Taraflar arasındaki “akde aykırılık nedeniyle tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Anadolu 17.Sulh Hukuk ( kapatılan Kadıköy 4.Sulh Hukuk) Mahkemesince davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına dair verilen 20.11.2012 gün ve 2012/975 E.-2012/1111 K. sayılı kararın incelenmesinin davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 13.03.2013 gün ve 2013/1386 E.-2013/4400 K. sayılı ilamıyla;
(...Dava, akde aykırılık nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, kiralanan tahliye edilmiş olduğundan, konusu kalmayan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından vekalet ücretine hasren temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, davalının davacıya ait taşınmazda kiracı olduğunu, sözleşmede kiralananın konut olarak kullanılmak üzere kiraya verildiğinin belirtildiğini, davalının kiralananı ses kayıt cihazları ile donatarak kayıt stüdyosu olarak kullandığının mahkemece yapılan tespit keşfi ile belirlendiğini, 6098 sayılı Borçlar Kanunu'nun 316.maddesine göre sözleşmeyi feshettiğini belirterek tahliyeye karar verilmesini istemiştir. Davalı, davacının baştan beri kiralananın işyeri olarak kullanıldığını bildiğini, ihtar çekmeden dava açılamayacağını, cevabi ihtarname ile süre sonunda sözleşmeyi yenilemeyeceklerini belirttiklerinden davanın açılmasında hukuki yarar bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Olayımıza gelince: Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.12.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın konut olarak kullanılacağı belirtilmiştir. Davalı kiracının kiralananı işyeri olarak kullandığı iddia edilmiş ise de davacı tarafından davalıya kiralananın kiralama amacına uygun olarak kullanılması konusunda süreli bir ihtarname gönderilmediği anlaşılmıştır. Davacı ihtar şartını yerine getirmediğinden davanın açılmasında haklı sayılamaz. Bu durumda davacının yargılama gideri ve vekalet ücretinden sorumlu tutulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. ...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN :Davalılar vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalının konut olarak kullanılmak üzere kiraladığı taşınmazı işyeri olarak kullanması nedeniyle kira sözleşmesinin feshedildiği ve kiralananın tahliyesini içeren ihtarnameye rağmen tahliye edilmediğini ileri sürerek kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, davacının baştan beri kiralananın işyeri olarak kullanıldığını bildiğini, ihtar çekmeden dava açılamayacağını, cevabi ihtarname ile süre sonunda sözleşmeyi yenilemeyeceklerini belirttiklerinden dava açılmasında hukuki yarar bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, yargılama aşamasında kiralananın tahliye edilmesi nedeniyle konusuz kalan dava hakkında karar verilmesine yer olmadığına, konut olarak kiralananan taşınmazın işyeri olarak kullanılması nedeniyle davacı tarafından çekilen ihtar ile kira sözleşmesinin feshedilmesi sonucu açılan davada yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıdan tahsiline dair verilen karar davalı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmuş, Mahkemece önceki gerekçeler açıklanıp tekrar edilerek verilen direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı tarafından akde aykırılık nedeniyle gönderilen ihtarnamenin usulüne uygun olup olmadığı, tahliye davasının açılmasına davalı tarafın sebebiyet verip vermediği, davacının dava açmakta haklı olup olmadığı, varılacak sonuca göre yargılama giderlerinden hangi tarafın sorumlu tutulacağı noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle akde aykırılık halinde tahliye hükümlerinin ve davanın konusuz kalması halinde yargılama giderlerinin kimin üzerinde bırakılacağı hususunun ayrı ayrı incelenmesi gereklidir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu” başlıklı 316.maddesi hükmü uyarınca;
“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir”.
Anılan madde hükmü gereğince akde aykırılıktan dolayı kiracının tahliyesine karar verilebilmesi için kiracıya akde aykırı davranışına son vermesi hususunda kiralayan tarafından süreli bir ihtar tebliğ ettirilmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.
Davanın konusuz kalmasına gelince; davanın konusuz kalması halinde işin esası hakkında infaz kabiliyeti olan bir hüküm kurulmamaktadır. Dava sırasında borcun ödenmesi, dava konusu menkul malın davacıya teslim edilmesi, kiralananın tahliye edilmesi, taşınmaza yönelik müdahaleye son verilmesi, dava konusu taşınmazın kamulaştırılması gibi hallerde mahkemece davanın konusuz kalması nedeni ile karar verilmesine yer olmadığına karar verilmelidir.
Davanın konusuz kalması halinde mahkemenin yargılamaya devam ederek dava açıldığı zaman hangi tarafın haksız olduğunu tespit etmesi ve tutumuyla dava açılmasına sebep olan tarafı yargılama gideri ile mahkum etmesi gerekir. 6100 sayılı HMK’nun “Esastan Sonuçlanmayan Davada Yargılama Gideri” başlıklı 331.maddesinin 1.fıkrasında; davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkimin, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmedeceği; “Yargılama Giderlerine Hükmedilmesi” başlıklı 332.maddesinde de; yargılama giderlerine, mahkemece resen hükmedileceği; yargılama gideri, tutarı, hangi tarafa ve hangi oranda yükletildiği ve dökümünün hüküm altında gösterileceği; hükümden sonraki yargılama giderlerini hangi tarafın ödeyeceği, miktarı ve dökümü ile bu giderlerin hangi tarafa yükletileceğinin, mahkemece ilamın altına yazılacağı, düzenlenmiştir. Davanın konusuz kalması halinde davalının yargılama giderinden sorumlu tutulmaması için yeter ve zorunlu tek şart davanın açılmasına sebebiyet verilmemesidir.
Somut olaya gelince; taraflar arasında 01.12.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiş, kiralananın konut olarak kullanılacağı kararlaştırılmıştır. Kadıköy 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/166 D.İş sayılı dosyası ile yapılan tespit ve alınan bilirkişi raporu sonucu kiralananın “ses kayıt stüdyosu” olarak kullanıldığı belirlenmiştir.
Davacı tarafından Beşiktaş 24.Noterliği'nin 10.09.2012 tarih ve 02828 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kiralananın kiralama amacına uygun kullanılmadığı ve apartman sakinlerine verilen rahatsızlık nedeniyle TBK’nın 316/son maddesi gereğince kira sözleşmesinin feshedildiği, 15 gün içinde boş ve temiz olarak teslim edilmesi ihtar edilmiştir. İhtarname, davalılara 11.09.2012 tarihinde tebliğ edilmiş, Beşiktaş 11.Noterliği'nin 17.09.2012 tarih ve 40376 yevmiye numaralı cevabi ihtarnamesi ile davalılar tarafından kira sözleşmesinin süre bitiminde yenilemeyeceği bildirilmiştir. İhtarnamenin 24.09.2012 tarihinde davacıya tebliğinden sonra görülmekte olan dava 10.10.2012 tarihinde açılmış, davalılar kiralananı 31.10.2012 tarihinde tahliye etmiştir.
Davalıların konut olarak kiraladığı taşınmazı işyeri olarak kullandıklarının tespit edilmesi nedeniyle akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi halinde ses kayıt cihazların kaldırılması ve konut haline getirilmesi mümkündür. Somut olayda, TBK’nın 316/son maddesinin uygulanma yeri bulunmamakta olup davacı tarafından akde aykırılığın giderilmesi için BK’nın 316/2. maddesinde belirlenen süre verilmeden usulsüz ihtar ile kira sözleşmesinin feshedilmesi nedeniyle, dava açılmasına sebebiyet vermeyen davalının yargılama giderlerinden sorumlu tutulması doğru görülmemiştir.
O halde, yerel mahkemece aynı yönlere işaret eden ve Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 08.04.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy