MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi
Taraflar arasındaki “ maddi tazminat ” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 3. Tüketici Mahkemesince davalılardan Asya Katılım Bankası A.Ş. hakkında açılan davanın reddine, diğer davalılar TOKİ ile ... A.Ş. hakkında açılan davanın kabulüne dair verilen 22.07.2010 gün ve 2007/464 E. - 2010/597 K. sayılı kararın incelenmesi davalılardan TOKİ ve ... A.Ş. vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 19.04.2012 gün ve 2011/646 E., 2012/10833 K. sayılı ilamı ile;
(...Davacı, “... Olympiakent“ adıyla bilinen projede yer alan daireyi davalı TOKİ adına vekâleten davalı ...Ş.’den “ Taşınmaz Satış Sözleşmesi” ile satın aldığını, davalıların satış sırasında reklamını yaptıkları projede müşterilerine satın alacakları daire/villa ile birlikte 1 milyon m2 arazi üzerinde, 450 bin m2 yeşil alan içerisinde 50.000 ağaçla çevrili, yüzme havuzları, yürüyüş, koşu ve bisiklet parkurları, buz pateni ve buz hokeyi pistleri, basketbol ve tenis kortları, İlköğretim okulu, ticaret merkezi, vb. beklentilerin üzerinde sosyal ve sportif imkânlar sunarak, kaliteli, sağlıklı, güvenli ve huzurlu bir yaşam alanı inşa ve teslim edileceğinin ilan edildiğini, ancak sitenin genel çevre duvarının ve demir parmaklıklarının dahi büyük ölçüde tamam olmadığını ve vaat edilen “24 saat özel güvenlik” sisteminin işlemediğini, site çevresinin 50.000 ağacın varlığı bir yana neredeyse çıplak bir görüntüye sahip olduğunu, site içinde site sakinlerine ait olacağı vurgulanan özel yaşam ve spor kompleksi vaat edilmesine rağmen vaad edilen spor kompleksinin TOKİ’ye ait 518 nolu ada üzerinde kaldığını ve fiili durumu itibarıyla çevre duvarı ve güvenliğinin olmaması sebebiyle kamuya açık hale dönüştüğünü, davalıların yaptıkları reklam ve tanıtımlarla kendisini kasten yanılttıklarını ve ayıplı mal sattıklarını, bu nedenle dairede önemli bir değer kaybı bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini istemiş, ıslah ile talebini 7.304.00 TL ye çıkartmıştır.
Davalı .... A.Ş., davalı TOKİ’ye vekaleten satış yaptıklarını, hukuken taraf olmadıklarını beyanla davanın husumetten reddi gerektiğini, esas yönden de satılan taşınmazda ayıp bulunmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Davalı TOKİ, inşaatın onaylı projeye uygun yapıldığını, tanıtım ve reklam broşürlerine aynen uyulduğunu, süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını, 518 adadaki spor kompleksinin proje kapsamında bulunmadığını, her sitenin yüzme havuzlarının ve sosyal tesislerinin olduğunu, her sitenin demir parmaklıklı duvarının bulunduğunu, dışarıdan birinin kontrolsüz girişinin mümkün olmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile 1.000.00 TL nin dava tarihinden, 6.304.00 TL nin ıslah tarihinden itibaren faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmiş; Hüküm, davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir. Davacı, satıcı TOKİ’ye vekaleten ... İnşaat ve Ticaret A.Ş’den “... Olympiakent” adlı projeden daire satın almış ve aldığı bu bağımsız bölüm davacıya tapuda devir edilerek fiilen de teslim edilmiştir. Davacı, davalıların satış sırasında reklamını yaptıkları projede yapılması ilanlarla vaad edilen hususların yerine getirilmediğini, özellikle 518 nolu ada üzerine inşa edilen spor kompleksinin tapusunun bağımsız bölüm maliklerine verilmeyip, TOKİ üzerinde bırakıldığını ve spor kompleksinin sadece site sakinlerinin kullanımına sunulması gerekirken, kamuya da açıldığını, ileri sürerek, bu ayıplar nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istemiştir. Davacının davasında tanımladığı bu durumun (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2.11.2011 gün ve 2011/13-453 esas 2011/651 karar sayılı kararında da belirtildiği üzere) açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için her hangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Ayrıca davacının 4077 sayılı kanunun 4.maddesi gereğince malın teslimi tarihinden itibaren 30 gün içinde davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı da tartışma konusu değildir. Öyle ise mahkemece ayıp ihbarının süresinde yapılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken aksine düşüncelerle ve yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, satış esnasında sunulan projede ve tanıtımlarda belirtilen, ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeni ile davacının satın aldığı dairede oluşan değer kaybının ödetilmesi istemine ilişkindir.
Mahkemece, davalılardan Asya Katılım Bankası A.Ş. hakkındaki davanın husumetten reddine, diğer davalılar hakkındaki davanın taşınmazda eksik ifa bulunduğu gerekçesiyle kabulüne karar verilmiş; hükmün davalılar ... A.Ş. ile TOKİ vekillerince temyiz edilmesi üzerine, Özel Dairece karar yukarıda başlık bölümünde yazılı nedenlerle bozulmuş, mahkemece önceki gerekçeler tekrarlanmak suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararını, davalılardan TOKİ ile ... A.Ş. vekilleri temyize getirmektedir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu olayda gizli ayıp mı, yoksa açık ayıp mı bulunduğu; varılacak sonuca göre dava tarihinde zamanaşımı süresinin dolup dolmadığı noktalarında toplanmaktadır.
Öncelikle belirtilmelidir ki uyuşmazlığa; tüketici olan davacının mülga 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (mülga 4077 sayılı TKHK) hükümlerine dayanarak tüketici mahkemesinde talepte bulunmuş olması karşısında uyuşmazlığın çıktığı tarihte yürürlükte olan mülga 4077 sayılı TKHK hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.
Bu saptamada bulunduktan sonra ilk olarak uyuşmazlığın temelinde yatan “ayıp” kavramı üzerinde durmakta yarar vardır;
Tüketici hukukunda ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır.
Anılan maddenin birinci fıkrasında;
“Ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda yer alan veya satıcı tarafından vaat edilen veya standardında tespit edilen nitelik ve/veya niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mal veya hizmetler, ayıplı mal veya ayıplı hizmet olarak kabul edilir.”
denilmekte; devam eden fıkralarda ise buna ilişkin biçimsel koşullar sayılmaktadır.
Görüldüğü üzere; Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'ndaki ayıp kavramı ile yukarıda açıklanan 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesinde yer alan ayıp kavramları birbiri ile örtüşmektedir.
Borçlar Kanunu’na göre; bir maldaki ayıp; satıcının zikir ve vaat ettiği vasıflarda veya niteliği gereği malda bulunması gereken lüzumlu vasıflarda eksiklik olmak üzere iki türde ortaya çıkabilecektir.
Diğer taraftan “Ayıp” kavramı ile “eksik iş” kavramları birbirinden farklıdır.
Ayıp; yasa ya da sözleşmede öngörülen unsurlardan birinin veya birkaçının eksikliği ya da olmaması gereken vasıfların olmasıdır.
Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmamasıdır; başka bir deyişle, hiç yapılmayan iş eksik iştir. Eksik işin tanımı kanunlarımızda yapılmamıştır.
Ayıp; maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir.
Maddi ayıp; bir malda madden hata bulunmasıdır (Örn: malın yırtık, lekeli olması gibi).
Hukuki ayıp; malın kullanımının hukuken sınırlandırılmasıdır (Örn: malın üzerinde takyitler bulunması gibi).
Ekonomik ayıp ise; malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır.
Yukarıda da ayrıntısı ile açıklandığı üzere; malın ayıplı olması halinde taraflara ait hak ve yükümlülüklerin nelerden ibaret olduğu, 4822 sayılı Kanun’la değişik 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4. maddesinde düzenlenmiş; ayıbın gizli ya da açık olması halleri için ayrı başvuru süreleri getirilmiş; hatta ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi halinde zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağı, açıkça ifade edilmiştir.
Buna göre; satılan maldaki ayıp açık ayıp niteliğinde ise, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesi uyarınca malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde; gizli ayıp niteliğinde ise, dava zamanaşımı süresi içinde ve ayıp ortaya çıktıktan sonra derhal (dürüstlük kuralına uygun olan en kısa sürede), ihbar edilmesi; ayıbın açık mı, yoksa gizli mi olduğunun tayininde ise, ortalama (vasat) bir tüketicinin bilgisinin dikkate alınması gerekmektedir.
Eğer ayıp, ağır kusur veya hile ile gizlenmişse, zamanaşımı süresinden yararlanılamayacağından, açılan davanın süresinde olduğunun kabulü ile sonuca varılacaktır.
Aynı maddenin 4.fıkrasında ise, konut satışlarında zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüştür.
Hukukumuzda ayıp ihbarı kural olarak herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır.
Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 27.04.2011 gün ve 2011/13-4 E., 2011/230 K.; 02.11.2011 gün ve 2011/13-453 E., 2011/651 K.; 29.05.2013 gün ve 2012/13-1514 E., 2013/772 K.; 25.02.2015 gün ve 2014/13-591 E., 2015/875 K. sayılı ilamlarında da vurgulanmıştır.
Bu açıklamalar ışığında somut olay ele alındığında:
Davacı, “... Olympiakent” adıyla bilinen projede yer alan 521 ada, 1 parsel, 11. kat, D1 Blok 48 nolu daireyi davalı TOKİ adına vekâleten davalı ...Ş.’den 06.05.2004 tarihli “Taşınmaz Satış Sözleşmesi” ile satın almış; satın aldığı bağımsız bölüm davacıya 14.05.2004 tarihinde tapuda devredilmiş ve tarihsiz tutanakla da fiilen teslim edilmiştir.
Davacı satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını davalılara bildirmemiştir.
Davacı bundan sonra 11.07.2007 tarihinde açtığı eldeki dava ile; sitenin genel çevre duvarları ve demir parmaklıklarının olmadığı, güvenlik sisteminin çalışmadığı, peyzaj işlerinin modern teknoloji ile yapılmadığı, çevresine 50.000 ağacın olmadığı, havuzların vaad edilen standartta olmadığı, yapılan okulun projenin adını taşımadığı, 518 nolu ada üzerine inşa edilen spor kompleksinin tapusunun bağımsız bölüm maliklerine verilmeyip, TOKİ üzerinde bırakıldığını ve spor kompleksinin sadece site sakinlerinin kullanımına sunulması gerekirken, kamuya da açıldığını ileri sürerek, bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istemiştir.
Davacının dava dilekçesinde tanımladığı bu durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur.
Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4. maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalılara ayıp ihbarında bulunmadığı tartışma konusu değildir.
Her ne kadar, 4. madde de konut satışlarında zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüş ise de, otuz (30) günlük ihbar süresinin burada da uygulanacağı kuşkusuzdur.
Diğer bir ifade ile, konutu satın alan davacı, açık ayıp halinde, malı teslim aldığı tarihten itibaren otuz (30) gün içerisinde satıcı veya malike ayıp ihbarında bulunur ise, bu durumda malı teslim aldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde 4077 sayılı Kanun’a dayanarak dava açabilecektir.
Eldeki davada, davacının ileri sürdüğü hususlar “gizli ayıp” değil, “açık ayıp” nitelindedir. Bu açık ayıplar, yasal süresi içerisinde davalılara bildirilmediğine göre, davanın süresinde açılmadığı anlaşılmaktadır.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında bir kısım üyelerce; satıma konu asli edimin konut olduğu, dava dilekçesinde sıralanan ve ayıp olarak nitelenen hususların konut dışında kalan tali (yan) edim kapsamında kaldığı, asli edim için ayıp ihbarının yasal süresinde yapılması gerekiyorsa da, tali (yan) edim bakımından böyle bir sınırlamanın bulunmadığı, somut olayda eksik ifanın sözkonusu olduğu, dava zamanaşımı süresi içerisinde bu hakkın kullanılabileceği, böylece eldeki davanın niteliği bakımından davanın yasal süresinde açıldığı, bu nedenle yerel mahkeme direnme kararının doğru olduğu ne var ki, hükmedilen tazminat miktarının denetlenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerektiği ileri sürülmüş ise de, yukarıda belirtilen nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
Hal böyle olunca; yerel mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, yanılgılı gerekçe ile önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle, direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalılardan TOKİ ile ... A.Ş. vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcın yatırana geri verilmesine, 13.04.2016 gününde oyçokluğu ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy