(4721 S. K. m. 706) (1512 S. K. m. 60)
Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Antalya 1. Tüketici Mahkemesince tapu iptali ve tescil isteminin reddiyle tazminatın tahsili isteminin kabulüne dair verilen 06.12.2013 tarihli ve 2013/347 E., 2013/2170 K. sayılı kararın temyizen incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmekle Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 18.11.2014 tarihli ve 2014/8088 E., 2014/13006 K. sayılı kararı ile:
“…Davacı ..., davalı tarafından yapılan 668 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki binanın 73 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölümü 01.03.2007 günlü sözleşmeyle temlik aldığını, bedelini ödediği taşınmazın sözleşme uyarınca 01.06.2007 günü teslimi gerektiği halde noter ihtarına rağmen teslim edilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya dava tarihindeki bedelinin alınmasını istemiş, 14.03.2013 günlü dilekçeyle de bedeli 409.800 TL yükseltmiştir.
Davalı, davacının 55 numaralı bağımsız bölümde işgalci olduğunu, bedelini ödemeyeceğini bildirmesi üzerine iade faturası düzenlenerek taşınmazın iade edildiğini, dava konusu edilen 73 no'lu bağımsız bölümle ilgili sözleşme yapılmadığı gibi ödemede bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, taraflar arasındaki 01.03.2007 günlü sözleşmenin yüklenicinin temlik sözleşmesi niteliğinde bulunmayıp, taşınmaz satış sözleşmesi niteliğinde bulunduğu ve bu sözleşmenin de resmi biçimde yapılmadığı gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddine, sözleşme uyarınca ödendiği anlaşılan 400.000 TL bedelin davalıdan alınmasına karar verilmiştir.
Hükmü, davalı ve davacı vekilleri temyiz etmiştir.
1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine özellikle dava konusu edilen ve haricen düzenlenen “konut satış vaadi sözleşmesi” başlıklı belgenin satmayı vaad eden “Gen Yapı Tasarım Proje ve Uygulama Ltd. Şti.” kaşesi altında şirket yetkilisi ... tarafından imzalanmış bulunması davalı şirket kabulünde olduğuna göre, davalı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Dava, harici satın alma nedenine dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir.
Taşınmazların mülkiyetinin naklini sağlayacak sözleşmelerin 6098 sayılı TBK’nın 237, TMK’nın 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunun 60. maddeleri uyarınca resmi biçim koşuluna uyularak yapılması gerekir. Böyle bir sözleşme dayanılmadığında taşınmazın mülkiyeti kazanılamayacağından tescil istemi dinlenmez. Ancak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyeti devre yanaşmaması hallerinde olayın özelliğine göre hakimin TMK’nın 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edilebileceği 30.09.1998 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilmiştir.
Somut olayda, tapu kaydından, çekişme konusu taşınmazın kat mülkiyeti kurulu 668 ada 1 sayılı parselde davalı adına kayıtlı zemin kat, 14 numaralı mesken niteliğindeki bağımsız bölüm olduğu anlaşılmaktadır. Yapının bulunduğu 668 ada 1 parsel için düzenlenen yapı ruhsatlarında yapı sahibinin ve yapı müteahhidinin davalı ... Tasarım Proje Uygulama Ltd. Şti olduğu görülmektedir. Ayrıca, yapının tamamlanması nedeniyle yapı kullanma izin belgeleri de düzenlenmiştir. Davacı, “Konut Satış Vaadi Sözleşmesi” başlıklı 01.03.2007 günlü adi yazılı sözleşmeye dayanarak tescil isteminde bulunmuştur. Davacının dayandığı sözleşmenin “satış bedeli” başlıklı bölümünde taşınmaz satış bedeli 400.000 TL olduğu ve davacı tarafından ödendiği belirtilmiştir. Görülüyor ki, taraflar birbirlerine karşı olan bedel ödeme ve taşınmazı tamamlayıp yapı kullanma izin belgesi almak suretiyle edimlerini yerine getirmişlerdir.
Taraflar arasındaki taşınmaz mülkiyetinin naklini sağlayan 01.03.2007 günlü sözleşme yasanın aradığı resmi biçim koşuluna uygun olarak düzenlenmemiş ise de, tarafların edimlerini karşılıklı olarak yerine getirmiş olmaları nedeniyle sözleşme resmi biçime uygun düzenlenmediği gerekçesiyle tapu iptali ve tescil isteminin reddi 30.09.1998 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi TMK’nın 2. maddesine uygun değildir. Dolayısıyla, davacının öncelikli talebi olan tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekir.
Mahkemece, tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekirken yazılı gerekçeyle reddi doğru değildir.
Öte yandan, davacı ... dava konusu taşınmazla ilgili olarak öncelikle tapu iptali ile tescil, olmazsa taşınmazın dava tarihindeki değerinin tahsiline karar verilmesini talep etmiş olmakla terditli dava açmıştır. Bu şekilde açılan davalarda iddia edilen taleplerden birinin reddedilmiş olması davanın tümden reddi sonucunu doğurmayacağından dava tümden reddedilmiş gibi davalı lehine vekalet ücretine hükmedilmesi doğru görülmemiş, belirtilen nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir.…”
gerekçesi ile bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 438. maddesinin ikinci fıkrası hükmü gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından taraf vekillerinin duruşma isteğinin reddine karar verilip dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, harici satın alma nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı şirket tarafından Antalya ili Döşemealtı ilçesi, 668 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan Palm City Konakları adındaki siteden 73 nolu bağımsız bölümün 01.03.2007 tarihli konut satış vaadi sözleşmesi ile davacı tarafından satın alındığını, bahse konu taşınmazın satış bedelinin peşin olarak ödendiğini, davalının sözleşme ile taşınmazı 01.06.2007 tarihinde teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, ancak davalının tapu devrinden kaçınması üzerine Antalya 3. Noterliğinin 20.05.2009 tarihli ihtarnamesini keşide ettiklerini buna rağmen tapu devrinin yapılmadığını ileri sürerek dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, tescilin mümkün olmaması durumunda dava tarihindeki rayiç değerin işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Davalı vekili, davacıya 73 nolu villanın satılmadığını, 55 nolu villanın satıldığını, fakat bahse konu 55 nolu villa ile ilgili ödemeleri yapamayacağından bahisle iade ettiğini, karşılıklı ibralaşılarak davacıya iade faturası düzenlendiğini, 55 nolu dairede işgalci sıfatıyla oturduğunu, Antalya 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2009/34 E. sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporunda davacının 55 nolu dairede işgalci olduğunun tespit edildiğini ve davalının müdahalesinin men’ine karar verildiğini, davacının bu dairenin bile bedelini ödemezken daha fazla değerdeki 73 nolu villayı satın aldığı iddiasının gerçek dışı olduğunu, 73 nolu villa ile ilgili herhangi bir satış vaadi sözleşmesi yapılmadığı gibi bedel de ödenmediğini, satış vaadi sözleşmelerinin noterce resmî şekilde düzenlenmesi gerektiğini, aksi takdirde geçersiz olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece, taraflar arasında düzenlenen 01.03.2007 tarihli sözleşme yüklenicinin temliki niteliğinde olmadığı, taşınmaz satış sözleşmesinin resmî biçimde yapılmadığından geçersiz olduğu bu nedenle tapunun iptali istenemeyeceğinden tapu iptali ve tescil isteminin reddine, geçersiz sözleşme nedeniyle davacının ancak verdiğini isteyebileceğinden tazminat isteminin kısmen kabulü ile 400.000TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Taraf vekillerinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.
Mahkemece önceki gerekçelerle ve özellikle dava konusu 73 nolu villanın davacıya teslim edilmemesi nedeniyle 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının şartlarının oluşmadığı ve somut olaya uygulanamayacağı gerekçesiyle önceki kararda direnilmiştir.
Direnme kararı davalı ve davacı vekili tarafından temyize getirilmiştir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca dava konusu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Davacı vekilinin ve davalı vekilinin direnme kararına yönelik temyiz itirazlarının ayrı ayrı incelenmesinde yarar bulunmaktadır.
I- Davalı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde;
A-Yerel mahkemece tazminat isteminin kabulüne dair kurulan 06.12.2013 tarihli hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiş ve adı geçenin temyiz itirazları Özel Dairece değerlendirilerek reddedilmiştir.
Bu durumda, temyiz itirazları reddedilmiş bulunan davalı vekilinin direnme kararını temyizde hukuki yararı bulunmamaktadır.
Hukuki yarar, dava şartı olduğu kadar temyiz istemi için de aranan bir şarttır.
O hâlde, davalı vekilinin direnme hükmüne yönelik temyiz isteminin hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddi gerekir.
B- Öte yandan temyize konu bozma kararında yer alan “…davacı ... dava konusu taşınmazla ilgili olarak öncelikle tapu iptali ile tescil, olmazsa taşınmazın dava tarihindeki değerinin tahsiline karar verilmesini talep etmiş olmakla terditli dava açmıştır. Bu şekilde açılan davalarda iddia edilen taleplerden birinin reddedilmiş olması davanın tümden reddi sonucunu doğurmayacağından dava tümden reddedilmiş gibi davalı lehine vekâlet ücretine hükmedilmesi doğru görülmemiş, belirtilen nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir…” şeklindeki bozma nedenlerine mahkemece uyularak bozma doğrultusunda işlem yapılmıştır.
Bu durumda davalı vekilinin vekâlet ücretine yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
II- Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede:
Somut uyuşmazlıkta, davacı, davalı ile tarihsiz olarak düzenledikleri adi yazılı sözleşmeye dayanarak davayı açmıştır. Davalı çekişme konusu bağımsız bölümün bulunduğu parsellerin maliki ve binaların yapımcısıdır. Görülüyor ki davalıda arsa maliki ve yüklenici sıfatları birleşmiş, başka bir deyişle davalı yapsatçı niteliği kazanmıştır. Davalının bu niteliği gereği yüklenicinin temlikine dayalı uyuşmazlıklarda uygulanacak kurallar bütününün örnekseme yöntemiyle somut olayda uygulanmalıdır.
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıklar 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme ulaştırılmaktadır.
30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanununun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” kabul edilmiştir.
Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda (TBK) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 sayılı Borçlar Kanununun 213 (TBK 237)., 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 gün ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir ve harici satış sözleşmesinin alıcısı konumunda olan kişinin tescil isteminin kabul edilebilmesi için ;
1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak yapılması,
2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,
3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,
4. Satıcının tescile yanaşmaması,
Koşullarının var olması gerektiği kabul edilmiştir.
Bu şekilde İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece Türk Medeni Kanununun (TMK) 2. maddesine aykırı davranışları önlemeyi amaçlamıştır.
Bilindiği üzere hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hâkime özel ve istisnaî hâllerde (adalete uygun düşecek şekilde) hüküm verme imkânını sağlamaktır. Madde hükmünün bu özelliği, İsviçre Federal Kurulu'nun Medenî Kanun tasarısını Millet Meclisi'ne sevkine ilişkin 1904 tarihli mesajında “Bir hakkın kullanılmasının açıkça adaletsizlik teşkil ettiği ve gerçek hakkın tanınması ve ferdin korunması için bütün hukukî yolların kapalı bulunduğu hâllerde, TMK’nın 2. maddesinin ikinci fıkrası hükmünün amacı zaruretten doğan ve olağanüstü bir imkân sağlamaktır” şeklinde açıklanmıştır.
Ancak burada şekil şartına ilişkin yasa hükümlerinin emredici niteliği nedeniyle resmî şekilde yapılmadığı için geçersiz olan taşınmazın mülkiyetini devir borcu içeren sözleşmeye dayalı olarak açılan tescil davasının, olayın özelliği gerektirmedikçe, hakkın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla da olsa reddinin gerektiği hususunun gözden kaçırılmaması, çünkü hâkim tarafından resen gözetilmesi gereken şekle aykırılık kuralı ile hakkın kötüye kullanılması yasağı çatıştığında; hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla şekil şartının aşılabilmesi için olayın özelliği büyük önem taşımaktadır. Bu hâl MK’nın 2. maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen kuralın taliliğinin sonucudur. Hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı ancak fevkalade zaruri hâllerde uygulanmalıdır çünkü bugün kanunlarda ifadesini bulan özel hukuk, hukuki sorunları açık olmayan hakkaniyet duygusu ile değil, kesin ve açık kurallarla çözüme ulaştırmayı amaçlamaktadır. Sadece iyi niyet ve hakkın kötüye kullanılmasına dayanan bir hukuk uygulaması bu amacı tehlikeye düşüreceğinden, bu genel hükmün uygulanmasında çok ihtiyatlı davranmanın gerekli olduğu gözden kaçırılmaması gerektiği bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararında özellikle vurgulanmıştır (Scwarz, Ord. Prof. Dr. Andreas B.: Medeni Hukuka Giriş, Hıfzı Veldet çevirisi, İstanbul 1946, s. 201 vd.).
Fakat burada hemen belirtmek gerekir ki geçersiz bir sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçmemiş bulunması şartına da bağlıdır. Başka bir anlatımla, kural olarak tescil davası geçersiz sözleşmenin tarafları arasında var olacaktır. Tapu sicilindeki kayda güvenen iyi niyetli üçüncü şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise elbette geçersiz sözleşmeye dayanan kişi olarak satın alanın tescil isteminin de yasal dayanağı kalmaz.
Somut olayda, davacı ...’ın isteminin dayanağı “ Konut satış vaadi” başlıklı 01.03.2007 tarihli sözleşmedir. Bu sözleşme ile 661 ada 1 parsele inşa edilen 73 nolu villanın satışı öngörülmüş ise de davalı tarafından dosyaya sunulan belgelere göre dava konusu villada davalı şirket ortaklarından dava dışı Orhan Gençer’in oturduğu, davalıya ise 55 nolu villanın satılarak teslim edildiği ve davacının bu villayı 2007 yılından itibaren kullanmaya başladığı, davacı tarafından satış bedelinin ödenmemesi nedeniyle bu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesinin fesholunmasına rağmen davacı ...’in taşınmazı boşaltmaması nedeniyle hakkında açılan elatmanın önlenmesi istemli davanın kabulüne karar verildiği ve davacının 2010 yılında 55 nolu villayı boşalttığı, fakat satış sözleşmesi yapılmasına rağmen uyuşmazlık konusu 73 nolu villanın ise davacıya hiç teslim edilmediği ve davacının da yargılama aşamasında 73 nolu villanın kendisine teslim edildiğine dair bir iddiasının bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Yukarıda da ifade edildiği üzere TMK’nın 2. maddesinde anlamını bulan hakkın kötüye kullanılmasını önleyebilmek amacıyla tapuya kayıtlı taşınmazların satışı resmî şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olan bu sözleşmelere dayalı tapu iptali ve tescil talep edebilmek için 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E.,1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davacının, davalının yapsatçı sıfatıyla inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alarak malik sıfatıyla kullanması gerekmektedir. Somut olayda İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı şekilde 73 nolu bağımsız bölümün davacıya teslimi ile onun malik sıfatıyla taşınmazı kullanması koşulu bir başka ifade ile anılan İçtihadı Birleştirme Kararında aranan şartların tamamı özellikle de taşınmazın alıcıya teslim şartı somut olayda gerçekleşmediğinden dava konusu taşınmazın davacı adına tesciline karar verilemeyeceği kabul edilmelidir.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, somut olayda 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen koşulların gerçekleşmesi nedeniyle davacının tescil isteminin kabulüne karar verilmesi yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
Hâl böyle olunca, az yukarıda sözü edilen İçtihadı Birleştirme Kararı da dikkate alındığında yerel mahkemenin; somut olayda teslim şartı gerçekleşmediği, dolayısıyla tescile karar verilemeyeceği gerekçesiyle verdiği direnme kararı yerindedir.
Ne var ki, davada ikinci kademede tazminat talebinde bulunulmuş ve mahkemece tazminat talebinin kabulüne karar verilmiş olup Özel Dairece davacının tazminat isteminin kabulü kararına yönelik inceleme yapılmadığından, bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
Sonuç: (I-A) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz isteminin hukuki yarar yokluğundan REDDİNE, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
(I-B) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin vekâlet ücretine yönelik temyiz istemlerinin incelenmesi için dosyanın 14. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
(II) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının REDDİNE, hüküm altına alınan tazminat miktarına ilişkin temyiz incelemesi yapılmak üzere dosyanın 14. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, kararın tebliğinden itibaren on beş günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 19.02.2019 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Dava, aynı zamanda arsa maliki olan yükleniciden alacağın temliki hükümleri gereğince adi sözleşmeyle taşınmaz satın alınması nedeniyle açılmış tapu iptal-tescil olmazsa tazminat talebine ilişkindir.
Yerel Mahkemece sözleşmenin resmi şekilde yapılmaması nedeniyle tapu iptal- tescil talebi reddedilmiş, davacının ödediği bedelin iadesine karar verilmiştir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesince bu karar özetle “tarafların edimlerini ifa etmeleri nedeniyle geçerli sayılan sözleşme gereğince tapu iptal tescil talebinin kabul edilmesi gerektiği, ayrıca terditli açılan davalarda taleplerden birinin kabul edilmesi halinde reddedilen ikincil talep nedeniyle davalı yararına vekalet ücreti takdirinin de doğru olmadığı gerekçesiyle bozulmuş, Yerel Mahkemece önceki kararda ısrar edilmiştir.
Hukuk genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, davacının dayandığı adi sözleşmenin geçerli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Özel Dairenin bozma kararında açıkça belirtildiği üzere taraflar edimlerini ifa etmişlerdir. Davacının edimi, bedel ödemek, davalı yüklenicinin edimi ise inşaatı yapmaktır. Her ikisinin de tamamlandığı hususunda tereddüt yoktur. Yargıtay'ın yerleşik uygulamalarında taşınmazın yüklenici tarafından teslimi değil inşaatın tamamlanması ve teslim edilebilir duruma getirilmesi aranmaktadır. Somut olayda da arsa maliki olan yüklenici sözleşme konusu binayı tamamlamış teslime hazır hale getirmiş ancak teslim etmemiştir. Alıcının edimini yerine getirmesine rağmen binanın teslim edilmemesi aynı zamanda yüklenicinin kötü niyetli olduğunu göstermektedir. Kötü niyet hukuk düzenlerince hiç bir zaman korunmamış, aksine daima mahkum edilmiştir.
Yüklenicinin aynı zamanda arsa maliki olması halinde, taraflar arasında yapılan sözleşmenin satıcı tarafından hangi sıfatla imzalandığı önem arzetmektedir. Satıcı eğer arsa maliki sıfatıyla sözleşmeyi imzaladıysa bu durumda resmi şekilde yapılmayan sözleşmeye geçerlilik tanımak mümkün değildir. Ancak yüklenici sıfatıyla sözleşme imzalanmışsa bu takdirde, başkasının arsası üzerine bina inşa eden yükleniciden bir farkı olmayacaktır. Nasıl ki başkasının taşınmazı üzerine bina inşa eden yükleniciler alacağın temliki hükümleri gereğince üçüncü kişilere bağımsız bölümleri adi nitelikte sözleşmeye devretmeyi üstleniyor ve bu sözleşmeler geçerli sayılıyorsa aynı şekilde kendi taşınmazı üzerine bina inşa edip yüklenici sıfatıyla üçüncü kişilere satan yüklenicinin yaptığı sözleşme de geçerli olmalıdır. Aksinin kabulü, başkasının arsasına taşınmaz yapan yüklenici ile kendi arsasına taşınmaz yapan yüklenici arasında bir eşitsizliğe sebep olacak, diğer yandan iyi niyetle kendi arsasına bina yapan yükleniciden alacağın temliki hükümleri gereğince taşınmaz satın alan alıcıların aleyhine bir durum söz konusu olacağı gibi yeni sosyal yaraların doğması da kaçınılmaz olacaktır.
Diğer yandan, terditli davalarda taleplerden birinin reddedilmesi halinde davalı yararına sanki dava reddedilmiş gibi vekalet ücreti takdiri de mümkün değildir. Davacı tarafından iki ayrı dava değil tek dava açılmıştır. Yerel Mahkeme kararı bu yönden dahi hatalı bulunmaktadır. (1.H.D. 2015/14800 E- 2018/12335 K, 3.H.D. 2017/6370 E- 2017/16415 K, 8.H.D. 2018/12122 E- 2018/2005 K,13.H.D. 2016/26644 E- 2018/8153 K, 17.H.D. 2017/1657 E- 2018/11650 K, 9.H.D. 2015/15724 E- 2016/6418 K ) (¤¤)