MAHKEMESİ : İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 16/10/2012
NUMARASI : 2012/185-2012/120
Taraflar arasındaki “istirdat ve tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi’nce asıl ve birleşen davaların reddine dair verilen 05.03.2010 gün ve 2007/672 E., 2010/113 K. sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 17.01.2012 gün ve 2011/2367 E., 2012/82 K. sayılı ilamı ile;
(...Davacılar vekili asıl ve birleşen davada, müvekkillerinin davalı kooperatifin ortağı olduklarını, kooperatifçe altı parsel üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle konut inşa edildiğini, 24.12.1988 tarihinde çekilen kur'a ile ortaklara isabet eden konutların belirlendiğini, kur'a çekimi sonrasında İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 6216/1 ve 6225/1 parsellerdeki imar yoğunluğunu artırarak 1,5 katına çıkarttığını, emsal artışıyla anılan parsellerde 60 konutun daha yapılmasına imkan sağlandığını, arsa maliklerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak kendilerine isabet edecek 15 dairenin bedelinin tahsili için açtıkları davada kooperatiften tahsiline karar verilen bedelinin genel kurul kararıyla tüm ortaklardan eşit olarak alınmasına karar verildiğini, imar değişikliği sonucu 60 daire yapılmasına imkan sağlanan 6216 ve 6225 parsellerde adlarına konut isabet eden kooperatif ortaklarının bu parsellerde inşaat yapılmasına karşı çıkarak inşaat yapılması için alınan genel kurul kararının iptalini sağladıklarını, kooperatifin ferdileşme sürecinin tamamlanmasıyla 6216 ve 6225 sayılı parsellerde konut alan ortakların diğer ortaklar aleyhine zenginleşeceklerini ileri sürerek, arsa sahiplerine ödenen miktardan müvekkillerinin payına düşen kısmın tespiti ile şimdilik 6.000,00 TL'sının, 60 konut üretimine elverişli arsanın değer artışından müvekkillerinin payına düşen miktarın tespiti ile şimdilik 5.000,00'er TL’sinin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, müvekkili kooperatifçe inşa edilen konutların tamamlandığını, şerefiye bedellerinin belirlenerek 1988 yılında çekilen kur'a sonucu konutların ortaklara verildiğini, ortaklar arasında mutlak eşitliğin sağlandığını, arsa maliklerine ödenen paraların genel kurul kararına dayanarak alındığını, genel kurul kararlarına karşı dava açılmadığını, tazminat isteminin yersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, imar yoğunluğundaki artış sonrası arsa maliklerince kooperatife karşı açılan tazminat davasında hükmedilen bedelden 1163 sayılı Kanunun 23. maddesi uyarınca tüm ortakların eşit olarak sorumlu olduklarından ödenen bu miktarların istirdadının istenemeyeceği, şerefiyelerin belirlenmesinden sonra imar planında değişiklik yapılarak kendilerine 6216 ve 6225 sayılı parsellerde konut isabet eden ortaklar lehine bir durum oluştuğu, ancak şerefiyelerin kesinleşmesi nedeniyle bu parsellerdeki konut yerleri üzerinde davalı kooperatife karşı istemde bulunulamayacağı gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.
Kararı, asıl ve birleşen davaların davacıları vekili temyiz etmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bent dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Dava ve birleşen davalar, şerefiyelerin belirlenerek kesinleşmesi ve kur'a çekiminden sonra imar planında yapılan değişiklikle davacılara konut isabet etmeyen parsellerde yapılaşma yoğunluğunun artırılmasıyla arsa sahiplerine yapılan ödemelerin istirdadı ve parseller arasında oluşan değer farkının denkleştirilmesi tazminatı istemlerine ilişkindir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu ve dosya kapsamından, imar planındaki değişiklik sonrası davacılara konut isabet etmeyen parsellerdeki yapılaşma yoğunluğunun artırıldığı, yeni duruma göre arsa sahiplerine ödenen tazminata tüm ortakların katıldığı anlaşılmaktadır. Davacılar, imar yoğunluğunun arttığı parsellerde konut sahibi olamadıklarından alınmasında katkıda bulundukları parsellerdeki değer artışından yararlandırılmamaları 1163 sayılı Kanunun 23. maddesinde düzenlenen eşitlik ilkesine aykırılık oluşturur. Davacıların, değer artışı sonrası genel kurul kararlarıyla arsa sahiplerine ödenmek üzere ödedikleri aidatı geri isteyemeyeceklerinin kabulü yerinde ise de, alınmasında katkıda bulundukları parsellerdeki değer artışından yararlandırılmamaları isabetli değildir. Bu bakımdan, mahkemece, davacıların alımına katkıda bulundukları parsellerde oluşan değer artışından her bir ortağa isabet edecek payın belirlenerek hüküm altına alınması gerekirken bu kalem istek yönünden dahi davanın reddine karar verilmesi doğru değildir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Asıl ve birleşen dosyalarda dava, davacı ortaklar tarafından kooperatife ödenen bedelin istirdadı ve kooperatif binalarının inşa edildiği parseller arasında oluşan değer farkının denkleştirilmesi istemine ilişkindir.
Asıl ve birleşen (15) dosyada davacılar vekili, müvekkillerinin, davalı konut yapı kooperatifinin ortağı olduklarını, 24/12/1988 tarihinde bağımsız bölüm kur’a çekimi yapıldığını, kooperatif binalarının kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği İzmir İli, Narlıdere İlçesinde 6 adet parsel üzerine inşa edildiğini, kooperatifin kura çekiminden sonra dairelerin dağıtıldığını ve her bir ortağa düşen bağımsız bölüm belirlendikten sonra 1989 yılında İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi tarafından 6216 ve 6225 sayılı parsellerde bir olan bina yoğunluğu emsalinin birbuçuk (1,5) katına çıkartıldığını, bu şekilde 6216 ve 6225 sayılı parsellerde 60 konut daha yapma imkanının ortaya çıktığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahiplerinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince %25 paylarına isabet eden 15 dairenin bedelini almak için kooperatif aleyhine dava açtıklarını, açılan davalar neticesinde emsal artışına bağlı meydana gelen artıştan arsa sahiplerinin payına düşen 15 dairenin bedelinin icra yoluyla ödendiğini, kooperatifin 20/01/2001 ve 30/03/2003 günlü genel kurullarında alınan ek aidat kararları ile 15 dairenin bedelinin ortaklardan eşit olarak toplandığını, 60 dairenin yapılacağı 6216 ve 6225 sayılı parselde adlarına konut isabet eden kooperatif ortaklarının kendi konutlarının bulunduğu parsellerde inşaat yapılmasına karşı çıktığını, bu maksatla alınan genel kurul kararları aleyhine iptal davası açıldığını ve açılan davalar neticesinde kooperatif tarafından binaların yapılamadığını, kooperatifin ferdileşme işleminin tamamlanması ve tasfiyesi halinde 6216 ve 6225 sayılı parsellerde konutları bulunan ortakların 60 daireyi haksız olarak sahipleneceklerini ve sebepsiz zenginleşme doğacağını, bu itibarla 15 dairenin bedeli için müvekkiline isabet eden ve kooperatife bu maksatla ödediği paranın faizi ile birlikte istirdadı ile arsanın değer artışından kaynaklanan rayiç değeri üzerinden müvekkile isabet eden pay miktarının saptanarak davalı kooperatiften tahsili için bu davayı açmak zorunda kaldıklarını ileri sürerek, arsa sahiplerine ödenen paradan müvekkili payına düşen miktarının tespiti ile şimdilik 6.000,00 TL’nin (birleşen dosyalarda 1.000,00 TL’nin) istirdadına ve 60 konut üretimine elverişli arsanın değer artışından müvekkilinin payına düşen miktarın tespiti ile şimdilik 5.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekili, müvekkili kooperatifin 262 ortaklı bir konut yapı kooperatifi olduğunu, yapılan dairelerin şerefiye bedellerinin tespit ettirildiğini ve bu şerefiye bedellerinin kesinleştiğini, noter huzurunda kur’aların çekildiğini, bu şekilde ortaklar arasında 1988 yılında eşitliğin sağlandığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Davalı yanında davaya müdahale talebiyle A.. A..., M.. A.., A.. A.., Z.. C.., Ş.. A.., H.. M.., H.. D.. vekili dilekçe vermiş ve bu müdahale talepleri yerel mahkemece kabul edilmiştir.
Mahkemece, kooperatif binalarının kat karşılığı inşaat sözleşmesi yoluyla yapıldığı, kooperatifin arsa sahiplerine olan borcunun tasfiyesi amacıyla alınan kooperatif genel kurul kararı gereğince ortakların ödedikleri aidatın istirdadını talep edemeyecekleri ve davacı ortakların 6216 – 6225 parseldeki konutların ortak yeri olan boş alanlar üzerinde kooperatife başvurarak bir hak talep etmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen dosyalarda davaların reddine karar verilmiştir.
Davacılar vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Daire’ce yukarıda başlık bölümünde gösterilen nedenlerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize taraf vekilleri getirmiştir.
Davalı vekilinin ve müdahiller vekilinin ilk hükmü temyiz etmeyip kararın onanmasını istemeleri nedeniyle, direnme kararını temyiz etmekte hukuki yararlarının bulunup bulunmadığı hususu ön sorun olarak ele alınmış ve yerel mahkemenin direnme kararında, direnme gerekçesini kuvvetlendirmek için ilk kararında yer vermediği ek gerekçeler kullanması nedeniyle bu ilave gerekçeler yönünden kararı temyiz etmekte hukuki yararlarının bulunduğuna oybirliği ile karar verilerek uyuşmazlığın esasının görüşülmesine geçilmiştir.
I- Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacıların alımına katkıda bulundukları parsellerde oluşan değer artışından her bir ortağa isabet edecek payın belirlenerek hüküm altına alınmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’nun (KK) 1. maddesinde de açıklandığı üzere, kooperatifler; ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve ihtiyaçlarını karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla, gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan tüzel kişiliklerdir.
Kooperatiflerin yaygın kuruluş amaçlarından birisi de, ortaklarının konut ihtiyaçlarının karşılanmasıdır. Bu ihtiyacı karşılamak için kurulan konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılırlar (KK, m.81).
Aynı Kanunun 23. maddesi hükmü uyarınca; “Ortaklar, bu kanunun kabul ettiği esaslar dâhilinde hak ve vecibelerde eşittirler.” düzenlemesine yer verilmiştir.
Anılan yasa hükmünde geçen “eşitlik” kavramının mahiyetinin açıklığa kavuşturulması gereklidir. Bilindiği üzere, eşitlik kavramın mutlak ve nispi şeklinde alt kategorileri vardır. Mutlak ve nispi eşitliğin ayırt edici ölçütleri uygulamada ve öğretide tartışılmış, bu kavramın içeriği tanıma kavuşturulmaya çalışılmıştır.
Bu görüşlerden birisine göre mutlak eşitlik; şartlar, sebepler, katkı ve özveriler eşit olmadığı halde herkese aynı hakkın tanınması veya borç ve yükümün yükletilmesidir. Başka bir deyişle, eşit olmayanlara eşit hak verilmesi, borç ve yüküm bağlanmasıdır. Örneğin; eğer, sermaye payları; kooperatif ile ilişki oranları; kooperatife katkıları ne olursa olsun her ortak bir oy hakkına sahipse, oy hakkında mutlak eşitlik ilkesi kabul edilmiş demektir.
Nispi eşitlik ise; şartları, katkıları eşit olmayanlara, farklı, fakat aynı ölçünün kullanılıp, sonucun eşit olarak elde edildiği durumlarda söz konusudur (Poroy,Tekinalp,Çamoğlu; Ortaklıklar ve Kooperatif Hukuku, 11. Baskı, 2009, s. 1013-1014).
Kooperatifler Kanununda hangi durumlarda mutlak ve ne zaman nispi eşitliğin uygulanacağı belirtilmemiştir.
Eşitlik kavramı, kooperatif ortaklığı somutunda açıklanacak olursa; mutlak eşitlikten; koşullar ve nedenler ne olursa olsun bütün ortaklara aynı hakların tanınıp aynı yükümlülüklerin yüklenmesi anlaşılmalıdır. Örneğin, aynı pay sayısına eşit oy hakkı tanınması, ortakların kooperatif organlarına aday olmalarına eşit olanak sağlanması gibi.. Bir başka anlatımla, ortaklık statüsünden doğan objektif haklara sahip olma ve bunların korunmasını isteme hakkı, mutlak eşitlik kapsamındaki haklardandır. Buna karşın, kooperatif ortaklığına bağlı olarak yararlanma ve maddi menfaat sağlamada ortağın eylemli katkısı ve özverisinin gözetilmesi ise nispi eşitlik ilkesi gereği olup, koşulları ve katkıları eşit olmayanlara farklı ölçülerin uygulanması eşitlik ilkesine aykırı olmayabilir.
Bu itibarla, ortaklıktan kaynaklanan tüm borçlarını yerine getiren bir ortağın, eşit durumda bulunduğu diğer ortaklara tanınan haklardan kendisinin de yararlandırılmasını istemeye hakkının bulunduğu tabiidir.
Ortaklar arasında eşitliği sağlama araçlarından birisi de kur’a çekilerek konutların ortaklara tahsisinden önce konut bedellerinin tespiti olup, örnek kooperatif anasözleşmesinin 61. ve devamı maddelerinde şerefiyelendirme ve değer tespitinin nasıl yapılacağı düzenlenmiştir.
Şerefiye farkının belirlenmesi, konutlar arasındaki farklılık nedeniyle ortakların rant farkının denkleştirilmesi amacına yönelik bir işlemdir.
Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davalı kooperatif inşaatlarının tamamlanarak 24.12.1988 tarihinde kur’a çekimi yapıldığı, şerefiye miktarları belirlenerek ortaklara isabet eden bağımsız bölümlerin bu şekilde tesbit edildikten sonra İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin 25.05.1989 gün ve 1515/1541 sayılı meclis kararı ile imar planında revizyon yapılarak, davaya konu bölgede inşaat emsalinin 1,5 katına çıkartıldığı, kooperatif tüzel kişiliğinin halen devam ettiği ve ferdi mülkiyete henüz geçilmediği konularında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Yerel mahkemece alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere, arsa sahiplerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince teslim edilen konutlar dışında ortaklar için inşa edilen konut sayısı 262 olup, davacılara isabet eden konutlarının da bulunduğu 6210, 6211,6212 ve 6213 nolu parsellerin bulunduğu bölgede emsal değeri (1), 6216 ve 6225 nolu parsellerin bulunduğu bölgede ise (1,5) emsal değeri mevcuttur. Bu farktan dolayıdır ki, ilk gruptaki parsellerdeki konutların her birine 60 m2, diğer iki parselde bulunan 124 adet konuttan her birisi için ise yaklaşık 90 m2 civarında arsa payı isabet etmektedir.
Emsal artışı nedeniyle ortaya çıkan 60 konut daha yapabilme imkânının kullanılması için 6216 ve 6225 sayılı parselde inşaat yapılması için kooperatif genel kurulu tarafından alınan 21.02.1998 tarihli ve 18.04.2004 tarihli iki ayrı karar aleyhine iptal davası açıldığı ve açılan davalar neticesinde kooperatif tarafından binaların yapılamadığı da dosya içeriğinden anlaşılmaktadır (İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2001/72 E. 2003/109 K. dosyası ve İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2007/379 Esas, 2007/375 Karar sayılı dosyası).
Görüldüğü üzere, kooperatif inşaatlarını tamamlanıp kur’a ile ortaklara isabet eden bağımsız bölümler belirlendikten sonra ortaya çıkan emsal değer artışı ile 6216 ve 6225 sayılı parselde bulunan ortaklar lehine yeni bir hak ortaya çıkmış ve bu aşamada konutlarının arsa payı diğer ortaklara göre yaklaşık yarı oranında artarak 90 m2 olmuştur. Bu emsal artışının meydana getirdiği bir sonuç olarak da bu iki parsel üzerinde, gerekli yasal prosedürün tatbiki halinde 60 konutluk ek bir inşaatın yapılmasıyla ilave kazanç ortaya çıkacağı da açıktır.
Eş söyleyişle, İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin 25.05.1989 gün ve 1515/1541 sayılı meclis kararı sonrasında davacılar aleyhine ortaklar arasında eşitlik bozulmuştur ve kooperatifin tüzel kişiliği halen devam ettiğinden davacıların eşitliğin sağlanması için kooperatife müracaat hakları bulunmaktadır.
Ayrıca, bu emsal artışı nedeniyle ortaya çıkan 60 daire nedeniyle kooperatif binalarının kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle inşa edildiği arsa malikleri tarafından sözleşmeye dayalı olarak %25 paylarına karşılık gelen 15 adet daire bedeli de kooperatif tarafından arsa sahiplerine ödenmiştir. Bu ödemeye, alınan genel kurul kararları uyarınca davacılar da dahil olmak üzere tüm ortaklar katılmış ve 6216 ve 6225 sayılı parselde ortaya çıkan artı değer için tüm ortaklar ödeme yapmışlardır.
O halde, davacı ortaklar halen tüzel kişiliği devam eden kooperatifin ortağı olmaları nedeniyle ve henüz tasfiye sürecine girilerek bağımsız bölümler üzerinde ferdileştirme işlemi yapılmadığından kooperatifin tüm malvarlığı üzerinde 1163 sayılı KK’nun 23. maddesi uyarınca eşit hak sahibidirler ve zaten bu eşitlik gözetilerek davacı ortaklardan da arsa sahiplerine ödenen 15 dairenin bedeli tahsil edilmiştir.
Bu itibarla, davacı ortakların hem kooperatifin ortağı olmaları nedeniyle halen tüzel kişiliği devam eden kooperatif lehine ortaya çıkan ilave imkandandan yararlanma hakları “eşitlik” ilkesinin bir gereği olduğu gibi, bu ilave 60 konutun ortaya çıkarttığı külfete (15 daire bedeli) katılmış olmaları da onlara, bu iki parsel üzerinde ortaya çıkan haktan yararlanma hakkı verir. Halen tüzel kişiliği devam eden kooperatif, ortaya çıkan ve yukarıda ayrıntılı olarak açıklanan eşitsizliği ortadan kaldıracak tedbirleri almaya yetkili ve görevlidir.
Ayrıca, dava dosyasında bulunan tapu kaydında, davaya konu gayrimenkuller üzerinde kat irtifakı kurulduğu, ancak İzmir 3. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 1998/1906 E., 2004/469 K. sayılı ilamıyla kat irtifakının bozulduğu yönünde şerh bulunmakta olup, mevcut durum itibariyle kat irtifakına geçilip geçilmediğinin tespiti gerekmektedir.
Hukuk Genel Kurulu’ndaki görüşmeler esnasında bir kısım üyelerce, kooperatif tarafından şerefiye bedelleri tespit edilerek kur’aların çekildiği, artık şerefiye bedelinin artırılmasının dava yoluyla ileri sürülmesinin mümkün olmadığı, ayrıca, henüz bir sebepsiz zenginleşmenin de gerçekleşmediği, ileride 60 konutun inşa edilmesi halinde davaya konu iki parsel üzerindeki maliklerin sebepsiz zenginleşecekleri ve ancak o zaman onlara karşı dava açılabileceği ileri sürülmüş ise de, mevcut durum itibariyle ortaklar arasında eşitliğin bozulmuş olduğu, ortakların muhatabının tüzel kişiliği halen devam eden kooperatif olduğu ve ortakları arasında eşitliğin sağlanmasının gerektiği belirtilerek çoğunluk tarafından bu görüşler kabul edilmemiştir.
Bu durumda, davacıların ortaklar arası eşitlik ilkesi gereği alımına katkıda bulundukları parsellerde oluşan değer artışından yararlanma hakları olduğundan, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
II- Davalı kooperatif vekilinin ve müdahiller vekilinin temyiz itirazlarına gelince; yukarıda açıklanan bozma sebep ve şekline göre davalı vekilinin ve müdahiller vekilinin temyiz istemlerinin incelemesine bu aşamada gerek görülmemiştir.
SONUÇ: I- Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen ilave nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA,
II- Bozma sebep ve şekline göre davalı vekilinin ve müdahiller vekilini temyiz istemlerinin incelemesine yer olmadığına, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanunun 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 12.03.2014 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Dava konusu 6216 ve 6225 parsellerin de dahil olduğu taşınmazın öncesi itibariyle dört parselin birleştirilmesi sonucu 46.748 m2 lik tek parsel haline getirildikten sonra 23.142 m2’lik bir bölümü yola terk edilip kalan 23.606 m2’lik kısmının da yeniden tefrik edilerek 6210, 6211, 6212, 6213, 6216, 6225 ve 6226 parsellerin oluşturulduğu ve 1987 yılında da tapuya tescil olunduğu bilirkişi raporunda belirtilmiştir. Söz konusu raporda arsa sahipleri ile davalı Kooperatif arasındaki 10.09.1985 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, bu parsellerin tümü üzerine yapılacak toplu yapı için aynı yıl inşaat ruhsatı verilmiş ve yine aynı yıl toplam 262 konutun inşaat faaliyetine başlanılmıştır. Daha sonra da 31.08.1987 yılında 262 konut için kat irtifakı tapularının birlikte tesis olunduğu ve konutların şerefiyelerinin tespit edilerek kesinleştirildiği ve 24.12.1988 tarihinde kura çekimlerinin yapıldığı 1991 tarihinde de yapı kullanma iznin alındığı anlaşılmaktadır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık 25.05.1989 tarihli İzmir Büyükşehir Belediyesi meclis kararıyla dava konusu 6216 ve 6225 parsellerin bulunduğu bölgede inşaat emsalinin 1,5’a çıkarılmış olması nedeniyle bu parsellerde sonradan meydana gelen değişikliğin eşitlik ilkesine aykırı değer artışına neden olup olmadığı ve diğer parsellerdeki konutlarda oturan ve Kooperatif ortağı olan davacıların bu artıştan yararlandırılmaları gerekip gerekmediğine ilişkindir.
İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü’nün 19.12.1989 tarihli yazısından da anlaşılacağı üzere, dava konusu parsellerin de dahil olduğu toplam (7) parsel üzerine tek projeye dayalı toplu konut inşaatı ruhsatı verildikten ve kat irtifakı tesis olunarak şerefiyeler belirlenip 24.12.1988 tarihinde kuralar da çekilerek kesinleştikten sonra bu parsellerin bulundukları bölgede inşaat emsali 1,5’a çıkarılmıştır. Söz konusu meclis kararı nedeniyle arsa maliklerince aralarındaki akdi ilişkiye dayalı olarak davalı Kooperatif aleyhine açılan davada inşaat yoğunluğundan arsa maliklerine düşen bedel farkına hükmedilmiş ve bu miktar davalı Kooperatif kararıyla tüm ortaklardan eşit olarak tahsil edilerek arsa maliklerine ödenmiştir.
Davalı Kooperatif tarafından da inşaat emsalinin artması nedeniyle uyuşmazlık konusu 6216 ve 6225 parsellerdeki boş alanlara konut yapılması için genel kurulda karar alınmışsa da, bu karar İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 06.05.2005 tarih 379/255 sayılı kararıyla iptal edilmiş ve iptal kararı 11. Hukuk Dairesinin 14.2 .2006 tarih ve 9786/13265 sayılı kararıyla “ davalı Kooperatifin inşaatları tamamlayıp inşaatları kesinleştirip, şerefiye bedellerini belirlemek suretiyle sağladığı, eşitliği ortadan kaldıracak şekilde sonradan ortaya çıkan yapı yoğunluğu olanağından yararlanmak amacıyla ek inşaat yapma kararı almasının Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesine ve kooperatifin amacına aykırı bulunduğu” gerekçesiyle reddedilerek kesinleşmiştir.
Yukarıda yapılan bu özetten ve gündemde yazılı belgeler ile bilirkişi raporundan da anlaşılacağı üzere, (7) parselden oluşan arazi üzerine inşa edilen toplu konutların bir bölümü olan 6216 ve 6225 parsellerin bulunduğu bölgedeki inşaat emsalinin sonradan 1;5 katına çıkartılmasından dolayı diğer parsellerde konut sahibi olan ortaklar bakımından hakkaniyet ve eşitlik ilkesine ne gibi aykırı bir durum yaratıldığının hususunda dosyada somut bir kanıt bulunmamaktadır. Söz konusu toplu konut projesine göre 6216 ve 6225 parsellerin ortasında bulunan boş alanların da tıpkı diğer parsellerdeki boş alanlar gibi tüm proje kapsamındaki “ortak alanlar” kapsamında olacağı tartışmasızdır. Bunun dışında Belediye İmar Müdürlüğünün yazısında da belirtildiği üzere imar parseli revizyonu sonucunda bu parsellerde tapu maliki Kooperatifçe kullanılmamış bir inşaat hakkı varsa bu hakkın mülkiyet sınırı içinde (Parsel ifraz edilmeksizin) kullanılması mümkündür. Bu yazıda belirtilen ifraz yasağı olan parsellerin uyuşmazlık konusu 6216 ve 6225 parseller oldukları çok açık olarak anlaşılmaktadır. Davalı Kooperatifin bu yazı üzerine aldığı anılan parsellerde ek inşaat yapma kararının Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesindeki eşitlik ilkesine aykırı olacağı da yukarıda açıklanan ve kesinleşen yargı kararıyla belirlenmiştir. Dolayısıyla başlangıçtan beri kesinleşen ve uygulanan tasdikli inşaat projesindeki ortak alanlarda ek inşaat yapılması olanağı bulunmadığı gibi, ileride Kooperatif tüzel kişiliğinin sona ermesinden sonra da bu parsellerin toplam (7) parselden oluşan toplu konut ana projesinden ifraz edilerek bu parsellerde konutsahibi olan ortaklar tarafından değerlendirilebileceği hususunda dosyaya sunulan delil de bulunmamaktadır. Kaldı ki, bizzat arsa sahipleri tarafından Kooperatif aleyhine açılan ve İzmir 7. Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 1999/1046 Esas 2001/459 sayılı kararında da söz konusu Belediye Meclis kararından sonra ek inşaat yapılabilecek yerler için açılan tapu iptali davasının anılan parsellerin ifraz edilememesi nedeniyle tazminat davasına dönüştürüldüğü açıklanmıştır.
Bu durumda, uyuşmazlık konusu 6216 ve 6225 parsellerin bulundukları kısım da toplu yapı (site) inşaat projesi kapsamındadır. Bu parsellerdeki boş bırakılan alanlar esasen tüm sitenin ortak alanı olacağından inşaat emsal artışından sadece bu parseller üzerinde inşa edilen konutlarda oturan ortakların yararlanacağı ve bu durumunda eşitliğe aykırılık oluşturacağı gibi bir sonuca ulaşılamaz.
Davalı Kooperatifin bu parseller üzerine ek inşaat yapamayacağı kesinleşmiş mahkeme kararıyla belli olduğu gibi bu durumun Kooperatifler Kanunu’nun 23. maddesine aykırılık oluşturacağı da aynı karar ile de saptanmıştır. Bu hususların belirlendiği İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin yukarıda tarih ve numarası yazılı kararı taraflar bakımından güçlü delil niteliğindedir.
Belediye Meclis kararıyla uyuşmazlık konusu taşınmazların bulundukları bölgede inşaat emsalinin artırılması tek başına bu parsellerde oturan ortaklar yararına ve diğerleri aleyhine hak doğurucu nitelikte değildir. Çünkü, söz konusu kararda anılan parsellerin asıl projeden ifraz edilemeyeceği belirtildiğine ve dava tarihi itibariyle taşınmazların imar durumunda bu yolda yeni bir değişiklik olduğu hususunda bir delil de sunulmadığına göre, yerel mahkemenin bu yöne ilişkin direnme kararının yerinde olduğu düşüncesiyle sayın çoğunluk kararına muhalifiz.
Full & Egal Universal Law Academy