Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; .... Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından asıl davanın kabulüne; birleşen davanın reddine dair verilen 29.04.2011 gün ve 2008/203 E. - 2011/149 K. sayılı kararın incelenmesi taraf vekillerince istenilmesi üzerine, Yargıtay .... Hukuk Dairesinin 16.01.2012 gün ve 2011/11290 E. - 2012/72 K. sayılı ilamı ile,
(…Dava, Önalım hakkı nedeniyle davalıya satılan payların iptal ve tesciline ilişkindir.
Mahkemece davacı ...'nin davasının kabulüne, birleşen dosya davacı ...'nin davasının ise önalım bedeli yatırılmadığından reddine karar verilmiş, hüküm davacılar ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar ayrı ayrı dava dilekçelerinde özetle, davaya konu 52 parsel sayılı taşınmazda paydaş olduklarını, davalının taşınmaz paydaşlarından ...'nin payını 08.10.2007 tarihinde satın aldığını, satışın TMK'nun 733 maddesi gereğince kendilerine ihbar edilmediğini, akabinde taşınmazın imar uygulaması sonucu 1778, 1781, 1783, 1785 ve 1580 parsel numaralarını alarak ifraz edildiği, sonrasında ise davalının oluşan parsellerdeki paydaş ...'nin payını da satın aldığını, yapılan satışlar nedeni ile önalım hakları doğduğunu belirterek, ön alım hakkı nedeni ile satılan payların iptal ve adlarına tesciline karar verilmesi talep etmişlerdir.
Davalı, paydaş ...'nin payına ilişkin yapılan satış işlemindeki tapudaki satış bedelinin gerçek bedel olmadığını, gerçek satış bedelinin 200.000,00 TL olduğunu ve ayrıca taşınmazda fiili taksimin söz konusu olduğunu, beyan etmiştir.
Yargılama sırasında ikinci kez yapılan imar uygulaması nedeni ile 05.06.2009 tarihli tescil işlemi ile davalı, davaya konu parsellerdeki payları dolayısı ile 1842, 1843, 1850 ve 2064 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olmuştur. Davacı ...'ın 1842 parsel sayılı taşınmazda, davacı Taner'in ise 1843 parsel sayılı taşınmazda paydaş olmaması nedeni ile belirtilen parsellerde davalı ile paydaşlıkları sona ermiştir.
Mahkemece, ...'nin payının satış değeri tapuda 5000,00 TL olarak gösterilmiş ise de, gerçek satış değerinin 200.000,00 TL olduğu davalı tarafından ispatlandığından davacı ...'nin bu bedel üzerinden, birleşen dava davacısı ...'nin ise 15 ay sonra dava açması nedeni ile satıştan itibaren uzunca bir zaman geçtiğinden ...... 'den alınan pay yönünden dava tarihindeki bilirkişi tarafından tespit edilen 214.643,55 TL rayiç bedeli üzerinden önalım hakkının kullanabileceğine karar verilmiş, davacı ...'nin bedele itiraz ederek yatırmaması, davacı Nihat'ın ise mahkemenin depo edilmesine karar verdiği satış bedeli ve masraflarını yatırması nedeni ile davacı ....'ın davasının kabulü ile davalıya yapılan pay satışlarının önalım hakkı nedeni ile iptali ile davacı ... adına tesciline, diğer davacının davasının ise reddine karar verilmiştir.
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girdikten sonra; TMK.m.733.maddesinde diğer paydaşlara noter bildirim yükümlülüğü getirilmiş ve satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkının düşeceği esası getirilmiştir. TMK.734.maddesi uyarınca da dava değerinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri olduğu kabul edilmiştir. Böylece davaların kısa sürede açılıp, sonuçlandırılması amaçlanmıştır. Bu nedenle de tapuda gösterilen satış bedelinin esas alınması gerekmektedir. Ayrıca tapuda işlem yapan davalının kendi muvazasına dayanması da mümkün değildir.
Ayrıca, önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mevcuttur. Yargılamanın devamı süresinde davacının paydaşlığını koruması zorunludur. Davacı davanın açılmasından sonra herhangi bir şekilde payını yitirirse davacının paydaşlığından söz edilemeyeceğinden önalım hakkının da kaybedildiğinin kabulü gerekir.
1-Davacıların önalım bedeline ilişkin temyiz itirazları yönünden; Önalım bedelinin belirlenmesinde, tapudaki satış bedelinin esas alınması gerekirken, Mahkemece davalının önalım davasına konu ... ile yaptığı satış işlemindeki, tapudaki satış değerinin gerçek değer olmadığı yönündeki savunmalarına itibar edilerek, satış bedelinin davacı ... için 200.000,00 TL ve satış masrafları, Davacı ... için ise dava tarihindeki rayiç değeri 214.643,55 TL ve satış masrafları üzerinden tespit edilmesi, yukarıdaki ilkeler doğrultusunda doğru değildir.
2-Davalının temyiz itirazlarına gelince; dosya kapsamına, toplanan delillere ve hükmün dayandığı gerekçelere göre aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
Davalının 1842 parsel sayılı taşınmaz yönünden davanın reddi gerektiğinden bahisle temyizine gelince; Önalıma konu payın ilişkin bulunduğu 52 parsel sayılı taşınmaz imar uygulaması sonucunda, birden çok imar parseline ayrılmış, davalı önalım hakkına konu edilen payları nedeni ile İmar uygulaması ile oluşan 1842, 1843, 1850 ve 2064 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olmuştur. Söz konusu parsellerden 1842 parselde davacı ...'nin 1843 parsel sayılı taşınmazda ise birleşen davanın davacısı ...'nin paydaşlığı bulunmamaktadır. 1842 parselde davacı ...'nin payı bulunmadığına göre, önalım hakkından söz edilemeyeceğinden bu parsel yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur...)
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda kısmen direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacılar asıl ve birleşen dava ile; 52 parsel sayılı taşınmazda paydaşlardan olan ...’nin 1140/5040 hissesini davalının 08.10.2007 tarihinde 5.000,00-YTL ile satın aldığını, 52 parsel sayılı taşınmazın imar uygulaması ile 1778, 1781, 1783, 1785 ve 1580 nolu parsellere gittiğini, bu parsellerdeki ... hissesini de, 06.05.2008 tarihinde davalının satın aldığını, kendilerinin paydaş olmasına rağmen bu satışların bildirilmediğini, resmi satış bedelleri ile satış harç ve masraflarının toplamını ödemeye hazır olduklarını ileri sürerek, 52 parsel sayılı taşınmaz ile imar uygulaması sonucu oluşan 1778, 1781, 1783, 1785 ve 1580 parsel sayılı taşınmazlardaki davalının tüm payının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Yerel Mahkeme; davacı ... yönünden davalının ...'den satın aldığı 1140/5040 hissenin şufa bedelinin satış bedeli 200.000-TL ve tapu masrafı 250-TL olmak üzere toplam 200.250-TL olduğu ancak, diğer davacı ..., davasını ...'nin hissesinin satışından itibaren uzun süre (15 ay) geçtikten sonra açtığından davalının ...'den satın aldığı 1140/5040 hissenin şufa bedelinin davacı ... yönünden (birleşen davanın dava tarihi itibariyle hisse değeri olan) 214.643,55-TL.ye 250-TL.lik tapu masrafı da eklenilmek suretiyle toplam 214.893,55-TL olduğu sonucuna varıldığı, her iki davacının ...'nin hissesi yönünden şufa bedelinin 5.250-TL olması yönündeki taleplerinin yerinde görülmediği, davalının gerek ...'den gerekse ...'den temlik ettiği hisseler yönünden takdir edilen toplam şufa bedellerini yatırmaları için 25.01.2011 tarihli duruşmada ayrıntılı kesin süre verilmesine rağmen, davacı ...'nin takdir edilen şufa bedelini depo ettiği gerekçesi ile davasının kabulüne ve 52 parsel sayılı taşınmazdan imar ve ifraz işlemleri sonucu oluşan .... Köyü 1842, 1843, 1850 ve 2064 parsel sayılı taşınmazlardaki davalı ...'nın hisselerinin tapu kaydının şufa hakkının kullanılması nedeniyle iptali ile bu hisselerin davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline; birleşen davanın davacısı ...'nin ise şufa bedelini kesin süre içerisinde depo etmemesi nedeniyle davasının reddine karar vermiştir.
Taraf vekillerinin temyizi üzerine hüküm, Özel Dairece yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkeme diğer hususlara uymakla birlikte bozma ilamına direnme gerekçesi olarak; uyuşmazlığın 52 parsel sayılı taşınmazda, davalı ...'nın ...'den satın aldığı 1140/5040 hissenin şufa bedelinin ne kadar olduğu hususuna ilişkin bulunduğu, Yargıtay bozma ilamında ikinci bozma sebebi olarak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun (TMK) 734. maddesi gereğince, şufa bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderinden ibaret olduğu ve tapuda işlem yapan davalının kendi muvazaasına dayanamayacağı gösterilmiş ise de; bozma öncesi verilen gerekçeli kararda da açıklandığı üzere, davalı ...'nın dosyaya sunduğu ve kendisinin 200.000-TL banka kredisi kullandığına dair banka ekstresi ile kendisinin ...'ye 08.10.2007 tarihinde (52 parseldeki hissesinin temlik tarihinde) 200.000-TL havale ettiğine dair banka dekontundan davalı ...'nın ...'nin 52 parseldeki hissesini gerçekte 200.000-TL.ye satın aldığını yazılı olarak ispat ettiği, bozma ilamında belirtildiği gibi, tapuda işlem yapan davalının kendi muvazaasına dayanamayacağı genel hukuk prensibi olarak kabul edilse dahi Yargıtay bozma ilamındaki görüşün aksine, taşınmaz (hisse) satış bedelinin, tapuda gösterilen bedel olarak kabul edilmesinin TMK.nın 734/2. maddesi gereğince yasal bir zorunluluk olmadığı, çünkü TMK.nın 734/2. maddesine göre, "Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür." denildiği, madde metninde, satış giderlerinin tapuda gösterilen giderler olacağının belirtildiği, ancak satış bedelinin tapuda gösterilen satış bedeli olacağı açıkça belirtilmediğinden satış bedeli olarak gerçek satış bedelini esas almanın yasa hükmüne de aykırı olmadığı, davalı ...'nın ...'den satın aldığı hissenin 200.000-TL.ye satın alındığı dosyadaki banka kayıtları ve dekont ile sabit iken, bu hissenin tapuda gösterilen emlak beyan değeri olan 5.000-TL bedelle yani gerçek değerinden 40 kat daha düşük bedelle şufa hakkını kullanmayı istemek açıkça hakkın kötüye kullanılması olup, hakkın kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumayacağı gibi, bir hissenin sırf tapuda emlak beyan değeri üzerinden satışının yapılması nedeniyle gerçek bedelinden 40 kat daha düşük bedelle şufa hakkının kullanılmasına izin vermenin hakkaniyete de uygun olmadığı sonucuna varıldığından, satış bedelinin tapuda gösterilen bedel olması gerektiği yönündeki bozma ilamına bu bozma sebebi yönünden uyulmadığı gerekçesi ile her iki davacı için (...'den gelen hisse yönünden) şufa bedeli temlik tarihi itibariyle ve gerçek bedel olarak hesap edilerek ... ile ...'den davalıya intikal eden dava konusu ..... Köyü 1842, 1843, 1850 ve 2064 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin toplam şufa bedelinin, davacılardan ... yönünden 113.756,15-TL, davacılardan ... yönünden ise 111.117,86-TL olduğu; belirlenen şufa bedelleri depo edildiğinden, 1850 ve 2064 parsel sayılı taşınmazlar yönünden eşit oranda her iki davacı adına tapuya kayıt ve tesciline; davacılar Nihat ve ...'nin hissedar olmadıkları 1842 ve 1843 parsel sayılı taşınmazlar yönünden aktif husumetleri olmadığından davanın reddine karar vermiştir.
Direnme kararını taraf vekilleri temyiz etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, önalım bedelinin belirlenmesinde tapudaki satış bedelinin mi yoksa temlik tarihi itibariyle hesaplanan (davalının ödediğini iddia ettiği) gerçek bedelin mi esas alınması gerektiği noktasında toplanmakta olup; Kurulda yapılan görüşmeler sonunda çoğunlukça, dosya içeriği ve toplanan deliller uyarınca TMK’nın 734.maddesinde düzenlendiği ve Özel Daire bozma kararında belirtildiği gibi önalım bedelinin belirlenmesinde esas alınacak satış bedelinin tapudaki satış bedeli olarak anlaşılması gerektiği kanaatine varılmıştır.
Hukuk Genel Kurulu görüşmeleri sırasında bir kısım üyelerce, paylı mülkiyete tabi taşınmazda pay satın alan davalının, dava konusu payı tapuda gösterilen 5.000-TL bedelle değil, 200.000-TL bedelle satın aldığını savunarak buna ilişkin belge sunduğu ve tanık dinlettiği; burada bedelde muvazaa iddiasının işlemin tarafına değil üçüncü kişi olan davacıya karşı ileri sürüldüğü, bu iddianın her türlü delille kanıtlanabileceği, uyuşmazlığın çözümünde 05.05.1993 tarih, 1992/6-761 E., 1993/192 K. sayılı Hukuk Genel Kurulu kararının dikkate alınması gerektiği, bu nedenle Yerel Mahkeme kararının yerinde olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de, Kurul çoğunluğunca yukarıda ve bozma ilamında belirtilen nedenlerle bu görüş benimsenmemiştir.
O halde, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 06.04.2016 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy