MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki "tapu iptali ve tescil, bunun mümkün olmaması halinde maddi tazminat ile manevi tazminat" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Sincan 1. Asliye Hukuk Mahkemesince tapu iptali ve tescil isteminin reddine, maddi tazminat isteminin bir kısım davalılar yönünden kabulüne, manevi tazminat isteminin ise feragat nedeniyle reddine dair verilen 26.11.2013 gün ve 2012/775 E., 2013/285 K. sayılı kararın temyizen incelenmesi davacı vekili ile davalı Hazine vekili tarafından istenilmesi üzerine Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 27.05.2015 gün ve 2014/4434 E., 2015/7731 K. sayılı kararı ile önce onanmış, davalı Hazine vekilinin karar düzeltme isteminde bulunması üzerine 1. Hukuk Dairesinin 03.03.2016 gün ve 2016/988 E., 2016/2529 K sayılı kararı ile:
“…Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil, olmadığı takdirde maddi ve manevi tazminat isteklerine ilişkin olup, manevi tazminat isteğinden yargılama sırasında feragat edilmiş, mahkemenin 26.11.2013 tarih ve 2012/775 Esas, 2013/285 Karar sayılı ilamı ile; tapu iptal ve tescil isteğinin reddine, davalılar ... ve Hazine yönünden maddi tazminat isteminin kısmen kabulüne, vazgeçme nedeniyle manevi tazminat isteğinin reddine ilişkin olarak verilen karar, davacı ve davalı Hazinenin temyizi üzerine; Daire’nin 27.05.2015 tarih ve 2014/4434 Esas, 2015/7731 Karar sayılı ilamı ile onanmış, bu karara karşı davalılardan Hazine karar düzeltme istemiştir.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 46995 ada 5 parsel sayılı taşınmazın davacı Hamdüne Nigar İnceköy adına kayıtlı iken 19.01.2009 tarihinde satış suretiyle davalı ... adına tescil edildiği, 03.11.2011 tarihinde de yine satış suretiyle davalılar Hanife Tuğba Türkan, ... ve ... adlarına 1/3’er paylarla tescil edildiği, çekişme konusu taşınmazda gerçekleştirilen satış işlemleri ile ilgili olarak hazırlanan ön inceleme raporunda; taşınmazın davacı adına kayıtlı iken davalı ... adına tescil işleminde; taşınmazla ve satış işlemiyle hiçbir ilgisi bulunmayan icrai haciz işlemine ait tarih ve yevmiye kullanıldığı, bu satış işleminin hukuki sebebini oluşturan resmi senedin mevcut olmadığı, bu şekilde davalı ... malik gösterildikten sonra yine aynı yöntemle diğer davalılar adına taşınmazın paylı olarak tescilinin sağlandığı belirtilerek yapılan işlemlere ilişkin tespitlere yer verildiği anlaşılmaktadır.
Bilindiği üzere, Türk Medeni Kanunun (TMK) 1023.maddesinde; “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmüne yer verilmiş olup, anılan madde hükmünün koşullarından biri de aynî bir hakkın üçüncü kişi tarafından iktisap edilmiş olmasıdır. Bu iktisabın usulüne uygun olmadığı durumlarda TMK’nın 1023.maddesinin uygulanamayacağı kuşkusuzdur.
Somut olaya gelince; çekişme konusu taşınmazın davalı ... adına tesciline ilişkin 19.01.2009 tarihli işlemin yok hükmünde olduğu ve yolsuz tescil niteliği taşıdığı açıktır. Ne var ki son kayıt maliki davalıların 03.11.2011 tarihli iktisaplarının yolsuz tescil niteliğinde olup olmadığı hususu mahkemece değerlendirilmemiştir.
Hâl böyle olunca, öncelikle çekişme konusu taşınmazın satış işlemlerine ilişkin resmi akit ve tüm dayanak belge suretlerinin merciinden temini, öte yandan yine taşınmazda gerçekleştirilen işlemler ile ilgili olduğu anlaşılan Sincan 1. Ağır Ceza Mahkemesinin 2012/379 esas sayılı dosyasının getirtilmesi, kayıt maliki davalılara taşınmazın satış suretiyle tesciline ilişkin 03.11.2011 tarihli temlik ile ilgili olarak usulüne uygun olarak düzenlenmiş işlem, resmi akit ve dayanak belgeler bulunup bulunmadığının, iktisaplarının geçerli olup olmadığının tereddüde yer bırakmayacak biçimde açıklığa kavuşturulması, yolsuz tescil niteliğinde ise TMK’nun 1023.maddesinin uygulanamayacağının gözetilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, anılan hususlar göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Anılan bu hususlar, bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından davalı Hazine’nin karar düzeltme isteğinin (6100 sayılı HMK’nun geçici 3.maddesi yollamasıyla) 1086 sayılı HUMK’nun 440. maddesi uyarınca kabulü ile Daire’nin 27.05.2015 tarihli ve 2014/4434 Esas, 2015/7731 Karar sayılı onama ilamının ortadan kaldırılmasına, mahkemenin 26.11.2013 tarihli ve 2012/775 Esas, 2013/285 sayılı kararının açıklanan nedenden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK'un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA…”
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDENLER: 1-Davacı vekili,
2-Davalı Hazine vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki bilgi ve belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, sahtecilikten kaynaklanan yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil, bunun mümkün olmaması hâlinde maddi tazminat ve manevi tazminat istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin maliki olduğu Etimesgut İlçesi, Bağlıca Mahallesinde bulunan 3010 m2 büyüklüğünde ve arsa vasfındaki 5 parsel sayılı taşınmazın Etimesgut Tapu Müdürlüğünde görevli memur dava dışı Serkan Karataş tarafından yapılan sahte işlemlerle önce arkadaşı olan davalı ... adına 19.01.2009 tarihinde tescil edildiğini, bu devrin taşınmazla hiç bir ilgisi bulunmayan bir haciz şerhine ait yevmiye numarası kullanılarak yapıldığını, temlike ilişkin resmî senet, başvuru fişi, harç vs. hiç bir belgenin işlem dosyasında bulunmadığını, daha sonra da aynı yöntemle ve taşınmazla hiç bir ilgisi bulunmayan 34266 yevmiye numarası ile hâlen kayıt maliki gözüken diğer davalılara 11.03.2011 tarihinde 1/3'er paylarla devredildiğini, böylece davalıların hukuksuz ve yolsuz bir şekilde taşınmazda kayıt maliki hâline geldiklerini, o tarihte taşınmazın değerinin 1.000.000,00 TL olmasına karşın son kayıt maliklerinin 600.000,00 TL gibi oldukça düşük bir bedel ödediklerini, bu durumun da kötü niyetli olduklarının göstergesi olduğunu belirterek, öncelikle tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde taşınmazın değerinin ilk devir tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsiline ve ayrıca 50.000,00 TL manevi tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, yargılama sırasında ise manevi tazminat isteminden feragat etmiştir.
Davalı Hazine vekili, dava konusu olayda TMK'nın 1007. maddesi uyarınca tazminat davası açma olanağının bulunmadığını, tazminat talebi için aynî hakkın sona erdiğinin mahkemece kesin karara bağlanması gerektiğini, zarar şartının ancak bu şekilde gerçekleşeceğini, dava konusu taşınmazın satışının yok hükmünde olduğunu, davacının taşınmazını geri alabilecek durumda iken tazminat isteyemeyeceğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Son kayıt malikleri olan davalılar ..., ... ve Ali Hüdai Öğüt vekilleri, müvekkillerinin 2011 yılı Ekim ayında tasarruf ettikleri paraları değerlendirmek üzere gayrimenkul aramaya başladıklarını, Bağlıca bölgesinin fiyatları uygun geldiğinden bu bölgede yoğunlaştıklarını, çok sayıda emlakçı ile görüştüklerini ve emlakçı Murat Çavuş vasıtası ile dava konusu taşınmazı satın almaya karar verdiklerini, bu arada tapuya giderek baktıklarını, tapuda malik olarak ...'un göründüğünü, arsanın fiyatı ile ilgili araştırmalar yaptıklarını, çeşitli imar büroları ile görüştüklerini, imar durumunda bir sıkıntı olmadığını öğrendiklerini, Belediye ile de irtibata geçerek bir sorun olup olmadığını araştırdıklarını, bundan sonra emlak bürosunda satıcı ile pazarlık yaparak 600.000,00 TL bedel üzerinde anlaştıklarını ve sözleşme düzenlediklerini, Ali Hüdai Öğüt'ün bankadan 190.000,00 TL, ...'ün 200.000,00 TL çektiğini, ...'ın da bankadan peyderpey çektiği parayı uhdesindeki para ile birleştirerek tapu müdürlüğünde buluştuklarını, tapu harçlarını ve emlak vergi borcunu ödediklerini, tapu kaydı satıcı ... adına olduğundan şüphelenecek bir durumun bulunmadığını, tapu müdürlüğünde gerekli işlemlerin yapılarak resmî senedin hazırlandığını, fotoğraflarını verdiklerini, işlem sonrasında tek tek müvekkillerine imzalı tapu senetlerinin verildiğini, davalıların belediyeye giderek emlak beyannamesi verdiklerini, olaydan ise 12.03.2012 tarihinde Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü müfettişlerinin arayarak bu hususta görüşmek üzere çağırdıklarında haberdar olduklarını, olayın çok plânlı bir şekilde gerçekleştirildiğini, davalıların anlamalarının mümkün olmadığını, gerekli soruşturmaların yapıldığını, tapu müfettişleri tarafından düzenlenen raporun müvekkillerinin iyi niyetli olduğunu ortaya koyduğunu, soruşturma raporundan tapu memuru Serkan Karataş'ın satış senedini bilgisayarında hazırladığı, fotoğraflı resmî senede imzaları aldıktan ve davalılara tapu senetlerini verdikten sonra tüm evrakı yırtıp attığının anlaşıldığını, davalıların taşınmazı araştırarak piyasa değeri üzerinden satın aldıklarını, bölgedeki taşınmaz değerlerinin sonradan arttığını, hiç bir şekilde kötü niyetlerinin bulunmadığını, yılların birikimi ile taşınmazı satın aldıklarını, davacıya da kendilerinin haber verdiklerini, ayrıca Maliye Hazinesine sulh olmayı teklif ettiklerini, ancak bir cevap verilmediğini, davacı kadar müvekkillerinin de mağdur olduğunu, tapu sicilindeki kayda güvenerek yapılan işlemlerde iyi niyetin korunmasının esas olduğunu, müvekkillerinin de tamamen iyi niyetli olduklarını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemişlerdir.
Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, son kayıt maliki olan davalıların tapudaki bilgilere güvenerek ve iyi niyetle taşınmazı bedeli karşılığında satın aldıkları, tescilin yolsuz olduğunu bilmedikleri, hayatın olağan akışına göre bilmelerinin de kendilerinden beklenemeyeceği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine, yine bu davalılar yönünden maddi tazminat isteminin reddine, davalılar ... ile Hazine hakkındaki maddi tazminat isteminin ise kısmen kabulü ile 903.000,00 TL'nin 19.01.2009 tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte tahsiline, manevi tazminat isteminin de feragat nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Karar davacı vekili ile davalı Hazine vekilince temyiz edilmiş, Özel Dairece önce onanmış ise de davalı Hazine vekilinin taşınmazın satışının yok hükmünde olduğunu, bu nedenle tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilinin mümkün bulunduğunu ileri sürerek karar düzeltme isteminde bulunması üzerine, bu kez Özel Dairece onama kararı kaldırılarak, yukarıda yazılı gerekçe ile karar bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, önceki gerekçelerle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı davacı ve davalı Hazine vekillerince temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, dava konusu taşınmazın son kayıt malikleri adına satış suretiyle tesciline ilişkin 03.11.2011 tarihli işlemin yok hükmünde olup olmadığının mahkemece araştırılıp araştırılmadığı, buna göre temlikin usulüne uygun olup olmadığının belirlenmesi bakımından mahkemece tescile ait resmî akit ve dayanak belgelerin bulunup bulunmadığının araştırılmasının gerekli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın ilişkin bulunduğu yön itibariyle öncelikle “yolsuz tescil” kavramı üzerinde durulmasında yarar vardır.
Türk hukuk sisteminde tapu kayıtlarının oluşumunda "illilik", diğer bir anlatımla "sebebe bağlılık" prensibi esas alınmış olup, bu prensip uyarınca tescilin geçerli ve haklı bir sebebe dayanması zorunluluğu bulunmaktadır. Bu husus 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1024. maddesinin ikinci fıkrasında "Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur" şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.
Öte yandan hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları, satın aldıkları şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.
Bu amaçla Türk Medeni Kanununun 2. maddesinin genel hükmü yanında, taşınırlarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinde özel hükümler düzenlenmiştir.
Bir devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan öteki unsur da topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini (herkese açık olmasını) sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak da tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur.
Belirtilen bu ilke TMK'nın 1023. maddesinde aynen "Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur." şeklinde yer almış; aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğinde bulunan 1024. maddede başka bir şekilde tekrarlanarak, "Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz." denilerek, iyi niyetli olmayan üçüncü kişilerin kazanımını hükümsüz saymıştır.
Anılan yasal düzenlemeye göre, tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi imkânsız olan kişinin iktisabı korunur.
Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.
Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse; diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hâllerde manevi büyük değer taşıyan aynî hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir.
Nitekim bu görüşten hareketle "kötü niyet iddiasının def'i değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden (resen) nazara alınacağı” ilkeleri 08.11.1991 gün ve 1990/4 E., 1991/13 K. sayılı İnançları Birleştirme Kararında kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.
Ancak, bu aşamada tapu sicilinin güvenilirliği ve aleniyeti ilkesinden yararlanarak sicilden mülkiyet veya diğer bir aynî hak edinen üçüncü kişinin kazanımının korunabilmesi için salt iyi niyetli olmasının tek başına yeterli olup olmadığı hususunun açıklığa kavuşturulması, sağlıklı bir çözüme ulaşılması açısından önemlidir.
Az yukarıda değinildiği gibi TMK'nın 1023. maddesinin uygulanabilmesi için üçüncü kişi tapudaki kaydın esasen yolsuz olduğunu kesinlikle bilmemeli, hatta bilebilecek durumda da olmamalıdır. Aksi hâlde tescil hukuki bir sonuç doğurmaz. İyi niyet iktisap anında mevcut olmalıdır. Buradaki iyi niyet subjektif iyiniyettir (Şener, E.: Türk Medeni Kanunu, Ankara 1989, s.1637). Karşı tarafın kötü niyetli olması da üçüncü kişinin iyi niyetinin yasal koruma altında bulunmasını engellemez. Ne var ki, üçüncü kişinin iyi niyetinin varlığı tek başına kazanımın korunması için yeterli olmayıp, yasadaki diğer koşulların da bulunması gerekmektedir. TMK'nın 1023. maddesinin uygulanabilmesi için "kazananın üçüncü kişi olması", "üçüncü kişinin sicildeki yolsuz bir tescile dayanmış olması", "üçüncü kişinin bir aynî hak kazanmış olması", "üçüncü kişinin aynî hakkı iyi niyetle kazanmış olması" ve "üçüncü kişinin kazanımında tasarruf yetkisi dışında diğer geçerlilik unsurlarının mevcut olması" şartlarının varlığı aranır (Sirmen. A.L.: Eşya Hukuku, Ankara 2017, s.196-201; Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir: Eşya Hukuku, İstanbul, 2017, s.233-239). TMK'nın 1023. maddesinde korunan iyi niyet, sadece tasarruf yetkisinin bulunmamasının yarattığı eksikliği gidermektedir. Bu halde iyi niyet, tapudaki kaydın doğru olduğuna yöneliktir. İyi niyetli üçüncü kişinin kendi kazanımının korunması, aynî hak üzerinde tasarrufta bulunan kişinin bu konudaki yetkisizliği dışında, diğer bütün unsurlarının geçerli olmasına bağlıdır. Diğer bir anlatımla, üçüncü kişinin kazanımını sakatlayacak sebepler bulunmamalıdır. Üçüncü kişi adına yapılan tescil de yolsuz tescil niteliğinde ise aynî hakkın kazanılması, iyi niyet bulunsa bile mümkün olmayacaktır.
Somut olayda da, dava konusu taşınmazın ilk el durumundaki davalı ... adına yapılan tescilinde olduğu gibi ondan satış suretiyle devralan son kayıt malikleri adına yapılan tescilinin de sahte ve yokluk ifade eden işlemlerle gerçekleştirildiği ileri sürülerek eldeki dava açılmıştır.
Bu itibarla, mülkiyet hakkının devren kazanılması için gerekli olan kurucu unsurların açıklanmasında yarar vardır.
Bilindiği üzere mülkiyet hakkının devren kazanılması, kurucu nitelikteki iki ayrı şartın varlığını gerektirir. Bunlardan ilki, mülkiyetin devri borcunu doğuran "borçlandırıcı işlem"dir. Yani, haklı bir hukuki sebebin bulunmasıdır. Bunun istisnası; iyi niyet sahibi üçüncü kişiler yönünden TMK'nın 1023. maddesinde kurala bağlanan durumdur. İkincisi ise "tasarruf işlemi" de denilen "tescil"dir. Mülkiyet hakkının geçerli bir şekilde kazanılması için bu iki kurucu unsurun birlikte bulunması zorunludur. Taşınmaz mülkiyetinin devrinde tescil, niteliği itibariyle açıklayıcı bir tescil olmayıp, kurucu bir tescildir. Tescilin bu kurucu etkisi, TMK'nın 705. maddesinde "Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur." denilerek, 1021/1. maddesinde de " Kurulması kanunen tescile tabi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanmaz." denilmek suretiyle hüküm altına alınmıştır.
Tescil, tapu kütüğünde aynî hakka ilişkin kaydı ifade eden teknik bir terimdir. Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır (TMK m.1013/1). Tapu Sicili Tüzüğünün 16. maddesi uyarınca, Kanunlarda veya Tüzükte belirlenen istisnalar dışında, yazılı istem olmadıkça tapu sicili üzerinde işlem yapılamaz ve müdürlüklere her türlü tapu işlemi için yapılacak istemde, başvuru istem belgesi düzenlenir.
Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tutulan tapu sicili, TMK'nın 997 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, gerek bu yasal düzenleme ve gerekse Tapu Sicili Tüzüğündeki düzenleme uyarınca tapu sicili; ana ve yardımcı sicillerden oluşan ve çeşitli defter ve belgeleri kapsayan bir bütündür.
Tapu sicilinin unsurları Tüzüğün 7. maddesinde aynen "(1) Tapu sicili, aşağıda belirtilen ana ve yardımcı sicillerden oluşur:
(2) Ana siciller:
a) Tapu kütüğü,
b) Kat mülkiyeti kütüğü,
c) Yevmiye defteri,
ç) Resmî belgeler (resmî senet, mahkeme kararı ve diğerleri),
d) Plân.
(3) Yardımcı siciller:
a) Aziller sicili,
b) Düzeltmeler sicili,
c) Kamu orta malları sicili,
ç) Tapu envanter defteri." şeklinde düzenlenmiştir.
Tapu kütüğü, taşınmazlar üzerindeki aynî hakları gösteren temel defterdir.
Yevmiye defteri ise tapu kütüğü ile ilgili işlemlerin yazıldığı defter olup, TMK'nın 1002. maddesi uyarınca, tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek istem sırasına göre derhal yevmiye defterine yazılır ve bu işlemlerin dayanağı olan belgeler, özenle sıraya konulur ve saklanır.
Yevmiye defterine kayıtların nasıl yapılacağı Tapu Sicili Tüzüğünün 23. maddesinde;
"(1) Yevmiye defterine, tapu sicili üzerinde işlem yapılmasını gerektiren veya reddedilen istemler kaydedilir. Tapu sicili üzerinde kayıtlı hakların birbirlerine üstünlüğü, bu deftere yazım tarih ve sıra numarasına göre belirlenir.
(2) Müdürlüğe gelen istemler;
a) Sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde usulüne uygun resmî senet düzenlenerek taraflarca imzalanmasından,
b) Sözleşme düzenlenmesi gerekmeyen işlemlerde istem belgesinin imzalanmasından,
c) Resmî kurumlara ait yazıların alınmasından
sonra yevmiye defterine kaydedilir.
(3) Yevmiye defterine; işlemin yevmiye numarası, saat ve dakikası, istemde bulunanın adı ve soyadı, istemin niteliği, isteme konu taşınmazın köy veya mahalle adı, cilt ve sayfa numaraları ile işlemi hazırlayan, kontrol eden ve onaylayanın adı ve soyadı yazılır.
(4) Yevmiye defteri müdür tarafından her iş günü tarih atılarak açılır ve iş günü sonunda kapatılarak imzalanır. Yevmiye defteri işlem olmadığı günlerde açılıp kapatılmaz.
(5) Yevmiye defterine her sene başında, birden başlayan sıra numarası verilir.
(6) Müdür, müdürlük dışına çıkarken veya izin ve rapor gibi nedenlerle görevinden ayrılırken yetki verdiği memuru yevmiye defterine yazar ve imza eder. Müdür göreve dönünce, göreve başladığını yine yevmiye defterine yazar ve imza eder." şeklinde düzenlenmiştir.
Tapu Sicili Tüzüğünde ana siciller arasında sayılan resmî belgeler ise; resmî senet, istem belgesi, vekâletname ve mahkeme kararı gibi tapu kütüğüne yapılan tescilin hukuki sebeplerini ihtiva eden, diğer bir anlatımla kütükteki kayıtların yapılmasına esas alınan ve kaydın yapılmasını sağlayan belgelerdir.
Tescilin şekli de Tüzüğün 27. maddesinde düzenlenmiş ve "İstem, yevmiye defterine kaydedildikten sonra, aynı tarih ve yevmiye numarası ile kütüğe tescil edilir. Tescil, siyah veya mavi mürekkepli kalemle ve kitap harfleriyle okunaklı şekilde yazılır. Kütük üzerinde kazıntı, silinti ve çıkıntı yapılamaz."denilmiştir.
Diğer taraftan, TMK'nın 706. maddesinin birinci fıkrasındaki "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır." düzenlemesi ile taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağı hüküm altına alınmıştır.
Eldeki davada, çekişme konusu taşınmaz son kayıt malikleri olan ..., ... ve Ali Hüdai Öğüt adlarına satış suretiyle devredilmiştir.
Bilindiği üzere, taşınmaz satış sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237. maddesinde düzenlenmiş ve maddenin birinci fıkrasında "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır." denilmiştir. Görüleceği üzere, TBK'nın 237/1 ve TMK'nın 706/1. maddeleri uyarınca taşınmaz satış sözleşmesinin yapılması resmî şekle tabidir ve buradaki resmî şekil, geçerlilik şartıdır.
Tapu Sicili Tüzüğünün 21/1. maddesine göre de sözleşme düzenlenmesi gereken işlemlerde resmî senet düzenlenir. Resmî senetler ise Tapu Kanunu'nun 26. maddesine göre tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir. Akitli işlemler sebebiyle hazırlanacak resmî senetlerin düzenlenmesine ilişkin usul ve esaslar ise yönetmelikte ayrıntılı bir şekilde hüküm altına alınmıştır.
Tapu Sicil Müdürlüklerince Düzenlenen Resmî Senetlere İlişkin Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmeliğin "resmî senedin içeriği" başlıklı 7. maddesinde resmî senette;
a) Gerçek kişi olan tarafların akde bizzat katılmaları hâlinde, bunların kimlik bilgileri, vatandaşlık numaraları, fotoğrafları, tebligata esas adresleri ve imzaları,
b) Gerçek kişi olan taraflar yapılacak işlemde temsil ediliyorsa, kanunî veya akdî temsilcilerinin ve temsil olunanın kimlik bilgileri, vatandaşlık numaraları ve temsilcinin fotoğrafları, tebligata esas adresleri ve imzaları,
c) Ticaret şirketlerinin unvanları, kayıtlı oldukları ticaret sicil memurluğu ve ticaret sicil ve vergi numaraları, bu şirketleri temsile yetkili olan kişilerin kimlik bilgileri, vatandaşlık numaraları, tebligata esas adresleri ve imzaları,
ç) Vakıfların unvanları ve vakıf sicil numarası, derneklerin unvanları ve dernek tescil numaraları ile bu tüzel kişileri temsile yetkili olan kişilerin kimlik bilgileri, vatandaşlık numaraları, tebligata esas adresleri ve imzaları,
d) Akit sırasında hazır bulundurulmuş ise, tanıkların veya tercümanın kimlik bilgileri, vatandaşlık numaraları, tebligata esas adresleri ve imzaları,
e) Resmî senedi hazırlayan, onaylayan, tescili yapan, akit öncesi ve tescil sonrası kontrolü yapan görevlilerin adları, soyadları, unvanları ve imzaları,
f) Taşınmazı tanımlayan bilgiler (taşınmazın mahallesi veya köyü, pafta, ada ve parsel numaraları, var ise bağımsız bölüm numarası, yüzölçümü, hissesi, cinsi, sınırı, tapu kaydının cilt ve sayfa numaraları),
g) Taşınmazı kısıtlayan hususlara ilişkin bilgiler (irtifak hakları, taşınmaz yükü, taşınmaz rehni, şerhler, beyanlar),
ğ) Taşınmazın kayıtlı değeri veya emlak vergisi değeri ve/veya taşınmazın devri veya bir hakkın tesis ve devri için taraflar arasında kararlaştırılan bedel,
h) Tarafların işlemlere ilişkin irade beyanları,
ı) Tarafların kanunî yükümlülükleri kabulüne ilişkin açıklamaları,
i) Tasarrufî işleme yönelik tescil talebini içeren irade beyanları,
j) Resmî senedin düzenlenme yeri ve tarihi,
k) Yevmiye tarihi ve numarası ile yevmiye saat ve dakikası,
l) Tapu harcı, damga vergisi ve döner sermaye ücretine ilişkin bilgiler,
m) Zorunlu deprem sigortası poliçesi düzenlenmesi gereken durumlarda, sigorta poliçesinin düzenlendiği sigorta şirketinin unvanı, poliçe tarihi ve numarası,
n) Tapu senedi ve/veya ipotek belgesini teslim alanın adı, soyadı ve imzası,
o) 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26'ncı maddesinin beşinci fıkrasına göre yetki devri yapılması hâlinde, yetki devrine ilişkin belirtme ve imzanın yer alacağı belirtilmiştir.
Yönetmeliğin 8. maddesinde resmî senedi hazırlama yetkisine sahip görevliler, 9. maddesinde resmî senedi onaylayacak memurlar düzenlendikten sonra, devam eden maddelerde resmî senet düzenlenmesinde uyulacak kurallar düzenlenmiş,"resmî senedin imzalanması" başlıklı 20. maddesinde ise resmî senede "okudum" ibaresinin yazdırılmasından sonra, aynı mürekkepli kalemle taraflar imza yerlerini ve karşılıklı olarak birbirlerinin fotoğraflarının üzerlerini imzalarlar, imzanın veya parmak izinin fotoğrafı tanınmayacak hâle getirmemesine özen gösterilir, taraflar arasında imzalama işi aynı anda yapılır, tarafların imzası alındıktan sonra resmî senedi, müdür ve/veya görevlendirilen memur ve düzenleyen görevli de imza eder, ayrıca müdür ve/veya görevlendirilen memur, daire mührü ile kendi imza yerini ve fotoğrafları mühürler, resmî senet birden fazla sahifeden oluşuyor ise resmî senedin her sahifesi akde katılan ve akit huzurunda yapılan kişiler tarafından ayrı ayrı imzalanır denilmiştir.
Tescil işleminin dayanağı olan ve yukarıda içeriği, hangi görevli tarafından ne şekilde düzenleneceği ve ne şekilde imzalanıp onaylanacağı belirtilen resmî senetlerin, her yıl tarih ve yevmiye sırasıyla ciltlenerek saklanacağı (TMK m.1002/2) da Yönetmeliğin 34/1. maddesinde düzenleme altına alınmıştır.
Burada ifade edilmelidir ki; hukuk düzeni belirli şartları gerçekleştirmiş olan işlemlerin geçerli olduğunu kabul eder. Bir hukuki işlemin kanunun aradığı koşullara uyulmadan yapılması onun "geçersizliği" sonucunu doğurur. Bu geçersizlik "yokluk" ve "butlan" hâlinde olabilir. Yokluk (adem-i mevcudiyet), hukuki işlemin kanunun öngördüğü kurucu unsurlarından en az birine uyulmaması hâlinde, o işlemin teşekkül etmemiş sayılmasıdır. Böyle bir işlem hukuken hiç doğmamış, hukuk aleminde ortaya çıkmamış sayılır. Şu hâlde bir hukuki işlemin varlığından söz edilebilmesi için işlemin kurucu unsurlarının mevcut olması gerekir. Kurucu unsurlardaki eksiklik işlemi yoklukla malul kılar. Yokluk ile malul olan bir işlem ise herhangi bir hüküm ve sonuç doğurmaz. Hukuki işlemin yokluğu yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir, hiç kimse tarafından ileri sürülmemiş olsa dahi hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınması gerekir.
Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya gelindiğinde; çekişme konusu taşınmazın davalı ... adına tesciline ilişkin 19.01.2009 tarihli işlemin sahte ve yolsuz tescil niteliği taşıdığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. İkinci el konumundaki son kayıt malikleri ise ...'un malik olduğuna inanarak 03.11.2011 tarihli işlemle taşınmazı satın aldıklarını savunmuşlardır. Ne var ki, bu kişiler adına yapılan tescilin, kayıt maliki gözüken ...'un tasarruf yetkisinin bulunmadığını bilmemeleri dışında diğer geçerlilik unsurlarını taşıyıp taşımadığı hususu yeterince araştırılmamıştır.
Şöyle ki, dava konusu olayda gerçekleştirilen sahtecilik eylemleri nedeniyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Müfettişliği tarafından inceleme başlatılmış, bu inceleme sonucunda düzenlenen 30.04.2012 tarihli raporda taşınmazın davalı ... tarafından son kayıt maliklerine satışına ilişkin işlemde başvuru istem belgesinin bulunmadığı, yevmiye defterindeki 03.11.2011 tarih ve 34266 numaralı kaydın taşınmazla ve satış işlemiyle hiçbir ilgisi bulunmayan Ankara Büyükşehir Belediyesi Fen İşleri Müdürlüğünün şerh terkini işlemine ait olduğu, bu satış işleminin hukuki sebebini oluşturan ve yukarıda anlatılan şekilde düzenlenip, taraflarca ve memur tarafından imzalanarak saklanması gereken resmî senedin mevcut olmadığı, bölge müdürlüğüne gönderilmesi gereken ikinci nüshasının da bulunmadığı tespit edildiği gibi yeni maliklere verilen tapu senetleri müdür yardımcısı Refik Karakaya tarafından onaylanmış gözükse de imzaların adı geçen kişiye ait olmadığı da savcılık soruşturması sırasında yaptırılan imza incelemesi ile belirlenmiştir.
Hâl böyle olunca, mahkemece çekişme konusu taşınmazın son kayıt malikleri adına satış suretiyle tesciline ilişkin 03.11.2011 tarihli tescilin dayanağını oluşturan resmî akit ve diğer belgelerin bulunup bulunmadığının ilgili mercilerden sorularak ve olayla ilgili Sincan 1. Ağır Ceza Mahkemesinin 2012/379 esası sayılı ceza dosyası da getirtilip incelenerek, tereddüde yer bırakmayacak biçimde açıklığa kavuşturulmalıdır.
Keza, yukarıdan beri anlatıldığı gibi iptali istenen sicil kaydının tesisine esas alınan resmî akit ve diğer dayanak belgelerin esasen yok hükmünde veya sahte olan bir işlemle gerçekleştirildiğinin kesin bir şekilde anlaşılması hâlinde, alıcıların iyi niyet sahibi olması dahi aslında yok hükmünde veya batıl olan işleme geçerlilik sağlamayacağından, tapu kaydının iptali gerekecektir. Buradaki iktisabın hükümsüzlüğü alıcının tapudaki tescile dayanıp dayanmaması ile ilgili olmayıp, doğrudan doğruya tescilin yolsuzluğundan ileri gelmektedir.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında; ilk kararın davacı ve davalı Hazine tarafından temyizi üzerine Özel Dairenin temyiz itirazlarını reddederek kararı onadığı, davacının onama kararına karşı karar düzeltme yoluna gitmediği, bu suretle davacının reddedilen talepleri yönünden davalılar yararına usulü kazanılmış hakkın oluştuğu, onama kararına karşı sadece davalı Hazinenin karar düzeltme isteminde bulunması nedeniyle yerel mahkeme kararının Hazine yararına bozulduğu, reddedilen istemleri yönünden karar düzeltme yoluna gitmeyen davacının yine bu talepleri yönünden direnme kararını temyizde hukuki yararının bulunmadığı ve davacı vekilinin temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan reddedilerek, direnme kararının sadece davalı Hazinenin temyizi yönünden bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, kurul çoğunluğunca; kademeli olarak açılan davada öncelikli istem olan mülkiyete ilişkin talebin kabulünde sadece davacının değil davalı Hazinenin de hukuki yararının bulunduğu, bu nedenle mülkiyete ilişkin karar yönünden davalı Hazine tarafından karar düzeltme yoluna gidilmişken aynî hak bakımından davalılar yararına doğmuş bir usulü kazanılmış hakkın varlığından söz edilemeyeceği, böyle olunca direnme kararını temyizde davacı tarafın da hukuki yaranının bulunduğu düşüncesi ile anılan görüş kabul edilmemiştir.
Hâl böyle olunca, yerel mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekili ile davalı Hazine vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının davacıya geri verilmesine, aynı Kanun'un 440. maddesi uyarınca tebliğden itibaren on beş günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 17.01.2017 gününde davacı vekilinin temyiz itirazı yönünden oy çokluğu, davalı Hazine vekilinin temyiz itirazı yönünden ise oy birliği ile karar verildi.
KARŞI OY
Dava, malik olunan parselin yolsuz işlemlerle davalılara tapuda devredilmesi nedeniyle öncelikle kötüniyetli ve kayden tapuda malik görünen davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, olmadığı takdirde ise tüm davalılardan maddi ve manevi tazminatın tahsili istemine ilişkindir.
Mahkemece, kayıt maliki olan davalıların iyiniyetli oldukları gerekçesiyle bu davalılar yönünden tapu iptal ve tescil davası ile tazminat davasının reddine, yolsuz işlemi yapan davalı ile davalı hazine yönünden maddi tazminat isteminin kabulüne karar verilmiştir. Davacı ve davalı hazinenin temyizi üzerine karar, Özel Dairece onanmış; onama kararına karşı sadece davalı Hazine'nin karar düzeltme isteminde bulunması üzerine Özel Daire, son kayıt maliki davalıların iktisabının yolsuz tescil niteliğinde olup olmadığının araştırılması, yolsuz tescil niteliğinde ise TMK'nın 1023. maddesinin uygulanamayacağı gerekçesiyle, mahkeme kararı bozulmuştur.
Mahkemenin direnme kararı, davacı ve davalı hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacının temyizi, tapuda yapılan işlemin yok hükmünde olması nedeniyle davalılara hak bahşetmeyeceği gerekçesiyle davalılar adına olan tapunun iptali ve ayrıca hükmedilen tazminatında yetersiz olduğuna ilişkindir. Ancak, mahkemenin ilk kararında tapu iptal ve tescil istemi reddedilerek 903.000 TL tazminatın hazine ve davalı ...'dan tahsiline ilişkin hüküm davacı tarafından bu gerekçelerle temyiz edilmiş ise de, Dairenin temyiz istemini reddederek mahkeme kararını onaması üzerine davacı, karar düzeltme talep etmemiş ve bu suretle davacının reddedilen talepleri yönünden davalılar yararına usuli kazanılmış hak oluşmuştur. Onama kararına karşı sadece davalı Hazine vekili karar düzeltme talep ettiğinden ve mahkeme kararı bu nedenle Hazine yararına bozulduğundan bundan sonra ancak bozma ilamında gösterildiği gibi araştırma yapılarak bir kısım davalıların edinimlerinin yolsuz tescil niteliğinde olup olmadığı incelenerek neticeten davalı Hazine'nin tazmin sorumluluğu bulunup bulunmadığı mahkemece değerlendirilebilecektir. Yoksa, bu aşamadan sonra davacının reddedilen istemleri yönünden inceleme yapılarak lehine karar verilemeyecektir.
Bu nedenle, mahkemenin verdiği ilk kararın onanması üzerine karar düzeltme talebinde bulunmayan, reddedilen istemleri yönünden karar düzeltmeye gelmeyen davacının mahkemenin verdiği direnme kararını yine reddedilen talepleri yönünden temyizde hukuki yararı bulunmadığından davacının temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan reddedilmesi ve sadece davalı Hazine yararına direnme kararının bozulması görüşünde olduğumdan Sayın Çoğunluğun aksi yöndeki kararına katılmıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy