MAHKEMESİ : Hatay 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 21/03/2013
NUMARASI : 2013/36-2013/97
Taraflar arasındaki “el atmanın önlenmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Hatay Asliye 1.Hukuk Mahkemesi’nce davanın kabulüne dair verilen 13.03.2012 gün ve 2010/200 E., 2012/114 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 19.09.2012 gün ve 2012/5632-9656 sayılı ilamı ile;
(...Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi isteğine ilişkindir.
Mahkemece, davalı yararına hapis hakkı tanınmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden, kayden davacıya ait 930 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından kullanıldığı ve bu kullanımın harici satın alma olgusundan kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, tapulu taşınmazların mülkiyetinin naklinin Türk Medeni Kanunu'nun 706., Borçlar Kanunu'nun 213. ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hükümleri uyarınca resmi şekle bağlı olduğu, harici satışların mülkiyetin nakli yönünden geçersiz bulunduğu tartışmasızdır. Ne var ki, geçersiz sözleşmeye göre kayıt malikine bir bedel ödenmiş ise, ödeyen yararına hapis hakkı tanınması olanağı doğacağı 10.7.1940 tarih 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulanmış, taşınmazı haricen temlik eden kişinin aldığı satış bedelini karşı tarafa ödemedikçe haricen satın alan kişinin taşınmazı terk etmesini isteyemiyeceği belirtilmiştir.
Açıklanan ilkeler karşısında, davalı yararına hapis hakkı tanınmak suretiyle el atmanın önlenmesine karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur. Davacının öteki temyiz itirazları yerinde değildir, reddine.
Ancak, üzerinden hapis hakkı tanınacak tutarın haricen satın alma bedeli olması gerektiği gözetilmeden, taşınmazın keşif tarihindeki değeri üzerinden hapis hakkı tanınması doğru değildir.
Davacının temyiz itirazı değinilen nedenden ötürü yerindedir...)
Gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlatıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, çaplı taşınmaza el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir.
Davacı, kayden maliki olduğu 930 parsel sayılı taşınmazın davalı tarafından 10 yılı aşkın zamandır haksız olarak işgal edildiğini ileri sürerek, el atmanın önlenmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı yan, dava konusu taşınmazı 1987 yılında 900 TL bedelle haricen satın aldığını, taşınmazın zilyetliğini de teslim aldığını bildirerek, öncelikle davanın reddini; aksi halde taşınmazın rayiç bedeli, zorunlu ve yararlı değerler toplamı üzerinden hapis hakkı tanınmasını istemiştir.
Mahkemece, taraflar arasında harici satışın varlığı kabul edilerek, taşınmazın keşfen saptanan dava tarihindeki değeri üzerinden davalı lehine hapis hakkı tanınmak suretiyle el atmanın önlenmesi isteminin kabulüne karar verilmiştir.
Davacı vekilinin temyizi üzerine hüküm, Özel Dairece yukarıya metni aynen alınan ilamla bozulmuştur.
Yerel Mahkeme, taşınmaz satışının resmi şekilde tapu dairesinde yapılması gerektiği, harici satışın geçersiz olduğu, ancak haricen taşınmazı temlik eden kişinin aldığı satış bedelini karşı tarafa ödemedikçe haricen satın alan kişiden taşınmazı terk etmesini isteyemeyeceği, ne var ki dava konusu taşınmazın tasarruf tarihinde 900 TL olan satış bedelinin günün koşullarında, ekonomik değerinin, infaz ve tedavül kabiliyetinin olmadığı, geçersiz sözleşmelerde herkesin verdiğini geri alacağı,davalının tasarruf tarihi itibariyle verdiği 900 TL’nin o tarihte taşınmazın rayiç değeri olması nedeniyle, alması gereken miktarın da taşınmazın teslim tarihindeki rayiç değeri olması gerektiği gerekçesi ile önceki kararda direnmiştir.Direnme kararını temyize davacı vekili getirmiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; dava konusu 930 parsel sayılı taşınmazın davacı adına kayıtlı olduğu, davacı tarafından davalıya haricen satıldığı konusunda yerel mahkeme ve Özel Daire arasında uyuşmazlık bulunmadığından, davalı lehine hapis hakkı tanınmak suretiyle el atmanın önlenmesine karar verilmesinde kural olarak bir isabetsizlik yoktur.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık ise; çaplı taşınmazda harici satın alma olgusu nedeniyle davalı lehine tanınacak hapis hakkı tutarının hangi değer esas alınarak belirlenmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 213.maddesi, (yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m 237) ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26.maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Taşınmazların harici satışı mülkiyetin nakli sonucunu doğurmayıp, geçersizdir.Bu nedenle geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz.
Ancak ortada geçersiz bir sözleşme olsa bile taraflar birbirlerine verdiklerini geri alacaklardır. Taşınmaz maliki mülkiyet hakkına dayalı olarak el atmanın önlenmesini istediğinde satım sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için taşınmazını geri alabilecektir. Ne var ki, 10.07.1940 tarih, 2/77 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararı’nda da belirtildiği üzere “haricen yapılan (tapu memuru huzurunda yapılmayan) taşınmaz mal satışından dönüldüğünde, satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz.” (6098 s.TBK m 97, mülga 818 s. BK m. 81). 10.04.1940 tarih, 2/77 sayılı YİBK uyarınca taşınmazı haricen satan, satıştan kaynaklanan aldığı parayı iade etmedikçe verdiğini geri isteyemeyeceği, harici satış senedinde gösterilen satış bedeli ile varsa zorunlu ve yararlı giderler üzerinden hapis hakkı tanınarak el atmanın önlenmesine karar verileceği kural olarak kabul edilmektedir .
Tapulu taşınmazın satışı, sözleşme resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olsa da taşınmaz maliki satış parası adı altında bir bedel alıp kullanmış, karşılığında alıcı da iade anına kadar taşınmazdan yararlanmıştır. Ancak karşılıklı olarak verilenlerin iade edileceği gün, taşınmaz maliki taşınmazını değer kaybı olmaksızın geri alabilse de, bedel ödeyen aradan geçen uzun süre gözetildiğinde ödediği bedeli aynı alım gücünde alamayacaktır.
O halde üzerinde durulması gereken husus, hapis hakkı tanınırken iadesi gereken satış bedelinin miktarının ne şekilde hesaplanacağıdır.
Bilindiği üzere, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 993 ve 994.maddeleri geri vermekle yükümlü iyiniyetli zilyedin hak ve borçlarını düzenlemiştir. Geçersiz sözleşme nedeniyle taşınmazı geri vermekle yükümlü olan iyiniyetli zilyedin, taşınmazı geri vermekten kaçınma ya da hapis (alıkoyma) hakkı TMK 'nun 994/1. maddesi ile tanınmış bir haktır. İyiniyetli zilyet, el atmanın önlenmesi ( geri verme) davası sırasında def’i (savunma) yoluyla zorunlu ve yararlı giderler ile harici satış bedelinin ödenmesini ileri sürebileceği gibi, taşınmazın geri verilmesinden sonra da, taşınmazı geri verirken açıkça veya örtülü olarak vazgeçmemiş (feragat etmemiş) olduğu hallerde, faydalı ve zorunlu giderler ile satış bedelini sonradan ve ayrı bir dava ile de istemesine engel bulunmamaktadır.
Bunun yanı sıra geçersiz harici satış sözleşmesi nedeniyle yanlar verdiklerini sebepsiz zenginleşme (haksız iktisap) veya mülkiyet (İstihkak MK 618. md (TMK )) davasıyla geri isteyebilirler. TMK 994. maddesi sebepsiz zenginleşmeyi önleyen özel bir düzenleme olup, her iki davada da TMK 994-995 maddelerinin uygulanması gerekir Hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu uyuşmazlığın haksız iktisap kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle TMK 2/2 maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı, sonrada sebepsiz zenginleşme (haksız iktisap) ilke ve esasları dikkate alınmalıdır.
Uyuşmazlığın çözümünde dikkate alınması gereken sebepsiz zenginleşme (haksız iktisap) ilke ve esaslarına da kısaca değinmekte yarar bulunmaktadır:
Sebepsiz zenginleşmenin (haksız iktisabın) temeli hakkaniyet esasına dayanmakta olup, sebepsiz zenginleşmenin asıl unsurunu da “denkleştirici adalet” ilkesi oluşturmaktadır.
Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.
TMK'nun 2/2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı, hakime özel ve istisnai hallerde ( adalete uygun ) hüküm verme olanağı sağlamaktadır. Yargı organları, çıkarlar dengesini ve adalet duygularını gözeterek toplumun gereksinimlerini karşılamakla yükümlüdür.
Ülkemizde yaşanan enflasyon ortamı nedeniyle, paranın değeri(alım gücü) aradan geçen uzun zamana bağlı olarak düşmektedir. Doğal olarak belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın iade günündeki alım gücü arasında fark edilir ölçüde azalma olmaktadır.
Geçersiz sözleşme gereğince, akdin düzenlendiği tarih itibariyle verilen paranın aynen iadesine karar verilmesi ise, enflasyonist etkilerin yoğun olarak yaşandığı ülkemizin ekonomik ortamında büyük adaletsizlikler doğurur. Bu da toplamsal barış ve huzuru engeller.
Öyle ise, hukuken geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı ve hakkaniyet gözetilerek, sözleşme tarihinde satış bedeli olarak verilen paranın, taşınmazın iadesinin talep edildiği dava tarihi itibariyle enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaşları ve işçi ücretlerindeki artışlar gibi çeşitli ekonomik etkenlerin ortalamaları alınmak sureti ile ulaşacağı alım gücü, paranın reel değeri tespit edilerek bu bedel, hapis hakkı( alıkoyma) bedelinin tayininde hükme esas alınmalıdır.
Bu ilkeler Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 07.02.2001 gün, 2000/13-1729 esas, 2001/32 karar sayılı ve 11.06.2003 gün, 2003/13-414 esas, 2003/410 karar sayılı ilamlarında da benimsenmiştir.
Hukuk Genel Kurulu görüşmeleri sırasında bir kısım üyeler tarafından bozma ilamında değinildiği üzere, hapis hakkı tanınacak tutarın, haricen satın alma bedeli olması gerektiği görüşü ileri sürülmüşse de, yukarda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından bu görüş benimsenmemiştir.
Öte yandan, taraflar arasında başlangıçtan beri geçerli bir sözleşme bulunmadığına göre, iade anında hapis hakkı tutarının tayininde taşınmazın rayiç değerinin ödenmesi de düşünülemez.
Somut olayda davalı savunmasında, belirlenecek rayiç bedel ile zorunlu ve yararlı giderlerin ödetilmesini istemiş olmakla, “çoğun içerisinde az da vardır” kuralı gereğince ödediği bedelin iadesini de denkleştirici adalet ilkesi uyarınca talep ettiği kabul edilerek, sözleşme tarihinde ödenen satış bedelinin yukarıdaki ölçütler gözetilerek dava tarihi itibariyle ulaşacağı alım gücü belirlenerek; güncellenmiş bu bedel üzerinden hapis (alıkoyma) hakkı tanınarak el atmanın önlenmesine karar verilmesi gerekir.Açıklanan bu değişik gerekçe ile usul ve yasaya aykırı olan direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarda açıklanan değişik gerekçelerle 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici madde 3" atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 01.10.2014 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Davacı, dava dilekçesinde özetle; Hatay, Merkez S. köyü 930 parsel sayılı taşınmazın kendisine ait olduğunu, bir süre önce davalıdan borç para aldığını, bu kişiye sözlü ipotek ettiğini, alınan borç paranın ödendiğini, nevar ki, davalının 10 yılı aşkın süreden beri çaplı taşınmazı işgale devam ettiğini, mahsulleri aldığını ileri sürerek davalının haksız elatmasının önlenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı taraf dava konusu taşınmazı 1987 yılında F.. T.. isimli kişiden haricen satın aldığını, bedelini ödediğini, taşınmazın kendisine teslim edildiğini, aslında satıcı kayıt maliki Fatma’nın davalı İhsan’ın erkek kardeşi Hasan’ın eşi olduğunu, taşınmazı imar ve ihya ettiğini bu yere zeytin, incir ve badem ağaçları dikerek yetiştirdiğini, taşınmazın rayiç değeri ile oluşturulan yararlı değerler üzerinden hapis hakkı tanınmasını ve davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Yerel mahkemece tapulu taşınmazın haricen satışının geçerli olmadığından çap kaydına dayalı elatmanın önlenmesi davasının kabulüne, davalının 930 parsel sayılı taşınmaza haksız elatmasının önlenmesine, taşınmazın dava tarihindeki değeri olan 33765 TL. nin davacı tarafından davalıya ödeninceye kadar taşınmaz üzerinde davalı yararına hapis hakkı tanınmasına karar verilmiştir.
Hüküm, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 19.09.2012 gün ve 5632-9656 esas ve karar sayılı kararı ile netice olarak 10.7.1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme kararı uyarınca harici satış bedeli üzerinden hapis hakkı tanınmak gerekirken, taşınmazın keşif tarihinde belirlenen değeri üzerinden hapis hakkı tanınmasının doğru olmadığı gerekçeleriyle mahalli mahkeme kararı oyçokluğuyla bozulmuştur. Karşı oy yazısı kapsamı ise netice olarak rayiç bedel ve zorunlu yararlı masraflar dikkate alınarak çoğun içinde az da var kuralından hareketle denkleştirici adalete göre bedelin iadesi gerektiğini bahsetmişlerdir.
Mahalli mahkemece 21.3.2013 günü önceki kararda direnilmesine kararı verilmiştir. Hüküm davacı vekili tarafından dilekçesinde yazılı sebeplerle bozma istekli olarak temyiz edilmiştir.
Hemen belirtmek gerekir ki, gerek yerel mahkemenin ilk kararında ve gerekçe Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin bozma ilamı kapsamında belirtildiği üzere 4721 sayılı TMK.nun 706, 818 sayılı BK.nun 213 ve Tapu Kanununun 26. maddesi hükmü uyarınca tapulu taşınmazların haricen satışı geçerli değildir.
Dava konusu 930 parsel sayılı taşınmaz çaplı olarak 6.7.1979 tarihinde Fatma Mamak adına tescil edilmiştir. Davalının haricen satın aldığını iddia ettiği tarih 1987’dir. Öyleyse yasanın aradığı istisnalar dışında çaplı taşınmazın haricen satışı olanaklı değildir. Bunu satıcının da, alıcının da bilmesi gerekir. Bundan ayrı, 1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme kararı uyarınca bu tür haricen yapılan temliklerde taşınmazı elinde bulunduran kişi o taşınmazdan niteliğine göre yararlanmaktadır. Bir başka anlatımla kayıt malikine ecrimisil yada kira bedeli ödememektedir. Taşınmazın tapudaki niteliği ise zeytinliktir. Nitekim, davalı tarafta bu yere zeytin, incir, badem gibi ağaç diktiğini savunmuştur. Hiç kuşkusuz zeytinlik niteliğindeki taşınmazdan zeytin mahsulünü toplayarak yararlandığının kabulü gerekir.
Emsal karar olarak sunulan Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.9.2010 tarih 2010/14-386 esas 427 karar sayılı kararında “…9.4.1991 günlü satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın 1998/164 esasta kayıtlı itiraz davasına konu olduğu ve satış vaad olunan kısmın yargılama sonucunda Hazineye ait olduğu anlaşıldığından satış vaadi sözleşmesinin geçerli olmadığı ve zamanaşımı süresinin dolduğu anlaşılmakla mahkemece davacının ödediği bedelin dava tarihindeki güncel karşılığını isteyebileceği gerekçesiyle tazminata yönelik talebin kabulü ile 7353,38 YTL’nin yasal faiziyle alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş ise de, Yargıtay 14. HD.nin 7.7.2009 gün 2009/5636-8526 esas ve karar sayılı kararında yazılı olduğu üzere “satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu ve davacının ancak verdiğini geri isteyebileceğinden satış vaadi sözleşmesinde yazılı bedelin dava tarihindeki güncel değerinin tazminine karar verilmesinin doğru olmadığı” gerekçesiyle bozulmuştur. HGK.unca direnme üzerine davacının 9.4.1991 tarihinde ödediği 10500 YTL için mahkemece başlangıçtan itibaren geçersiz satışlarda uygulanması gereken denkleştirici adalet ilkesine göre endeks, döviz ve altın artış oranları esas alınarak hükmedilen 7353,38 TL.nin davacının gerçek zararını karşılamadığından belirtilen ilkeler gözönünde bulundurularak özel daire bozma kararına uyulması gerektiğinden bahisle direnme kararı oyçokluğuyla bozulmuştur.
Görüldüğü üzere söz konusu HGK.na konu olan işlem; satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte satış vaadinde bulunan kişinin mülkiyetinde bulunan bir taşınmaz söz konusu değildir. Eş anlatımla satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın mülkiyeti kadastro mahkemesinde ihtilaflıdır. Dolayısıyla geçersiz bir sözleşme söz konusudur. Bu nedenlerle HGK.nun bu kararı eldeki somut olaya uygun düşmemektedir.
Yine emsal olarak alınan HGK.nun 11.6.2003 gün 2003/13-414-410 esas ve karar sayılı kararında ise; “dava konusu 296 ada 23 parsel sayılı taşınmazın davacı tarafından davalı Vakıflar Genel Müdürlüğünden 15.8.1969 tarihinde usulüne uygun olarak satın alındığını, bu mülkiyet hakkının 27.10.2000 tarihine kadar sürdürüldüğünü ancak öteki davalı Hazinenin açmış olduğu iptal ve tescil davası sonucunda tapu kaydının iptal edildiğini bu nedenle taşınmazın rayiç değerine hükmedilmesi istenilmiştir. Söz konusu HGK.na ait bu kararın eldeki dava ile herhangi bir ilgisi yoktur. Emsal olarakta alınması olanaklı değildir.
Somut olaya gelince; yukarıda açıklandığı üzere çaplı taşınmazın haricen satışı geçersizdir. Bu işlemin geçersiz olduğu davalının haricen aldığını iddia ettiği tarihte dahi taraflarca bilinmektedir. Buna rağmen dava tarihine kadar davacı harici satış bedelini kullanmış, davalı tarafta taşınmazdan çeşitli tarımsal faaliyette bulunarak yararlanmıştır. Dolayısıyla Yargıtay 1. HD.nin oyçokluğuyla vermiş olduğu karar 10.7.1940 tarih ve 2/77 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme kararına uygundur. Söz konusu tevhidi içtihat yürürlüktedir. Emsal olarak verilen ve bildirilen HGK kararlarının somut olayları doğrudan veya dolaylı olarak herhangi bir ilgisi yoktur. Bugün HGK.da bu dosya için oyçokluğuyla alınan karar belirtilen tevhidi içtihada aykırıdır. İçtihatlar arasında aykırılık oluşmuştur. Kaldı ki, Yargıtay 1. HD. bu tür olaylarda sözü edilen tevhidi içtihadın kabul edildiği 10.7.1940 tarihinden iş bu direnmeye konu olan karar tarihine kadar 72 yıl süreyle hiç sapma göstermeksizin tevhidi içtihat kapsamını uygularken ve özellikle Türkiye’de enflasyonun yüzde yüzleri bulduğu 1977 ile 2000 yılları arasında anılan Dairenin sayın başkan ve üyeleri şimdi ortaya çıkan görüş nedeniyle herhangi bir karar değişikliği yapmadıkları halde; bugün enflasyonun yüzde onların altına indiği bir dönemde böyle bir karar verilmesi kanaatimce TMK.nun 705, BK.nun 213, TK.nun 26 ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 10.7.1940 tarih ve 2/77 sayılı tevhidi içtihatı kapsamına kesinlikle aykırı olduğunu düşündüğümden sayın çoğunluk tarafından benimsenen karar ve gerekçelerine katılmam mümkün olmamıştır. Belirttiğim sebeplerle direnme kararının bozulması kanatindeyim.
Full & Egal Universal Law Academy