Taraflar arasındaki “temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Anadolu 9.Sulh Hukuk (kapatılan Kadıköy 1.Sulh Hukuk) Mahkemesince davanın reddine dair verilen 27.12.2011 gün ve 2010/1031 E.-2011/1615 K. sayılı kararın incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 20.06.2012 gün ve 2012/5753 E.- 2012/9308 K. sayılı ilamı ile;
(...Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz olunmuştur.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalı şirketin Spor Kulübü ile yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli 2 yıl süreli kira sözleşmesi ile yıllık 45.000 TL karşılığında kiracı olarak bulunduğunu, davalının ilk 6 aylık kirasını peşin ödediği halde 07.05.2010 tarihinde ödemesi gereken 6 aylık kira bedelini ödemediğinden bahisle 12.05.2010 tarihinde süreli ihtar keşide edildiğini, ihtarın davalıya 13.05.2010 tarihinde tebliğ edildiği halde ödemede bulunmadığından, kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesini ve 22.500 TL kira bedelinin tahsilini istemiştir. Davalı ise H..Spor Kulübü ile yapılmış olan sözleşmenin geçersiz olduğunu, kiralanan yer üzerinde tasarruf hakkı sahibi olan İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı ile yapılmış olan 01.09.2010 tarihli 1 yıl süreli aylık 2100 TL bedelli kira sözleşmesi ile davacı ile aralarındaki sözleşmenin tamamen ortadan kalktığını, kiralanan yer üzerinde tasarruf sahibinin İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı olduğunu, davacı H. Spor Kulübünün taşınmazı kiraya verme yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davaya dayanak yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme davacı Spor Kulübü ile davalı şirket arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez. Taraflar arasında düzenlenen 07.11.2009 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme iptal edilmeyip hala geçerliliğini muhafaza etmekte olduğundan sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.03.2004 gün ve 2004/6-197-2004/186 sayılı ilamında da benimsenen Dairemiz uygulamalarına göre Kiralayan tarafından süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve davalı tarafından da dosyaya verilen cevap dilekçesinde, ihtara konu aylar kirasının İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı'na ödendiği için davacıya ödenmediği anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur. Bu nedenle alacağın tahsili ile kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde davanın red edilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir...)
gerekçesiyle oyçokluğu ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi ve kira alacağı istemine ilişkindir.
Davacı G.. K.. vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre kiracı olan davalının 07.05.2010 tarihinde peşin olarak ödenmesi gereken 2010 yılı ikinci altı aylık kira bedelini 30 gün içerisinde ödemesi aksi takdirde akdin feshi ile tahliyesinin isteneceğine ilişkin 13.05.2010 tarihinde tebliğ edilen ihtarnameye rağmen kira borcunu ödemediğini ileri sürerek 22.500,00 TL kira bedelinin tahsili ile temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Ç..Tekstil Sanayi Ticaret Limited Şirketi yetkilisi C..K..cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu, kira sözleşmesine konu taşınmazın davacıya tahsis edilmesine rağmen daha sonra tahsisin iptal edilmesiyle dava konusu taşınmaza kayyım tayin edilen İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı tarafından kiralanan taşınmaza ilişkin olarak ecrimisil talep edildiğini, aksi takdirde yasal yollara müracaat edileceğinin bildirildiğini, ecrimisil bedelinin ödendiğini, İstanbul Defterdarlığı Kayyum Bürosu Başkanlığının yazıları üzerine davalı şirket ile İstanbul Defterdarlığı Kayyum Bürosu Başkanlığı arasında, dava konusu taşınmazla ilgili olarak 01.09.2010 başlangıç tarihli kira kontratının imzalandığını, bu nedenle davacı ile davalı arasında yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin tamamen ortadan kalktığını, davacının dava açma yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmazın 07.06.1991 tarihinden itibaren 20 yıl süre ile davacı G.. K..ne tahsis edildiği, tahsis kararının 23.01.1996 tarihli encümen kararı ile iptal edildiği, buna göre kira sözleşmesinin düzenlendiği 07.11.2009 tarihi itibariyle davacı G.. K..'nün taşınmazın maliki olmadığı gibi taşınmaz üzerinde herhangi bir tasarruf hakkının da bulunmadığı, 25.12.2001 tarihinde İstanbul Defterdarının kayyım tayin edildiği, Kayyım Bürosu Başkanlığı’nın 17.08.2010 tarihli ihtarnamesi ile ecrimisil talebinde bulunduğu, davalının talep edilen ecrimisil bedellerini ödediği, ardından davalı ile Kayyum Bürosu Başkanlığı arasında 01.09.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi düzenlendiği, davacı tarafından vekaletsiz olarak görülmüş olan işe icazet verilmediğini, bu durumda davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verdiği karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece yukarıda belirtilen gerekçe ile oyçokluğuyla bozulmuştur.
Yerel mahkemece, önceki gerekçe tekrar edilip genişletilmek suretiyle verilen direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; tahsis kararı ile taşınmazda hak sahibi olan davacı kiralayanın tahsis kararının iptal edilmesinden sonra taraflar arasında imzalanan 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesine taşınmazın kayyımı tarafından icazet verilmeyerek davalı ile yeni bir kira sözleşmesi akdedilmesi durumunda 07.11.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin taraflar yönünden geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır
Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin ve kiralayan sıfatının açıklanmasında yarar bulunmaktadır.
Bilindiği üzere kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
Hemen belirtilmelidir ki, kiralayan ve mal sahipliği sıfatlarının aynı kişide toplanması zorunluluğu yoktur. 6570 sayılı Kanun'da mülkiyet değil, akit esası kabul edilmiş, bu husus Hukuk Genel Kurulunun 07.11.1962 gün ve 6/8 E., 61 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.
Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiralayanın mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Eş söyleyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur.
Davacının kiralayan sıfatına karşı çıkılması halinde, kiralayan durumunda olduğunun davacı tarafından kanıtlanması gerekir.
Somut olayda; Kadıköy Belediyesi’nin 07.06.1991 tarihli kararı ile 20 yıl süre ile taşınmaz sportif faaliyetlerde kullanılmak üzere davacı kulübe tahsis edilmiş, Şartnamenin 14.maddesine göre tahsis edilen yeri kısmen veya tamamen başkasına devredilemeyeceği, kiraya verilemeyeceği ve kullandırılamayacağı, 19.maddesine göre, Şartnamenin herhangi bir maddesine uyulmaması halinde tahsisin belediyece tek taraflı iptal edileceği kararlaştırılmıştır. Kadıköy Belediye Başkanlığı'nın 12.12.2011 tarihli cevabi yazısında; tahsise ilişkin kararın 23.01.1996 tarih ve 16/20 sayılı encümen kararı ile iptal edildiği bildirilmiştir. Dava konusu taşınmaz malikleri Suudi Arabistan uyruklu olup kimlikleri ve nerede oldukları belli olmadığından Kadıköy 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 25.12.2001 gün ve 2001/892 E. sayılı dosyası ile İstanbul Defterdarı taşınmazın idaresi ve gerektiğinde kiraya verilmesi için kayyım olarak atanmıştır. Davacı ile davalı arasında 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi yapılmış, Kayyım Bürosu Başkanlığı’nın 17.08.2010 tarihli ihtarnamesi ile davalı kiracıdan ecrimisil talebinde bulunulmuş, davalı talep edilen ecrimisil bedellerini ödemiştir. Davacı tarafından davalıya gönderilen 12.05.2010 düzenleme tarihli ihtarname ile peşin olarak ödenmesi gereken 22.500,00 TL’nin 30 gün içerisinde ödenmesi aksi halde akdin feshi ve mecurun tahliyesi için dava açılacağı ihtar edilmiş, ihtarın 13.05.2010 tarihinde tebliğ edilmesi üzerine cevabi ihtarname ile kira ilişkisi kabul edilmeyerek kira bedelinin ödenmeyeceği bildirilmiştir. Anılan hususlarda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü, taraflar arasında akdedilen 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinin mi, yoksa davalı kiracı ile dava dışı kayyım arasında düzenlenen 01.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin mi geçerli olacağının belirlenmesine bağlıdır.
Kira sözleşmesi kural olarak tarafların anlaşması, mahkeme kararı ya da kiralananın yokolması ile sona erer. Davalı şirket, davacının kiralayan sıfatına karşı çıkmakta ise de davalı şirket tarafından kira sözleşmesi gereğince peşin ödenmesi gereken kira parasının ilk altı aylık kısmı davacı kiralayan hesabına yatırılmış, bu tarih itibariyle davacının kiralayan sıfatına itiraz edilmemiştir. Davaya dayanak yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi davacı ile davalı arasında düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmediğinden taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi iptal edilmeyip hala ayakta olduğuna göre zilyedi olunan taşınmazın kiralanmasına ilişkin sözleşme hükümleri taraflar yönünden bağlayıcıdır. Kiralayan tarafından süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve ihtara konu aylar kirasının ödenmediği anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur ve bu nedenle kiralananın tahliyesine ve alacağın tahsiline karar verilmek gerekir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyeler, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçersiz hale geldiği, kayyımla davalı arasında yapılan ikinci sözleşmenin hukuk düzenince benimsenen geçerli sözleşme olduğu, bunun aksinin düşünülmesinin fuzuli şagil durumundaki davacı tarafından malikin bilgisi ve onayı dışında düzenlenen kira sözleşmesine dayalı hakkın mülkiyet hakkına tercih edilmesi gibi hukuk düzeninin kabul edemeyeceği bir sonucu doğuracağı, taraflar arasındaki ilişkiden haberdar olan kayyımın, vekaletsiz iş görmeye dayalı kira sözleşmesine icazet vermeme hakkı olduğu gibi davalı ile yeni bir kira sözleşmesi yapma hakkı bulunduğu gerekçesiyle yerel mahkeme kararının onanması gerektiğini savunmuş ise de bu görüş kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
O halde, yerel mahkemece aynı yönlere işaret eden ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken davanın reddine ilişkin önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 08.04.2015 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi
KARŞI OY YAZISI
Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davasıdır. Davacı, davalının altı aylık kira parasını temerrüt ihtarına rağmen ödemediğinden, tahliyesini ve alacağın tahsilini istemiştir. Davalı, davacıyla yapılan kira sözleşmesinin geçersiz olduğunu, asıl hak sahibine kayyım atanan İstanbul Defterdarlığı ile yeni kira sözleşmesi yapıldığını, davacının kiraya verme yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Taraflar arasında 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi yapılmıştır. Daha sonra davalı kiracı ile dava dışı kayyım arasında 01.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı ilk sözleşmenin, davalı ise ikinci sözleşmenin geçerli olduğunu iddia etmektedir. Uyuşmazlığın çözümü hangi sözleşmenin geçerli olduğunun tesbitine bağlıdır.
Bunun için olayların kronolojik gelişmesine bakılmasında yarar görülmüştür. Davacı taşınmazın maliki değildir. Malikin vekili de değildir. Taşınmaz üzerinde hakka dayalı zilyetliği söz konusu değildir. Fuzuli şagil durumundadır. Tapu kaydına göre malik, Suudi Arabistan uyruklu kişilerdir. Kimlikleri ve nerede oldukları belli olmadığından Kadıköy 2.Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2001/892 Esas sayılı dosyası ile, İstanbul Defterdarı taşınmazın idaresi ve gerektiğinde kiraya verilmesi için kayyım olarak atanmıştır. Davacı taşınmaza Kadıköy Belediyesinin tahsis kararıyla 7 Haziran 1991 tarihinde zilyet olmuştur. Tahsis süresi 20 yıl olarak belirlenmiştir. Ancak, tahsis kararı aynı belediyenin 23.01.1996 tarih ve 16/20 sayılı Encümen kararı ile iptal edilmiştir. Bu tarih itibariyle herhangi bir sözleşme mevcut olmadığı da anlaşılmıştır. Başka bir ifade ile 23.01.1996 tarihli iptal kararıyla, davacının taşınmaz üzerindeki hakka dayalı zilyetliği sona ermiş, fuzuli şagil durumuna düşmüştür.
Bu açıklamalardan sonra, somut olayımıza dönersek, davacı eylemli zilyetliğine (kötü niyetli zilliyetlik) dayalı olarak davalı ile 07.11.2009 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi yapmıştır. Bu durumdan haberdar olan kayyım sözleşmeye icazet vermemiş, tersine davalı kiracıya ecrimisil ihtarnamesi göndererek ecrimisil ödettirmiştir. Bunun üzerine davalı ile kayyım arasında 01.09.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir.
Öğretide ve Yargıtay İçtihatlarında açıklandığı üzere, kiraya verenin malik olması gerekmez. Başkasına ait bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapılabilir. Böyle bir sözleşme hukuk düzenince geçerli olur. Burada kiraya veren çoğu kez malikin vekilidir. Ya da herhangi bir haklı nedenle onun adına davranan kişidir. Sorun, fuzuli şagilin kiraya verip veremeyeceği noktasındadır.
04.06.1958 gün ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında, bir kimsenin, başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir taşınmazı kendi malı imiş gibi kiraya verip kira paralarını tahsil etmesinin, Borçlar Kanununun 414. maddesi kapsamında bir vekaletsiz iş görme olduğu açıkca belirtilmiştir.
Vekaletsiz iş görme, iş sahibinin bilgisi dışında gerçekleşen bir olgudur. İş sahibi vekaletsiz iş görenin bu işine icazet verdiği takdirde, Borçlar Kanununun 415. maddesine göre, iş gören ile kendi arasında vekalet hükümleri geçerli olur. İcazet verilmemesi halinde, iş sahibinin, kendisi adına vekaletsiz olarak görülen işin hukuksal sonuçlarıyla bağlı tutulması düşünülemez. Mahkeme tarafından kayyım olarak atanan İstanbul Defterdarının, malik hak ve yetkilerine sahip olduğu tartışmasızdır.
Davacı vekaletsiz iş görme hükümlerine göre, dava konusu taşınmazı davalıya kiralamıştır. Bu sözleşme malikin sözleşmeye icazet (onay) vermesine kadar askıdadır. 818 sayılı B.K. nun 415.maddesine (6098 sayılı TBK.nun 531.md.) göre icazet verilmesiyle geçerli hale gelir. Bundan haberdar olan kayyım sözleşmeye icazet vermemiş, önce kiracıdan ecrimisil istemiş, daha sonra da kira sözleşmesi imzalamıştır. Bu durumda, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre taraflar arasında yapılan ve hukuken askıda olan sözleşme geçersiz hale gelmiş, kayyımla davalı arasında yapılan ikinci sözleşme hukuk düzenince benimsenen geçerli sözleşme olmuştur. Bunun aksinin düşünülmesi, fuzuli şagil durumundaki davacı tarafından, malikin bilgisi ve onayı dışında düzenlenen ve malik tarafından onay verilmediği için geçerli olmayan kira sözleşmesine dayalı talebin, mülkiyet hakkına tercih edilmesi gibi, hukuk düzeninin kabul edemeyeceği bir sonucu doğuracağı ortadadır.
Gelinen bu noktada, kira sözleşmesinin bir an geçerli olduğunu, ya da malik tarafından onay verilmesiyle geçerli olduğunu düşünelim. Bu durumda, malikin (somut olayımızda kayyım,) kiracıdan kira paralarının kendisine ödenmesini isteyip isteyemeyeceği, ödenmemesi halinde kira alacağının tahsili ile kiracının tahliyesini isteyip isteyemeyeceği üzerinde durulması gerekir. Acaba kiraya veren olmayan malik, kira sözleşmesi devam ederken, kiracıya yapacağı bir ihtar ile, bundan böyle kira paralarının kendisine ödenmesini isteyebilir mi?
Yüksek Özel Dairenin bu konudaki görüşü çok açıktır ve istikrarlı bir şekilde uygulandığından, daire ilkesi haline getirilerek (T-16) formül olarak düzenlenmiştir. Bizim de katıldığımız ve çok isabetli bir şekilde belirlenen bu ilke aynen şöyledir.
“Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan (kiraya veren) tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesine istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.”
Somut olayda, malik hak ve yetkilerine sahip olan kayyım kira parasının kendisine ödenmesini istemiş, kiracı da ödemeyi asıl hak sahibi olan kayyıma yapmıştır. Esasen kiracının başka bir seçeneği de kalmamıştır. Kiracı bundan böyle kira paralarını kayyıma ödeyecektir. Kiracı ancak bu şekilde bir ödemeyle kira borcundan ve temerrütten kurtulabilecektir. Davacıya yapılacak ödemeler ise, kiracıyı kira borcundan kurtarmayacaktır.
Bu bağlamda, taraflar arasındaki ilişkiden haberdar olan kayyım, vekaletsiz iş görmeye dayalı kira sözleşmesine icazet vermeme hakkı olduğu gibi, kiracı ile yeni bir kira sözleşmesi yapmama hakkı da bulunmaktadır. Bu takdirde taraflar aleyhine mülkiyet hakkına dayalı olarak açacağı el atmanın önlenmesi davası ile taşınmazın tasarrufunu elde etme imkanı vardır. Ancak kayyım tercihini davalı ile yeni bir kira sözleşmesi yapmak şeklinde kullanmıştır.
Bu nedenlerle; yerel mahkemenin usul ve yasaya uygun bulunan red kararının onanması gerekmekte iken, aksine düşüncelerle bozulmasına dair sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy