MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 18.Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 24/01/2013
NUMARASI : 2012/417 E-2013/19 K.
Taraflar arasındaki “genel kurul kararının iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Üsküdar 3.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın görev yönünden reddine dair verilen 18.05.2012 gün ve 2011/336 E.-2012/208 K. sayılı kararın incelenmesi davacılar vekilince istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 24.09.2012 gün ve 2012/8627 E-2012/9863 K.sayılı ilamı ile;
(...Davacılar vekili dava dilekçesinde; Üsküdar-B.Mahallesi ...adada birden çok parsel üzerinde kurulu S. G. Sitesinin 17.10.2011 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısında usul ve yasaya önceki kararlara aykırı şekilde karar alındığını belirterek bu toplantıda alınan kararların iptal edilmesini istemiştir. Mahkemece olayda Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri uygulanacağından ve dolayısıyla sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğundan bahisle görevsizlik kararı verilmiştir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde, iptali istenen 17.10.2011 tarihli kararın site kat malikleri kurulu kararı olduğu, siteye ait tapu kayıtları ve yönetim planlarından birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunduğu, Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre toplu yapı yönetimine henüz geçilmemiş olduğu anlaşılmaktadır. Buna göre asliye hukuk mahkemesinde açılan davada genel hükümler çerçevesinde davaya bakılıp tüm deliller toplanarak oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekirken Kat Mülkiyeti Yasası hükümleri uygulanacağı gerekçesiyle sulh hukuk mahkemesinde bakılmak üzere görevsizlik kararı verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...)
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDENLER : Davacılar vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, 17.10.2011 tarihli, site kat malikleri kurulu olağanüstü genel kurul kararlarının iptali istemine ilişkindir.
Davacılar vekili; Ü.İlçesi, B.Mah., L.Cad., ...Pafta, ..Ada, ..parsel üzerinde kurulu bulunan S.. G... Sitesi'nde kat maliki olduklarını, 17.10.2011 tarihli Olağanüstü Kat Malikleri Kurulu'nda "Belediye ile ilgili tüm davalardan feragat edilerek 01.10.2010 tarihinden itibaren Üsküdar Belediyesi ile anlaşma yapılması için Yönetim Kurulu'na yetki verilmesine" karar verildiğini, bu kararın, aynı konuda 03.04.2011 tarihli kurul toplantısında alınan karara aykırı olduğunu, kararın 61 Kat Malikinin oyu ile alındığını, aradan geçen 6 aylık süre içinde beklenmeyen bir durum ortaya çıkmadığı halde, aynı konuda olağanüstü genel kurul yapılmasının Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)'nun 29/2 fıkrasına aykırı olup iptal sebebi olduğunu, 17.10.2011 tarihindeki toplantıda alınan kararın KMK'nın 32/5.fıkrasında yazılı olan "bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair, daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür" hükmüne de aykırı olduğunu, somut olayda ihtilafın daha önceki 03.04.2011 tarihli genel kurulda alınan Üsküdar Belediyesi ile anlaşma yapılmaması kararı ile çözüldüğünü, bu nedenlerle 17.10.2011 tarihli olağanüstü toplantı ve alınan kararların iptal edilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı S... G....Sitesi Yönetimi vekili; S...G.. Sitesi Yönetimini, sadece A..A.’in temsil etmediğini 5 yönetim kurulu üyesinden en az üç kişinin müşterek olarak birlikte temsil yetkisi bulunduğunu bu nedenle en az üç kişinin da davalı gösterilmesi gerektiğini, ayrıca kat malikleri kurulu kararlarının iptali davasının kararda olumlu oy kullanan kat malikleri aleyhine açılması gerektiğini, davanın kat mülkiyetine ait olması nedeni ile Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmesi gerektiğini, olağanüstü toplantının tapuda mevcut olan yönetim planına göre yapıldığını, yönetim planının 11/d fıkrası gereği olağanüstü toplantı günü ve gündeminin toplantıdan 10 gün önce blok yöneticilerine imza karşılığı tebliğ edildiğini, 3 Nisan 2011 tarihli olağanüstü toplantıda olağanüstü genel kurul toplantısının kanuna uygun olarak hazırlanan yönetim planındaki sürelere sadık kalındığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemenin; 634 sayılı Kanunun Ek 3.maddesinin (c) bendindi ile Ek 1.maddeleri gereği, KMK’nın uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın Sulh Mahkemeleri'nce çözümleneceği gerekçesiyle görev yönünden davanın reddine dair verdiği karar, Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenle bozulmuş; Mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.
Direnme kararını davacı vekili, temyize getirmektedir.
Bozma ve direnme kararlarının kapsamına göre uyuşmazlık;birden fazla parsel maliklerinin bir araya gelerek oluşturdukları site yönetimi nedeni ile açılan, genel kurul kararının iptali davasına bakmakla görevli mahkemenin belirlenmesi noktasında toplanmaktadır.
14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanunla 634 sayılı Kanuna eklenen 66.maddesi ile “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir.” denilmektedir.
Söz konusu Kanun’un, 70.maddesinde ise “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.” hükmünü içermektedir.
Öte yandan, aynı Kanun’a 5912 sayılı Kanun’un 5.maddesi ile eklenen geçici 2.maddesi ise; “Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu yeterlidir. Mevcut toplu yapı yönetimleri, değiştirilen yönetim planına göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapı yöneticisi seçimi, en geç yönetim planının değiştirilmesini takip eden üç ay içinde yapılır.” denilmektedir.
Söz konusu yasal düzenlemelerden anlaşıldığı üzere; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına uygun yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı olarak tanımlanan, toplu yapı için, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerlerin tamamını kapsayan bir tek yönetim planının düzenlenmesi gerektiği, bu planın toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlayacağı ve yönetim planının, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu ile değiştirilmesi mümkündür. Bununla birlikte Yasanın yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, Kanun hükümlerine uyarlanması amacı ile yapılacak ilk değişiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun oyu yeterli olacaktır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde, birden fazla parsel üzerinde yapılan toplu yapı ile ilgili olarak 14.11.2007 tarih ve 5711 sayılı Kanunla 634 sayılı Kanuna eklenen 66. ve 70.maddeleri kapsamında oluşturulmuş ve tapuya tescil edilmiş usulüne uygun bir toplu yapı yönetimi oluşturulmadığı gibi anılan yasanın geçici 2.maddesi uyarınca da Yasanın yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılmış ve tapuya tescil edilmiş değişiklik planı da söz konusu değildir.
Bu nedenle, birden fazla farklı parsel üzerine kurulmuş ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre toplu yapı yönetimine henüz geçilmemiş olan, S.G. Sitesi hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması mümkün olmadığından, Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada genel hükümler çerçevesinde davaya bakılıp tüm deliller toplanarak oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
S O N U Ç: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa eklenen “ Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı kanunun 440/III.maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 06.11.2013 gününde, oybirliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy