üçüncü kişi genel mahkemede taşınmazda hacizden önceki tarihli bir sözleşmeye dayalı olarak bulunduğuna ilişkin tesbit davası açabilir. Bu dava, İİK'nun 72. maddesi anlamında bir menfi tespit davasıdır. Genel mahkemede bu davanın açılmış olması, icra mahkemesinde görülmekte olan şikayet bakımından bekletici mesele yapılmasını gerektirmez. Zira, icra takip hukukunun kendisine özgü şekli yapısı buna olanak vermez.
Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulu'nun 16.03.2012 gün ve E:2012/12-34, K:159 sayılı ilamında da benimsenmiştir
Somut olayda:
Şikayetçi, dilekçesinde tahliye emrinin iptali istemine dayanak olarak taşınmazda yasanın aradığı nitelikte kira sözleşmelerine dayalı olarak bulunduğunu belirtmekte, bu arada Kemer Asliye Hukuk Mahkemesinde aynı konuda bir olumsuz (menfi) tespit davası açtığını ileri sürerek, görülmekte olan şikayet yönüyle bekletici mesele yapılmasını istemektedir.
Şikayetçi tarafın delil olarak ileri sürdüğü 03.09.2009 tarihli kira sözleşmesi adi yazılı nitelikte olup, bu nitelikteki belgeler geçmişe dönük olarak her zaman düzenlenebileceğinden, yasanın aradığı nitelikte bir belge olarak kabul edilemez.
Ne varki, Hukuk Genel Kurulu'nda yapılan görüşmede bir kısım üyelerce, 03.09.2009 tarihli kira sözleşmesi adi yazılı nitelikte ise de, bu sözleşmenin dayanağı niteliğinde bulunan ve dosyaya ibraz edilen 11.1.2000 ve 12.06.2003 tarihli kira sözleşmelerinin noterden onaylı olmaları nedeniyle yasanın aradığı nitelikte resmi bir belge olduğu, bu nedenle yerel mahkeme kararının onanması gerektiği ileri sürülmüş ise de, çoğunlukça bu görüş benimsenmemiştir.
Ayrıca, taşınmaz satış ilanında geçen “...kira şerhleri ile birlikte satılacağı...” ibaresi, 115 ada 19 parselde bulunan bağımsız bölümlere ilişkin tapuya şerh edilmiş kira sözleşmelerini kasdetmekte olup, bu ibareye dayalı olarak şikayetçi tarafın bir hak iddiasında bulunması olanaklı değildir.
Öte yandan, yukarıda vurgulandığı üzere, aynı konuda genel mahkemede açılan menfi tespit davası, icra takip hukukunun kendisine özgü şekli yapısı nedeniyle ve alacaklının alacağına biran önce kavuşmasını engelleyici niteliği dolayısıyla, görülmekte olan şikayet bakımından bekletici mesele olarak da kabul edilemez.
Hal böyle olunca; yerel mahkemece, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen ve aynı hususlara işaret eden Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Karşı taraf/müflis ....Otelcilik ve Turizm A.Ş. İflas Masası vekili ile karşı taraf/İhale alıcısı ...İnşaat Turizm A.Ş. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na 5311 sayılı Kanunun 29.maddesi ile eklenen "Geçici Madde 7" atfıyla uygulanmakta olan aynı Kanun'un 366/III.maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 10 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.12.2012 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Dava, tahliye emrinin şikayet yolu ile iptali istemine ilişkindir.
Yerel mahkemece davanın kabulü ile tahliye emrinin iptaline ilişkin olarak verilen karar, Yüksek Özel Dairenin temyiz incelemesi sonucunda; şikayetçi tarafından verilen belge adi nitelikte olup İİK’nun 135/2 maddesinde belirtilen resmi belge niteliğinde olmadığı gerekçesiyle bozulmuştur.
Uyuşmazlık, şikayetçinin iflas tarihinden önce tahliye emrine konu edilen bağımsız bölümü İİK’nun 135/ 2. maddesi hükmünde belirtilen resmi bir belgeyle belgelenmiş akde dayalı olarak kullandığını kanıtlayıp kanıtlayamadığı noktasında toplanmaktadır.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 135/2. maddesi ‘ Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim edilir.’ hükmünü içermektedir.
3222 sayılı Kanunun 17. maddesi ile değişik İİK’nun135/2. maddesi değişiklik gerekçesinde, İcra marifetiyle satılan gayrimenkulün alıcısına tesliminde güçlüklerle karşılaşılmaması ve borçlu ile gayrimenkulü işgal eden arasında muhtemel suiniyetli anlaşmaları önlemek amacıyla, 135 inci maddenin ikinci fıkrası değiştirilmekte ve 27 ve 276. ncı maddelere paralel olarak, akdin usulüne uygun bir şekilde hazırlanmış bir belgeye dayanması şartı getirildiği belirtilmektedir.
Adliye Encümeni Tutanak gerekçesinde, ‘…..ihale edilen gayrimenkulün borçlu ve ona tebaan işgal edenlerle hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı tevsik edilen bir akte müstenit olmayarak, işgal edenler, kim olursa olsun zorla çıkarılıp gayrimenkul alıcısına teslim olunur.’denilmektedir.
İİK 135/2. maddesi değişikliği ile ilgili her iki gerekçe birlikte değerlendirildiğinde, yasa koyucu (hacizden) iflastan önceki zamanda düzenlenen resmi belgeye dayalı tasarrufları korumayı amaçlamakta, resmi belgeye dayanmayan, adi nitelikte geçmişe dönük olarak her zaman düzenlenebilecek kötü niyetli anlaşmaları önlemeyi amaçlamaktadır.
Yasal düzenleme ve yargısal uygulamada, taşınmazların mülkiyetinin devri ve mülkiyet üzerine konulan sınırlı ayni (İrtifak, intifa, gayrimenkul satış sözleşmesi, uzun süreli kira vs.) hakların geçerliliği kural olarak tapuya tescil, tapuya şerh ve noterde düzenlenen veya onaylanan bir resmi sözleşme koşuluna bağlıdır. Yargıtay kararlarında da İİK’nun 135/2 maddesinde belirtilen resmi belgeler, tapuya tescil, şerh ve noterde düzenlenen veya onaylanan belgeler olarak kabul edilmektedir.
Yargıtay 12.Hukuk Dairesi de bozma kararında genel kabul ve uygulama doğrultusunda; şikayetçinin (üçüncü kişinin), kiracı olduğunu hacizden önce tapuya şerh edilmiş bir kira sözleşmesi veya hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat koşuluna dayandırmakta, şikayetçinin dayandığı kira sözleşmesinin adi nitelikte olduğu, İİK’nun 135/2 maddesinde belirtilen nitelikte belge olmadığı gerekçesiyle şikayetin reddi gerektiğini bildirmektedir.
Somut olayda; şikayetçi, tahliye emrinin iptali istemini noter onaylı gayrimenkul kullanım hakkı sözleşmeleri ve bu sözleşmelere dayalı olarak düzenlenen 31 yıllık kira sözleşmesine dayandırmaktadır.
Davaya konu edilen 155 ada 20 parsel sayılı mülkiyeti Maliye Hazinesine ait arsa vasıflı taşınmaz üzerinde, 22.07.1998 tarihinden başlamak üzere Kiriş Otelcilik ve Turizm A.Ş lehine 49 yıllık irtifak hakkı tesis edilerek tapunun beyanlar hanesine kaydedildiği, irtifak hakkı sahibi şirket tarafından taşınmaz da 44 adet bağımsız bölüm inşa edildiği, bağımsız bölümlerden 54 CE nolu apart villanın 25.12.1999 tarihinde 39 yıllığına Set San Elektrik Tes. Taah. Ve Tic. A:Ş. ye kiralandığı, kira sözleşmesinin Kadıköy 6. Noterliğinin 11.01.2000 tarih ve 00979 yevmiye numarası ile onaylandığı;
Kiralayan .... San Elektrik Tes. Taah. Ve Tic. A:Ş’nin. 54 CE nolu apart vilayı 37 yıllığına Issak L... ve G...S...’e kiraladığı, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin Antalya 4. Noterliğinin 12.06.2003 tarih ve 17707 yevmiye numarası ile onaylandığı, anılan sözleşmenin 2. maddesinde Kadıköy 6. Noterliğinin 11.01.2000 tarih ve 00979 yevmiye numaralı kira sözleşmesinde ki Set San Elektrik Tes. Taah. Ve Tic. A:Ş.’ye ait hakların devredildiğinin kaydedildiği;
Kiralayan Galit Segal’in 54 CE nolu apart villada ki kullanım hakkını (kendi hakkı ve babasının ölümü nedeniyle intikal eden miras hakkını ) 31 yıllığına 03.09.2009 tarihinde Vera Mikhaylova’ya kiraladığı, anılan kira sözleşmesinin 2. maddesinde de Kadıköy 6. Noterliğinin 11.01.2000 tarih ve 00979 yevmiye numaralı kira sözleşmesinde ki San Elektrik Tes. Taah. Ve Tic. A:Ş.’ye ait hakların devredildiğinin belirtildiği,
Kadıköy 6. Noterliğinin 11.01.2000 tarih ve 00979 yevmiye numaralı kira sözleşmesinin eki kat karşılığı sözleşmesinde belirlenen, 115 ada 20 parselde bulunan 4 adet villanın mülk kullanım hakkının Kiriş Otelcilik ve Turizm A.Ş tarafından Set San Elektrik Tes. Taah. Ve Tic. A:Ş’ ye devredildiği anlaşılmaktadır.
İstanbul 6. Asliye Ticaret Mahkemesince, 04.03.2003 tarihinde ....Otelcilik ve Turizm A.Ş’nin iflasına karar verilmiştir.
Şikayetçi-kiracı iddiasını delil olarak ileri sürdüğü sözleşme ve Antalya 4. Noterliğinin 12.06.2003 tarih ve 17707 yevmiye numarası ile onaylanan sözleşmenin iflas tarihinden (04.03.2003) önce düzenlenen Kadıköy 6. Noterliğinin 11.01.2000 tarih ve 00979 yevmiye numara ile onaylanan 25.12.1999 tarihli 39 yıllık kira sözleşmesine dayanmaktadır.
Şikayetçi üçüncü kişinin 03.092009 tarihli sözleşmeyle, noterden onaylı kira sözleşmelerinde belirlenen mülk kullanım haklarını devraldığı, akdi halefiyet nedeniyle de noter onaylı sözleşmelerde ki akitlerin tüm haklarının şikayetçiye intikal ettiğinin kabulü gerekir.
Bu durumda, şikayetçinin tahliye emrine konu edilen 54 CE nolu bağımsız bölümü iflas tarihinden ( 04.03.2003 )önce düzenlenen İİK’nun 135/2 maddesinde belirtilen resmi belgeyle belgelenmiş bir sözleşmeye dayalı olarak kullandığı tartışmasızdır.
Ayrıca; İstanbul İflas Müdürlüğünün 2003/4 sayılı dosyasında düzenlenen, 09.03.2009 tarihli Açık Artırma Suretiyle Gayrimenkul ve irtifak Hakkı Satış ilanı ve Şartnamesinde ….. 115 ada 20 parselin İrtifak hakkının( Müflis şirket lehine 49 yıllık süreli irtifak hakkı tesisli) …ayrıca 20 parselde bulunan 44 adet ünitenin tamamına yakını yabancılar tarafından irtifak hakkı süresince kiralanmış olduğu fiili olarak eşyalı kullanıldığı bilirkişiler tarafından belirlenmiş olup üzerindeki kira şerhleri ile birlikte satılacağına ilişkin tutanak İİK’ nun 8. maddesi uyarınca aksi sabit oluncaya kadar geçerli olup bu tutanak ve içeriği ihale alıcısı şirket tarafından ihale öncesi ve sonrasında itiraz edilmediğinden İİK’nun 124 ve 125. maddeleri uyarınca taşınmazı açık artırmada satın alan alıcı, şartnamede belirtilen şekliyle, açık artırmadaki haliyle ve olduğu gibi taşınmazı edinmiştir.
Tüm belirtilen nedenlerle; şikayetçinin, şikayete konu 115 ada 20 parsel sayılı taşınmazdaki 54 CE numaralı bağımsız bölümü İİK’nun 135/2 maddesi hükmünde belirtilen nitelikte düzenlenen resmi bir belgeyle belgelenmiş sözleşmeye dayalı olarak işgal etmekte olduğu kanıtlandığına göre yerel mahkemenin davanın kabulü ile tahliye emrinin iptali ve Özel Dairenin bozmasına karşı direnme kararı usul ve yasaya uygun olup yerel mahkeme kararının onanması görüşünde olduğumdan, Hukuk Genel Kurulunun sayın çoğunluğunun direnme kararının bozulması yönündeki görüşüne katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy