Taraflar arasındaki "alacak" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 4. Tüketici Mahkemesince davanın husumet nedeniyle reddine dair verilen 26.03.2010 gün ve 2009/948 E., 2010/222 K. sayılı kararın incelenmesi davacılar tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesi'nin 19.01.2011 gün ve 2010/9111 E., 2011/411 K. sayılı ilamıyla, hüküm onanmış, davacılar vekilinin karar düzeltme istemi üzerine, Yargıtay 13.Hukuk Dairesi’nin 12.10.2011 gün ve 2011/7451-14359 sayılı ilamı ile,
“…Davacılar, A... A... Konut Aş ile davalı arsa malikleri arasında 14.10.2005'te hasılat paylaşımlı konut yapım sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmeye dayalı olarak 6B nolu dairenin satışı konusunda A... A... Konut Aş ile satış sözleşmesi yaptıklarını, konut bedeli olan 109.000,00 TL yi şirkete ödemelerine rağmen tapuda devir yapılmadığını, davalı arsa sahipleri ile yüklenicinin kötü niyetli olduklarını ileri sürerek, dava konusu konutun tapusunun iptali ile adlarına tescilini, eksik iş bedelinin tespiti ile sözleşme tarihinden itibaren en yüksek reeskont faizi ile davalıdan tahsilini, inşaatın taahhüt edilen tarihte bitirilmemiş olması nedeniyle maliyet hesabıyla davalılardan faizi ile birilikte tahsilini; tapu iptal ve tescil istemleri kabul edilmediği takdirde ödedikleri 109.000,00 TL nin denkleştirici adalet kuralına göre ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemişlerdir.
Davalılar, davacı ile A... Aş. arasında düzenlenen sözleşmede arsa maliklerinin taraf olmadıklarını, arsa maliklerinin yüklenicinin edimini taahhüt etmediklerini savunarak davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, davacılar ile A... A...Konut Aş. arasında düzenlenen taşınmaz mal satış sözleşmesine davalı arsa maliklerinin taraf olmadıkları gerekçesi ile husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacılar tarafından temyizi üzerine Dairemizin 19.01.2011 tarih ve 2010/9111 Esas, 2011/411 Karar sayılı kararı ile; davacıların bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun hükmün onanmasına karar verilmiş, davacılar bu kez karar düzeltme talebinde bulunmuştur.
Davalılar H.. A.. ve İ.. A.. ile yüklenici A... A... Konut San. A.Ş. arasında 14.10.2005 tarihli Düzenleme Satış Vaadi Şeklinde Düzenlenen Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmenin 23.07.2007 tarihinde karşılıklı olarak feshedildiği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. 14.10.2005 tarihli sözleşme hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde, taraflar arasında hasılat paylaşımı esasına dayalı konut yapım ve satımı konusunda adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır. Adi ortaklıkta iştirak halinde mülkiyet hükümleri söz konusu olup ortaklar dışa karşı da müteselsilen sorumludurlar. Mahkemece bu hususun göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir…”
gerekçesiyle karar düzeltme istemi kabul edilerek onama kararı kaldırılıp, hüküm bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, tapu iptali, tescil ile eksik iş bedelinin tespiti ve alacak istemine ilişkindir.
Davacılar, A... A... Konut A.Ş. ile davalı-arsa malikleri arasında 14.10.2005'te “Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi” yapıldığını, bu sözleşmeye dayalı olarak 6B nolu dairenin satışı konusunda A... A... Konut A.Ş. ile satış sözleşmesi yaptıklarını, konut bedeli olan 109.000,00 TL’yi şirkete ödemelerine rağmen taşınmazın tapusunun devrinin yapılmadığını, davalı-arsa malikleri ile yüklenicinin kötü niyetli olduklarını ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile adlarına tesciline, eksik iş bedelinin tespiti ile sözleşme tarihinden itibaren en yüksek reeskont faizi ile davalılardan tahsiline; tapu iptal ve tescil istemleri kabul edilmediği takdirde ödenen 109.000,00 TL’nin denkleştirici adalet kuralına göre ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline; 26.03.2010 tarihli ıslah dilekçesi ile ise, talebi daraltmak suretiyle yüklenici şirket tarafından davalılara ödenen 25.070.TL’nin davalılardan tahsili ile davacılara ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
Davalılar, davacı ile A...A...Konut A.Ş. arasında düzenlenen sözleşmede arsa maliki olarak taraf olmadıklarını, yüklenicinin edimini taahhüt etmediklerini savunarak davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
Mahkemece, davacılar ile A... A... Konut A.Ş. arasında düzenlenen taşınmaz mal satış sözleşmesine davalı-arsa maliklerinin taraf olmadıklarından, husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacılar tarafından temyizi üzerine Özel Dairece, hükmün onanmasına karar verilmiş, davacıların karar düzeltme talebi üzerine, Özel Dairece, metni yukarıda başlık bölümünde aynen alınan gerekçeler ile hüküm bozulmuş; yerel mahkemece, ilk karar aynen tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını davacılar vekili temyize getirmektedir.
Tarafların iddia ve savunmaları ile bozma ve direnme kararlarının kapsamı itibariyle Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; arsa malikleri-davalılar ile yüklenici A... A... Konut Sanayi A.Ş. arasında düzenlenen 14.10.2005 tarihli sözleşmenin “Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım ve Satımı Konusunda Adi Ortaklık” sözleşmesi niteliğinde olup olmadığı; buradan varılacak sonuca göre de yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacıların, arsa malikleri-davalılara husumet yöneltip yöneltemeyecekleri noktalarında toplanmaktadır.
Hukuk Genel Kurulu’nda yapılan görüşmeler sırasında işin esasına geçilmeden önce, mahkemenin 09.06.2011 tarihli direnmeye dair kararının Anayasa’nın 141/3 ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 297 ve 298. (Mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 388/3.) maddeleri anlamında direnme gerekçesi ihtiva edip etmediği hususu ön sorun olarak ele alınmış, eldeki davada, direnme kararının gerekçesinin bulunduğu, dolayısı ile HMK.nun 297.vd maddelerine uygun bir karar olduğu ikinci görüşmede oyçokluğu ile kabul edilerek, önsorun bu şekilde aşılmıştır.
İşin esasına ilişkin temyiz itirazlarına gelince;
Eldeki davanın temelini teşkil eden uyuşmazlık, davacıların talep konusu ettikleri 25.070.TL yönünden, davalı-arsa malikleri ile hakkında dava tefrik edilen A... A.Ş. arasında adi ortaklık ilişkisinin, buna bağlı olarak davalı-arsa maliklerinin tefrik kararı verilen davalı şirket ile birlikte müşterek ve müteselsil sorumluluklarının bulunup bulunmadığıdır.
Öncelikle hukukumuzda adi şirketi –ortaklığı- düzenleyen kanun hükümlerine bakmakta fayda bulunmaktadır.
Adi şirket –ortaklık- dava konusu uyuşmazlığın meydana geldiği tarihte yürürlükte olan 818 sayılı Türk Borçlar Kanunu (BK)’nun 520. maddesinde; "Şirket bir akittir ki onunla iki veya daha ziyade kimseler, saylerini ve mallarını müşterek bir gayeye erişmek için birleştirmeği iltizam ederler. Bir şirket, Ticaret Kanunu'nda tarif edilen şirketlerin mümeyyiz vasıflarını haiz değil ise bu bap ahkâmına tabi adi şirket sayılır." denilmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 620. maddesinde de; "Adi ortaklık sözleşmesi, iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleşmeyi üstlendikleri sözleşmedir." denilmiştir.
Maddenin lafzından anlaşıldığı üzere, adi ortaklık en basit tanımı ile iki ya da daha fazla kişinin emeklerini veya mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir.
Doktrinde adi şirket –ortaklık-, sözleşmeyle kurulan ve bir müşterek amacın elde edilmesine hizmet eden kişi birliği olarak tanımlanmaktadır (Poroy/Tekinalp/Çamoğlu, Ortaklıklar ve Kooperatif Hukuku. İstanbul 2003. s. 26).
Bu tanımlardan adi şirketin –ortaklığın- unsurları; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç, affectio societatis (müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilebilir (Barlas, Nami, Adi Ortaklık Temeline Dayalı Sözleşme İlişkileri, İstanbul, 1998 s.13).
Davalı arsa sahipleri ile A... Anadolu Konut A.Ş. arasında adi ortaklık ilişkisinin var olup olmadığının tespit edilebilmesi için somut olayın yukarıda belirtilen unsurlar dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
Kişi Unsuru: Adi ortaklık bir kişi birliği olmakla, temel unsuru kişidir. Kanunun lafzından da anlaşıldığı üzere adi ortaklık ilişkisinin kurulabilmesi için, iki ya da daha fazla gerçek veya tüzel kişinin bir araya gelmesi gerekmektedir. Eldeki davada iki gerçek kişi ve bir tüzel kişinin bir araya geldiği gözetilerek, adi şirketin varlığı için aranan kişi unsurunun, uyuşmazlık konusu olayda bulunduğu kabul edilmelidir
Sözleşme Unsuru: Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesinde adi ortaklık tanımlanırken, "şirket bir akittir ki..." denilmektedir. Görüldüğü gibi, kanun koyucu öncelikle adi şirket ilişkisinin akdi bir ilişki olduğunu kabul etmiştir. Bu akdi ilişkinin, tarafların açık veya örtülü iradeleri ile kurulması mümkündür. Böylece taraflar arasındaki sözleşme ile tüzel kişiliği olmayan bir kişi birliği oluşmaktadır.
Adi ortaklık; bir yönüyle borç sözleşmesi olmasının yanı sıra, bir yönüyle de ortak bir gayenin yerine getirilmesini amaçlayan sosyal bir birliktir. Bu nedenle, ticari ilişkide ortakların şahsı da önem arz etmektedir.
Kanun adi ortaklık ilişkisinin kurulması için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Nitekim doktrinde de sözleşmesel ilişkinin kurulması ile ilgili olarak "Diğer sözleşmelerde olduğu gibi, adi ortaklık sözleşmesi de tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamaları ile kurulur...Kanun ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini şekle bağlamamıştır." denilmiştir (Yavuz/Özen/Acar, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 2007, s.910).
Aynı şekilde doktrinde, "Kanun, adi ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini özel bir şekil şartına tabi tutmamıştır. Bu nedenle BK m. 11/f.l'de ifadesini bulan ve sözleşme özgürlüğü ilkesinin bir görünümü olan şekil serbestisi prensibi karşısında adi ortaklık sözleşmesinin herhangi bir şekle bağlı olmadan, sözlü olarak da kurulabileceği, hatta bazen söze bile gerek kalmadan iradeyi ortaya koyan davranışlarla zımnen de oluşturulabileceği sonucuna varılmak gerekir." denilmektedir. Keza ortakların iradelerinin aynı anda açığa vurulmuş olması da gerekmez (Yavuz/Özen/Acar, a.g.e., İstanbul 2007, s.910).
Bu açıklamalar ışığında taraflar arasındaki ilişki gözden geçirildiğinde, bu ilişkinin bir sözleşmeye dayalı olduğu tartışmasızdır. Taraflar arasındaki sözleşme, "Satış ve Hasılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi" olarak adlandırılmıştır. Sözleşmenin taraflarca farklı şekilde isimlendirilmesi sonucu değiştirmez. Önemli olan, sözleşmede düzenlenen hükümler dikkate alınarak, kanun hükümleri doğrultusunda sözleşmenin ne şekilde nitelendirilebileceği hususudur. Netice itibariyle adi ortaklığın ikinci unsuru olan sözleşme unsurunun gerçekleşmiş olduğu sonucuna varılması gerekmektedir.
Katılım Payı Unsuru: Eski Borçlar Kanunu'nun 521. maddesinin 1. fıkrasında "Her şerik nakit, alacak veya diğer mal veya say olarak bir sermaye koymakla mükelleftir." denilmiştir. İşbu madde hükmünden de anlaşıldığı gibi, adi şirket ortakları katılım payı olarak amaçladıkları ortak gayeye erişebilmek maksadıyla herhangi bir mal ya da emek koymak zorundadır.
Borçlar Kanunu ve Ticaret Kanunu'na göre; para, alacak, kıymetli evrak, menkul şeyler, imtiyaz, telif hakları, patent ve marka lisansları gibi fikri ve sınai haklar, maden ruhsatnameleri gibi, iktisadi değeri olan haklar, her nevi gayrimenkuller ve gayrimenkulden faydalanma ve kullanma hakları, şahsi emek, ticari itibar, ticari işletmeler sermayeye katkı olarak getirilebilecek şeylerdendir. Buna göre ortaklar katılma payını serbestçe kararlaştırabilir. Ayrıca ortakların katılma payı hususunda taahhütte bulunması da yeterlidir. Katılma paylarının ortaklığa fiilen getirilmesine de gerek bulunmamaktadır. Yine ortakların taahhüt ettiği katılma paylarının eşit olmasına da gerek bulunmamaktadır (Poroy/Tekinalp/Çamoğlu, a.g.e., 9.Bası, İstanbul 2003, s.13).
Davalı-arsa malikleri ile A... A... Konut A.Ş. arasında düzenlenen Kadıköy 19. Noterliğinin 14.10.2005 tarih ve 18871 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Satış ve Hasılat Paylaşımlı Konut Sözleşmesi”ne göre, davalı arsa sahipleri İstanbul ili, Silivri ilçesi, G... Köyü, G... P... Mevkii, Ada:1122 Parsel No:1’de kayıtlı 92.723 m2 54 dm2 arsayı, A... A... Konut A.Ş'ye teslim edecek, buna karşın adı geçen şirket ise belirlenen projeye uygun olarak inşaatı gerçekleştirecektir. Nitekim, uyuşmazlık konusu olayda, davalılar arasında iddia edilen uyuşmazlık çıkıncaya kadar ilişki bu esas üzerine kurulmuş ve yürümüştür. Netice itibariyle, taraflar arasındaki sözleşmeye göre davalı arsa maliklerinin, bahsi geçen arsayı teslim ederek, adi şirket ilişkisine ayni sermaye koyduğu, sözleşmenin diğer tarafı olan şirketin ise, yapım, tanıtım ve satış işlerini üstlenerek emek ve nakdi sermaye getirdiği ifade edilmelidir.
Amaç Unsuru: Amaç adi şirketin en önemli unsurlarından biridir. Nitekim kanunda adi ortaklıktan bahsedilebilmesi için, iki ya da daha fazla kimse tarafından ortak bir amaca erişmek için bir araya geldiği belirtilmiştir.
Adi şirketin hangi amaçla kurulması gerektiği konusunda kanunda bir kısıtlamada bulunulmamıştır. Fakat bu şirketin kurulma amacı çoğu zaman kar elde ederek kazanç paylaşmaktır.
Yukarıda da belirtildiği gibi, davalı arsa sahipleri sermayelerini ortaya koyarak diğer davalı şirket ile bir inşaat yapımı işine girmiş ve elde edilen hasılatı (kazancı) paylaşmayı hedeflemiştir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre, konut yapım projesinden elde edilen kazancın %23'ü arsa sahiplerine % 77'si A... A... Konut AŞ.ne ait olacaktır. Nitekim, davacılar tarafından ödenen 109.000 TL'nin 25.070 TL'si, davalı şirket yetkililerinin arsa sahiplerinden aldığı vekaletle, davalı arsa sahiplerinin banka hesaplarına havale edilmiştir. Dolayısıyla taraflar arasındaki sözleşmenin kazanç paylaşımı amacını taşıdığı açıktır.
Affecito Societatis Unsuru: Bir hukuki ilişkiyi adi ortaklık olarak kabul edebilmek için, tarafların kişisel bağımsız menfaatlerinin üstünde, ortak bir gayeyi gerçekleştirmek amacıyla bir araya gelmiş bulunmaları yetmez; tarafların ayrıca ortak amacı birlikte takibi ve onun gerçekleşmesine gerekli faaliyetlerle aktif olarak katılmayı da borçlanmış bulunmaları şarttır. Sonuçta her ortak, ortaklık amacının gerçekleşmesine faydalı olmalı ve buna erişmek için gerekli faaliyetlere katılmalıdır. BK.nu madde 520/f.1’de, "…müşterek bir gayeye erişmek için birleşme…” şeklinde ifade edilen bu unsura, doktrinde affectio societatis denilmektedir. Bu unsur adi ortaklığın diğer sözleşme ilişkilerinden ayrılmasını sağladığı gibi rekabet yasağı ve ortağın denetim hakkının da temelini teşkil eder (Yavuz/Özen/Acar, a.g.e., İstanbul 2007, s.909).
Bu itibarla, bir adi ortaklığın varlığından bahsedilebilmesi için, yukarıda saymış olduğumuz unsurlara ilaveten, ortakların müşterek gayeye ulaşmak için çaba ve özen göstermek zorunluluğu bulunmaktadır.
Somut olayda, tarafların birbiriyle eşit hukuki statüye sahip oldukları ve bu statünün gereğini aralarındaki sözleşme ile düzenledikleri, sözleşmeden elde edilecek kazancın paylaşımı hususunda detayları kararlaştırdıkları ve fiili uygulamanın da uyuşmazlık çıkıncaya kadar bu şekilde gerçekleştiği görülmektedir. Her ikisi de paylaşım oranları farklı olmakla birlikte, aynı "ortak" statüsünün gerektirdiği yetki ve sorumluluklar ile donatılmış durumdadırlar.
Keza, davalı-arsa sahipleri ile A...A... Konut A.Ş. kar elde etmek maksadıyla birlikte faaliyette bulundukları anlaşılmaktadır. Yukarıda da değinildiği gibi, davalı-arsa malikleri kendilerine ait taşınmazı şirkete tahsis etmiş, şirket ise söz konusu taşınmaz üzerinde inşaat yaparak elde ettiği karı davalı-arsa malikleri ile paylaşmayı taahhüt etmiştir. Bu itibarla davalı-arsa maliklerinin A... A... Konut A.Ş. ile kar elde etmek amacıyla ortak bir girişimde bulundukları anlaşılmaktadır.
Nitekim davalı-arsa malikleri ile A... A... Konut A.Ş. arasındaki sözleşmenin 17. maddesinde konutların müştereken satılacağı açık bir biçimde ifade edilmiştir. Yine sözleşmenin 14. maddesinde, "Madde 9'da belirtilen arsa teslim tutanağı çap ve diğer dokümanları aldıktan sonra yapımcı avam proje hazırlığı yapacak, arsa maliklerinin onayına sunacaktır. Arsa malikleri 15 gün içerisinde istediği değişiklik var ise bunları bir yazıyla yapımcıya iletecektir. Neticede yapılacak değişiklikler her iki tarafın mutabakatıyla yürürlüğe konulacaktır." denilmiş; 15. maddede ise, "Arsa malikleri veya yetki verdikleri kişiler, inşaatın seyrini değiştirmemek koşuluyla, inşaatı her safhada kontrol etmeye yetkilidirler." denilmektedir. Bu madde hükümlerinden davalı-arsa maliklerinin projenin hazırlanması ve inşaatın yürütülmesi konularında da A... A... Konut A.Ş.’i ile birlikte söz ve yönetim hakkı sahibi olduğu, hatta konutları müştereken sattığı anlaşılmıştır.
Bu nedenlerle, davalı-arsa malikleri ile A... A... Konut A.Ş.nin kar elde etmek maksadıyla bir araya geldikleri ve kar elde edilmesini sağlamak için gerekli çaba ve özeni gösterdikleri anlaşılmaktadır.
İfade edilen nedenlerle, davalı-arsa malikleri ile şirket arasında adi şirket sözleşmesi kurulduğu, sözleşmenin maddelerinin hep birlikte yorumlanmasından açıkça ortaya çıkmaktadır.
Öte yandan, B.K.nun 520.maddesinin, 2.fıkrasında, “Bir şirket, ticaret kanununda tarif edilen şirketlerin mümeyyiz vasıflarını haiz değil ise bu bap ahkamına tabi adi şirket sayılır.” denilmiştir.
T.B.K.nun 620.maddesinin, 2.fıkrasında ise paralel bir düzenleme ile, “Bir ortaklık, kanunla düzenlenmiş ortaklıkların ayırt edici niteliklerini taşımıyorsa, bu bölüm hükümlerine tâbi âdi ortaklık sayılır.” hükmüne yer verilmiştir.
Madde metninden açıkça anlaşılacağı üzere, bu konuda uyuşmazlık vaki olduğunda dahi, ortaklık olduğunu sabit olan ilişkilere, adi ortaklık hükümlerinin uygulanması gerektiği hususu açıkça hükme bağlanmış bulunmaktadır.
Bu açıklamalar ışığından somut olayı tekrar inceleyecek olursak; taraflar arasındaki uyuşmazlık, A... A... Konut Sanayi A.Ş. (yapımcı) ve davalı-arsa sahipleri H.. A.. ile İ... .A... arasında, Kadıköy 19. Noterliğinin 14.10.2005 tarihli ve 18871 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Satış ve Hâsılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi”ne dayanılarak, A... A... Konut Sanayi A.Ş. (yapımcı) tarafından, İstanbul ili, Silivri ilçesi, Çanta Beldesi "Art Canadian" Chantua Evleri K 06 B numaralı villanın, 18.12.2006 tarihli âdi yazılı sözleşme ile davacılara satışından ve davalıların sözleşmeden doğan satılanın mülkiyetini devretme borcuna aykırı davrandığı iddiasından kaynaklanmaktadır.
Arsa malikleri H.. A.. ve İ.. A.., Beşiktaş 9. Noterliğinin 08.06.2007 tarihli ve 088207 yevmiye numaralı Fesih Sözleşmesi başlıklı belgede, konusu İstanbul ili, Silivri ilçesi, G.... Köyü, G... P... mevkii, 1122 ada ve 1 parsel numaralı taşınmaza ilişkin olarak, Kadıköy 19. Noterliğinin 14 Ekim 2005 tarihli ve 18871 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Hâsılat Paylaşımı Konut Yapım Sözleşmesi”ni ve Beşiktaş 11. Noterliğinin 20 Mart 2011 tarihli ve 30105 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Hâsılat Paylaşımı Konut Yapım Sözleşmesi”ni, A... A... Konut Sanayi A.Ş. ile anlaşarak feshettikleri; A... A... Konut Sanayi A.Ş. ise, bu fesih nedeniyle arsa maliklerinden herhangi bir talep ve iddiasının bulunmadığı açıklamışlardır.
Beşiktaş 9. Noterliğinin 08.06.2007 tarihli ve 088209 yevmiye numaralı “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” ile, arsa sahipleri H... A... ve İ.. A.., konusu İstanbul ili, Silivri ilçesi, G... Köyü, G... P... mevkii, 1122 ada ve 1 parsel ile aynı yerdeki 1117 ada ve 2 numaralı parselde kayıtlı taşınmazlarını, bu sözleşmenin diğer tarafını oluşturan I... Holding A.Ş.'ye satış vaadinde bulunmuşlardır.
Bu sözleşmenin 2.2 maddesine göre, Beşiktaş 11 Noterliğinden 20 Mart 2006 tarihli ve 30105 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Hâsılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi” ile Kadıköy 19. Noterliğinden 14 Ekim 2005 tarihli ve 18871 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Hâsılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi”nin, bu sözleşmenin imzalanmasından önce yürürlükten kalkmış olacaktır.
Sözleşmenin 6.3 maddesinde, sözleşme konusu gayrimenkul için ödenmemiş satış bedelinin 8.210.000,00.- YTL olduğu, bu bedelin sadece 680.000,00 YTL’lik kısmının, sözleşmenin imzalanmasından önce, hissedarlara hisseleri nispetinde nakden ödendiği belirtilmiştir.
Arsa malikleri H.. A.. ve İ.. A..’nun yüklenici A... A... Konut Sanayi ile imzaladıkları, Beşiktaş 9. Noterliğinin 08.06.2007 tarihli ve 088207 yevmiye numaralı Fesih Sözleşmesi ve arsa sahipleri H.. A.. ve İ.. A..'nun yeni yüklenici ITC Holding A.Ş. ile imzaladıkları görülmektedir.
Hukuk Genel Kurulu’nda ki tartışmalar sırasında, bazı üyeler tarafından davacıların, davalılar ile A... A... Konut A.Ş. ve I... Holding A.Ş. şirketlerinin yöneticileri hakkında açılmış olan ceza dava dosyasının B.K.nun 53.maddesi gereğince bekletici mesele yapılması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, ceza dava dosyasının sonucunun beklenilmesinin eldeki dava yönünden sonuca etkili olmayacağı, eldeki davanın da yargılamasını uzatacağı gerekçesi ile ceza dava dosyasının beklenilmesine gerek bulunmadığı oyçokluğu ile kabul edilmiştir.
Yine Hukuk Genel Kurulu’ndaki görüşmeler sırasında, bazı üyeler tarafından, arsa malikleri-davalılar ile hakkındaki dava tefrik edilen A... A... Konut A.Ş. arasında 14.10.2005 tarihinde noterden düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Hâsılat Paylaşımı Konut Yapım Sözleşmesi” başlıklı belgenin eser sözleşmesinin bir türü olan “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” niteliğinde olduğu, yüklenici şirketin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle, davalı-arsa malikleri tarafından sözleşmenin fesih edildiği, dolayısı ile davacıların, yüklenici şirket ile yaptıkları sözleşmeye dayanarak, yüklenici şirkete yaptıkları ödemeleri, davalı-arsa maliklerinden talep edemeyecekleri ileri sürmüş ise de, çoğunluk tarafından bu görüş kabul edilmemiştir.
Yukarıda açıklanan hukuki dayanaklar ve olgular karşısında, arsa malikleri-davalılar ile A... A... Konut A.Ş. arasında 14.10.2005 tarihinde noterden düzenlenen “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Hâsılat Paylaşımı Konut Yapım Sözleşmesi” başlıklı belge ile taraflar arasında adi ortaklık kurulduğu anlaşılmaktadır.
Davacılar, 18.12.2006 tarihinde A... A...Konut A.Ş.’den, A.. C... C... EVLERİ K 06 B No’lu D... adlı villayı satın almış, satım akdine konu villanın sözleşme hükümlerine göre süresinde davacılara teslim edilmemesi nedeniyle, adi ortaklık hükümlerine dayanarak davalı-arsa maliklerinden satım akdine konu bedelin iadesini istemişlerdir.
Davalı-arsa malikleri ile A... A...Konut A.Ş. arasında 14.10.2005 tarihinde düzenlenen sözleşmesinin adi ortaklık sözleşmesi olduğu saptandıktan sonra, davacıların bu sözleşmeye dayanarak, davalı-arsa maliklerinden zararlarını isteyip isteyemeyecekleri sorununun incelenmesi gerekecektir.
TBK.nun “temsilin sonuçları” başlıklı 638.maddesinde, “Ortaklık için edinilen veya ortaklığa devredilen şeyler, alacaklar ve aynî haklar, ortaklık sözleşmesi çerçevesinde elbirliği hâlinde bütün ortaklara ait olur.
Ortaklık sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunmadıkça, bir ortağın alacaklıları, haklarını ancak o ortağın tasfiyedeki payı üzerinde kullanabilirler.
Ortaklar, birlikte veya bir temsilci aracılığı ile, bir üçüncü kişiye karşı, ortaklık ilişkisi çerçevesinde üstlendikleri borçlardan, aksi kararlaştırılmamışsa müteselsilen sorumlu olurlar.” denilmiştir.
BK.nun “temsilin hükümleri” başlıklı 534.maddesinde ise, “Şirketin iktisap ettiği veya şirkete devredilen şeyler, alacaklar ve ayni haklar şirket mukavelesi dairesinde müştereken şeriklere ait olur. Şirket mukavelesinde diğer bir hüküm bulunmadıkça bir şerikin alacaklıları haklarını ancak o şerikin tasfiyedeki hissesi üzerinde kullanabilirler. Hilafı mukavele edilmiş olmadıkça, şerikler, birlikte yahut bir mümessil vasıtasiyle üçüncü şahsa karşı deruhde etmiş oldukları borçlardan müteselsilen mes'ul olurlar.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Madde düzenlenmelerinden açıkça anlaşılacağı üzere, ortaklık ilişkisine katılan kişiler arasında elbirliğiyle hak sahipliği esasına dayanan âdi ortaklığın tüzel kişiliği yoktur.
Âdi ortaklık sözleşmesi, borçlandıran bir hukukî işlem niteliğinde olduğu için, sermaye koyma taahhüdünde bulunan ortakların, bu taahhüdünü hiç veya gereği gibi ifa etmemiş olmaları sözleşmenin kurulmasını engellemez.
Âdi ortaklıkta, ortakların birlikte yaptıkları sözleşmelerde temsil söz konusu olmaz. Bu durumda, Borçlar Kanunu’muzun 534. maddesinin, son cümlesi gereğince, ortakların müteselsil sorumluluğu doğar. Söz konusu hükümde, "Hilafı mukavele edilmiş olmadıkça, şerikler, birlikte yahut bir mümessil vasıtasıyla üçüncü şahsa karşı deruhde etmiş oldukları borçlardan müteselsilen mes'ul olurlar" denilmiştir. Arsa malikleri ile davalı şirket (A... A... Konut A.Ş.) arasındaki 14.05.2005 tarihli ve 18871 yevmiye numaralı “Satış ve Hâsılat Paylaşımlı Konut Yapım Sözleşmesi” de, ortakların birlikte hareket ederek yaptıkları bir hukukî işlemdir. Bu nedenle, arsa malikleri, davalı şirketin, onlardan aldığı sözleşme yapma yetkisine dayanarak, davacılara sattığı konutu teslim edememesinden dolayı, arsa malikleri de, hakkındaki dava tefrik edilen davalı şirket de davacılara karşı müteselsilen sorumludurlar.
O halde, davacıların, davalı-arsa malikleri ile A... A... Konut A.Ş. arasında düzenlenmiş olan, 14.10.2005 tarihli sözleşme ile davacılar ile A...A... Konut A.Ş. arasında düzenlenmiş olan 18.12.2006 tarihli adi yazılı sözleşme hükümlerine göre davalı-arsa sahipleri aleyhine dava açmasında ve husumet yöneltmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.
O itibarla mahkemece, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeler ile husumetten ret kararı verilmesi doğru değildir.
Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
S O N U Ç: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen “ Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, aynı kanunun 440.maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.04.2013 gününde yapılan üçüncü görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy