MAHKEMESİ : Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki "kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat" davasından dolayı, bozma üzerine direnme yoluyla; Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 16.04.2013 tarih ve 2013/43 E. 2013/122 K. sayılı kararın bozulmasını kapsayan ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulundan çıkan 24.06.2015 gün ve 2013/5-1541 E. 2015/1751 K. sayılı ilamın, karar düzeltilmesi yoluyla incelenmesi davalı Belediye vekili tarafından verilen dilekçe ile istenmiş olmakla; Hukuk Genel Kurulunca dilekçe, düzeltilmesi istenen ilam ve dosyadaki ilgili bütün kağıtlar okunduktan sonra gereği düşünüldü:
Temyiz ilamında yer alan açıklamalara göre, 6217 sayılı Kanun'un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen "Geçici madde3" atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesinde sayılan sebeplerden hiçbirisine uygun olmayan karar düzeltme isteğinin REDDİNE, aynı Kanun'un 442/3. ve 4421 sayılı Kanun'un 4/b-1maddeleri gereğince takdiren 261 TL para cezasının karar düzeltme isteyenden alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine; Harçlar Kanunu uyarınca eksik yatırılan 3,20 TL harcın karar düzeltme talep edenden alınmasına, 10.02.2016 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Yerel Mahkeme ile Yargıtay Özel Dairesi arasındaki uyumazlık; Kadastro parseli olan ve Haliç Düzenleme Alanında kalması nedeniyle, imar uygulaması yapılması olanaklı olmayan dava konusu taşınmazın değerinin belirlenmesinde, imar parselinin emsal alınması nedeniyle dava konusu taşınmazdan DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi yapılmasının gerekip gerekmediği noktasındadır.
Yerel Mahkemece; dava konusu taşınmazın kadastral parsel, emsalin imar parseli olduğu, dava konusu taşınmazın Haliç Düzenleme Alanında kalması nedeniyle, bölgede imar uyulaması yapılması mümkün değilse de, taşınmazın değeri emsal incelemesine göre belirlendiğinden, emsalin bulunduğu bölgede uygulanan düzenleme ortaklık payı kesintisi oranın dava konusu taşınmazın değerinin belirlenmesinde uygulanması gerektiği belirtilerek hüküm oluşturulmuştur.
Yargıtay Özel Dairesince; dava konusu taşınmaz kadastro parseli, emsal taşınmaz imar parseli ise de, belediye yazısına göre, taşınmazın Haliç Düzenleme alanında kalması nedeniyle taşınmazın bulunduğu bölgede imar uygulaması yapılmasının mümkün olmadığı anlaşıldığından, dava konusu taşınmazdan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmaması gerektiği nedeniyle hüküm bozulmuştur.
Arsa niteliğindeki taşınmazın bedeli tespit edilirken, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 4650 sayılı Kanunla değişik 11/g bendi gereğince, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışların gözetilmesi gerekmektedir.
Dava konusu taşınmazın ve emsalin kadastral parsel olmaları ya da imar parseli olmaları halinde düzenleme ortaklık payı kesintisi açısından sorun bulunmamaktadır. Yani bu iki halde de düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmayacaktır. Bunun nedeni açıktır. Karşılaştırılan her iki taşınmaz aynı ölçülere sahiptir ve karşılaştırma yöntemiyle örtüşmektedir.
Sorun, dava konusu taşınmazın kadastral parsel, emsalin imar parseli olması ya da dava konusunun imar parseli, emsalin kadastral parsel olması halinde düzenleme ortaklık payı kesintisi ya da ilavesi yapılması gerekip gerekmediği, gerekiyor ise oranının ne olması gerektiğinde ortaya çıkmaktadır. Çünkü bu durumda karşılaştırması yapılan her iki taşınmaz aynı ölçülerde değil, farklı ölçülere sahip bulunmaktadır.
Örneklemek gerekirse, piyasaya yeni sürülen buğdayın fiyatı, piyasada işlem gören buğday fiyatı ile belirlenir. Piyasada buğday fiyatı belirli değilse, buğday unuyla da fiyatı belirlenebilir. Ancak bu durumda un oluncaya kadar geçirilen aşama, temizlenme, ayıklanma. ve kabuğundan arındırılması gibi gerçekleşen zayiat oranının hesaplanıp unun fiyatından düşülmesi gerekir. Gerekir ki, buğdayın gerçek fiyatı ortaya çıksın Yoksa buğdayın fiyatını unun fiyatına yükseltmiş olursunuz ve bu şekilde buğday satan haksız kazanç elde etmiş olur.
Durum somut olay açısından aynen böyle gerçekleşmiştir. Zira, emsal kadastral parsel iken, %31,88 oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmak suretiyle imar parseli oluşmuş ve bu şekilde inşaat yapılmaya müsait bir hale gelmiştir. Başka bir anlatımla imarlı bir parsele dönüşerek değer kazanmıştır. Dava konusu taşınmaz ise, imarlı arsa olma özelliğini yitirmiş kadastral parseldir. Böylesi bir durumda her iki parselin aynı özellikleri taşıdığı ve birbiriyle denk olduğu ileri sürelebilir mi? Bunun cevabı elbette hayırdır ve aradaki dengesizlik ancak düzenleme ortaklık payı kesintisiyle giderilebilir.
Bu bağlamda, düzenleme ortaklık payı kesintisinin yasal dayanağı ve Yargıtay İçtihatları üzerinde durulmalıdır. 3194 sayılı İmar Yasasının 18/2 maddesinde; belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında, bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenlenme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez hükmüne yer verilmiştir.
Bu durumda, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 01.07.2009 tarih ve 2009/5-265-307 sayılı içtihadında açıklandığı üzere; incelenen emsal, imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikde olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanunun 18. maddesinin 2. fıkrası gözetilerek düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği dikkate alınmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun bu yoldaki içtihadını hiç sapma göstermeden istikrarlı bir biçimde sürdürmekte olduğunu söylemekte yarar vardır.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin bu konudaki içtihatlarının da istikrarlı olduğu aşağıdaki örneklerde görülmektedir.
Dava konusu taşınmaz kadastro parselidir. Değerlendirmede esas alınan ise imar parselidir. Bu nedenle emsal karşılaştırması sonucu tesbit edilen bedelden %40 düzenleme ortaklık payı indirilmesi gerekir. (02.06.2009 tarihli 2009/5421-8331 sayılı, 20.02.2007 tarih ve 2007/1019-1902 sayılı, 14.11.2006 tarih ve 2006/12038-12078 sayılı, 17.10.2006 tarih 2006/7623-10916 sayılı, 03.07.2006 tarih 2006/6836-8277 sayılı)
Dava konusu taşınmazlar kadastro parselidir. Değerlendirmede esas alınan taşınmazlar ise imar parselidir. Bu nedenle emsal karşılaştırması sonucu tesbit edilen bedelden %35 düzenleme ortaklık payı indirilmesi gerekir. (26.09.2006 tarih 2006/8220-9676 sayılı.)
Dava konusu taşınmaz kadarstrol parselidir. Değerlendirme de esas alınan taşınmaz ise imar parselidir. Bu nedenle taşınmazın emsal karşılaştırması sonucu tesbit edilen bedelinden %40 düzenleme ortaklık payı indirilmesi gerekirken, emsalin bulunan bedelinden %20 düzenleme ortaklık payı düşülmesi doğru görülmemiştir. (03.06.2014 tarih ve 2014/3508-15793 sayılı)
Hükme esas alınan bilirkişi kurulunca emsal kabul edilen taşınmazlar, dava konusu taşınmazla aynı mahallede bulunan ve fiili imar uygulaması sonucu oluşan imar parselleri olup, bu parsellerden imar uygulaması sırasında %29 düzenleme ortaklık payı kesintisi yapıldığından, emsal karşılaştırması sonucu tesbit edilen bedelden %29 düzenleme ortaklık payı indirilmesi gerekir.(28.06.2010 tarih 2010/10324-12087 sayılı)
Bu örnekler daha da çoğaltılabilir. Şimdi de Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin aynı konuya ilişkin istikrarlı içtihatlarından bir kaç örnek verelim.
Dava konusu taşınmaz kadastro parseli olup, emsal parseli ise, imar parseli olduğundan, dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerekir. (13.11.2014 tarih ve 2014/14305-16017 sayılı)
İncelenen emsal, imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştımadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanunun 18. maddesinin ikinci fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerekir. (06.03.2006 tarih ve 2005/10785 Esas 2006/1781 Karar sayılı, 04.05.2006 tarih ve 2006/3065-3751 sayılı, 26.12.2006 tarih ve 2006/10470-11063 sayılı, 19.03.2015 tarih ve 2014/15836 Esas 2015/3848 sayılı)
Bu açıklamaların ışığında somut olayda dönüldüğünde; dava konusu taşınmaz kadastro parseli, emsal ise imar parselidir. Emsalden %31,88 yaklaşık %32 oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılmıştır. Dava konusu taşınmazın Haliç Düzenleme alanında kalması nedeniyle, taşınmazın bulunduğu bölgede imar uygulaması yapılması mümkün olmadığı belediye yazısından anlaşılmıştır. Taşınmazın Haliç Düzenleme alanında kalması, taşınmazın değerini artıran bir unsur değildir. Kadastro parseli olarak kalacak, imara tabi olmayacak bir taşınmazın imar parseli ile eşdeğerde olduğu kabul edilemez.
Üstelik, yerel mahkemenin direnme gerekçesinde sözünü ettiği aynı mahkemenin 2010/156 Esas sayılı dava dosyasına ait 09.11.2010 tarih ve 2010/16 karar sayılı ilamında, aynı konumdaki Haliç Düzenleme Alanında bulunan taşınmaza, aynı idare tarafından kamulaştırmasız el konulması nedeniyle hüküm altına alınan tazminat, somut davadaki taşınmaza uygulanan oranda (%31.8895 oranında) DOP kesintisi yapılarak belirlenmiştir. Temyiz üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 07.12.2011 tarih ve 2011/15004-20470 sayılı ilamı ile onanmış ve aynı Dairenin 15.05.2012 tarih ve 2012/4770-9822 sayılı ilamı ile karar düzeltme isteği reddedilmek suretiyle hükmün kesinleştiği anlaşılmıştır.
Bu itibarla, yerel mahkemenin dava konusu taşınmazdan düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılması gerektiğine dair tesbiti yerindedir. Az yukarıda anılan istikrarlı içtihatlarla uyumludur. Ancak, oranının belirlenmesi yöntemi hatalıdır. Çünkü bu oran, emsalin bulunduğu bölgede uygulanan düzenleme ortaklık payı oranı değildir. Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölgedeki düzenleme ortaklık payı oranını karşılayan bir oran olmalıdır. Dava konusu taşınmazın bulunduğu bölge Haliç Düzenleme alanı olduğuna göre, bu alanın hemen bitişiğindeki taşınmazlar yönünden düzenleme ortaklık payı araştırması yapılarak, uygulanacak kesinti oranının belirlenmesi gerekir. Esasen taşınmazın bulunduğu bölge, sadece Haliç Düzenleme Alanından ibaret de değildir
Mahkemece bu hususun araştırılarak, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği yönünde değişik bozma yapılmalıydı. Ya da İstanbul gibi bir yerde uygun emsal bulunamayacağı ileri sürülemeyeceğinden, dava konusu taşınmazın içinde bulunduğu özel durum gözetilerek, daha uygun bir emsal bulunarak sonuca gidilmesi yönünde değişik bozma yapılması gerekirdi. Çoğunluk görüşü Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun ve Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ile 5. Hukuk Dairelerinin istikrarlı içtihatlarına uygun düşmediğinden, davalı idarenin karar düzeltme talebi kabul edilerek, yerel mahkemenin direnme kararı az yukarıda açıklanan değişik gerekçeyle bozulmalıydı.
Bu nedenle karar düzeltme isteminin reddine dair çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.
Full & Egal Universal Law Academy