(4721 S. K. m. 676, 732, 733, 735) (818 S. K. m. 213) (Tapu Sicil Tüzüğü m. 55)
Dava: Taraflar arasındaki "önalım" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Beyoğlu 3. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen, 5.5.2011 gün ve 2010/131 E. 2011/137 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili ve davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 17.1.2012 gün ve 2011/13040 E., 2012/160 K. sayılı ilamı ile;
(Uyuşmazlık, sözleşmeden doğan önalım hakkının tanınmasıyla davalı adına olan tapu kayıtlarının iptaline, davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın önalım alacaklısının önalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir haktır. Sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ayni bir hak olmadığı gibi aynı zamanda nispi bir haktır. Ön alım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması şahsi nitelik taşıyan hakka ayni hak vasfını kazandırır. Şerh bu hakkı güçlendirir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale getirir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Ön alım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir.
Olayımıza gelince: davaya konu edilen Kemankeş Mahallesi 14 ve 75 numaralı parseldeki 120/960'şar pay başlangıçta miras bırakan N. M. M. adına kayıtlı iken 22.6.2000 tarihinde ölümünden sonra bir araya gelen mirasçı çocukları, davacı A. S. M. ve satıcı paydaşlar R. ve A. M. M. Beşiktaş 6 Noterliği'nce düzenlenen miras taksim sözleşmesi ile 14 ve 75 numaralı parseldeki payları 60/960 pay davacıya, 30/960'şar pay diğer kardeşlere kalacak şekilde taksim etmişlerdir. Miras taksim sözleşmesi içeriğine göre "... iş bu miras sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle, diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür." Davacı, miras taksim sözleşmesini 12.11.2009 tarihinde tapu siciline tescil ettirmiştir. Tapunun beyanlar hanesinde de R. M., A. S. M. ve A. M. M.'ın hisselerini mirasçılar dışında 3. şahıslara satışlarında muvafakat alacakları şerh edilmiştir. Davacı dışındaki kardeşler 2.12.2009 tarihinde keşide ve 4.12.2009 tarihinde tebliğ ettirdikleri ihtarnameyle davaya konu paylarını satmak istediklerini, aralarındaki miras taksim sözleşmesi ve iyi niyet kuralları gereği ilk teklifi davacıya yaptıklarını, her iki kardeşin paylarına ayrı ayrı 800.000 TL değer biçtiklerini, bu bedelin on gün içinde yatırılması halinde davaya konu payları aynı gün tapuda intikal ettireceklerini bildirmiştir. Davacı ise 11.12.2009 tarihli cevabi ihtarnamesi ile pay değerlerinin fahiş olup her bir kardeşin payı için 250.000'şar TL ödemeye hazır olduğunu beyan etmiştir. Peşi sıra paydaşlar R. ve A. M. M. 14 numaralı parseldeki paylarını toplam 500.000 TL ve 14 numaralı parseldeki paylarını toplam 300.000 TL bedelle 22.1.2010 tarihinde davalı H. A. A.'a satmışlardır. Davacı ise 5.4.2010 tarihinde açmış olduğu iş bu davayla sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık, miras taksim sözleşmesinde yer alan düzenlemenin sözleşmeden doğan önalım hakkı niteliğinde olup olmadığı ve tapu siciline şerh verilip verilmediği noktalarındadır. Ön alım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın 3. şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir. Bu şekilde taşınmaza yabancı kişilerin paydaş olarak girmelerinin ve taşınmazın daha küçük parçalara bölünmesinin engellenmesi amaçlanmıştır. Miras taksim sözleşmesinde de, mirasçılardan birinin payını 3. bir kişiye satmak istemesi halinde öncelikle diğer mirasçılara teklif etmekle yükümlü olduğu yönündeki düzenleme, önalım hakkının açıklanan amaçlarına hizmet eder niteliktedir. Bu durumda mirasçılar arasında akdi ön alım anlaşması yapıldığının kabulü gerekir. Borçlar Kanunu'nun 213/3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu ön alım sözleşmesi geçerlidir ve bağlar. Diğer yandan 12.11.2009 tarihinde bu anlaşma tapu sicilinin beyanlar hanesine R. M., A. S. M. ve A. M. M.'ın hisselerini mirasçılar dışında 3. şahıslara satışlarında muvafakat alacakları şeklinde şerh edildiğinden şahsi nitelik taşıyan hak, aynı hak vasfını da kazanmış ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelmiştir. Bu halde davacının mirasçılar arasındaki anlaşma ve bu anlaşmanın tapuya şerh edilmesi sebebiyle davaya konu payın üçüncü kişi durumundaki davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan ön alım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Kaldı ki davacı aynı zamanda tapu paydaşı olarak yasal önalım hakkı sahibidir. Bu durumda mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.)
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
H.G.K.nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:
Karar: Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin murisi N. M. M.'ın vefatından sonra, diğer mirasçılar A. M. M. ve R. M. ile 16 Ekim 2009 tarihinde "Düzenleme Şeklinde Miras Taksim Sözleşmesi" yapıldığını, bu sözleşmedeki tarafların mirasın ne şekilde taksim edileceğini, miras yoluyla sahip oldukları hisselerin aile içinde kalmasını kararlaştırdıklarını, sözleşmeye göre miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlü olduklarını, miras taksim ve ön alım sözleşmesinin tapuya beyanlar hanesine yazdırıldığını, bundan sonra, müvekkilinin kardeşleri, R. M. ve A. M. M.'ın 2.12.2009 tarihli ihtarnameyle müvekkile, ön alım sözleşmesine konu edilen 2 adet taşınmazlardaki hisselerini 10 gün içinde 1.600.000. - TL bedel satmayı teklif ettiklerini, 11 Aralık 2009 tarihli cevabı ihtarnameyle teklif edilen satış bedelinin fahiş olduğunu, bu şekilde yöneltilen teklifin müvekkilin sözleşmeden doğan haklarını bertaraf etmeye yönelik olduğunu, taşınmazlardaki hisseleri 250.000. - 'şer TL değerle satın almaya hazır olduğunu, satış bedelini 25.12.2009 tarihinde Tapu Memuru huzurunda bloke çek veya nakit olarak ödemeye hazır olduğunu bildirdiğini, R. M. ve A. M. M.'ın 21.1.2010 tarihinde İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Kemankeş mahallesi, 123 Pafta, 94 Ada 14 ve 75 numaralı parsellerdeki paylarını davalı H. A. A.'a sattıklarını belirterek, akitle kararlaştırılan ön alım hakkı nedeniyle, davaya konu 94 Ada 14 ve 75 numaralı parsellerde, davalının müvekkilimin kardeşleri R. M. ve A. M. M.'tan satın aldığı hisselerin iptaliyle tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davacı ve kardeşleri arasında yapılan sözleşmenin miras taksimine dair olduğunu, önalım hakkı tanımadığını, 16 Ekim 2009 tarihli miras taksim sözleşmesinde yer alan "iş bu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar, kendi hisselerine düşen payı. bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdürler." Şeklindeki belirtmenin önalım hakkı vermediğini, Tapu Sicil Tüzüğü'nün 55. maddesinde şerhe tabi hakların sayıldığını, miras taksim sözleşmesinin şerhe tabi bir hak olmadığını, M.K.676. maddesine göre miras taksim sözleşmesinin mirasçıları bağladığını, davacı tarafın kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, "...dava konusu miras taksim sözleşmesine yazılan "İş bu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdürler" şeklindeki belirtme birlikte nazara alındıklarında, miras taksim sözleşmesinde geçen ibare içerisinde" şufa " veya" ön alım" kelimelerine yer verilmediği, Miras taksim sözleşmesinde yer alan teklif yükümlülüğünün satımdan önce yapılması gereken bir yükümlülük olmasına rağmen, ön alım hakkının Medeni Kanunun 733. maddesi uyarınca satımdan sonra doğacak bir hak ve yükümlülük olması nedeniyle, somut olayda Medeni Kanun anlamında bir ön alım (şufa) hakkının varlığından söz edilemeyeceği, bunun yanı sıra, Tapu Sicili Nizamnamesinin 55. maddesi şartlarını içerir şekilde "ön alım" (şufa) hakkının şerhine yönelik bir ön alım sözleşmesinin miras taksim sözleşmesinden ayrı olarak ve B.K. 213 maddesi anlamında taraflar arasında düzenlenip Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmediği, dolayısıyla Tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenen mevcut ön alım hakkı ibaresinin herhangi bir sonuç doğurmayacağı, kaldı ki, tapu kütüğünün beyanlar hanesine böyle bir ibarenin kaydedileceğine dair herhangi bir düzenlemenin de mevcut olmadığı sonuç ve kanaatine ulaşılmakla aşağıdaki şekilde davanın reddine karar vermek gerekmiştir..." gerekçeleriyle davanın reddine dair verilen karar, davacı ve davalı vekillerinin temyizi üzerine; Özel Dairece, yukarda yazılı gerekçeyle bozulmuş; yerel mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle ve ayrıca davalının 14 numaralı parselde 23.11.1993 ve 75 numaralı parselde de 3.12.1993 tarihinden beri paydaş olduğu M.K.nun 732. maddesi gereğince davalı paydaşa karşı kanuni önalım hakkının da kullanılamayacağı gerekçeleriyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir.
Direnme yoluyla H.G.K. önüne gelen uyuşmazlık; davacı ve davalıya davaya konu edilen payları satan dava dışı A. M. M. ve R. M. arasında 16.10.2009 tarihinde yapılan "Miras Taksim Sözleşmesi" başlıklı belgede yer alan "İşbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdürler." İfadesinin; 12.11.2009 tarihinde tarafların rızasıyla tapunun beyanlar hanesine "R. M., A. S. M. ve A. M. M.'ın hisselerini mirasçılar dışında 3. şahıslara satışlarında muvafakat alacaklardır. Veraset vergi ilişiği eksik olup 3. şahıslara satışlarında veraset vergi ilişiği kestirilecektir." ibaresinin yazılmış olmasının davacıya sözleşmeye dayalı önalım hakkı verip vermeyeceği; ayrıca davalının payların devrinden önce davaya konu taşınmazlarda paydaş olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen 3. bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Önalım davasının davalısı önalım hakkına dair taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Zira yasada bir paydaşın payının 3. şahsa satması halinde önalım hakkının varlığı kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkı kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına dair bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 735. maddesinde düzenlenen ve tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemiş ise taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Bu nitelikteki bir önalım hakkının doğabilmesi için öncelikle bir önalım sözleşmesinin yapılması gerekir. Bu sözleşmenin yapılması ile mal sahibi mülkiyet hakkını ileri bir tarihte devir borcu altına girmiş olur. Buna karşın önalım alacaklısının önalım akdine konu edilen malın mülkiyetinin kendisine devir edilmesini isteme hakkı doğar.
Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup, sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ancak önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması halinde şahsi nitelik taşıyan bu hak ayni hak niteliğini kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Hakkın tapuya şerh edilmesi mal sahibinin taşınmazını satmasını engellemez. Ön alım sözleşmesi tapu siciline tescil edildikten sonra mal sahibi taşınmazını üçüncü kişiye satarsa o takdirde alacaklı üçüncü kişi hakkında da önalım hakkını kullanabilir.
Somut olayda, davaya konu edilen Kemankeş Mahallesi 14 ve 75 numaralı parseldeki 120/960'şar pay muris N. M. M. adına kayıtlı iken, mirasçıları olan davacı A. S. M. ve satıcı paydaşlar R. ve A. M. M.'ın miras taksim sözleşmesi ile 14 ve 75 numaralı parseldeki payları 60/960 pay davacıya, 30/960'şar pay diğer kardeşlere kalacak şekilde taksim ettikleri, bu sözleşmede: "işbu miras sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle, diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür ifadesine yer verdikleri, davacının miras taksim sözleşmesini 12.11.2009 tarihinde tapu siciline tescil ettirdiği, tapunun beyanlar hanesinde de R. M., A. S. M. ve A. M. M.'ın hisselerini mirasçılar dışında 3. şahıslara satışlarında muvafakat alacaklarının şerh edildiği, davaya konu paylara dair davacı dışındaki paydaşların 2.12.2009 keşide, 4.12.2009 tebliğ tarihli ihtarnameyle davaya konu paylarını ayrı ayrı 800.000 TL bedelle davacıya satmak istediklerini bildirdikleri, davacının, 11.12.2009 tarihli cevabi ihtarnamesi ile pay değerlerinin fahiş olup her bir pay için 250.000'şar TL ödemeye hazır olduğunu bildirdiği, paydaşlar R. ve A. M. M.'ın 14 numaralı parseldeki paylarını toplam 500.000 TL ve 14 numaralı parseldeki paylarını toplam 300.000 TL bedelle 22.1.2010 tarihinde davalı H. A. A.'a sattıkları, davacının 5.4.2010 tarihinde açmış olduğu eldeki davayla sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkı sebebiyle tapuda davalı adına kayıtlı payların iptaliyle kendi adına tescilini talep ettiği hususlarında herhangi bir çekişme bulunmamaktadır.
Davacı ve davalıya pay satan dava dışı kişiler arasında 16.10.2009 tarihinde düzenlenen miras taksim sözleşmesinde yer verilen, "işbu miras taksim sözleşmesindeki mirasçı taraflar kendi hisselerine düşen payı bir başkasına satmak isterse iyi niyet gereği öncelikle diğer mirasçılara satın alma teklifini yapmakla yükümlüdür ifadesiyle sözleşmeye dayalı önalım hakkı düzenlenmiştir. Borçlar Kanunu'nun 213/3 maddesi hükmü gereği yazılı şekilde yapılmış bu önalım sözleşmesi geçerli olup, tarafları bağlar; bu hak, 12.11.2009 tarihinde tapunun beyanlar hanesine tescil edildiğinden, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir.
Bu durumda davacının, davaya konu payın davalıya satılması sebebiyle sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkını kullanmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu halde mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Ne var ki, bozma ilamında davacının tapu paydaşı olarak yasal önalım hakkı da bulunduğu gerekçesi ile de yerel mahkeme kararı bozulmuş ise de, davalı 14 numaralı parselde 3.12.1993 tarihinden, 75 numaralı parselde ise 22.3.1993 tarihinden beri paydaş olup, eldeki davanın açıldığı tarihte de bu paydaşlığı devam etmektedir. Paydaşa karşı önalım davası açılamayacağından, Dairenin bu yöne dair kabulü doğru olmayıp, bozma ilamından bu kısmın çıkartılarak belirtilen bu değişik gerekçeyle direnme kararının bozulması gerekmiştir.
Yukarıda açıklanan bu değişik sebeplerle direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarda gösterilen değişik nedenlerden dolayı 6217 Sayılı Kanunun 30. maddesiyle 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici madde 3" atfıyla uygulanmakta olan 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istenmesi halinde temyiz peşin harcının yatırana iadesine, aynı kanunun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 26.02.2014 tarihinde oyçokluğu ile, karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy