(6570 S. K. m. 7) (6100 S. K. m. 26)
Dava ve Karar: Taraflar arasındaki "tahliye" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Samandağı Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 13.12.2012 tarih ve 2012/205 E. - 2012/452 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 18.04.2013 gün ve 2013/5169 E. - 2013/7118 K. sayılı ilamı ile;
(...Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, dava dilekçesinde ve yargılama sırasında dava konusu taşınmazın bitişiğindeki dükkanın kendisine ait olduğunu ve oğlu ile birlikte zücaciye dükkanı olarak işlettiklerini, dükkanın yetersiz kaldığından kiralanan ile birleştirilip tek dükkan haline getirilmesinin planlandığını kiralanana ihtiyaçları bulunduğunu iddia etmiş, davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece dava konusu taşınmazın ihtiyaca uygun hale getirilebilmesi için esaslı ve imar amaçlı tadilatı gerektirdiği, bu durumda davacının tadil ve tamir nedeniyle tahliye davası açması gerektiğinden davanın reddine karar verilmiştir.
Dava 6570 Sayılı Yasanın 7/c maddesine dayanılarak açılmıştır. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi ve kiralananın hali hazır durumu ile veya mimarı proje gerektirmeksizin basit bir tadilatla ihtiyacın karşılanması gerekir.
Olayımıza gelince, mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda davacının oğlu tarafından kullanılan işyerinin mevcut hali, gerek vitrin gerek sergileme açısından çevrede bulunan emsal işyerlerine göre kısıtlı olduğu, her iki işyerinin birleştirilmesi durumunda züccaciye mağazası kullanımına daha uygun olacağı kanaatini bildirmiş ise de; aradaki duvarın kaldırılmasının taşıyıcı unsuru etkileyeceğinden birleştirmenin mümkün olmadığı belirtilmiştir. Ancak davacı beyanında yapılmak istenenin duvarın tümden kaldırılması değil, iki dükkan arası geçişin sağlanması olduğunu belirttiğine göre; bu hususun mümkün olup olmadığı konusunda bilirkişiden ek rapor alınıp toplanan tüm deliller değerlendirildikten sonra sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir.
Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 01.05.1996 başlangıç tarihli kira sözleşmesine göre davacıya ait taşınmazın davalı tarafından ayakkabı dükkanı olarak kullanıldığını, kiralanan dükkanın bitişiğinde ise yine davacıya ait dükkanda davacının oğlunun züccaciye işi yaptığını, bu dükkanın davacının oğlunun ihtiyaçlarını karşılamadığını, iki dükkan arasındaki duvarın kaldırılması suretiyle dükkanlar birleştirilerek davacının oğlu tarafından züccaciye işi için kullanılacağını, bu nedenle kiralanana ihtiyaç bulunduğunu belirterek, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili; ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Yerel mahkemece, bilirkişi raporunda belirtildiği üzere iki dükkanın arasındaki duvarın taşıyıcı unsur ve bu duvarın kaldırılmasının esaslı tadilat niteliğinde olduğu, davacının esaslı tamir ve tadilata yönelik dava açması gerektiği belirtilerek davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuştur.
Mahkemece, davacının tüm dilekçelerinde ve aşamalarda dükkanlar arasındaki duvarın kaldırılmasını istediği, sadece temyiz dilekçesinde kapı açılmasından bahsettiği belirtilerek önceki gerekçelerle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını, davacı vekili temyize getirmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacının tüm aşamalarda kiralananın ihtiyaca uygun hale getirilmesi için iki dükkan arasındaki duvarın kaldırılmasından bahsedip sadece temyiz dilekçesinde iki dükkan arasında geçişi sağlamak için kapı açılmasından bahsetmiş olması karşısında davacının iki dükkan arasında geçişi sağlayacak kapı açılmasına yönelik talebinin değerlendirilip değerlendirilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre mahkemece kapı açılarak geçişin sağlanması hususunda araştırma yapılıp yapılamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7/c maddesine göre kiralayan gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında tahliye davası açabilir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre de kiralayan, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Ayrıca kiralanın olduğu gibi veya basit tadilatlarla ihtiyaca uygun olduğu saptanmalıdır. Kiralananın ihtiyaca elverişli hale getirilmesi için yapılacak tadilat esaslı nitelikte ise ya da binanın ana yapısına zarar verecekse ihtiyaca elverişli olduğu kabul edilemez ve tahliyeye karar verilemez.
Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde;
Davacı vekili, dava dilekçesinde ve yargılama sürecinde dava konusu taşınmazın bitişiğindeki dükkanın davacıya ait olduğunu ve davacının oğlu tarafından zücaciye dükkanı olarak işletildiğini, bu dükkan yetersiz kaldığından aradaki duvarı kaldırarak kiralanan ile birleştirip tek dükkan haline getirmek suretiyle işyerini genişletmeyi istediğini, bu nedenle kiralanana ihtiyacının bulunduğunu iddia etmiştir. Mahkemece iki dükkanın arasındaki duvarın taşıyıcı unsur ve bu duvarın kaldırılmasının esaslı tadilat niteliğinde olduğu bilirkişi raporu ile belirlendiğinden davanın reddine karar verilmesi üzerine davacı vekili duvarın kaldırılmayacağını, kapı açılarak iki dükkanın birlikte kullanılacağını ileri sürerek kararı temyiz etmiştir. Mahkeme, davacı vekilinin yargılama sürecinde böyle bir talebinin olmadığı gerekçesiyle direnmiştir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 26.maddesinin 1.fıkrasına göre ''hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir '' hükmünü içermektedir.
Davacının yapmak istediği iki dükkan arasında geçişi sağlayarak dükkanını genişletmektir. Duvarın kaldırılması talebi kapı açılması talebini de kapsar. Belirtilen usul hükmü ve ''çoğun içinde az da vardır'' ilkesi gereğince kapı açılarak dükkanlar arası bağlantının sağlanıp sağlanamayacağının araştırılması gerekir.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında davacının duvarın tümüyle kaldırılması talebiyle dava açtığı gerekçesiyle direnme kararının onanması gerektiği görüşü savunulmuşsa da, yukarda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
Açıklanan nedenlerle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine 22.01.2016 gününde oyçokluğu ile karar verildi. (¤¤)
Full & Egal Universal Law Academy