MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Mengen Asliye Hukuk (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) Mahkemesince davanın reddine dair verilen 13.02.2014 gün ve E:2013/137, K:2014/47 sayılı kararın incelenmesinin davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 30.6.2014 gün ve E:2014/23443, K:2014/21951 sayılı ilamı ile;
(...Davacı, davalı ile aralarında konut satışına ilişkin Bolu-Mengen Alt Gelir Grubu Toplu Konut projesi Gayrimenkul satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 3.maddesine göre taşınmazın teslim süresinin 24 ay olduğunu, ancak süresinde teslim edilmediğini ileri sürerek geç teslim nedeniyle şimdilik 100.00 TL nin davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece,Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca 30 aylık teslim süresinin dava tarihi itibariyle dolmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş,hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı,eldeki davada davalı ile aralarında imzalanan sözleşmede dava konusu dairenin teslim süresinin 24 ay olarak kararlaştırılmış olmasına rağmen idarenin daireyi geç teslim ettiğinden bahisle geç teslimden kaynaklı tazminat isteminde bulunmaktadır.Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 3.maddesinde gayrimenkulün inşaat süresinin 24 ay olduğu kararlaştırılmış olup, bu kararlaştırmanın dairenin teslim süresini de kapsadığı ve bu bağlamda dairenin sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde davacıya teslim edilmesi gerektiği anlaşılmaktadır.Sözleşmenin 3.maddesinde 4077 Sayılı Yasaya atıfta bulunulmuş olması dairenin 24 ay içinde teslim zorunluluğundan vazgeçildiği anlamına gelmez. Sözleşmedeki düzenleme karşısında dava konusu dairenin sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde teslim edilmemesi halinde davacının Teslimde gecikilen her ay için kira kaybı tazminatı isteyebileceğinin kabulü gerekir.Mahkemece, sözleşme tarihinden itibaren 24 ay sonra davalının daireyi teslim etme yükümlülüğü bulunduğu kabul edilerek bu tarih ile teslim edilme tarihi arasındaki kira kaybından davalının sorumlu olduğu gözetilmek suretiyle karar verilmesi gerekirken 4077 Sayılı Yasada yer alan 30 aylık sürenin dolmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozmayı gerektirir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, satış sözleşmesi gereğince satın alınan bağımsız bölümün süresinde teslim edilmemesi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
Mahkemece, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca 30 aylık teslim süresinin konutun davacıya teslim tarihi itibariyle dolmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece, yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını davacı vekili, temyize getirmektedir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen satış sözleşmesi gereğince, davacı tarafından satın alınan bağımsız bölümün süresinde teslim edilip edilmediği; buradan varılacak sonuca göre, davacının bu sözleşmeye dayanarak teslimdeki gecikmeden kaynaklanan tazminat isteyip isteyemeyeceği noktalarında toplanmaktadır.
Bu noktada konunun aydınlatılması bakımından borçlu temerrüdü hakkında açıklama yapılmasında yarar vardır:
Geniş anlamda borçlu temerrüdü (borçlunun direnimi), borçlunun sözleşmeye aykırı davranması (borcunu ifa etmemesi) demektir. Bu halde, ifa olanağı bulunduğu ifa için kararlaştırılan zaman geldiği ve uyarıldığı halde borçlu borcunu ifa etmemektedir.
Borçlunun temerrüdüne ilişkin düzenlemeye mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 101-108.maddelerinde yer verilmiştir.
Genel olarak borçlu temerrüdünde aranan ilk şart “edimin ifa olanağı bulunması”dır. Şayet edimin ifası objektif olarak imkânsızsa borçlu temerrüdünden söz edilemez.
Borçlu temerrüdünde aranan diğer bir şart da “borcun muaccel olması”dır. Borç istenebilir hale gelmeden temerrütten bahsedilemez. Zira muacceliyet alacaklının borçludan borçlanılan edimi talep ve dava edebilme yetkisini ifade eder.
BK’nun 101/1.maddesine göre, “Muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarı ile mütemerrit olur.” denilmektedir.
Maddeye göre, temerrüt için muacceliyet yetmemekte, kural olarak alacaklının ihtarı da aranmaktadır. İhtar, alacaklının talep iradesini borçluya ulaştırmasıdır.
Borçlu kusurlu veya kusursuz olsun, yukarıda sayılanlar somut olayda varsa temerrüt gerçekleşir. Başka bir deyişle, borçlunun kusuru temerrüt için şart değildir.
Kural olarak sözleşme hukukunda temel koşul, sözleşmenin kurulmasından sonra tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, kararlaştırılan şekilde ve zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık) ilkesi denilmektedir.
BK’nun 106-108.maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, iki tarafa borç yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanındığı görülmektedir.
Bunlar; aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı; aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararını talep hakkı; sözleşmeyi feshederek menfi zararını isteme hakkı olarak sayılabilir.
Alacaklının aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteyebilmesi için (BK. m.106/1), borçluya uygun bir mehil verilmiş olması ve verilen mehilden sonuç alınamaması gerekir. Bu koşulların varlığı diğer seçeneklerin kullanılabilmesinde de aranır.
Temerrüde düşen borçluya alacaklının uygun bir mehil vermesi demek, temerrüde rağmen alacaklının daha ne kadar süreyle ifayı kabule rıza gösterdiğini bildirmesi demektir. Kuşku yok ki, yasa uygun bir mehil tayini suretiyle borçluyu temerrüdün sonuçlarından korumak istemiştir. Verilen sürenin uygun olup olmadığını saptamak için olayın özelliğinin gerektirdiği iyi niyet kurallarına riayet edilip edilmediğine bakmak gerekir.
Borç, alacaklının tayin ettiği süre sonunda da ifa edilmezse, ayrıca bir ihtara gerek olmadan BK. m.106’daki seçeneklerden biri kullanılabilir.
Ancak BK. m. 107’de sayılan nedenler söz konusu ise alacaklı, borçluya mehil vermeden de, BK. m. 106’daki seçeneklerden birini kullanabilir.
Bunlar; borçlunun hal ve davranışından süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması; temerrüt alacaklı yönünden aynen ifayı faydasız hale getirmişse; sözleşmede ifa tarihinin kesin olarak saptanması halleri olarak sayılabilir.
Nitekim aynı ilkeler, Hukuk Genel Kurulunun 21.03.2012 gün ve E:2012/13-161, K:216; 21.03.2012 gün ve E:2012/13-162, K:217; 21.03.2012 gün ve E:2012/13-163, K:218; 21.03.2012 gün ve E:2012/13-164, K:219; 16.01.2013 gün ve E:2012/13-592, K:2013/65 sayılı ilamlarında da benimsenmiştir.
Somut olaya gelince; taraflar arasında uyuşmazlığa konu sözleşmenin “Gayrimenkulün teslimi ve kullanılması” başlığını taşıyan 3.maddesi; “Gayrimenkulün inşaat süresi 24 ay olup, inşaatların bitiminde geçici kabulü müteakip, gayrimenkul tespit ve teslim tutanağı ile idarece önceden teslim ihbarıyla bildirilmiş olan programa göre teslim edilecektir. Teslim süresi her halükarda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanunda yazılı süreyi geçemez…” hükmünü içermektedir.
Sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 4077 sayılı Kanunun 7/son maddesinde ise, kampanyalı konut ve tatil amaçlı taşınmaz satışlarında malın teslim süresinin azami 30 ay olduğu belirtilmiştir.
Şu halde, taraflar arasındaki sözleşmenin 3.maddesi hükmüne göre, satışa konu yapılan dairenin, sözleşme tarihinden itibaren 30 ay içerisinde teslim edilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin anılan bu hükmündeki ifa zamanının kesin vade niteliğinde olduğunun kabulü gerekir. Bu sürenin dolmasıyla ayrıca bir ihtara gerek olmaksızın borçlu temerrüdü gerçekleşir. Sözleşmede öngörülen 24 aylık inşaat süresinin, dairenin teslim süresi olarak kabulü olanaklı değildir. Zira, sözleşmede teslim süresinin ayrıca kararlaştırıldığı görülmektedir.
Eldeki davada; sözleşme tarihinden itibaren 24 aylık inşaat süresi geçtikten ancak 30 aylık süre dolmadan önce daire davacıya teslim edildiğine göre, davalı taraf bakımından borçlu temerrüdü için aranan şartların gerçekleşmediği anlaşılmaktadır.
Davalı idare borçlu temerrüdüne düşmediğine göre, buna bağlı olarak davacının gecikme tazminatı (kira kaybı) isteme hakkı da doğmamıştır.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bazı üyeler, uyuşmazlığa konu sözleşmenin 3.maddesinde teslim için açık bir sürenin belirtilmediği, sözleşmenin tarafının tüketici olduğu dikkate alındığında tarafların hak ve borçlarının tereddüde yer vermeyecek biçimde açık olarak düzenlenmesi gerektiği, buna göre, teslim süresinin atıf suretiyle belirlenmesinin bu şartı gerçekleştirmeye elverişli olmadığı, ayrıca teslimin ihbarla yapılacağı belirtildiğinden, davalı idarenin bu görevini yerine getirdiğinin de belli olmadığı, dolayısıyla bu durumun belirsiz olduğu, bu nedenle davalının tazminatla sorumlu olması gerektiği; bir başka azınlıkta kalan görüşe göre, hakkaniyet ilkesi gereğince, teslimin makul sürede ne kadar olabileceği konusunda araştırma yapılması amacıyla değişik gerekçeyle direnme kararının bozulması gerektiği ileri sürülmüş ise de; bu görüşler Kurul çoğunluğunca yukarıda belirtilen nedenlerle benimsenmemiştir.
Hal böyle olunca; yerel mahkemece, davaya konu yapılan konutun davalı tarafça sözleşmeye göre süresinde teslim edilmesi nedeniyle davanın reddine karar verilmesi ve bu gerekçeyle Özel Daire bozma ilamına karşı direnilmesi usul ve yasaya uygun olup, onanması gerekir.
SONUÇ:Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan gerekçelerle ONANMASINA, 06.11.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy