Taraflar arasındaki “ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Üsküdar 1. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 28.09.2010 gün ve 2009/1061 E., 2010/814 K. sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 27.10.2011 gün ve 2011/10979 E. - 2011/16619 K. sayılı ilamı ile;
(... Davacı vekili dilekçesinde; Üsküdar-Ünalan Mah. 2401 Ada, 6 Parsel nolu taşınmazın 84/197 hissesinin davacıya ait olduğunu, buna rağmen davalının ev ve bahçe yaparak işgal ettiğini belirterek 01.01.2000-31.12.2009 tarihleri için 5.784 TL ecrimisilin tahsilini istemiştir.
Davalı vekili cevabında, zamanaşımı itirazında bulunarak, davacının 1109 Ada 2 Parselde hissedar olduğu ve burada 1975 yılında yaptığı binada oturduğunu, belediyece 1989 yılında 3194 sayılı Yasanın18.maddesi gereğince şuyulandırma ve parselasyon yapıldığını, bu uygulama sonucu aynı yerde 197.49 m2 lik 2401 Ada 6 Parsel oluştuğunu ve 113/197 hissesinin davalı, 84/197 hissesinin de davacı adına tescil edildiğini, davalının kendi arsası üzerine imar uygulamasından yıllarca önce yaptığı bina sebebiyle ecrimisil istenemeyeceğini belirterek davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; davalının dava konusu 6 parselin işgalcisi değil hissedarı olduğu ve bu parseldeki hissesinin eski 1109 Ada 27-28-29 parsellerden geldiği, davacı idarenin ise imar uygulaması ve şuyulandırma nedeni ile dava konusu yere hissedar yapıldığını, davalının binasını imar uygulamasından önce inşa ettiğini, 3194 sayılı Yasanın 18/9.maddesi hükmü ile imar uygulaması sonucunda binası başka kişilere tahsis ve tescil edilen parselde kalan yapı sahiplerinin yapılarına ilişkin kullanım haklarının korunduğu, dava konusu olayda ise; imar uygulaması sonucunda davalının binasının bulunduğu arsanın başka kişiye verilmediği ve bu yer 2401 Ada 6 parsel olarak davalı ile davacının bu parsele hissedar yapıldığı, yukarıda belirtilen sözkonusu maddenin ise, imar uygulaması sonucunda binası başka kişilere tahsis ve tescil edilen parselle üzerinde kalan yapıları kapsadığı, maddenin bu olaya uygulanamayacağı, parselin tamamının davalı tarafından kullanıldığı, böylece davalının, davaya ait hisseyi de kullandığı gerekçe gösterilerek dava tarihinden geriye 5 yıllık ecrimisil bedeli olan 3.584,28 TL nın tahsiline hükmedilmiştir.
Somut olayda, mahkemenin de kabulünde olduğu gibi davalı, dava konusu parselin işgalcisi değil hissedarıdır. Bu parseldeki hissesi eski 1109 Ada, 27, 28, 29 parsellerden gelmektedir. Davacı idare ise, imar uygulaması ve şuyulandırma sonucunda bu yere hissedar yapılmıştır.
3194 sayılı İmar Yasasının 18/9.maddesi ile "...düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülmeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şuyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur..." hükmü getirilmiştir.
İmar Kanununun 18.maddesine göre; üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde şuyulandırma sadece zemine ait olup, ortaklığın giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır. Bu halde bina yapana aittir. Yerleşik Yargıtay uygulamasında da bu maddenin yorumu sonucu, bina bedeli ödenmedikçe yapı sahibinin kullanımının haksız sayılmayacağı ve ecrimisil istenemeyeceği kabul edilmiştir. (HGK.nun 08.12.2004 tarih ve 2004/3-662-665 sayılı kararı)
Mahkemece yukarıdaki ilke ve esaslar gözetilerek bina bedelinin ödenip ödenmediği araştırılarak, bina bedeli ödenmedikçe ecrimisil istenemeyeceği gözönüne alınmak suretiyle karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir ...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, ecrimisil istemine ilişkindir.
Yerel Mahkemenin, davanın kısmen kabulüne dair verdiği karar, taraf vekillerinin temyizleri üzerine; Özel Dairece başlık bölümünde açıklanan gerekçe ile bozulmuş; yerel mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.
Direnme hükmünü, davalı vekili temyiz etmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18/9. maddesinin somut olayda uygulanmasının mümkün olup olmadığı, burada varılacak sonuca göre davacı yararına ecrimisil bedeline hükmedilmesinin gerekip gerekmediği, noktasında toplanmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 684 ve 718 maddeleri gereğince, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Ancak kanunlarla bu kuralın aksi kararlaştırılabilir.
Nitekim 3194 sayılı İmar Kanunu'nun l8/9. maddesinde bu kurala bir istisna getirilmiş bulunmaktadır.
Anılan madde “...Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.” şeklindedir.
Getirilen bu düzenlemede, bazı özel durumların varlığı halinde yapı ile zemin arasındaki hukuki ilişki kesilerek, yapının, üzerinde bulunduğu taşınmazın malikinden başkasına bırakılması suretiyle imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerine kullanma imkânı sağlanmış ve zemin malikinin tasarruf hakkı da kısıtlanmıştır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nda yer alan hükümler kamu düzeniyle ilgili olup kanun koyucu imar planlarının bozulmaması için taşınmazların tevhit ve ifraz işlemlerini kişinin veya kişilerin insiyatifine bırakmamıştır. Ancak bir kimse kendi taşınmazı üzerine mütemmim cüz (ayrılmaz parça) niteliğinde yapı inşa etmiş, imar uygulaması sonucu bu yer üçüncü kişiye ait imar parseli içerisinde kalmış ise, kendi arzu ve iradesi dışında idari kararla oluşan bir durum söz konusu olduğundan kusurlu sayılmayarak imar parseli malikine karşı yapı sahibi korunmuştur.
Yukarıda yapılan hukuki saptama ve açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde:
Davalı İzzet’in, 200/93216 hisse ile malik olduğu 1109 ada 2 parsel sayılı taşınmaza 1975 yılında bina yaptığı, daha sonra Üsküdar Belediyesi'nin 02.11.1989 tarihinde 3194 sayılı Kanun'un 18. maddesi gereğince yaptığı şuyulandırma sonucu binanın dava konusu 2401 ada 6 parsel sayılı taşınmaz içerisinde kaldığı ve davalıya bu taşınmazdan 113/197 hisse verildiği ve davacının da bu taşınmazda 84/197 hissesi ile malik olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmaktadır.
Davalının binası imar uygulaması sonucu dava konusu imar parseli içerisinde kalmış olup, bu durum kendi arzu ve iradesi dışında gerçekleştiğinden, İmar Kanunu'nun 18/9. maddesi gereğince yapının bedeli davacı tarafından davalıya ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapı ömrünü dolduruncaya kadar davalının kullanma hakkı bulunmaktadır. Davalının binanın içinde kaldığı imar parselinde hissedar olması İmar Kanunu 18/9 maddesinin uygulanmasına engel değildir.
Öte yandan; dosya arasındaki bilirkişi raporlarından davalının dava konusu taşınmazın tamamını kullandığı anlaşılmaktadır. İmar Kanunu'nun 18/9 maddesi davalıya ancak binasını kullanma hakkı vermekte olup bina dışında hissesinden fazla yer kullanmasına izin vermemektedir. Bu durumda binanın kapladığı yer dışında kalan kısım yönünden davacının dava açma hakkı bulunmaktadır.
Hal böyle olunca; mahkemece İmar Kanunu'nun 18/9 maddesi gereğince davalının dava konusu binayı kullanmakta hakkı olduğu düşünülerek davacının bina dışında hissesinden fazla kullandığı yer yönünden istemin hüküm altına alınması gerektiği gözetilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, direnme kararının belirtilen bu değişik gerekçeyle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda gösterilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, aynı Kanun'un 440. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 13.02.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy