MAHKEMESİ : Ankara 3.Asliye Ticaret Mahkemesi
TARİHİ : 04/07/2013
NUMARASI : 2013/339 E-2013/392 K.
Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 3.Asliye Ticaret Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 24.05.2012 gün ve 2009/372 E.-2012/263 K. sayılı karar, davalılardan H.. E.. vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 23.Hukuk Dairesinin 24.01.2013 gün ve 2012/5263 E.-2013/358 K. sayılı kararı ile;
(...Davacı vekili, davalı kooperatifin üyesi olan müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, genel kurul kararı uyarınca ödeme yapan ortaklara tapu devri yapılacağının bildirildiğini, bu kararın davacı gibi şartlı ortak olanların kazanılmış haklarını ihlal ettiğinden iptaline karar verildiğini, kat irtifaklarının davalı arsa malikleri adına kurulduğunu, tapu devrinin yönetimin keyfine bırakıldığını ileri sürerek, P......bağımsız bölümlerin davalı arsa malikleri adına olan kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı kooperatif vekili, davanın reddini istemiştir.
Davalı H.. E.. vekili, müvekkili ile yüklenici kooperatif arasındaki sözleşmenin feshine karar verildiğini savunarak, davanın reddini istemiş, diğer davalılar davaya yanıt vermemiştir.
Mahkemece, iddia, bir kısım davalıların savunmaları, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre; davalı arsa malikleri ile yapılan sözleşmeden doğan hakların davalı kooperatife devredildiği, davalı kooperatif tarafından genel kurulda alınan kararlar doğrultusunda zemin kat D blok 1 ve 2 nolu dairenin şartlı üyelik sözleşmeleri ile davacıya satışının yapıldığı, satım bedelinin davalı kooperatif tarafından tahsil edildiği, arsa sahipleri tarafından açılan dava ile üst birlik ile yapılan sözleşme temerrüt nedeniyle feshedilmiş ise de, davalı kooperatifin inşaatı yapmasına arsa sahipleri tarafından müsaade edildiği, inşaatların bitirildiği, yapılan inşatta eksik ve ayıplı iş olmadığı, bu durumda da müteahhit konumunda bulunan davalı kooperatiften iki adet daire satın alan davacının kooperatife düşen bu dairelerin kendi adına tapuya kayıt ve tescilini talep edebileceği gerekçesiyle, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazların arsa sahipleri adına olan kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmiştir.
Kararı, davalı H.. E.. vekili temyiz etmiştir.
1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı H.. E.. vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.
2)Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Dosya kapsamından ve Dairemizin 21.05.2012 tarih ve 2012/1728 E, 3466 K. sayılı ilamı ile karar düzeltme istemi reddedilerek kesinleşen Ankara 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 27.05.2010 tarih ve 2008/698 E, 2010/285 K sayılı ilamından, davacının peşin bedelli ortak olduğu anlaşılmaktadır.
Davacı, davalılardan arsa malikleri adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiş olmasına göre, böyle bir istemde bulunabilmesi için, davaya konu edilen bağımsız bölüme yönelik olarak davalı kooperatife karşı tüm edimlerini yerine getirmiş olduğunu, hiçbir ediminin kalmadığını, diğer üyelerle eşit durumda olduğunu kanıtlaması gerekmektedir. Öte yandan, peşin bedelli ortaklık halinde, peşin bedelli ortaktan inşaatın finansmanına yönelik aidat istenemez ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan yönetim ve alt yapı giderlerinin ödenmesi gerekir.
Ne var ki, somut olayda, davanın kabulüne ilişkin hüküm davalı kooperatifçe temyiz edilmediğinden, kooperatiften tapu isteme koşullarının oluştuğunun kabulü gerekir. Bu durumda, davacının, arsa sahiplerinden tapu isteme koşullarının oluşup oluşmadığı üzerinde durulmalıdır.
Kural olarak, arsa malikleri ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, davacı ortak taraf olmadığından ve arsa maliklerince davacı ortağa karşı bağımsız bir taahhüt altına girilmediğinden, davacının arsa sahiplerine karşı doğrudan dava açması mümkün değildir. Yine yüklenici konumunda olan kooperatifin, arsa sahiplerinden tapu talep edebilmesi sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmiş olmasına bağlıdır. Öte yandan, yukarıda belirtildiği üzere, ilke olarak kooperatif ortağının arsa sahiplerine doğrudan dava açma hakları bulunmasa da tüm dairelerin arsa sahipleri adına tescilinin ardından, kooperatifin edimlerini yerine getiren ortakları için arsa sahiplerinden tapu devrini istemesi şeklinde bir uygulama benimsenmiş ise ve arsa sahibi ile kooperatif arasındaki sözleşme ve uygulamalara göre davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olduğu belirlenir ise arsa sahiplerine husumet yöneltilebileceği kabul edilmelidir.
Somut uyuşmazlıkta, davalı H.. E..'ın, 14.07.1994 tarihli sözleşmeyi, işin yüklenici tarafından süresinde yapılmadığı gerekçesiyle feshettiği, fakat feshe rağmen dava konusu dairenin de bulunduğu 847 ada 8 parsel üzerindeki inşaatların tamamlandığı, kooperatif ile tarihsiz bir tasfiye protokolü imzalandığı, kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerinin tapuda devir yaptıkları tespit edilmiştir.
Bu durumda mahkemece, davacı ortağın kooperatifte, peşin bedelli ortak olduğu ve davanın kabulü kararını kooperatif temyiz etmediğinden genel giderler yönünden kooperatife borcu olup olmadığının araştırılmasına gerek olmadığı gözetilerek, davacı tarafından tapusu istenilen dairenin kooperatife bırakılacak dairelerden olup olmadığı, kooperatifin istemi üzerine arsa sahiplerince tapuda devir yapılması yönünde bir uygulamanın benimsenip benimsenmediği, böyle bir uygulamanın benimsenmiş olması halinde devirlerde tasfiye protokolüne uyulup uyulmadığı hususlarında, genel kurul ve yönetim kurulu kararları, kooperatif defter kayıt ve belgeleri üzerinde, kooperatif uygulamaları ve mali konularda uzman bir bilirkişi veya bilirkişi kuruluna inceleme yaptırılıp rapor alınarak, oluşacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir...)
gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDENLER : Davalı H.. E.. ve davalı Tasfiye Halinde Küçükçınar Konut Yapı
Kooperatifi vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
1- Davalı kooperatif 24.05.2012 günlü ilk kararı temyiz etmemiştir. Bu nedenle ilk karar adı geçen bakımından kesinleşmiş olup, direnme kararının temyizinde hukuki yararı bulunmamaktadır.
Bu nedenle davalı kooperatif vekilinin temyiz isteminin reddine karar vermek gerekmiştir.
2- Davalı H.. E.. vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Dava, kooperatife karşı yükümlülüklerini yerine getirdiğini ileri süren kooperatif ortağının tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir.
Mahkemece davacının peşin ödemeli ortak olduğu ve bu tutarı davalı kooperatife ödediği, peşin bedel dışında kendisinden sadece alt yapı giderlerinin istenebileceği; kooperatifin de inşaatı tamamladığı ve bu haliyle tarafların yükümlülüklerini yerine getirdiği gerekçesiyle davanın kabulüne dair verilen karar, Özel Dairece yukarıda gösterilen gerekçe ile bozulmuş ve mahkemece önceki kararda direnilmiş; direnme kararı davalı H.. E.. vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık dava konusu edilen bağımsız bölümlerin kooperatife bırakılan yerlerden olup olmadığı hususunun ve bunun aksi ileri sürülmemiş olsa dahi mahkemece bu yönde araştırma yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (synallagmatik) sözleşmelerden olup, bu sözleşme ile yüklenici, üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak, belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenirler. Yüklenicinin edimini yerine getirmeden kendisine arsa payı devrini istemeye kural olarak hakkı bulunmamaktadır; ancak avans mahiyetinde kısmi pay devirleri yapılması da mümkündür.
Kooperatiften bağımsız bölüm satın alan davacının kural olarak, aralarında bir akdi ilişki bulunmayan arsa malikinden talepte bulunması mümkün değildir; zira aralarında hukuki bir ilişki bulunmayan arsa maliki, davacı bakımından üçüncü kişi durumundadır. Davacı ancak kooperatifin sözleşmeyi ifa etmesi ve bu yönde arsa sahibi ile yüklenici kooperatif arasında benimsenen bir uygulama olması halinde, kooperatif lehine doğacak şahsi hakkı temlik alan kişi sıfatı ile arsa malikinden talepte bulunabilir. Bu durumda davacının arsa malikinden tapu devrini isteyebilmesi için yüklenicinin arsa malikinden tapu devrini isteyebilecek şekilde edimlerin ifa edildiğini ve talep ettiği bağımsız bölümün de yükleniciye isabet ettiğini ispatlaması gerekir.
Açıklanan nedenlerle öncelikle davalı yüklenici kooperatifin, davalı arsa maliklerinden bağımsız bölüm tescilini talep etme hakkının doğup doğmadığının tesbiti gerekmektedir.
Somut olayda dava dışı S.S. G....Kent Konut Yapı Kooperatifi Birliği arsa sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış, sonrasında sözleşmenin bir kısmını davalı kooperatife devretmiştir. Davalı kooperatifin taahhüdünü yerine getirmemesi üzerine davalı arsa sahipleri sözleşmeden dönmüş iseler de davalı kooperatif inşaata devam ederek inşaatı tamamlamıştır. Bunun üzerine davalı kooperatifle, diğer davalı H.. E.. bir tasfiye protokolü düzenlemiştir. Her ne kadar bu davalı arsa maliki protokolü kabul etmemiş ise de bozmaya uyulmasını talep etmekle protokol hükümleri ile bağlı olduğunun kabulü gerekir. Ne var ki, protokol uyarınca kooperatifçe arsa malikine verilmesi kararlaştırılan para ile bağımsız bölümlerin verilip verilmediği de netleştirilmemiştir.
İnşaat 847 ada 8 parsel üzerine yapılmıştır. Ancak dosya kapsamından belirtilen parsel üzerine kaç daire yapıldığı ve yüklenici ile arsa malikleri arasındaki paylaşımın ne şekilde olacağı da anlaşılamamaktadır.
Bu durumda mahkemece bozma ve karar düzeltme aşamalarında gösterilen hususlara ek olarak, protokol hükümlerinin yerine getirilip getirilmediği ve davacı yanca adına tescili istenen bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan yerlerden olup olmadığı hususunda da araştırma yapılması gerekir.
Diğer taraftan sözü geçen bağımsız bölümler dava konusu (müddeabih) olup, bunların varlığı, gerçekliği ve üzerinde subjektif hakkın bulunup bulunmadığı hususları mahkemece re’sen incelenmelidir. Tarafların bu konuda iddianın aksine bir beyanda bulunup bulunmamaları, bu gerekliliği ortadan kaldırmaz; dava konusu olduğu netleştirilmemiş bir şey hakkında hüküm kurulması gerek hâkimin aydınlatma ödevine (HUMK.m.31) ve gerek talepten başka bir şeye hüküm verme yasağına da (HUMK.m.26) aykırıdır.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bir kısım üyeler mahkemece gerekli ve yeterli araştırmanın yapıldığı, davacının kooperatife karşı sorumlu olduğu ilave bir bedel bulunmadığı ve dosyadaki bilgi ve belgelerden benzer durumdaki bazı ortaklara tapuda bağımsız bölüm devri yapıldığı bu haliyle yerel mahkeme kararının onanması gerektiği görüşünü ileri sürmüşlerse de yukarıda açıklanan gerekçelerle çoğunluk tarafından bu görüşe itibar edilmemiştir.
O halde direnme kararı açıklanan değişik gerekçe ile bozulmalıdır.
S O N U Ç : I-Yukarıda (1) sayılı bentte açıklanan nedenle davalı Kooperatif vekilinin temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan REDDİNE,
II-Yukarıda (2) sayılı bentte açıklanan nedenle davalı H.. E.. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının ve yukarıda gösterilen değişik nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine, 13.05.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy