MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki "kamulaştırmasız elatma nedeniyle tazminat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir Asliye 3. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 20.12.2012 gün ve 2011/467 E.- 2012/507 K sayılı kararın incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 29.04.2013 gün ve 2013/3431 Esas 2013/7072 Karar sayılı ilamı ile;
(…Dava dilekçesinde, ... Apartmanı adına Yönetim Kurulu yetkililerince kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak taşınmaz bedelinin tahsili istenilmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı idare vekilince temyiz edilmiştir.
Kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak bedelin tahsiline ilişkin davalar ancak mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin görev ve yetkilerini belirlemiş olup bunların arasında mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlantısı olan kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili davasını diğer kat malikleri adına açma yetki ve görevi bulunmamaktadır.
Buna göre mahkemece, aktif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, işin esasına girilerek yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru görülmemiştir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek kararın süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kamulaştırmasız elatma istemine ilişkindir.
Davacı Özkanlar Nurten Apartmanı adına Yönetim Kurulu Yetkilileri ..., ... ve ... vekili, Bayraklı İlçesi, Mansuroğlu Mahallesi 23 ada 240 parselde kayıtlı Özkanlar Apartmanının bina oturumu dışında kalan 14 m² bölümüne davalı idarece asfalt yol geçirilmek suretiyle elatıldığı, kamulaştırma tebligatının bulunmadığı, apartman kat malikleri kurulunun tüm kat malikleri ve yetkili temsilcilerinin katılımı ve oybirliği ile alınan karar ile apartman yönetim kuruluna kamulaştırmasız elatma bedelinin tahsili davasını açma yetkisinin verildiğinden, kamulaştırmasız elatılan bölümün değerinin dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... Belediye vekili, davanın reddini istemiş, dava Bayraklı Belediyesine ihbar edilmiştir.
Mahkemece, apartman bina oturumu dışında kalan toplam 14 m² miktarlı kısmın asfalt yol geçirmek suretiyle elatmasına rağmen kamulaştırma evraklarının davacı yana tebliğ edilmediği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş; davalı ... vekilinin temyizi üzerine
Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yer alan nedenlerle hüküm bozulmuş, mahkemece önceki kararın gerekçeleri genişletilmek suretiyle direnilmiştir.
Direnme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Uyuşmazlık, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa (KMK) tabi taşınmazda, Yönetim Kurulunun kamulaştırmasız elatma nedeniyle tazminat davası açmak için aktif husumet ehliyetinin bulunup bulunmadığı noktalarında toplanmaktadır.
İlkin, dava eden durumundaki apartman yöneticiliğinin hukuki konumunu belirlemeye yönelik yasal düzenlemelerin ortaya konulmasında yarar vardır:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Genel Kurul başlıklı 27. maddesinde "Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır."hükmü yer almakta, aynı Kanunun 30. maddesinde de kat malikleri kurulunun karar yeter sayısı belirlenmiş olup, bu yetersayı ise kanunda aksine konulmuş olan hükümler saklı olmak üzere ilk toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağı ve oy çokluğuyla karar verileceği, yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantıda karar yeter sayısının, katılanların salt çoğunluğu olduğu belirlenmiştir.
Sözü edilen Kanunun 45. maddesinde de "Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." hükmü düzenlenmesi ile kat malikleri kurulunun oybirliğini gerektiren nedenler örnekseme yoluyla gösterilmiştir.
Yine aynı Kanunun 34.maddesinin 1.fıkrasında “Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), Kurula da (Yönetim Kurulu) denir.” hükmü düzenlenmekte, aynı Kanunun "Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi" başlıklı 35.maddesinde de Yönetici veya Yönetim Kurulunun görevleri sayılmış, anılan kanun maddesinin (i) bendinde "Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi" şeklinde dava açma hakkı düzenlenmiştir.
Yine aynı Kanunun 38. maddesinde yöneticinin sorumluluğuna ilişkin genel kural “Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.” şeklinde ortaya konulduktan sonra aynı maddenin 2. fıkrasında 14.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 5711 sayılı Kanunun 19. maddesi ile yapılan değişiklik ile yönetici veya yönetim kuruluna karşı pasif husumet yöneltilerek dava açabileceği kabul edilerek "Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir."hükmü düzenlenmiştir. aynı Kanunun 39.maddesinde ise Yöneticinin Hesap verme yükümlülüğü düzenlenmekte; 40.maddenin 1.fıkrasında ise Yöneticinin Hakları “Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.” şeklinde ifade edilmektedir.
Bu hükümler göstermektedir ki, ana gayrimenkulün yönetimi için atanan yönetici veya Yönetim Kurulunun, kural olarak, aktif ve pasif husumet ehliyetleri bulunmaktadır. Ancak bu ehliyetin kapsamı KMK.'nın 35. maddesi uyarınca yönetim işlemlerine ilişkin temsil görevi ile ilgili olup, anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi tapu sicilinde devir gerektiren temliki tasarruflara ilişkin yöneticinin veya yönetim kurulunun temsil ve bu anlamda temliki tasarrufa ilişkin dava açma yetkisi bulunmamaktadır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34.maddesi hükmü uyarınca ana taşınmazın yönetimi için atanan “yönetim kurulu” anagayrimenkulün 14 m² bölümüne ilişkin kamulaştırma kararı bulunmaksızın yol yapılmak suretiyle elatıldığı gerekçesiyle bedelinin tazmini istemiyle dava açılmışsa da, bu neviden davaların niteliği gereği tazminata hükmederken aynı zamanda elatılan bölümün mülkiyetinin de ilgili idareye devri gerekmektedir. Bu nedenle, kamulaştırmasız elatma nedeniyle açılacak tazminat davası aynı zamanda temliki tasarruf işlemini de kapsamakta olup, 634 sayılı KMK.'nun 45. maddesi uyarınca kat maliklerinin oybirliğiyle birlikte dava açması gerekir.
Hukuk Genel Kurulu görüşmeleri sırasında bir kısım üyelerce, yönetici veya yönetim kurulu üyelerinin bir kısmının aynı zamanda kat maliki olması halinde, açılan davaya kat maliki olan yönetim kurulu üyesinin payı oranında devam edilerek hüküm kurulması gerektiğine ilişkin değişik gerekçe ile yerel mahkeme kararının bozulması gerektiği görüş olarak belirtilmiş ise de, somut olaydaki davanın yönetim kurulu adına verilen vekaletname kapsamında açıldığı, kat maliki olan yönetim kurulu üyesinin kendi adına vekaletname vermediği, temliki tasarrufa ilişkin olarak yukarıda belirtilen 45. madde uyarınca kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar alması gerektiği gerekçeleriyle kurul çoğunluğu tarafından azınlık görüşü benimsenmemiştir.
Hal böyle olunca, aktif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğine işaret eden Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen ve yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 16.12.2015 gününde yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy